TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître [J] [E]

— Maître Frédéric AMSALLEM

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09600

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NG7

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis VOLUME 1000 sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE, S.A. à Directoire et Conseil de surveillance

[Adresse 7]

[Localité 8],

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [O]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [Y] [T] [U] [C]

Demeurant [Adresse 6]

et encore

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentés par Maître Frédéric AMSALLEM de la SELARLU CABINET FREDERIC AMSALLEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0069

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09600 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NG7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[I] [O] et [Y] [T] [U] [C] sont propriétaires des lots de copropriété n°1415 (appartement), 1454 (cave) et 2005 d’un immeuble VOLUME 1000 situé au [Adresse 1] à [Localité 11].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 28 février 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019 ainsi que des articles 1231-6 et suivants du code civil et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] au paiement de la somme de 11.044,23 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09600 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NG7

— condamner solidairement [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Cabinet [E] et Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [I] [O], et [Y] [T] [U] [C] sont propriétaires des lots n°1415, 1454 et 2005 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 06 juin 2019, 14 octobre 2020, 04 juin 2021, 07 juin 2022, 08 février 2023 et 26 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux notamment de réfection complète de l’étanchéité de la toiture ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 18 juillet 2023 inclus ;

— le contrat de syndic

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

—  220,31 euros au titre des dépens,

—  969 euros au titre des frais,

Soit un total de 1.189,31 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [I] [O] et [Y] [T] [U] [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.044,23 – 1.189,31 euros soit 9.854,92 euros et non 11.044,23 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Il résulte également des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 69,30 euros au 05 novembre 2019 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 05 novembre 2019 ; La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

[I] [O] et [Y] [T] [U] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 9.854,92 euros – 69,30 euros, soit 9.785,62 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 18 juillet 2023 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 26 juillet 2023.

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fut-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune. Chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété contienne une clause de solidarité. Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à condamnation solidaire des défendeurs.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

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— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre, dans le décompte de créance actualisé au 18 juillet 2023, le paiement de la somme de 969 euros, comptabilisés de la manière suivante :

—  01 euro au titre d’une relance simple en date du 03 février 2020,

—  40 euros au titre d’une mise en demeure en date du 27 juillet 2020,

—  40 euros au titre d’une mise en demeure en date du 28 octobre 2020,

—  144 euros au titre de « honoraires ctx mise en demeure avocat » en date du 24 novembre 2020,

—  96 euros au titre de « Cab [E] mise en demeure fact 2011163 » en date du 27 novembre 2020,

—  120 euros au titre de « honoraires ctx commandement de payer » en date du 19 mars 2021,

—  144 euros au titre de « mise en demeure avocat » en date du 04 juillet 2023,

—  288 euros au titre de « transmission avocat » en date du 17 juillet 2023,

—  96 euros au titre de « cab [E] [X] [N] mise en demeure » en date du 18 juillet 2023.

— Sur la relance simple en date du 03 février 2020

Les frais de relance exposés le 03 février 2020 – soit antérieurement à la mise en demeure – ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

— Sur les mises en demeure par le syndic

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée les 27 juillet 2020 et 28 octobre 2020, facturés à hauteur de la somme de 40 euros prévue par le contrat de syndic, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Cependant, en l’espèce il n’est pas justifié de l’envoi de ces mises en demeure, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, étant précisé que le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n’affecte pas sa validité.

— Sur les mises en demeure par le conseil du syndic

Les frais facturés 144 euros le 24 novembre 2020, 96 euros le 27 novembre 2020, 144 euros le 04 juillet 2023 et 96 euros le 18 juillet 2023 au titre des différentes mise en demeure adressées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires. Ils sont par ailleurs non justifiés et, en outre, il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité une fois établi que les défendeurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

— Sur le commandement de payer

Les frais de 120 euros au titre de « honoraires ctx commandement de payer » en date du 19 mars 2021 ne sont pas justifiés et il ne peut être sérieusement soutenu que ce commandement de payer ait eu la moindre utilité, après les multiples mises en demeure, une fois établi que l’engagement d’une procédure était indispensable

— Sur les frais du syndic

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « transmission avocat » en date du 17 juillet 2023 pour un montant de 288 euros.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[I] [O] et [Y] [T] [U] [C], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 9.785,62 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 18 juillet 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum [I] [O] et [Y] [T] [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Juillet 2025

La Greffière La Présidente