TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e RAISON #C244Me TASSI #L84+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 22/13725

N° Portalis 352J-W-B7G-CXSTY

N° MINUTE :

Assignation du :

17 novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Association UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (UNIS)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Manuel RAISON de la S.E.L.A.R.L. RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION 100% AGENTS IMMOBILIERS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme TASSI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0084,

et par M^e Etienne RECOULES, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Décision du 03 avril 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/13725 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSTY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 06 février 2025, tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (ci-après l’UNIS) est un syndicat de professionnels de l’immobilier qui a pour objet de regrouper et représenter tous les professionnels de l’immobilier, dont les mandataires immobiliers et les réseaux de mandataires immobiliers, soit les :

Administrateurs de biens/Syndics de copropriété, Agents immobiliers et transactionnaires, Tous autres professionnels autorisés légalement à exercer à titre accessoire l’une des deux professions ou activités visées ci-dessus, Experts, Promoteurs-rénovateurs.

Au mois d’avril 2022, vingt et une agences immobilières du département des Deux-[Localité 7] ont créé l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS, soumise à la loi du 1er juillet 1901.

Dans l’édition des Deux-[Localité 7] de « La Nouvelle République » datée du samedi 18 juin 2022, sont parus sur une même page du journal, sous la plume de monsieur [L] [C], deux articles de presse, le premier intitulé « [Localité 5] : Les agents immobiliers veulent lutter contre « l’uberisation » de leur profession » donnant la parole à trois membres de l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS, un second donnant la parole à un mandataire immobilier intitulé « Une mandataire immobilière de [Localité 5] défend sa profession. Il ne faut pas généraliser ».

Les deux articles ont également été publiés le même jour sur le site internet du journal.

Le sujet a également été diffusé par la radio France-Bleue.

Considérant que l’article publié sous le titre « Niort : les agents immobiliers veulent lutter contre « l’ubérisation » de leur profession » contient des informations dénigrantes sur les mandataires immobiliers et les réseaux dont ils relèvent, l’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER a suivant acte du 17 novembre 2022, fait délivrer assignation à l’association 100 % AGENTS IMMOBILIERS, d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 juin 2024 ici expressément visées, l’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (UNIS) demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’article L.2132-3 du Code du travail,

Vu l’article L.121-2 du Code de la consommation,

Vu l’article L.132-4 du Code de la consommation,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER l’UNIS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; JUGER que l’UNIS a intérêt et qualité à agir pour assurer la défense des intérêts des mandataires immobiliers ; JUGER que l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS a commis des actes de dénigrement constitutifs de concurrence déloyale envers les mandataires immobiliers et a ainsi engagé sa responsabilité civile délictuelle en application de l’article 1240 du Code civil ; JUGER que la profession de mandataire immobilier a souffert d’un préjudice moral du fait des actes de dénigrement commis par l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS ; JUGER que les propos de l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS rapportés dans l’article de la Nouvelle République sont constitutifs de pratique commerciale trompeuse ; En conséquence,

CONDAMNER l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par le dénigrement de la profession de mandataire immobilier CONDAMNER l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par cette pratique commerciale trompeuse ; ORDONNER à l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS, aux frais de cette dernière, de publier la décision à intervenir, dès sa signification et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois à compter de la signification de ladite décision, sur Le site internet de l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS, s’il venait à être crée ; Le compte Facebook, le compte twitter, le compte Instagram de l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS ; ORDONNER la publication du dispositif entier de la décision à intervenir dans trois journaux et/ou magazines de diffusion régionale ou nationale au choix de l’UNIS, dans la limite de 10.000 euros par insertion, aux frais de l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS ; DEBOUTER l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS de sa demande de dommages-intérêts de 10.000 euros pour une prétendue procédure abusive ; DEBOUTER l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER l’Association 100 % AGENTS IMMOBILIERS à payer à l’UNIS la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 février 2024 ici expressément visées, l’association 100 % AGENTS IMMOBILIERS, demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 10 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 121-2 du code de la consommation,

Vu l’article 32-1 et 514-1 du code de procédure civile

A titre principal,

Débouter l’association UNIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner l’association UNIS à verser à l’association 100 % Agents Immobiliers la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, Subsidiairement,

Limiter à la somme de 1 € les dommages-intérêts auxquels peut prétendre l’UNIS en réparation de son préjudice moral, que ce soit au titre du dénigrement ou de pratiques commerciales trompeuses, Limiter la publication du dispositif de la décision à intervenir à l’édition du samedi du journal la Nouvelles République, version Deux-[Localité 7], un coût ne pouvant excéder 2.000 €. En toute hypothèse,

Débouter l’association UNIS de ses demandes plus amples ou contraires, Ecarter l’exécution provisoire de droit, Condamner l’association UNIS à verser à l’association 100 % Agents Immobiliers la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner l’association UNIS aux entiers dépens. »

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Sur la demande d’indemnisation formée par l’UNIS au titre du dénigrement

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’UNIS soutient pour l’essentiel que les propos tenus dans l’article publié sous le titre « [Localité 5] : les agents immobiliers veulent lutter contre « l’ubérisation » de leur profession » par l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS sur les mandataires immobiliers et plus particulièrement les propos tenant à l’absence de régulation, de contrôle, de détention de carte professionnelle, la qualification de cette catégorie d’intervenants de simples « ouvreurs de portes » sont constitutifs d’un dénigrement en ce qu’ils jettent le discrédit sur cette catégorie de professionnels, les allégations étant dénuées de mesure, étant mensongères, trompeuses et réductrices dans la mesure où les mandataires ou « négociateurs » immobiliers disposent de compétences, d’un statut résultant de l’article 4 de la loi Hoguet, et sont soumis à régulation et contrôles, les assertions ne reposant sur aucun élément tangible et n’ayant pour but que de détourner la clientèle. L’UNIS ajoute avoir de ce fait subi un préjudice moral qu’elle estime juste de réparer par l’allocation de la somme de 50.000 euros.

Sur le fondement de l’article 10 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et de libertés fondamentales et de l’article 1240 du code civil, l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS résiste en rappelant que l’action en dénigrement de produits et services qui porte atteinte à la liberté d’expression et constitue une restriction de celle-ci, est particulièrement encadrée par la jurisprudence et que le dénigrement qui constitue un abus spécifique de la liberté d’expression doit être apprécié strictement. L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS ajoute qu’en application des règles de responsabilité du droit commun, il appartient à l’UNIS de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité.

L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS relève en premier lieu que l’article et les propos sont ceux du journaliste et non directement ceux des membres de l’association ; elle soutient qu’en outre l’information en cause se rapporte à un sujet d’intérêt général, repose sur une base factuelle suffisante, relève du droit à la liberté d’expression qui inclut le droit à la libre critique ; l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS ajoute que l’article en cause qui a pour seul objet la défense de la profession d’agent immobilier s’inscrit dans le cadre de l’objet de l’association soit la défense de cette profession qui subit depuis les années 2000 la concurrence importante des agents sans que le public soit en mesure de faire la différence. L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS précise que les informations rapportées dans l’article sont factuellement exactes, notamment s’agissant de la réglementation respective des deux professions et que si les propos qui ont pour seul objet la défense de la profession d’agent immobilier sont parfois vifs et polémiques, ils ne sauraient être regardés comme fautifs et excédant le cadre de liberté d’expression. Enfin l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS souligne qu’un deuxième article était publié tant sur l’édition papier que sur l’édition en ligne du journal, lequel donnait la parole à un mandataire immobilier. L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS conteste enfin l’existence de tout préjudice en l’absence de démonstration de la résonance de l’article sur la profession des mandataires.

Sur ce,

L’article 10 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et de libertés fondamentales édicte : « toute personne a le droit à la liberté d’expression. Ce droit comprend la liberté d’opinion et la liberté de recevoir ou de communiquer des informations et des idées sans qu’il puisse y avoir ingérences d’autorités publiques et sans considération de frontière (…) l’exercice de ces libertés comportant des devoirs et des responsabilités peut être soumis à certaines formalités, conditions restrictives ou sanctions prévues par la loi qui constituent des mesures nécessaires dans une société démocratique (…) ».

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version issue de l’article 2 de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Retenir la responsabilité délictuelle d’une partie nécessite de caractériser à son endroit une faute, un préjudice et un lien de causalité.

La liberté d’expression constitue un droit fondamental garanti par l’article 10 précité.

Au cas présent, la publication litigieuse s’inscrit, non dans un débat strictement privé entre deux professions comme le soutient la partie demanderesse, mais dans un débat portant sur l’accession au logement et à la propriété, soit sur un sujet d’intérêt général concernant un nombre très élevé de citoyens.

L’article susvisé expose : « Ce sont 21 agences qui se sont groupées pour défendre leur profession contre les mandataires immobiliers, les autoentrepreneurs qui leur prennent des parts de marchés et qui surtout ne disposent pas de la même formation, ni de la même régulation qu’eux. Ils appartiennent à des réseaux tels que Safty, IAD ou CapiFrance » (…) « sans régulation, sans boutique, ils ne sont pas contrôlés, nous nous sommes une profession réglementée, on doit avoir un casier judiciaire vierge, on est contrôlé par la DGCCRF. On assiste à une ubérisation de notre métier (…) à une vraie banalisation ». L’article poursuit : « Le principal problème selon les agents, c’est que les particuliers ne font pas la différence entre les uns et les autres (…) mais le risque, c’est que les clients ne s’y retrouvent pas, notamment dans l’estimation des biens. Chez nous, on les appelle les « ouvreurs de porte » ; ils se contentent de faire visiter la maison. Et leurs estimations sont souvent surestimés. On ne peut pas faire une estimation sur le bassin niortais sans avoir un minimum d’expertise ». Il est ajouté que les mandataires « n’ont pas de carte et ne peuvent pas rédiger de compromis de vente » (…), qu'« il y a un vrai risque pour le client, notamment sur les tarifs, les nôtres [ceux des agents] doivent être affichés. Il y a beaucoup de mouvements chez les mandataires. Comme ils sont indépendants, il suffit de se déclarer pour exercer. Beaucoup disparaissent après 18 mois [et] exercent après une reconversion professionnelle depuis un autre secteur ». « Alors pour lutter contre ce phénomène qu’ils estiment injuste, les agents immobiliers militent dans leurs syndicats pour faire évoluer la législation sans trop d’espoir, et localement ils misent sur la pédagogie pour redorer leur blason ».

Si l’absence de régulation et de contrôle supposée de la profession de mandataire est stigmatisée à certains passages comme au 3ème paragraphe, d’autres passages indiquent que les mandataires « ne disposent pas de la même formation, ni de la même régulation » ; ces passages n’indiquent donc pas que les mandataires ne disposent pas du tout de formation, ni de mécanisme de régulation, mais seulement pas des mêmes formations et mécanismes de régulation que ceux dont disposent les agents immobiliers.

Ensuite si plusieurs assertions mettent en avant les compétences et garanties revendiquées par les agents et donc les avantages que ceux-ci sont censés présenter pour les clients (à savoir être une profession réglementée, jouir d’une expertise en matière d’évaluation des biens résultant d’une expérience acquise sur la durée et d’une connaissance du marché local, avoir le droit de dresser des compromis de vente), propos qui en négatif sont de nature à insinuer que les mandataires n’offrent pas les mêmes avantages ; si de même l’article comporte des imprécisions, voir des informations incomplètes voire inexactes qu’il est toutefois possible de vérifier, en s’exprimant de la sorte, l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS a manifesté une opinion certes partisane et polémique, mais néanmoins une opinion au sens de l’article 10 de la Convention, elle a communiqué des informations et des idées, discutables et pouvant faire l’objet de contradictions mais qui ne dépassent pas les limites de la liberté d’expression et ne constitue dès lors pas une faute. Ainsi comme le souligne l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS, le seul fait qu’elle ait usé de cette liberté en portant une appréciation certes négative et en interpellant le public sur un certain nombre de différences existant entre les deux professions, n’est pas constitutif d’un dénigrement et donc d’une faute.

Il est en outre relevé avec l’association défenderesse que l’édition des Deux-[Localité 7] de « La Nouvelle République » a, sur une même page du journal fait paraître à la même date du 18 juin 2022, un second article donnant la parole à un mandataire immobilier intitulé « Une mandataire immobilière de [Localité 5] défend sa profession. Il ne faut pas généraliser », article venant apporter la contradiction au premier, ce qui questionne en outre l’existence même du préjudice invoqué et qui résulterait du discrédit jeté sur la profession d’agent. Enfin, comme le soulève l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS, l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS ne justifie pas de la résonance de l’article sur l’activité des mandataires.

Les conditions de la responsabilité n’étant pas remplies, l’UNIS sera déboutée de son action formée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Décision du 03 avril 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/13725 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSTY

Sur la demande d’indemnisation formée par l’UNIS au titre des pratiques commerciales trompeuses

Selon la partie demanderesse, les propos rapportés dans l’article seraient également constitutifs de pratiques commerciales trompeuses justifiant, par application des dispositions des articles L.121-2, 132-4 une indemnisation du préjudice moral en résultant et la publication du dispositif de la décision, à intervenir.

L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS oppose, sur le fondement de l’article liminaire du code la consommation qu’elle est une association à but non lucratif qui n’a ni activité commerciale, ni industrielle, artisanale libérale ou agricole, n’a pour seule ressource que les cotisations de ses membres et doit être qualifiée de non professionnelle, ce qui exclut l’application des dispositions de l’article L.121-2 relatives aux pratiques commerciales trompeuses.

Sur ce,

Aux termes de l’article liminaire du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la cause, énonce que « pour l’application du présent code, on entend par :

consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;non-professionnel : toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ;professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ».

Le caractère professionnel d’une activité s’évince de l’origine industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du revenu qu’elle procure.

Aux termes du même texte (16°), constitue une pratique commerciale, « toute action, omission, conduite, démarche ou communication commerciale, y compris la publicité et le marketting, de la part d’un professionnel en relation directe avec la promotion, la vente ou la fourniture d’un bien, d’un service ou portant sur des biens ou des obligations ».

Au cas présent, il résulte de son acte de déclaration en date du 7 avril 2022, que « 100% AGENTS IMMOBILIERS » est une association à but non lucratif qui a pour objet de « faire valoir et défendre les intérêts de la profession des vrais professionnels de l’immobilier que sont les agents immobiliers, informer et communiquer sur le métier d’agent immobilier et sur ce qui le différencie auprès du grand public, diffuser des informations pour se différencier des nouveaux entrants dans le secteur de l’immobilier, organiser des manifestations ayant pour but la communication auprès du grand public». L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS n’a ni activité commerciale, ni industrielle, artisanale libérale ou agricole. Il s’agit donc d’une personne morale non professionnelle au sens de l’article liminaire du code la consommation ce qui exclut l’application des dispositions de l’article L.121-2 relatives aux pratiques commerciales trompeuses, inopérantes en l’espèce.

L’UNIS sera par conséquent déboutée de l’intégralité de ses demandes formées sur ce second fondement.

Les demandes de l’UNIS ayant été rejetées, il n’y a lieu de statuer sur les prétentions formées à titre subsidiaire par l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS.

Sur les autres prétentions et sur les demandes accessoires

L’association 100% AGENTS IMMOBILIERS n’ayant pas repris au dispositif récapitulatif de ses dernières conclusions qui seul saisit le tribunal, sa demande reconventionnelle au titre de l’abus de procédure, le tribunal n’est pas régulièrement saisi de cette demande. Conformément à l’article 768 du code de procédure civile qui prévoit que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, il ne sera pas statué sur cette prétention.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce l’UNIS qui succombe, supportera les dépens et payera à l’association 100% AGENTS IMMOBILIERS la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DEBOUTE l’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (UNIS) de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 50.000 euros en réparation du préjudice moral causé par le dénigrement de la profession de mandataire immobilier ;

DEBOUTE l’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (UNIS) de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 50.000 euros en réparation du préjudice moral causé par une pratique commerciale trompeuse ainsi que de toutes ses autres demandes formées sur ce fondement dont la demande de publication du présent jugement ;

CONDAMNE l’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (UNIS) à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER (UNIS) à payer à l’association 100 % AGENTS IMMOBILIERS la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE pour le surplus les parties de leurs demandes formées à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 6], le 03 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY