TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/53151 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L3X

N° : 6

Assignation du :

08, 26 et 30 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DE LA HARPE

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Macha BOCCARA-BAUMER de la SELEURL Cabinet BOCCARA-BAUMER, avocats au barreau de PARIS – #B0830, nouvel avocat constitué et M^e Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON – [Adresse 2], avocat plaidant

DEFENDERESSES

La S.A.S. SOCCA

[Adresse 6]

[Localité 8]

La S.E.L.A.R.L. P2G, prise en la personne de Me [M] [R] es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société SOCCA nommée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 août 2022

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentées par M^e Isabelle PRIGENT, avocat au barreau de PARIS – #D0600

La S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES prise en la personne de Me [V] [G] es qualités de mandataire judiciaire de la société SOCCA nommé à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 janvier 2021

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société SCI La Harpe a acquis un local commercial sis au [Adresse 4]. Ces lots étaient précédemment détenus par Monsieur [I] [K], décédé en octobre 2018.

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 1990, ce dernier a donné à bail à la société Socca ces locaux sis [Adresse 4] désignés comme suit

« au rez-de-chaussée : une salle de restaurant, une arrière-boutique communiquant par un couloir, une cuisine et deux WC

Au sous-sol : une autre salle de restaurant, une réserve de marchandises »

pour une durée de 9 années à compter du 12 juillet 1990 moyennant un loyer annuel net de 240 000 francs , payable par trimestre à terme à échoir.

La société Socca y exploite une activité de restauration sous l’enseigne « [Localité 11]-[Localité 12] [O] ».

La société Socca a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, suivant jugement d’ouverture du 5 janvier 2021.

Me [G] de la SCP BDR & Associés a été désigné comme mandataire judiciaire.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 août 2022, un plan de redressement a été arrêté la SELARL P2G étant désignée comme commissaire à l’exécution du plan.

La créance de la SCI La Harpe a été admise pour un montant de loyer et charges impayés à hauteur de 76.467.38 euros.

Depuis lors, le paiement des loyers et charges n’est pas régulier.

Le mandataire en a été informé sans succès.

De plus, les copropriétaires de l’immeuble ont diligenté une expertise judiciaire qui démontre la réalisation de travaux non autorisés dans les locaux.

Par exploit du 3 avril 2023, un commandement de payer les loyers et charges a été délivré au preneur pour un montant en principal de 25.353,61 euros arrêté au 2 mars 2023.

Par exploits délivrés les 8, 26 et 30 avril 2024, la société SCI La Harpe, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, a fait citer la société Socca et la SAS BDR et Associés es qualité de mandataire judiciaire de la société Socca, et la SELARL P2G, en qualité de commissaire à l’exécution du plan, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu l’article 1134 ancien du code civil

Vu l’article 809, alinéa 2, et 145 du code de procédure civile,

Recevoir la SCI La Harpe en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien-fondé

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 8/03/2024 ;

Ordonner en conséquence, l’expulsion de la SAS Socca ainsi que celle de toute personne dans les lieux sis avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner le défendeur par provision à payer à la SCI La Harpe la somme de 70 696.76 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamner la SAS Socca par provision, à compter du 8/03/2024 à payer à la SCI La Harpe une indemnité d’occupation mensuelle de 18 000 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamner le preneur au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Désigner tel expert judicaire qu’il plaira avec notamment pour mission :

« 1. Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

2. Se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

3. Décrire les travaux et aménagements effectués par la société Socca ; Si besoin, élaborer un album photographique ;

4. Examiner les malfaçons ou non conformités éventuelles des travaux aux normes régissant les établissements recevant du public ;

5. Dans cette hypothèse, décrire les risques en résultant pour l’immeuble ;

6. Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

7. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

8. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Condamner la SAS Socca par provision au paiement de la somme de 60.000 euros au titre des travaux de reprise ».

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 27 mai 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 3 février 2025, par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024 déposées et oralement soutenues, la société Socca demande au juge des référés de :

« Vu l’article 789 du code de procédure de civile,

Vu l’article L. 145-41 du code du commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 127 du code de procédure civile,

Vu les articles 695 à 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal,

Déclarer la SCI La Harpe irrecevable en ses demandes,

À titre subsidiaire,

Se déclarer incompétent au regard de l’existence de contestations sérieuses et qu’il n’y a pas lieu à référer,

Débouter la SCI La Harpe de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

Accorder à la Société Socca des délais de paiement de 24 mois pour régler sa dette locative déduction à faire de la somme de 12.000 euros réglée par un virement de 6.000 euros en date du 5 septembre 2024 et par chèque bancaire d’un montant de 6.000 euros remis à la barre,

En tout état de cause,

Ordonner une mesure de médiation ou de conciliation,

Condamner la SCI La Harpe à verser à la Société Socca la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouter la SCI La Harpe de toute demande à ce titre,

Condamner la SCI La Harpe aux dépens et débouter la SCI La Harpe de toute demande à ce titre ».

A l’audience, la demanderesse a indiqué avoir notifié l’assignation à l’URSSAF Ile de France et au Pôle de Recouvrement Spécialisé Parisien 2, créanciers inscrits. Elle précise que la dette s’élève à la somme de 174.370,81 euros TTC, loyer de janvier 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois avec une première échéance fixée au 15 mars 2025.

La demanderesse précise renoncer à sa demande de désignation d’expert et de provision à valoir sur les travaux de reprise compte tenu de la procédure au fond.

Elle précise être d’accord pour que l’acquisition de la clause résolutoire sois suspendue et que des délais de paiement de 24 mois soient octroyés à la défenderesse. Elle précise renoncer aux intérêts et pénalités de retard et renoncer à ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La société Socca indique ne pas contester le montant de la dette.

La Selarl P2G a constitué avocat, mais n’a pas comparu à l’audience.

La SAS BDR et Associés, es qualité de mandataire judiciaire de la société Socca, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience.

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera précisé que la demanderesse ayant renoncé à sa demande de désignation d’expert et de provision à valoir sur les travaux de reprise, il n’y a plus lieu de statuer à cet égard.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état, précédemment nommé dans le cadre de l’instance au fond, dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur certaines demandes à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, au nombre desquelles ne figure pas celle tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle attribue expressément compétence au président du tribunal statuant en référé pour statuer sur une demande d’application de celle-ci.

En l’espèce, le tribunal judiciaire est saisi au fond, par acte des 8, 13 et 14 septembre 2022 délivré par le syndicat des copropriétaires à la SCI la Harpe, la société Socca, la SAS BDR &Associés et la SELARL P2G en qualité de commissaire à l’exécution du plan aux fins essentielles d’obtenir l’interdiction de restauration de la société Socca, la remise des lieux dans leur état antérieur, la résiliation judiciaire du bail entre la SCI la Harpe et la société Socca et le paiement de dommages et intérêts (RG 22/11338).

L’objet et le fondement des demandes au fond et en référé ne sont pas les mêmes.

Compte tenu des éléments de fait et de droit ci-dessus rappelés, et compte tenu des observations orales des parties à l’audience, il sera statué sur la demande d’application de la clause résolutoire comme suit.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, le bail du 12 juillet 1990 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société Socca ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 3 avril 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 25.353,61, loyer du 2ème trimestre 2023 inclus, selon décompte arrêté au 2 mars 2023. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI La Harpe n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, ce qui n’est en outre pas contesté par la défenderesse.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 3 mai 2023 à 24h00.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le relevé locatif actualisé au 21 janvier 2025 versé aux débats par la bailleresse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, de charges taxes et accessoires de 174.370,81 euros euros au titre de la dette locative arrêtée à cette date (pièce n°6).

La société Socca ne conteste pas devoir cette somme.

Ainsi, la société Socca sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 174.370,81 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires, loyer trimestriel du 1er trimestre 2025 et provision trimestrielle pour charges du 1er trimestre 2025 inclus, arrêté au 21 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Socca sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

En réplique, la bailleresse confirme son accord pour l’octroi des délais de paiement sollicités. Elle indique néanmoins que dans l’hypothèse où des délais seraient accordés au preneur, elle sollicite que le non-respect de l’échéancier entraîne application de la déchéance du terme.

Compte tenu de l’accord de la bailleresse, la demande de délais de paiement de vingt-quatre mois sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il est rappelé à la société Socca qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux. Il sera précisé que l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’accord des parties, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais irrépétibles, chaque partie ayant renoncé à sa demande de condamnation à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies ;

Condamnons la société Socca à payer à la SCI La Harpe la somme de 174.370,81 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires, loyer trimestriel du 1er trimestre 2025 et provision trimestrielle pour charges du 1er trimestre 2025 inclus, arrêté au 21 janvier 2025 ;

Autorisons la société Socca à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de même montant, soit des échéances de 7.265,45 euros chacune, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Socca se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Socca et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], désignés comme suit dans le bail du 12 juillet 1990 « au rez-de-chaussée : une salle de restaurant, une arrière-boutique communiquant par un couloir, une cuisine et deux WC, Au sous-sol : une autre salle de restaurant, une réserve de marchandises » , avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans astreinte ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Socca sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI La Harpe une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons que l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses dépens, conformément à leur accord formulé à l’audience ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 10 mars 2025

Le Greffier, Le Président

Pascale GARAVEL Anita ANTON