TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/55862 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N3P

N° : 1

Assignation du :

29 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 30 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Madame[N] [F]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par la SELARL CM & L AVOCATS agissant par Maître Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [R] [K]

née le 26 juillet 1966 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Bénédicte ROCHET de l’AARPI BARON AIDENBAUM & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0389

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [K] est propriétaire d’un studio constituant le lot n°23 de l’immeuble sis [Adresse 2] 2.

Par acte du 29 juillet 2024, la ville de Paris a assigné Mme [R] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation afin de voir principalement :

— Juger que Mme [R] [K], a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et la condamner à lui à payer une amende civile de 50.000 euros avec retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte de 25.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mai 2025, la ville de Paris, représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

Vu l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

Vu l’article 492-1 du code de procédure civile ;

Vu l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 ;

Vu les articles L. 324-1-1 ; L.324-2-1 et suivants du code du tourisme,

— Juger la ville de [Localité 6], prise en la personne de Mme la maire de [Localité 6], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

— Juger que Mme [R] [K] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 2 de l’immeuble sis [Adresse 2] (constituant le lot n°23),

— Condamner Mme [R] [K] à une amende civile de 50.000€

— Ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

— Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 2 de l’immeuble sis [Adresse 2] (constituant le lot n°23), sous astreinte de 25.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Débouter Mme [R] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Mme [R] [K] à verser à la ville de [Localité 6] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mai 2025, Mme [R] [K], représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

Vu les articles 2 et 1354 du code civil,

Vu les articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’objectif d’intérêt général de la réglementation de lutter contre la pénurie de logements offerts à [Localité 6] à la location classique,

A titre principal :

— Débouter la ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire :

— Limiter à un montant symbolique le montant de l’amende civile qui serait mise à la charge de Mme [R] [K] compte tenu de l’absence d’atteinte à l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logements offerts à la location et de la bonne foi de la défenderesse.

En tout état de cause :

— Débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de Mme [R] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Condamner la ville de [Localité 6] à payer à Mme [R] [K] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Ecarter l’exécution provision de droit concernant les condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de Mme [R] [K];

— Condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019

Il sera rappelé que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes :

« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024?».

Par avis date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes :

« EST D’AVIS QUE :

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n°15010 P+B).

Il n’est pas contesté par les parties que l’activité de location litigieuse a cessé avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024.

Il n’est pas plus contesté par les parties qu’à la suite de l’avis de la Cour de cassation en date du 10 avril 2025, toute application rétroactive de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit dès lors être écartée.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 6] fait valoir que :

— l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 2 de l’immeuble [Adresse 2] (constituant le lot n°23) est à usage d’habitation,

— il ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

Mme [R] [K] soutient que :

— la preuve que le local était affecté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas rapportée,

— le fait de remplir une déclaration modèle H2 ne vaut pas usage d’habitation du bien au 1 er janvier 1970,

— la fiche H2 sur laquelle se fonde la ville de [Localité 6], postérieure au 1er janvier 1970, n’est pas signée et n’a donc aucune valeur probante.

— le fait qu’elle ait été enregistrée au service des impôts ne remet pas en cause ce point,

— rien ne permet de relier cette fiche H2 à l’appartement de Mme [K],

— la déclaration H2 ne précise ni le bâtiment ni d’ailleurs l’escalier, alors que la copropriété comporte deux bâtiments,

— les pièces produites par la ville de [Localité 6] n’établissent pas la correspondance entre le lot concerné par la fiche H2 et le bien contrôlé,

— le calepin des propriétés bâties n’est pas daté de sorte qu’il ne permet pas d’établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970,

— il n’existe pas de correspondance entre le lot n°19 et le lot n°23 du calepin des propriétés bâties,

— le fait que les fiches H2 des trois autres appartements du 5 ème étage fassent toutes mention d’un locataire et d’un loyer au 1 er janvier 1970 ne permet pas d’établir un usage d’habitation du quatrième local,

— les autres pièces produites par la ville de [Localité 6] sont postérieures au 1 er janvier 1970 et ne peuvent donc pas justifier d’un usage d’habitation à cette date.

*

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 6], et notamment du constat de location meublée touristique du 5 juin 2024, que Mme [K] a mis son appartement meublé situé [Adresse 2] (lot 23 de la copropriété) bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 2 en location via la plateforme numérique Airbnb (pièce n°3 de la ville de [Localité 6]).

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par Mme [K]. En effet, il ressort des éléments versés aux débats que la domiciliation fiscale de Mme [R] [K] a été faite à l’adresse sise [Adresse 3].

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration de location meublée en ligne qui a été enregistré le 17 novembre 2017 sous le n°7510800750032.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 12 octobre 1970, précise la présence d’une locataire, Mme [H] [P], occupante des lieux depuis 1951, et un loyer de 1429 francs au 1er janvier 1970. Le local est décrit comme situé au 5 ème étage porte face, comprenant une chambre, une salle d’eau et une cuisine pour une surface totale de 25m².

Le propriétaire était la SCIIG, société civile immobilière d’investissement et de gestion. (Pièce 5 de la ville de [Localité 6]).

Cette fiche H2, remplie par le propriétaire, la SCIIG, a été reçue et enregistrée par l’Administration le 15 octobre 1970 comme en témoigne le tampon figurant en première page.

Le 5ème étage de l’immeuble comprend 4 locaux. Les fiches H2 du 12 octobre 1970 précisent pour chacun de ces locaux qu’ils sont destinés à l’habitation (mention d’un loyer au 1er janvier 1970) (pièce n°10 de la ville de [Localité 6]).

Ces éléments sont complétés par le calepin des propriétés bâties qui permet d’établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970 dès lors que la présence de Mme [H] [P], locataire figurant dans la fiche H2, est confirmée à partir de l’année 1947 dans ce document.

En effet, si le numéro 19 est en effet associé au nom de Mme [H] [P], le logement visé apparait être le lot n°23 dès lors que l’état hypothécaire et le règlement de copropriété, le lot n°19 est situé au 4 ème étage, excluant ainsi toute possibilité de confusion avec le lot n°23, propriété de Mme [K], situé au 5 ème étage et loué au 1 er janvier 1970 par Mme [H] [P] (pièces n°6, 7 et 13 de la ville de [Localité 6]).

L’état hypothécaire confirme aussi la description de ce lot en appartement, la dissolution de la société SCIIG (société civile immobilière d’investissement et de gestion) avec attribution du

23 à M. [W], et la vente bien par ce dernier à Mme [K] (pièce n°7 de la ville de [Localité 6]).

Enfin, le règlement de copropriété du 2 juin 1970 décrit le lot 23 comme un logement situé porte face droite, ce que confirme le plan en date de décembre 1964, qui montre la présence d’un studio numéroté 23 situé au 5ème étage porte face droite, d’une superficie de 25m 2 (pièce n°13 de la ville de [Localité 6]) et la ville de [Localité 6] produit également un extrait de l’observatoire fiscal OFEA indiquant que le 5ème étage comporte 4 lots dont seul le lot n°23 correspond à la surface de 25m² mentionnée dans la fiche H2 (pièce n°9 de la ville de [Localité 6])

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est possible de relier le lot n°23, dont est propriétaire Mme [K], et le bien objet de la fiche H2.

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que Mme [K] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 6] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué

—  111 nuitées en 2023

—  172 nuitées en 2022

—  86 nuitées en 2021

—  59 nuitées en 2020

—  7 nuitées en 2019

—  100 nuitées en 2018.

Le gain estimé s’élève à 58.850 € alors que le gain pour une location régulière aurait été de 60.120 €.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de : 150.000 €.

La défenderesse fait valoir que les locations ne lui ont pas rapporté la somme de 58.850 euros entre 2018 et 2023. Elle produit aux débats son relevé Airbnb, sur lequel n’apparaît pas l’année 2018 puisqu’elle ne passait alors pas par Airbnb. Selon elle, le montant perçu s’élève à la somme de 29.371,56 euros, soit une moyenne de 4.825,26 euros par an, à mettre au regard des charges exposées (pièce n°26 de la défenderesse).

Elle ajoute qu’elle vit en Normandie et travaille à [Localité 5] et occupe de ce fait très régulièrement son studio parisien.

Elle a cessé toute nouvelle mise en location depuis la délivrance de l’assignation, les pièces versées aux débats n’établissant que deux réservations confirmées aux mois de mars et juin 2024 (pièce n°28 de la défenderesse).

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 8.000 euros.

Le retour à l’habitation n’étant pas contesté par la ville de [Localité 6], la demande formée en ce sens est sans objet et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [R] [K] sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [K] sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Toutefois, elle n’invoque aucun motif de fait ni de droit à l’appui de sa demande.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [R] [K] au paiement d’une amende civile de 8.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 6] ;

Condamne Mme [R] [K] aux dépens ;

Condamne Mme [R] [K] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 30 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON