TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Rachid ELMAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie BLAIRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08116 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRZ

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie BLAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0464

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [R] [H], demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0240

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 26 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08116 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRZ

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 mars 2021 avec effet au 5 mars 2021, Monsieur [N] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [R] [H] ET Madame [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], en rez de jardin, pour un loyer mensuel initial de 1800 euros, outre 200 euros au titre de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [D] a fait signifier par acte de commissaire de justice deux commandements de payer la somme de 11 062,84 euros le 17 février 2023 et la somme de 18 377, 03 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, Monsieur [N] [D] a fait assigner Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 28 482,54 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 février 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [N] [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la hausse, la somme s’élevant à 29 959,99 euros, selon décompte en date du 10 décembre 2024. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Monsieur [S] [R] [H] par leur conseil et Madame [O] [P], représentés, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicitent :

A titre principal

— Prononcer la nullité du commandement de payer signifié aux locataire le 17 février 2024 ;

— Déclarer en conséquence sans cause le commandement ;

— En prononcer la nullité ;

— Débouter en conséquence Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

— Juger que les locataires ont payés les sommes visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai ;

— Octroyer un délai de grâce rétroactif de 36 mois aux locataires pour le paiement de leur dette locative ;

— Condamner le bailleur à payer aux locataires la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

A l’audience, ils se désistent de leurs demandes au titre de la nullité du commandement de payer et de ses suites.

Ils ont reconnu la dette. Ils ont exposé avoir rencontré des difficultés liées au renouvellement titre de séjour de Monsieur [S] [R] [H], l’empêchant de travailler dans le bâtiment et au sein de la conciergerie du PSG. Madame [O] [P] déclare travailler dans un salon de coiffure et percevoir un salaire de 1000 euros par mois.

Ils ont maintenu leur demande de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Ils soulignent que leur situation financière leur permettra d’apurer la dette. Ils proposent de verser la somme mensuelle de 832,22 euros pour apurer leur dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 mars 2021 avec effet au 5 mars 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2024, pour la somme en principal de 18 377,03 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois applicables en l’espèce, pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] étant sans droit ni titre depuis le 5 mai 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] restent lui devoir la somme de 29 959,99 euros à la date du 10 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 29 959,99 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 377,03 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 10 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Au regard de la stipulation du contrat de bail prévoyant la solidarité des parties en son article VII, les locataires seront tenus solidairement des loyers, charges et de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer de tels délais de paiement.

La demande formée en ce sens sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [R] [H] Et Madame [O] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [D] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2021 avec effet au 5 mars 2021 entre Monsieur [N] [D] et Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], en rez de jardin sont réunies à la date du5 mai 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [N] [D] la somme provisionnelle de 29 959,99 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024 sur la somme de 18 377,03 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [N] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [N] [D] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [R] [H] et Madame [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection