TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e NICOLAI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e NICOLAI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07190 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y5A

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société N & H IMMOBILIER, SARL, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit

siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1991

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07190 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y5A

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [O] [T] est propriétaire des lots n° 2, 5, 47, 53, 175 et 253 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 16ème a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [O] [T] aux fins de :

Vu l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231 et 1231-7 du code civil,

Vu les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires qui ont approuvés les comptes et voté le budget,

Vu les autres pièces versées au débat,

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], recevable et bien fondé en ses demandes,

Et y faisant droit,

CONDAMNER Madame [O] [T] au paiement de la somme en principal de 11.548,73 euros avec intérêt légal à compter du 15 février 2024 date à laquelle une lettre de mise en demeure lui a été adressée au titre de charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 2 mai 2024,

CONDAMNER Madame [O] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

CONDAMNER Madame [O] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Madame [O] [T] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.548,73 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2024 inclus (comprenant les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [O] [T] est propriétaire des lots n° 2, 5, 47, 53, 175 et 253 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 08 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et les comptes travaux et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et les comptes travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les années 2023 et 2024 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025 et ayant voté des travaux,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— un extrait du grand livre relatif au compte de Madame [O] [T] pour la période du 1er avril 2023 au 19 mai 2025,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— le contrat de syndic pour la période du 2 avril 2024 au 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit également une mise en demeure en date du 15 février 2024 adressée à Madame [O] [T] pour un montant de 7.237,21 € « selon décompte arrêté au 30 janvier 2024 ».

L’extrait du grand livre relatif au compte de Madame [O] [T] pour la période du 1er avril 2023 au 19 mai 2025 montre une dette du copropriétaire d’un montant de 11.427,35 € (déduction faite des frais de mise en demeure adressée à la copropriétaire le 15 février 2024 d’un montant total de 121,38 €).

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.427,35 € que Madame [O] [T] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la mise en demeure, sur un montant de 7.237,21 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires cite l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux frais de recouvrement de sa créance aux termes de l’assignation délivrée à l’encontre de Madame [O] [T]. Il sollicite une condamnation globale au paiement de la somme de 11.548,73 € (qui inclus la somme de 121,38 € – selon extrait du grand livre produit) dans le dispositif de son assignation.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément permettant de justifier de ces frais ni du montant de ceux-ci.

Dans ces conditions, il sera débouté de ce chef de demande.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par Madame [O] [T].

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges de la défenderesse. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Madame [O] [T] lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Madame [O] [T] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 11.427,35 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la mise en demeure, sur un montant de 7.237,21 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [O] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Madame [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] du surplus non justifié de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Décembre 2025.

La Greffière Le Président