TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e SUSINI-LAURENTI (P0043)

M^e DENIZOT (B0119)

Mme [G]

Mme [K]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/03603

N° Portalis 352J-W-B7G-CWMVA

N° MINUTE : 3

Assignation du :

17 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ÉTABLISSEMENTS [D] (RCS de [Localité 11] 542 066 238)

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Davina SUSINI-LAURENTI de L’A.A.R.P.I. ANDERS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE RIVOLI (RCS d'[Localité 12] 513 227 272)

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’A.A.R.P.I. NICOLAS, DENIZOT Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03603 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMVA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 23 juillet 2010, la S.C.I. Société civile Rivoli a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. Établissements [D] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 15], pour une durée de neuf ans à effet du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 42 500 euros.

Les parties sont convenues d’affecter les lieux loués à l’usage exclusif de commerce de « vins, liqueurs, eaux de vie, bières, cidres, huiles, vinaigres, eaux minérales et généralement tous liquides alimentaires ainsi que le café, thé, chocolat, tous produits de biscuiterie et de régime (olives, amandes, noisettes etc) pour consommer avec tous liquides alimentaires ».

Par acte d’huissier du 30 novembre 2021, la S.A. Établissements [D] a fait signifier à la S.C.I. Société civile Rivoli une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 aux mêmes clauses, charges et conditions complétées ou modifiées selon les dispositions de la loi Pinel et moyennant un loyer annuel en principal plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Par acte d’huissier du 25 février 2022, la S.C.I. Société civile Rivoli, se prévalant de ce que la preneuse faisait appel à un gérant mandataire non salarié, a fait signifier à la S.A. Établissements [D] :

— une dénégation du droit au renouvellement au visa de l’article L. 145-8 du code de commerce pour « défaut d’exploitation effective du fonds de commerce » par la preneuse,

— un refus de renouvellement du bail au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, sans indemnité d’éviction, le motif grave et légitime visé étant « la gérance mandataire non salariée qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation du bailleur »,

— une mise en demeure de « mettre fin à la gérance mandat (sic) non salariée irrégulière dans un délai d’un mois ».

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03603 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMVA

Par acte d’huissier du 17 mars 2022, la S.A. Établissements [D] a assigné la S.C.I. Société civile Rivoli devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de contestation des motifs contenus dans la réponse du 25 février 2022 ainsi que de fixation d’une indemnité d’éviction à son profit.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 12 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 18 décembre 2024 et mise en délibéré au 26 mars 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2023, la S.A. Établissements [D] demande au tribunal de :

« A titre principal :

— juger que la mise en demeure signifiée en date du 25 février 2022 à la requête de la S.C.I. Société civile Rivoli est nulle et illégitime,

— dire et juger que la dénégation du droit au renouvellement pour défaut d’exploitation du fonds de commerce ainsi que le refus de renouvellement pour motif grave et légitime invoqué par la S.C.I. Société civile Rivoli dans le cadre de sa réponse en date du 25 février 2022 sont irrecevables et mal fondés,

— débouter la S.C.I. Société civile Rivoli de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger en conséquence qu’elle est bien fondée en ses demandes et bénéficie du droit de percevoir une indemnité d’éviction égale au préjudice qu’elle subit du fait du refus du renouvellement de son bail commercial qui ne saurait être inférieure à la somme de 1.000.000 euros (un million d’euros), sauf à parfaire,

Avant dire droit sur la fixation du montant de son indemnité d’éviction :

— désigner tel expert qu’il plaira, en fixant la provision à consigner par la S.C.I. Société civile Rivoli dans le délai qui lui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, avec la mission de :

* convoquer les parties ;

* se rendre sur place : [Adresse 6] ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste des gérants mandataires non salariés en charge de la tenue du magasin ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au respect de la règle selon laquelle le préjudice s’apprécie en cas de maintien dans les lieux au jour le plus proche de l’éviction ;

* fournir tous les éléments d’information et utiles permettant à la Juridiction compétente de procéder à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant soit de la perte du fonds de commerce comprenant la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droit de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial, soit de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droit de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,

— dire que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera, sauf conciliation des parties, l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris, dans tel délai que Madame / Monsieur le Président voudra bien fixer,

— fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— dire que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande reconventionnelle de la S.C.I. Société civile Rivoli en lui refusant tout droit à indemnité d’éviction :

— débouter la S.C.I. Société civile Rivoli de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 100 000 euros par an hors charges hors taxes,

— désigner un expert aux fins de fixation de cette indemnité,

— écarter l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— condamner la S.C.I. Société civile Rivoli à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

La S.A. Établissements [D] fait principalement valoir, au soutien de ses prétentions :

— qu’elle confie la gestion de ses magasins à des gérants non salariés de succursale de commerce de détail alimentaire, dont le statut est codifié aux articles L. 7322-1 et suivants du code du travail et est en outre régi par l’accord collectif national des maisons d’alimentation à succursales du 18 juillet 1963,

— que le statut du gérant mandataire non salarié est distinct de celui aussi bien du salarié que du commerçant et donc de la société succursaliste qui est la propriétaire et l’exploitante du fonds de commerce,

— qu’en effet le gérant mandataire non salarié est son mandataire qui d’une part dépend économiquement d’elle en tant que société exploitante et d’autre part dispose d’une liberté dans l’organisation de l’exercice personnel de son activité professionnelle,

— qu’un contrat de mandat tel que défini à l’article 1984 du code civil régit sa relation avec le gérant mandataire non salarié, qui a au surplus la qualité de dépositaire des marchandises et espèces provenant de la vente en application de l’article 1915 du code civil,

— que la dénégation du droit au renouvellement opposée par la S.C.I. Société civile Rivoli est mal fondée dès lors qu’elle est bien propriétaire du fonds, qui est exploité à ses risques et périls, et qu’elle n’est pas tenue, selon une jurisprudence constante, de l’exploiter et de le gérer personnellement,

— qu’elle est titulaire du bail commercial, bénéficie de la licence de vente à emporter en qualité d’exploitant, procède au règlement des impôts spécifiques au magasin en cause, que la marchandise, la clientèle, la marque, le réseau, le chiffre d’affaires, les charges lui appartiennent, qu’elle est la seule titulaire des comptes bancaires rattachés à l’exploitation du magasin en cause,

— que le motif grave et légitime justifiant la dénégation par la S.C.I. Société civile Rivoli de son droit à indemnité d’éviction est tout autant mal fondé, que la bailleresse dénature la clause du bail qui ne lui fait aucune interdiction de conclure un contrat de gérance mandataire non salariée,

— qu’elle produit, s’agissant de l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, un rapport d’expertise amiable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mars 2023, la S.C.I. Société civile Rivoli demande au tribunal de :

« I. Sur la demande principale de la S.A. Établissements [D] :

A titre principal :

— juger valable et régulière la réponse à demande de renouvellement du 25 février 2022

— refuser à la S.A. Établissements [D] tout droit à indemnité d’éviction.

— juger que la S.A. Établissements [D] ne peut revendiquer la moindre indemnité d’éviction en raison de la dénégation du droit au renouvellement et/ou du motif grave et légitime.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la S.A. Établissements [D] serait en droit de revendiquer une indemnité d’éviction :

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :

— se faire [Adresse 5], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas :

* D’une perte de fonds : valeur marchande déterminée selon les usages de la profession, augmentée entre autres des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

* De la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial.

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à leur libération effective.

II. Sur ses demandes reconventionnelles :

A titre principal :

— ordonner l’expulsion de la S.A. Établissements [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 5] avec si nécessaire l’intervention, d’un huissier, des forces de l’ordre (police, gendarmerie…) et d’un serrurier.

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls du locataire.

— condamner, d’autre part, la S.A. Établissements [D] à lui régler une indemnité d’occupation d’un montant de 100.000 euros par an HT et HC à compter du 1er janvier 2022.

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert avec pour mission de rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à leur libération effective.

— constater l’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie versé par le preneur au titre du bail, et ce au titre de premiers dommages et intérêts, et ce conformément aux clauses du bail.

III. En toute hypothèse :

— débouter la S.A. Établissements [D] de l’ensemble de ses demandes,

fins et prétentions.

— condamner la S.A. Établissements [D] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. »

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03603 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMVA

La S.C.I. Société civile Rivoli soutient en substance :

— au visa des articles L. 7322-1 et suivants du code du travail et de l’accord collectif national du 18 juillet 1963, que le gérant mandataire non salarié est un commerçant qui exploite son activité de manière autonome, exclusive de toute subordination juridique,

— que ces modalités ressemblent à celles d’un contrat de franchise au vu de l’exclusivité imposée et non d’un contrat de mandat,

— au visa des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce, que la S.A. Établissements [D] n’a pas droit au renouvellement dès lors qu’elle n’est pas propriétaire du fonds, ne l’exploite pas puisqu’il est exploité par le gérant mandataire non salarié, qui, par sa seule activité personnelle, développe et fidélise sa clientèle,

— au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, que la S.A. Établissements [D] n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction car elle a confié, sans l’autorisation de la bailleresse, la jouissance du fonds à un tiers, en violation du bail,

— que l’expulsion de la S.A. Établissements [D] doit être ordonnée ainsi que sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation de 100 000 euros HT/HC par an,

— subsidiairement, que la demande formulée par la S.A. Établissements [D] à hauteur de un million d’euros est une demande forfaitaire, interdite par la Cour de cassation ; qu’il convient si le droit à indemnité d’éviction était reconnu à la preneuse de désigner un expert.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le droit au renouvellement du bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 s’appliquent principalement « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ».

Selon l’article L. 145-8 du même code, le droit au renouvellement du bail commercial ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il est constant que le propriétaire du fonds n’est pas tenu de l’exploiter personnellement (voir notamment Civ. 3ème, 26 octobre 1982).

En l’espèce, la S.C.I. Société civile Rivoli soutient que la S.A. Établissements [D] n’est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux objets du bail en cause. Il se déduit de l’argumentation de la S.C.I. Société civile Rivoli qu’elle estime en conséquence que le gérant mandataire non salarié de la S.A. Établissements [D] est le seul propriétaire du fonds au regard des conditions d’exploitation de celui-ci.

Il est constant que la S.A. Établissements [D] n’exploite pas personnellement le fonds de commerce en cause. Il est également constant que le fonds fait l’objet d’une exploitation effective. Le litige porte donc, s’agissant du droit au renouvellement, sur la détermination du propriétaire du fonds.

Selon l’article L. 145-1 du code de commerce susvisé, le fonds peut appartenir soit à un commerçant soit à un industriel immatriculé au RCS soit à un chef d’entreprise immatriculé au RNE.

La S.C.I. Société civile Rivoli soutient dans ses conclusions que le gérant mandataire non salarié a la qualité de commerçant, ce que conteste la S.A. Établissements [D].

Il convient de rappeler que selon l’article L. 121-1 du code de commerce, « sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle ».

Il n’est pas contesté que le statut des « gérants non salariés des succursales de commerce de détail alimentaire » fait l’objet de dispositions légales spécifiques, codifiées dans le code du travail – et non dans le code de commerce – aux articles L. 7322-1 à L. 7322-6.

Ce statut est ainsi défini à l’article L. 7322-2 du code du travail : « est gérant non salarié toute personne qui exploite, moyennant des remises proportionnelles au montant des ventes, les succursales des commerces de détail alimentaire ou des coopératives de consommation lorsque le contrat intervenu ne fixe pas les conditions de son travail et lui laisse toute latitude d’embaucher des salariés ou de se faire remplacer à ses frais et sous son entière responsabilité. La clause de fourniture exclusive avec vente à prix imposé est une modalité commerciale qui ne modifie pas la nature du contrat. »

Les articles susvisés prévoient que les gérants non salariés bénéficient d’un certain nombre des dispositions du code du travail applicables aux salariés, conformément à ce qui suit :

— « L’entreprise propriétaire de la succursale est responsable de l’application au profit des gérants non salariés des dispositions du livre Ier de la troisième partie relatives à la durée du travail, aux repos et aux congés, ainsi que de celles de la quatrième partie relatives à la santé et à la sécurité au travail lorsque les conditions de travail, de santé et de sécurité au travail dans l’établissement ont été fixées par elle ou soumises à son accord. Dans tous les cas, les gérants non salariés bénéficient des avantages légaux accordés aux salariés en matière de congés payés. (…) Les obligations légales à la charge de l’employeur incombent à l’entreprise propriétaire de la succursale. » (article L. 7322-1 al. 2 à 5)

— « Les accords collectifs fixant les conditions auxquelles doivent satisfaire les contrats individuels conclus entre les entreprises et leurs gérants de succursales non salariés sont régis, en ce qui concerne leur validité, leur durée, leur résolution, leur champ d’application, leurs effets et leurs sanctions, par les dispositions du livre II de la deuxième partie. Ces accords déterminent, notamment, le minimum de la rémunération garantie aux gérants non salariés, compte tenu de l’importance de la succursale et des modalités d’exploitation de celle-ci. » (article L. 7322-3)

Si, conformément à l’article L. 7322-5 du code du travail, les litiges entre les entreprises et leurs gérants non salariés relèvent de la compétence des tribunaux de commerce lorsqu’ils concernent les modalités commerciales d’exploitation des succursales, ils relèvent de celle des conseils de prud’hommes lorsqu’ils concernent les conditions de travail des gérants non salariés.

L’accord collectif national du 18 juillet 1963 « concernant les gérants non salariés des maisons d’alimentation à succursales, supermarchés, hypermarchés « gérants mandataires » est par ailleurs applicable aux « rapports entre les entreprises de commerce de détail alimentaire de proximité ou spécialisé et les gérants mandataires non salariés des deux sexes dont le statut est fixé aux articles L. 7322-1 à L. 7322-6 du code du travail qui assurent le cas échéant, en qualité de gérants mandataires non salariés employeurs lorsqu’ils sont amenés à embaucher, pour une période déterminée ou indéterminée, ou à reprendre des salariés, à leurs frais et sous leur entière responsabilité la gestion et l’exploitation des succursales de commerce alimentaire appartenant à ces entreprises ». Cet accord ne s’applique pas en revanche « aux gérants mandataires non salariés des succursales des sociétés revêtant la forme coopérative ni aux gérants mandataires dont le statut est défini aux articles L. 146-1 et suivants du code de commerce. » (article 2 de l’accord)

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le statut du gérant mandataire non salarié n’est pas assimilable à celui du salarié, en l’absence d’un lien de subordination juridique et compte tenu de l’autonomie dont il dispose dans l’organisation de ses conditions de travail.

Néanmoins, il en ressort également que le gérant mandataire non salarié, lié par un contrat de mandat avec l’entreprise en cause, dépend largement de cette entreprise qui a pour sa part l’obligation de lui assurer divers avantages et protections tirés de la législation sociale. Les gérants mandataires non salariés sont ainsi notamment pris en charge par le régime commun de l’assurance chômage et affiliés au régime général de la Sécurité sociale (articles 12 et 8 de l’accord collectif national).

La S.A. Établissements [D] verse aux débats un exemplaire d’un contrat-type de gérance mandataire non salariée. L’objet du contrat y est ainsi défini : « Les Établissements Nicolas confient la gestion de l’un de ses magasins à compter du …, en qualité de gérant mandataire non salarié, à … (…). Dans le cadre de ce contrat, le « gérant », conjointement et solidairement, consacrera l’essentiel de son activité professionnelle à la gestion du magasin de vente au détail dont il assure la gestion, à savoir à la vente et aux livraisons de marchandises au domicile de la clientèle en tenant compte des recommandations données par les Établissements Nicolas de telle sorte que, soit par lui-même soit par tout tiers qu’il se substitue occasionnellement sous sa responsabilité, l’ouverture du magasin de vente soit toujours assurée conformément aux coutumes locales. Pour ce faire, il recevra des marchandises en dépôt des Établissements Nicolas, avec mandat de les vendre. »

Il en résulte par ailleurs que les locaux commerciaux, éventuellement ceux d’habitation et le matériel sont mis à la disposition du gérant par la S.A. Établissements [D] en raison de la gérance et pour les besoins de la gestion (clause II, b, « Locaux et matériels »). La S.A. Établissements [D] est en effet seule titulaire du bail commercial en cause et seule propriétaire du matériel. Les loyers et charges locatives des locaux commerciaux ainsi que les divers frais fixes sont également à la charge de la S.A. Établissements [D] (clause II, f, « Frais de gestion »).

Quant aux marchandises, elles ne sont détenues par le gérant qu’à titre de dépôt avec mandat de les vendre. La S.A. Établissements [D] en demeure propriétaire jusqu’à la vente au client. L’exclusivité sur ce point est clairement stipulée au contrat : « le gérant devra détenir dans les locaux commerciaux et vendre uniquement les marchandises qui lui sont livrées par les Établissements Nicolas ou les fournisseurs désignés par ceux-ci » (clause II, c, « Marchandises »).

Le gérant est rémunéré via des commissions sur les recettes provenant des ventes (clause II, g, « Rémunération du gérant »). Les fonds provenant de la vente des marchandises sont bien la propriété de la S.A. Établissements [D], « le gérant mandataire non salarié ne [pouvant] en aucun cas en disposer librement et [devant] se conformer aux prescriptions de la société mandante » (clause II, e, « Recettes »).

Si le gérant peut librement décider d’embaucher du personnel (clause II, g, « Rémunération du gérant ») ce sans lien juridique avec la S.A. Établissements [D] (clause III, c), le mandat l’oblige personnellement à « assurer l’ouverture de son magasin » et le cas échéant à se faire remplacer (clause III, b, « Responsabilité du gérant »).

Ces différents éléments établissent que si la S.A. Établissements [D] n’exploite pas personnellement le fonds de commerce en cause, il ne peut être considéré que le gérant mandataire non salarié à qui elle confie cette exploitation a acquis la qualité de propriétaire du fonds. Le statut hybride de ce gérant, se situant entre le salarié et le commerçant, est suffisamment défini aux articles susvisés du code du travail ainsi qu’à l’accord collectif national applicable pour qu’il ne subsiste aucune ambiguïté quant au fait que bien qu’il dispose d’une autonomie dans la gestion de son exploitation, il demeure le mandataire de la S.A. Établissements [D], seule propriétaire du fonds. La S.A. Établissements [D], immatriculée au RCS contrairement au gérant mandataire non salarié, est ainsi la seule locataire des locaux commerciaux, dont elle assume la charge financière et fiscale. Elle est en outre propriétaire de la marchandise, fixe les conditions de vente (produits, prix, politique commerciale…) de sorte que la clientèle du fonds doit être considérée comme la sienne, puisqu’attachée à sa marque. Il est enfin démontré par les pièces versées que la S.A. Établissements [D] assume seule les risques de l’activité commerciale, aucune disposition légale ni conventionnelle ni contractuelle ne prévoyant que le gérant supporte l’éventuel déficit d’exploitation.

En conséquence, la S.C.I. Société civile Rivoli est mal fondée à opposer à la S.A. Établissements [D] une dénégation du bénéfice du droit au renouvellement. Au contraire, le bénéfice du statut des baux commerciaux et donc des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce sont bien applicables à la preneuse évincée.

Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Enfin, selon l’article 1315 dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, dans sa réponse à la demande de renouvellement de la locataire, la S.C.I. Société civile Rivoli a refusé le versement à la S.A. Établissements [D] d’une indemnité d’éviction consécutivement au refus de renouvellement au bail au motif suivant : « Il résulte des clauses du bail que le locataire n’a pas été autorisé à transférer l’exploitation du fonds de commerce à un tiers. Par le présent acte, la requérante entend refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime en raison de la gérance mandataire non salarié (sic) qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation du bailleur ». La S.C.I. Société civile Rivoli a ensuite mis la S.A. Établissements [D] en demeure de mettre fin à ladite gérance mandataire non salariée dans un délai d’un mois.

La S.C.I. Société civile Rivoli se prévaut sur ce point de la clause du bail commercial qui stipule que la S.A. Établissements [D] s’est engagée à « ne pouvoir ni céder ni sous-louer, en tout ou en partie, aucun droit au présent bail, sous peine de résiliation, si ce n’est à toute personne ou société exerçant le même commerce et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail ».

Les termes clairs et précis de cette clause ne sont pas susceptibles d’interprétation, sous peine de dénaturation. Or, s’ils excluent la possibilité pour la S.A. Établissements [D] de céder ou de sous-louer, ils ne lui font aucune obligation d’exploiter personnellement le fonds. Il n’y est pas plus fait état de l’interdiction de confier cette exploitation à un gérant mandataire non salarié.

Les arguments de la S.C.I. Société civile Rivoli étant insusceptibles de rapporter la preuve contraire à ce qui précède, la bailleresse échoue à établir l’existence d’un motif grave et légitime justifiant la privation d’une indemnité d’éviction. La S.C.I. Société civile Rivoli sera donc tenue de payer à la S.A. Établissements [D] une indemnité d’éviction.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par suite, la S.C.I. Société civile Rivoli sera déboutée de sa demande d’expulsion.

Il convient de rappeler que selon les articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, il est nécessaire d’évaluer les indemnités dont sont respectivement débitrices les deux parties.

La S.A. Établissements [D] a fait réaliser une expertise non contradictoire par M. [V], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, qui a estimé l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 881 000 euros à la date du 3 avril 2023.

Cette expertise amiable, bien qu’utile et soumise à la discussion des parties dans le cadre de la présente instance, est néanmoins insuffisante pour qu’il soit définitivement statué sur cette indemnité eu égard à son caractère non contradictoire.

Quant à la S.C.I. Société civile Rivoli, elle ne produit aucune pièce permettant d’estimer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A. Établissements [D] depuis le 1er janvier 2022.

Une expertise sera en conséquence ordonnée aux fins d’évaluation de ces deux indemnités, dans les conditions fixées au dispositif de ce jugement. Elle sera confiée à Mme [N] [G]. La provision à valoir sur la rémunération de l’experte sera mise à la charge de la S.A. Établissements [D] qui a davantage intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Les dispositions de l’article 1315 ancien du code civil ont précédemment été rappelées.

La S.C.I. Société civile Rivoli demande au dispositif de ses écritures au tribunal de « constater l’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie versé par le preneur au titre

du bail, et ce au titre de premiers dommages et intérêts, et ce conformément aux clauses du bail ».

Cette prétention n’est pas motivée dans le corps de ses conclusions.

En l’espèce, la clause du bail expiré relative au dépôt de garantie stipule que celui-ci sera remboursé au preneur après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur en fin de jouissance.

La demande de la S.C.I. Société civile Rivoli est ainsi infondée en application du contrat en cause. Elle est en outre prématurée, la S.A. Établissements [D] ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. La S.C.I. Société civile Rivoli sera en conséquence déboutée de cette demande.

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03603 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMVA

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront réservés dans l’attente du rapport d’expertise.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Il sera sursis à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles dans l’attente du rapport d’expertise.

La présente décision est enfin de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE infondée la dénégation de droit au renouvellement du bail signifiée le 25 février 2022 par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE RIVOLI à la S.A. ÉTABLISSEMENTS [D],

JUGE que le congé avec refus de renouvellement signifié le 25 février 2022 par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE RIVOLI à la S.A. ÉTABLISSEMENTS [D] ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction,

DÉBOUTE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE RIVOLI de sa demande d’expulsion,

DÉBOUTE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE RIVOLI de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation :

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Courriel 10]

01 40 70 91 80

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 6], les décrire, dresser le cas échéant la liste des gérants mandataires non salariés en charge de la tenue du magasin outre tout autre personnel,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

* rechercher tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. ÉTABLISSEMENTS [D] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 25 mai 2025, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mars 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [Z] [K]

[Adresse 3]

[Courriel 13]

06 62 35 91 11

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 23 juin 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 26 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA