TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Manuel RAISON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02656

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFH

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], réprésenté par son syndic, la société R MICHOU & CIE, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEURS

Madame [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [B] [T]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non-représentés

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [B] [T] et Mme [K] [T] (consorts [T]) sont propriétaires du lot n° 31 dans l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de règlement d’un arriéré de charges de copropriété de 22 012, 85 euros, arrêté au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2020 et du 16 novembre 2023, outre 642 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux entiers dépens.

Bien que règulièrement assignés par procès-verbal de remise à étude du 20 novembre 2023, les consorts [T] n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFH

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 22 012, 85 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un relevé de propriété du lot n° 31 dans l’immeuble sis [Adresse 4] qui appartenait à Mme [P] [T], décédée à [Localité 9] le 24 juillet 2025,

* l’acte notarié de notoriété établissant la qualité d’héritiers de M. [B] [T] et de Mme [K] [T],

* un décompte individuel de charges faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 21 574, 85 euros, arrêté au 30 octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à l’indivision [T] du 28 septembre 2015 au 19 décembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2016, 22 mars 2017, 27 juin 2018, 26 mars 2019, 17 septembre 2020, 8 avril 2021, 29 juin 2021, 3 novembre 2021, 8 mars 2022, 17 avril 2023, 27 mars 2024,

* une lettre de mise en demeure en date du 27 octobre 2020, accompagnée d’un accusé de réception signé, sollicitant le règlement d’un arriéré de charges de copropriété de 15 653, 65 euros,

* une lettre de mise en demeure du 16 novembre 2023, accompagnée d’un accusé de réception signé, sollicitant le règlement d’un arriéré de charges de copropriété de 22 654, 85 euros.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites, à la date du 30 octobre 2023, qui est celle visée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de ses conclusions, sa créance est établie à hauteur de la somme de 21 574, 85 euros.

M. [B] [T] et Mme [K] [T] seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 653, 65 euros à compter de la mise en demeure en date du 27 octobre 2020 et à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023, pour sur le surplus, soit la somme de 5 921, 20 euros (21 574, 85 euros – 15 653, 65 euros).

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement des frais suivants :

— frais de mise en demeure de 30 euros (22 septembre 2016),

— frais de mise en demeure de 30 euros (7 juin 2017),

— relance après mise en demeure de 30 euros (18 janvier 2018),

— honoraires avocat mise en demeure de 156 euros (31 janvier 2018),

— honoraires avocat mise en demeure de 156 euros (5 décembre 2018),

— constitution dossier “2h00" de 240 euros (31 août 2018).

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les accusés de réception correspondant aux mises en demeure invoquées du 22 septembre 2016 et 7 juin 2017. Il convient donc de le débouter de sa demande de frais concernant ces actes.

Il ne démontre pas que la relance après mise en demeure du 18 janvier 2018 serait postérieure à une mise en demeure préalable, adressée dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » des-dites relances. Il convient donc également de le débouter de sa demande à ce titre.

S’agissant des « frais de mise en demeure », de tels frais relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinés à ce titre.

Enfin, s’agissant des frais de « constitution de dossier », il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de l’indivision [T] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’aticle 1343-2 du code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire.

M. [B] [T] et Mme [K] [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [T] et Mme [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 21 574, 85 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 30 octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal :

— sur la somme de 15 653, 65 euros à compter de la mise en demeure en date du 27 octobre 2020,

— sur la somme de 5 921, 20 euros à compter du 16 novembre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE M. [B] [T] et Mme [K] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [B] [T] et Mme [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente