TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/05/2025

à : M^e Paul NGELEKA, M^e Laurence SEMEVIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/03704 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCI

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 12 mai 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. NESSIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0313

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [D] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

Ayant tout deux pour coneil M^e Paul NGELEKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0532

considérés comme comparants car représentés lors des précédentes audiences par leur avocat qui s’était présenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03704 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCI

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. NESSIM ayant donné à bail à M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris a, par jugement du 18 novembre 2016, prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti le 1er janvier 2010, autorisé l’expulsion des locataires, condamné ceux-ci au paiement solidairement de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2016 (22 073 euros) et in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux.

Le 28 juin 2018, les parties ont signé un protocole d’accord aux termes duquel un échéancier a été fixé pour l’arriéré locatif, en contrepartie de quoi les preneurs se désistaient de leur appel de la décision judiciaire précitée et le bailleur s’engageait à surseoir à l’exécution de l’expulsion jusqu’au 31 décembre 2019, date à laquelle les preneurs devaient avoir quitté les lieux. Les preneurs s’engageaient par ailleurs à verser une indemnité d’occupation majorée à 2500 euros outre les charges en cas de non respect de leurs engagements.

Suite à l’assignation formée par la S.C.I. NESSIM par acte d’huissier en date du 12 octobre 2020 aux fins d’obtenir l’expulsion des époux [J] et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 13 avril 2021, déclaré irrecevable la demande d’expulsion au motif que la S.C.I. NESSIM disposait déjà d’un titre à l’encontre des époux [J] et fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par ces derniers à la somme de 2450 euros à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Suite à l’assignation formée par M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] par acte d’huissier du 16 novembre 2021, aux fins que soit jugé valide le bail qui aurait été conclu entre les parties en mars 2020, que soit ordonné leur maintien dans les lieux, ou que leur soient accordés des délais pour quitter les lieux, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 7 juillet 2022 , débouté les époux [J] de leur demandes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024, la S.C.I. NESSIM a fait assigner M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir notamment le paiement de la somme de 59 950 euros au titre de la remise en état des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024, puis a fait l’objet de trois renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties afin de leur permettre de se mettre en état. Lors des deux audiences intermédiaires des 4 juillet 2024 et 26 novembre 2024, le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] a comparu, sans faire viser de conclusions ni soutenir de demandes oralement.

Par courriel adressé la veille de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025, le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] a indiqué qu’il devait plaider le même jour et qu’il déposait son dossier de plaidoirie. Celui-ci, accompagné de conclusions, a ainsi été déposé au bureau d’ordre civil du tribunal le 10 mars 2025.

À l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025, la S.C.I. NESSIM, représentée par son conseil, dépose des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge de :

— débouter M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] au paiement de la somme de 59 950 euros au titre de la remise en état des lieux selon devis de la société [Adresse 5] du 17 septembre 2022 ;

— subsidiairement, condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] au paiement de la somme de 51 627,97 euros au titre des frais exposés en raison de l’état dans lequel l’appartement a été restitué ;

— en tout état de cause, condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux conclusions qu’elle a soutenues oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Au cours des débats, la juge a invité la demanderesse à bien vouloir justifier de la communication contradictoire de ses conclusions actualisées à la partie adverse, par note en délibéré transmise au plus tard le 14 mars 2025.

En défense, M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] n’ont pas comparu, pas plus que leur conseil, lors de cette audience du 11 mars 2025.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 11 mars 2025, le conseil de la S.C.I. NESSIM a justifié du courriel par lequel elle avait communiqué le 8 novembre 2024 ses conclusions actualisées au conseil des époux [J].

Par courriel du 25 mars 2025, le conseil des époux [J] a indiqué qu’il ignorait l’objet exact des documents ainsi communiqués par son contradicteur en délibéré et qu’en cas de difficulté il serait contraint de solliciter la réouverture des débats.

Par courriel du même jour, le conseil de la S.C.I. NESSIM a fait savoir en retour qu’elle s’opposait à toute réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application de ces dispositions le présent jugement sera contradictoire, M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] ayant été représentés par leur conseil lors des deux audiences intermédiaires des 4 juillet 2024 et 26 novembre 2024.

1. Sur l’irrecevabilité des conclusions des défendeurs, non soutenues oralement

En application de l’article 761 2° du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat, notamment, dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Selon l’article 817 du même code, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile qui définit l’oralité de la procédure, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Il résulte de ces dispositions que l’oralité de la procédure impose à chaque partie de comparaître à l’audience, en personne ou en se faisant représenter, pour formuler valablement des prétentions et des moyens à leur soutien, que ce soit en soutenant un éventuel écrit, en y faisant référence, ou en développant oralement des moyens et prétentions ne s’appuyant sur aucun écrit.

En l’espèce, le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] a fait parvenir au greffe de la présente juridiction, la veille de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025, son dossier de plaidoirie contenant ses conclusions actualisées ainsi que ses pièces.

Il ne s’est pas présenté en revanche lors de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025, sans faire valoir de motif légitime, alors même que l’affaire avait déjà fait l’objet de trois renvois, dont le dernier à sa demande alors que la partie adverse s’y opposait et qu’un calendrier de procédure avait été décidé par le juge, et qu’il avait disposé de plus de trois mois pour s’organiser.

Le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] n’a donc pas soutenu oralement ses conclusions lors de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025.

Celles-ci doivent donc, en application des dispositions qui précèdent, être déclarées irrecevables. La présente juridiction ne se trouve donc pas valablement saisie des prétentions et moyens qu’elles contiennent.

2. Sur la demande de réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

Selon l’article 445 du même code, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] forme dans son courriel du 25 mars 2025 une demande de réouverture des débats dans l’hypothèse de la survenance d’un problème lié aux justificatifs transmis par la partie adverse en cours de délibéré.

Ces justificatifs consistent seulement dans le courriel que lui avait adressé le conseil de la S.C.I. NESSIM le 8 novembre 2024 pour lui communiquer ses conclusions et pièces actualisées. Ils avaient été réclamés à la demanderesse lors de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025 afin de s’assurer du respect du contradictoire, considération prise de l’absence des époux [J] ou de leur conseil lors de cette audience.

Aucun motif ne justifie par suite de faire droit à la demande de réouverture des débats formée par le conseil des époux [J].

3. Sur les demandes principale et subsidiaire au titre de la remise en état des lieux

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au 4 août 2022, prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

L’article 1731 du code civil dispose à cet égard que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire qu’aucun contrat de bail ne se trouve versé aux débats dans la présente instance par la S.C.I. NESSIM, celle-ci indiquant sans autre précision dans ses écritures avoir donné à bail à M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – étant rappelé par ailleurs que l’autorité de la chose jugée attachée aux précédentes décisions déjà intervenues entre les parties ne porte que sur les contestations tranchées dans le dispositif de celles-ci.

Aucun motif ne justifiant quoiqu’il en soit que soient écartées les dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il sera considéré que celles-ci se trouvent applicables dans le présent litige.

Au soutien de sa demande, la S.C.I. NESSIM :

— s’agissant de l’entrée dans les lieux, ne produit aucun état des lieux d’entrée, invoquant à cet égard la présomption de l’article 1731 du code civil ;

— s’agissant de la sortie des lieux, un procès-verbal de constat dressé le 4 août 2022 par Maître [M] [I], huissier de justice.

L’examen de ce procès-verbal de constat fait apparaître qu’il a été dressé à la demande de la société S.C.I. NESSIM, en l’absence des preneurs M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J], et qu’il ne contient aucune mention de ce que l’huissier de justice les avait bien avisés au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ce procès-verbal de constat a donc été dressé de manière non contradictoire en violation des prévisions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La S.C.I. NESSIM ne saurait ici se retrancher derrière le fait que les époux [J] avaient quitté les lieux sans lui communiquer leur nouvelle adresse, la convocation à la dernière adresse connue s’imposant en application des dispositions légales sans exception permise – un éventuel suivi de courrier ayant par exemple pu être mis en place par les intéressés.

Ce procès-verbal de constat ne permet donc pas, à lui seul, d’imputer aux locataires les dégradations et défauts d’entretien que la S.C.I. NESSIM invoque dans la présente procédure.

Or il sera observé que la demanderesse ne produit aucune autre pièce dans la présente instance permettant de venir corroborer les constatations effectuées par l’huissier de justice dans ce procès-verbal de constat.

De surcroît, les éléments versés aux débats ne permettent pas à la présente juridiction de connaître le délai qui s’est écoulé entre la date à laquelle les époux [J] ont quitté les lieux et l’établissement de ce procès-verbal de constat du 4 août 2022, un courriel du 17 janvier 2023 émanant de l’étude d’huissier et adressé au conseil de la S.C.I. NESSIM faisant simplement état sans autre précision de ce qu’un jeu de clés laissés par les consorts [J] lui a été remis par le commissariat du 19ème arrondissement aux fins de reprise.

Il n’est donc pas possible pour la présente juridiction de considérer que le procès-verbal de constat dressé le 4 août 2022, hors la présence des locataires et sans que ceux-ci n’aient été appelés, suffirait à lui seul à justifier la condamnation de ces derniers à un montant de 59 950 euros ou subsidiairement de 51 627,97 euros, au titre de leur manquement aux obligations d’entretien et de réparations locatives qui leur incombaient en leur qualité de preneurs.

Il doit en être conclu que la S.C.I. NESSIM échoue, ainsi que la charge lui en incombe, à rapporter la preuve de l’imputation aux époux [J] des dégradations et défauts d’entretien au titre desquels elle sollicite leur condamnation dans la présente instance.

Ses demandes tendant à la condamnation solidaire de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] au paiement, principalement, de la somme de 59 950 euros au titre de la remise en état des lieux selon devis de la société [Adresse 5] du 17 septembre 2022, et subsidiairement de la somme de 51 627,97 euros au titre des frais exposés en raison de l’état dans lequel l’appartement a été restitué, doivent donc être rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. NESSIM qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les prétentions et moyens contenus dans les conclusions adressées par le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J], et non soutenus oralement ;

REJETTE la demande de réouverture des débats formée par le conseil de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] ;

REJETTE les demandes formées par la S.C.I. NESSIM à l’encontre de M. [E] [J] et Mme [H] [D] épouse [J] à lui payer, principalement, la somme de 59 950 euros au titre de la remise en état des lieux selon devis de la société [Adresse 5] du 17 septembre 2022, et, subsidiairement, la somme de 51 627,97 euros au titre des frais exposés en raison de l’état dans lequel l’appartement a été restitué ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. NESSIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. NESSIM aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE