TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05736 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CW3

N° MINUTE : 8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 4], comparant en personne assisté de M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1838

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05736 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CW3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 27 Février 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 305,27 euros outre 145 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [R] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 316,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,

— condamner par provision Monsieur [R] [U] à payer la somme de 3 093,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’audience ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et des taxes jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner Monsieur [R] [U] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer, de l’assignation et de ka notification au Préfet.

À l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 6 779,95 euros, selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) fait valoir que le commandement de payer, en ce qu’il est affecté d’une simple erreur matérielle n’est pas nul et demeure valable pour les sommes non sérieusement contestables, lesquelles n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification, de sorte que la clause résolutoire du bail se trouve acquise. Elle estime par ailleurs que Monsieur [R] [U] ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable des lieux et d’une faute de sa part.

Monsieur [R] [U] assisté par son conseil a conclu au débouté des demandes.

Il soulève des contestations sérieuses en soutenant que le commandement de payer est irrégulier, en ce qu’il mentionne une adresse erronée et que le décompte qui y est joint ne permet pas de déterminer les sommes réclamées au titre des loyers et des charges.

Il prétend par ailleurs n’avoir pas pu prendre possession des lieux, aucun état des lieux n’ayant ainsi été signé, car le logement nécessite des travaux à raison de la présence d’eau et d’humidité et que les clés ne lui ont pas été remises.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

À la demande du juge, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a par note reçue au greffe le 16 janvier 2025 produit une copie de l’état des lieux d’entrée signé le 31 mai 2023 et le rapport d’intervention de la société AQUADIM du 17 juillet 2024.

Par note reçue au greffe le 14 février 2025, Monsieur [R] [U] a maintenu ne pas avoir signé d’état des lieux d’entrée et a contesté les termes du rapport d’intervention de la société AQUADIM, estimant qu’il ne s’agit pas du rapport définitif et a demandé la réouverture des débats pour que ce document puisse être produit.

MOTIFS

Sur la réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Ainsi, hors les cas où la réouverture des débats est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la faculté d’ordonner la réouverture des débats est discrétionnaire.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] ne justifie pas qu’un rapport d’intervention autre que celui produit en cours de délibéré aurait été établi.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de réouverture des débats.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail et la demande subséquente tendant à l’expulsion

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dans sa version en vigueur avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il sera également rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail signé par les parties le 27 février 2023 comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échues et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il est également acquis que Monsieur [R] [M] n’a pas réglé les causes du commandement de payer, dans le délai de deux mois qui lui était imparti, délivré le 28 février 2024 pour un montant de 4 316,57 euros (seule une somme de 1 141,33 euros a été portée au crédit du compte le 29 février 2024 au titre de la restitution des loyers appelés jusqu’en juin 2023 ainsi qu’il sera explicité plus avant).

Monsieur [R] [U] soutient néanmoins que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses tenant, d’une part, aux irrégularités du commandement de payer, d’autre part, à l’absence de délivrance par la demanderesse de la jouissance du logement donné à bail.

S’agissant de première part du commandement de payer, il prétend que celui-ci est irrégulier en ce qu’il mentionne une adresse erronée et comporte en annexe un décompte qui ne permet pas d’identifier à quel titre des sommes sont dues : loyers et/ou charges.

Or, s’il est exact que le commandement est affecté d’une erreur matérielle concernant l’adresse du défendeur ("[Adresse 6]« et non »[Adresse 7]"), ce dernier ne démontre pas le grief que lui cause cette irrégularité, puisqu’il ne prétend pas ne pas en avoir été destinataire.

En outre, le commandement de payer mentionne le montant du loyer (305,25 euros) et celui des charges (135 euros) et comporte en annexe un décompte de la dette, l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 n’exigeant pas une ventilation entre le montant du loyer et des charges dans le décompte. Le commandement de payer ne faisant l’objet d’aucune opacité, le locataire était donc parfaitement en mesure de connaître les sommes réclamées.

S’agissant de seconde part de l’absence de délivrance de la jouissance du logement donné à bail, Monsieur [R] [U] soutient que les clés ne lui ont jamais été remises et que l’appartement est inhabitable en raison de la présence d’infiltrations.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu’un logement décent assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) établit par la production de l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 31 mai 2023, aux termes duquel il ressort que quatre clés du logement ont été données au locataire, avoir satisfait à son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 précité du code civil.

Monsieur [R] [U] ne peut raisonnablement contester sa signature sur ce document, laquelle est identique en tout point à celle figurant sur le contrat de bail et le contrat de séjour en résidence appartement où il déclare habiter actuellement (pièce [R] [U] n°2), étant observé que la bailleresse justifie avoir procédé à la restitution des loyers appelés jusqu’à la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée (1 141,33 euros le 29 février 2024).

En outre, l’état des lieux établi contradictoirement mentionne un appartement en état neuf, à l’exception de serrures défectueuses d’une des portes et de la trappe de visite.

S’il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’intervention de la société AQUADIM du 17 juillet 2024, et dont il n’y a aucune raison objective de remettre en cause les conclusions, que l’appartement donné à bail subi des infiltrations aux droits de la toiture et qu’ainsi « quand il y a de forte pluie, celle-ci déborde et s’infiltre », la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) n’alléguant pas avoir fait procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires, Monsieur [R] [U] ne produit aucun élément, photographies, constat ou rapport des services techniques de l’habitat de la Ville de [Localité 8] susceptible d’établir que l’appartement serait indécent.

Ainsi, si un problème d’humidité du logement est avéré, l’inhabitabilité n’est pas établie.

Enfin, il sera observé que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à l’engagement de location a été délivrée le 28 février 2024 à Monsieur [R] [U], sans que celui-ci n’ait cru devoir, compte tenu des désordres qu’il dénonce, y faire opposition ou saisir le juge.

Dans ces conditions, Monsieur [R] [U] n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence et non insalubre.

Le moyen tiré du caractère inhabitable des lieux ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui demeure valable pour les sommes réellement dues, soit la somme de

3 175,24 euros (4 316,57 euros – 1 141,33 euros).

En conséquence, dès lors que Monsieur [R] [U] ne peut sérieusement se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant les impayés résultant du commandement de payer, il y a de constater que celui-ci n’a pas procédé dans le délai de deux mois imparti au règlement des sommes exigibles et partant de constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 29 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et Monsieur [R] [U] ne sollicite pas de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d’ordonner à Monsieur [R] [U] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d’autoriser la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) à faire procéder à son expulsion.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] se prévaut des mêmes contestations que celles soulevées pour remettre en cause la validité du commandement de payer et le constat de la résiliation du bail.

Or, dès lors qu’il ne peut sérieusement se prévaloir d’exceptions justifiant qu’il ait cessé d’exécuter, à compter du mois d’octobre 2023, son obligation première en tant que locataire, il y a lieu de le condamner à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), à titre provisionnel, la somme de 6 779,95 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 175,24 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, outre une indemnité d’occupation de 394,35 euros à compter de l’échéance de janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉBOUTONS Monsieur [R] [U] de sa demande de réouverture des débats,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) et Monsieur [R] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 9] sont réunies à la date du 29 avril 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) la somme provisionnelle de 6 779,95 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 175,24 euros à compter du 28 février 2024 et sur la somme de 3 604,71 euros à compter de la présente ordonnance,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection