TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emmanuel BOUTTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gabriel NEU-JANICKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08959 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55MM

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 05 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SEMIOCARE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel BOUTTIER de la SELEURL BOUTTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque D1913

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 10]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, toque A891

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière.

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2025 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 05 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08959 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55MM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2022, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 9] [Adresse 5] a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Semiocare un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 6] (75008) pour un loyer mensuel de 4.750 euros outre 250 euros à titre de provision sur charges.

Le bail précisait que l’appartement était destiné à l’usage exclusif d’occupation personelle par M. [M] [R] et sa famille. Il était conclu pour une durée de six ans à effet du 15 juillet 2022 pour se terminer le 14 juillet 2028.

Il était également prévu le versement d’un dépôt de garantie de 9.500 euros, ainsi qu’une garantie bancaire de 30.000 euros par chèque le 1er juillet au plus tard.

Par courrier recommandé envoyé le 9 août 2023, la SCI [Adresse 10] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SAS Semiocare de lui payer la somme de 40.498,94 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de 8 jours, et de lui communiquer une garantie bancaire de 30.000 € dans un délai de 15 jours.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SCI [Adresse 10] a fait délivrer à la SAS Semiocare un commandement de payer dans un délai d’un mois la somme en principal de 45.664,92 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la SAS Semiocare a fait assigner la SCI [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir annuler le commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 et, subsidiairement, lui accorder un délai de 24 mois pour régler le prétendu arriéré locatif.

Par ordonnance rendue le 10 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Paris matériellement incompétent pour connaître de l’affaire et a renvoyé son examen au juge des contentieux de la protection de Paris. Il a condamné la SAS Semiocare à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens de l’incident suivront le sort de la procédure devant l’instance de renvoi.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, la SCI Villa Laferriere a fait délivrer à la SAS Semiocare un nouveau commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, d’un montant de 66.328,84 € en principal.

A l’audience du 2 septembre 2025 la SAS Semiocare, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée,

— juger que le commandement de payer lui ayant été signifié le 14 septembre 2023 par la SAS Samain, Ricard & associés, Huissiers de justice associés, à l’initiative de la SCI [Adresse 11], est nul ;

A titre subsidiaire,

— reporter à 6 mois à compter du jugement à intervenir, le paiement de la créance locative qui serait allouée à la SCI Villa Laferriere,

— suspendre tout effet du commandement signifié le 14 septembre 2023 par la SAS Samain, Ricard & associés, Huissiers de justice associés, et notamment la clause résolutoire visée dans ce commandement ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 10] à lui régler une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa des articles 648 du code de procédure civile, L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

Elle soutient en premier lieu que le commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 est nul en ce qu’aucun justificatif ni décompte précis n’était joint à l’acte, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de vérifier l’origine exacte des montants qui lui étaient demandés, et notamment le prétendu « solde dû au 31/12/2022 ».

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant état d’une difficulté de trésorerie conjoncturelle devant se résorber très prochainement au regard des perspectives concrètes de financement dont elle bénéficie.

En réponse la SCI Villa Laferriere, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la recevoir et la déclarer bien fondée en ses demandes,

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 juin 2022 portant sur l’appartement d’une superficie de 149 m² situé au 4ème étage droite de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 8], à compter du 18 mars 2024,

— en conséquence, juger que le bail du 9 juin 2022 est résilié,

— juger que la SAS Semiocare est occupante sans droit ni titre de l’appartement,

— lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter l’appartement et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,

— ordonner l’expulsion de la société Semiocare et de tous les occupants de son chef ou non de l’appartement, si besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique,

— condamner la société Semiocare à lui verser la somme de 77.167,27 € au titre des loyers et des provisions de charges impayées au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et faire application de l’anatocisme,

— condamner la société Semiocare à lui verser une indemnité d’occupation égale à la somme de 5.329,99 € charges incluses à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement,

Décision du 05 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08959 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55MM

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Semiocare,

— juger que la SAS Semiocare est occupante sans droit ni titre de l’appartement,

— lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter l’appartement et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,

— ordonner l’expulsion de la société Semiocare et de tous les occupants de son chef ou non de l’appartement, si besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique,

— condamner la société Semiocare à lui verser la somme de 140.336,37 € au titre des loyers et des provisions de charges impayées au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et faire application de l’anatocisme,

— condamner la société Semiocare à lui verser une indemnité d’occupation égale à la somme de 5.329,99 € charges incluses à compter du jugement et jusqu’à la libération effective de l’appartement,

En tout état de cause,

— rappeler que la société Semiocare ne peut se prévaloir du délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis à mesure d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars prévue à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappeler que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire,

— condamner la société Semiocare à lui verser la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle précise oralement à l’audience qu’au 1er août 2025, la dette locative s’élève à 167.096,70 € et s’oppose à tout délai de paiement.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1103 et 1728 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique que la société Semiocare s’est montrée défaillante dans le paiement du loyer et des charges mais également, dans le paiement du dépôt de garantie et qu’elle n’a pas satisfait à l’engagement de garantie bancaire stipulé au contrat.

Au visa des articles 1728 et 1224 du code civil, 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle se prévaut de la clause résolutoire et soutient qu’elle a été acquise par l’effet de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Elle en conclut que la société Semiocare est occupante sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024.

A titre subsidiaire, et au visa des articles 1103, 1184, 1217, 1224, 1227, 1709 et 1728 du code civil, elle considère que les impayés réguliers et importants constituent des manquements graves de la locataire à ses engagements contractuels justifiant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail et son expulsion.

En tout état de cause, elle soutient que les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables à la cause, dès lors que le bail n’est pas soumis à la loi de 1989.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 5 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil. En effet, ce contrat ne saurait être qualifié de bail commercial comme invoqué en demande dans la mesure où il a été conclu aux fins d’habitation exclusive, conformément à ce qui a été précédemment jugé par ordonnance du 10 juin 2024.

Sur la validité du commandement de payer délivré le 14 septembre 2023

Si l’article 648 du code de procédure civile est invoqué au moyen de la demande d’annulation du commandement de payer, il n’est cependant allégué aucun manquement lié à l’une des mentions prescrites à peine de nullité par ce texte.

Il est toutefois constant que le commandement doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut il encourt la nullité et ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire. Il s’agit d’une nullité de forme soumise aux dispositions des articles 112 à 114 du code de procédure civile qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Ainsi et notamment, il est constant que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de celle-ci.

En l’espèce, l’acte délivré le 14 septembre 2023 à la SAS Semiocare lui fait commandement de payer la somme de 45.664,92 € en principal, au titre des loyers impayés arrêtés au 1er septembre 2023, en vertu d’un contrat de location – logement de fonction daté du 9 juin 2022 et portant sur un appartement dont l’adresse est rappelée. Un détail de créance est précisé à l’acte, précisant les sommes dues pour chaque échéance mensuelle entre le 1er janvier et le 1er septembre 2023.

Ainsi, la SAS Semiocare était en mesure de déterminer avec précision d’une part, le titre en vertu duquel des sommes lui étaient réclamées et d’autre part, le décompte des sommes dues selon des échéances mensuelles qui lui étaient rappelées.

En outre, s’agissant d’une nullité de forme soumise à la démonstration d’un grief, il doit être relevé que la SAS Semiocare n’invoque ni ne justifie d’aucun grief lié à l’imprécision alléguée, alors qu’il est observé l’absence totale de versements postérieurement à ce commandement pour tenter de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que la SCI [Adresse 10] n’entend pas se prévaloir du commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre de la présente instance, dès lors qu’elle sollicite du juge qu’il constate la résiliation du bail à compter du 18 mars 2024, soit deux mois après le second commandement délivré à la SAS Semiocare délivré le 18 janvier 2024.

Dans ces conditions, la SAS Semiocare sera déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer lui ayant été délivré le 14 septembre 2023.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 9 juin 2022 contient une clause résolutoire en son article 13. Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (deux mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 66.328,84 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Sur la demande en paiement

La SAS Semiocare est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce,la SCI [Adresse 10] produit un décompte faisant apparaître que la SAS Semiocare reste lui devoir la somme de 166.454 euros au titre des loyers, charges impayées et indemnités d’occupation échues, arrêtée au 12 août 2025 (les sommes de 532,47 € et 110,23 € portées au débit du compte respectivement les 1er mars 2024 et 1er décembre 2024 et correspondant à des frais d’exécution ayant été déduits).

En conséquence, la SAS Semiocare sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 166.454 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision dès lors que l’assignation n’a pas été délivrée à l’initiative de la SCI Villa Laferriere.

La SAS Semiocare sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 5.329,99 euros conformément à la demande.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse que la SAS Semiocare n’a plus réglé le loyer du logement loué depuis le mois de décembre 2022.

Dans le cadre de son assignation du 2 octobre 2023, elle sollicitait à titre subsidiaire un délai de 24 mois pour lui permettre d’apurer sa dette, demande maintenue à l’audience. Or, force est de constater que la SAS Semiocare a, de facto, bénéficié d’un tel délai sans qu’il ne soit justifié d’efforts de paiement.

La dette a atteint un niveau tel qu’il ne permet plus d’accorder de nouveau délai de paiement sans porter une atteinte disproportionnée aux droits du créancier.

Dans ces conditions, les demandes en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire formées par la SAS Semiocare seront rejetées.

Sur la demande d’expulsion

La SAS Semiocare étant sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La SCI [Adresse 10] ayant la possibilité de se voir accorder le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire à ce stade de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de la présente décision.

Par ailleurs, l’appartement ayant été loué à des fins exclusives d’habitation dans le cadre d’un logement de fonction, l’article L412-1 comme l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables et la SCI Villa Laferriere sera déboutée de ses demandes formées à ce titre.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est également prévu aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La SAS Semiocare, partie perdante, sera condamnée aux dépens comprenant ceux de l’incident devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 10] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2022 entre la SCI Villa Laferriere d’une part et la SAS Semiocare d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à Paris (75008) sont réunies à la date du 19 mars 2024,

ORDONNE en conséquence à la SAS Semiocare de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la SAS Semiocare d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,la SCI [Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SAS Semiocare à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 166.454 euros au titre des loyers, charges impayées et indemnités d’occupation échues, arrêtée au 12 août 2025,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SAS Semiocare à verser à la SCI [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 5.329,99 euros, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE la SAS Semiocare de ses demandes d’annulation du commandement de payer délivré le 14 septembre 2023, d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 10] de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SAS Semiocare aux dépens, comprenant ceux de l’incident devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris,

CONDAMNE la SAS Semiocare à verser à la SCI [Adresse 10] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,