TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Killian BOCQUILLON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion VALETTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6U7J

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [R] [A] épouse [K],

Monsieur [H] [X] [T] [K], demeurant ensemble [Adresse 6]

tous les deux représenté par M^e Marion VALETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [M] [E],

Madame [S] [F] épouse [E], demeurant ensemble [Adresse 1]

tous les deux représenté par M^e Killian BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0901

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[N] [C], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6U7J

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [K] sont usufruitiers suite à donation à leur fille d’une pièce (lot n°41) située au [Adresse 2] [Localité 7] donnée en location depuis le 6 juin 1974, à effet au 1er juillet 1974, à M. [Y] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, M. [H] [K] et Mme [D] [A] épouse [K] ont fait assigner M. [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, au visa de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé délivré le 30 avril 2024, à effet au 1er novembre 2024,

— prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. [Y] [E],

— juger que M. [Y] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Y] [E] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance la force publique,

— ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, charges en sus, à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [Y] [E] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 avril 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure signé à l’audience.

A l’audience du 10 avril 2025, les époux [K] représentés par leur conseil, ont déposé des écritures aux termes desquelles ils reprennent leurs demandes initiales sauf à y ajouter qu’ils s’en rapportent concernant la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [S] [F] épouse [E], juger que M. [Y] [E] et M. [B] [M] [E] sont la même personne, juger que le congé du 30 avril 2024 à effet du 1er novembre 2024 est opposable à Mme [S] [F] épouse [E], condamner M. [B] [M] [E] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée, débouter Mme [S] [F] épouse [E] et M. [B] [M] [E] de leurs demandes, condamner solidairement Mme [S] [F] épouse [E] et M. [B] [M] [E] au paiement de l’article 700 et des dépens.

M. [B] [M] [E] et Mme [S] [F] épouse [E], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures aux termes desquelles Mme [S] [F] épouse [E] intervient volontairement en qualité de co-titulaire du bail litigieux concernant l’appartement du 5ème étage au [Adresse 4] et M. [B] [M] [E] soutient qu’il est la même personne que M. [Y] [E]. Ils concluent à titre principal à la nullité du congé en ce qu’il n’a pas été délivré à Mme [S] [F] épouse [E] et à titre subsidiaire demandent que l’exécution provisoire de la décision soit écartée. A titre reconventionnel, ils soulèvent l’indécence de la chambre du 5ème étage à l’appui de leur demande de réalisation de travaux, suspension du paiement des loyers, restitution de la somme de 4 368 euros correspondant à 5 ans de loyers payés et demandent la condamnation in solidum des époux [K] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité de locataire de M. [B] [M] [E]

M. [B] [M] [E] soutient qu’il est titulaire du bail litigieux concernant l’appartement situé au [Adresse 3], en indiquant qu’il est locataire de la chambre du 5ème et que c’est par erreur que le contrat de location porte mention d’un « Monsieur [E] [Y] ».

A cet effet il produit une quittance de loyer établie au nom de [E] [Y] pour le lot n°41 (NDR : chambre du 5ème étage) et M. [H] [K] et Mme [D] [A] épouse [K] concluent à l’identité des personnes [Y] [E] et M. [B] [M] [E].

Il s’en déduit que M. [B] [M] [E] est effectivement locataire de la pièce du 5ème étage depuis le 6 juin 1974 et sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur l’intervention volontaire de Mme [S] [F] épouse [E]

Par voie de conclusions, Mme [S] [F] épouse [E] intervient volontairement aux débats.

Elle produit à cet effet un acte de mariage en date du 15 août 1983 constatant l’union maritale de M. [B] [M] [E] et Mme [S] [F] depuis 12 ans révolus soit depuis l’année 1971.

Elle est donc recevable en ses demandes.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux et la validité du congé délivré le 30 avril 2024 (article 4 et 10-2° de la loi 1948)

Aux termes de l’article 10-2° de la loi du 10 septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux notamment les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir durée au moins 8 mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction, de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre.

Les locaux soumis à un bail « loi 48 » doivent donc être effectivement et « suffisamment » occupés, et de manière régulière et continue.

Il est constant que l’occupation occasionnelle des lieux ne suffit pas et que seule l’occupation réelle, effective et suffisamment continue confère au locataire le droit au maintien dans les lieux (Cass Civ 3eme 12 octobre 2004).

C’est le bailleur qui doit établir que le mode d’occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du constat de commissaire de justice (anciennement huissiers de justice) du 30 décembre 2022 et 21 décembre 2023 que personne ne répond à la porte du 5ème étage et que le compteur électrique PRM 07102604912268 marque un indice de 0 kWh et que la pièce est vide, vacante et à l’abandon sans aucun mobilier ni effet personnel, papier ou document. Par ailleurs, selon nouveau constat du 31 août 2023, le compteur électrique PRM 07102604912268 marque toujours un indice de 0 kWh.

Enfin, le congé délivré le 30 avril 2024 en la forme de procès-verbal de recherches infructueuses, corrobore l’abandon des lieux par le locataire.

Il en résulte que le bailleur établit l’existence d’un motif de déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. [B] [M] [E] et de tous occupants de son chef à compter du 1er novembre 2024.

Devenu sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée dans les modalités du dispositif.

S’agissant de l’opposabilité du congé à Mme [S] [F] épouse [E], l’article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. ».

En l’espèce, il sera relevé que bien que l’acte de mariage produit établit une union maritale depuis 1971, Mme [S] [F] épouse [E] ne figure pas au contrat de bail signé en 1974 et que M. [B] [M] [E] ne justifie pas aux débats qu’il a informé les bailleurs de sa situation matrimoniale. Au surplus, l’acte de mariage produit mentionne comme adresse de M. [B] [M] [E], le [Adresse 5], soit une adresse différente de celle des lieux objets du contrat de location.

En conséquence, le congé est opposable à Mme [S] [F] épouse [E] qui est occupante sans droit ni titre du chef de M. [B] [M] [E].

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation et charges

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du maintien dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

M. [B] [M] [E] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de M. [B] [M] [E] et M. [B] [M] [E]

Les époux [E], qui n’occupent pas les lieux et ne justifient pas d’avoir saisi les bailleurs de désordres, alors qu’ils ont fait établir un constat non contradictoire le 27 janvier 2025 soit postérieurement à l’assignation et au congé valablement délivré, ne sauraient revendiquer réparation d’un défaut de délivrance imputable au bailleur.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [F] épouse [E] et M. [B] [M] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [K] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, sera constatée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables en leurs demandes Mme [S] [F] épouse [E] et M. [B] [M] [E] ;

DECLARE valide le congé du 30 avril 2024 délivré à M. [Y] [E], locataire en titre de l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 7] dont M. [H] [K] et Mme [D] [A] épouse [K] sont usufruitiers ;

CONSTATE que M. [B] [M] [E] et M. [Y] [E] sont la même personne ;

CONSTATE que M. [B] [M] [E] est occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 1er novembre 2024 ;

DECLARE ledit congé opposable à Mme [S] [F] épouse [E] qui est occupante sans droit ni titre du chef de M. [B] [M] [E] ;

ORDONNE à défaut de restitution volontaire des clés dudit logement, l’expulsion de M. [B] [M] [E] de la chambre du 5ème étage située au [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Mme [S] [F] épouse [E], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’expulsion pourra intervenir deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [M] [E] à verser à M. [H] [K] et Mme [D] [A] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [M] [E] et Mme [S] [F] épouse [E] à verser à M. [H] [K] et Mme [D] [A] épouse [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [M] [E] et Mme [S] [F] épouse [E] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection