TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08950 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5A

N° MINUTE : 6

Assignation du :

08 Juillet 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CHAUMANET et M^e HEBER SUFFRIN

CCC à M. [W] et Mme [U]

Expert:[D] [W][2]

[2]

[Adresse 5] – 01.40.71.01.70

Médiateur : [M] [U]

[Adresse 3]

[Courriel 8] – 06 68 15 31 10

JUGEMENT

rendu le 24 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES FILS DE F LESCURE

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R101

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PHARMACIES CONTEMPORAINES

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1304

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 28 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2014, la SARL LES FILS DE F LESCURE a donné à bail en renouvellement à la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE des locaux à usage commercial sis [Adresse 7] à [Localité 9] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2014, moyennant un loyer annuel en principal augmentant par palliers pour atteindre la somme de 48.590 euros.

La destination est la suivante: “Presse, édition de périodiques pharmaceutiques, à usage professionnel”.

Par acte extrajudiciaire du 27 février 2023, la SARL LES FILS DE F LESCURE a fait délivrer un congé à la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE à effet du 31 août 2023 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 70.400 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé daté du 22 mai 2023 adressé à son bailleur, la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE a accepté le principe du renouvellement, mais s’est opposée au loyer proposé.

Dans son mémoire préalable régulièrement notifié à la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE par courrier recommandé avec avis de réception le 16 février 2024, la SARL LES FILS DE F LESCURE a sollicité principalement la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 70.400 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2024, et subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire pour estimer la fixation du loyer renouvelé.

Par exploit de commissaire de justice du 8 juillet 2024 se référant à son mémoire préalable, la SARL LES FILS DE F LESCURE a fait assigner à la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, afin de-voir fixer le loyer annuel du bail renouvé en principal à la somme de 70.400 euros à compter du 1er septembre 2023.

Dans son mémoire notifié le 29 janvier 2025, la SARL LES FILS DE F LESCURE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer rétroactivement le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023 à la somme annuelle de 70.400 euros HT/HC ;

— assortir les compléments de loyer à compter de sa date de prise d’effet au taux légal et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, dans les conditions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qui lui plaira aux fins substantielles de rechercher à la date du 1er septembre 2023, la valeur locative des lieux loués ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE à lui verser la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise éventuelle.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LES FILS DE F LESCURE énonce:

— qu’aucun accord n’est intervenu entre le parties sauf en ce qui concerne le montant du loyer révisé à compter du mois d’aôut 2023; que le loyer renouvelé a été simplement provisoirement calqué sur le loyer expiré; que le rattrapage effectué prorata temporis débute antérieurement à la date de renouvelement ;

— que s’agissant du plafonnement, s’exerce dans les locaux pris à bail essentiellement une activité intellectuelle, de sorte que les locaux sont à usage exclusif de bureaux ; que la clause ne fait référence qu’à des activités intellectuelles de presse et d’éditions; que les clauses faisant référence aux “locaux commerciaux” ou aux “marchandises” sont des abus de langage qui n’ôtent en rien la présomption de locaux à usage exclusif de bureaux, à défaut de preuve contraire.

Dans mémoire notifié le 23 avril 2025, la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023 des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 10] à 51.689 euros HT/HC/AN conformément à l’accord intervenu entre les parties,

— juger que le principe du plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce doit être appliqué,

En conséquence,

— fixer le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023 des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 10] à 55.900 euros HT/HC/AN ;

En tout état de cause,

— débouter la SARL LES FILS DE F LESCURE de toutes ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SARL LES FILS DE F LESCURE à lui payer la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LES FILS DE F LESCURE en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELARL HSA & Associés.

Au soutien de ses prétentions, la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE énonce :

— qu’un accord est intervenu entre les parties sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023; qu’en effet, par courrier recommandé du 11 juillet 2023, elle s’est opposée à la révision du loyer sollicitée par le bailleur et a proposé, en tenant compte du plafonnement de l’article 14 de la loi du 16 août 2022, de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023 à la somme de 51.685,18 euros; que cette proposé a été acceptée par le bailleur; que les avis d’échéance ne comportent aucune réserve sur la nature des loyers;

qu’aucun avenant de révision n’est intervenu, de sorte que l’accord porte bien sur le prix du loyer renouvelé;

— que le prix du bail renouvelé est plafonné par l’article L.145-34 du code de commerce; que le bailleur ne justifie nullement que locaux sont à usage exclusif de bureaux; que l’usage exclusif de bureaux doit être prévu par le bail et le preneur ne doit pas stocker de marchandises dans les locaux; que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le bail vise une activité beaucoup plus large de presse et éditions de périodiques pharmaceutiques permettant non seulement la

conception, mais également l’impression, le stockage et la vente des magazines,

périodiques et publications; que le bailleur n’invoque aucun autre motif de déplafonnement;

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’acte introductif d’instance et au mémoire des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, par suite de la délivrance par le bailleur, le 27 février 2023, d’un congé avec offre de renouvellement, le bail du 27 octobre 2014 liant les parties s’est renouvelé en son principe à compter du 1er septembre 2023, ce sur quoi les parties s’accordent.

Sur la recevabilité de l’action en fixation du loyer au regard d’un éventuel accord sur le prix

Il résulte de l’article de L.145-33 du code de commerce que la fixation judiciaire du loyer intervient à défaut d’accord entre les parties.

En application notamment dudit article, une action en fixation judiciaire du loyer commercial du bail renouvelé n’est donc pas recevable devant le juge des loyers commerciaux en cas d’accord entre les parties sur le prix du loyer renouvelé.

En l’espèce, il ressort du courrier du 9 mai 2023 que le preneur a accepté le principe du renouvellement et a proposé de fixer le loyer renouvelé au 1er septembre 2023 à la somme de 51.685,18 euros, en faisant référence aux textes qui régissent la révision et les mesures de plafonnement. Il résulte du courrier du 4 octobre 2023 que le preneur a, par la suite, adressé un projet de bail renouvelé signé par ses soins faisant apparaître un loyer renouvelé correspondant à la somme de 51.685,18 euros annoncée à compter du 1er septembre 2023. Il est relevé que ce projet de bail formalisé par écrit n’a pas été signé par le bailleur.

Il ressort du courrier du 9 septembre 2023 que le bailleur a indiqué au preneur que les dispositions invoquées par celui-ci ne s’appliquaient pas au loyer renouvelé, et qu’il a réitéré sa demande de convenir d’un loyer renouvelé correspondant à la somme annuelle de 70.400 euros, en rappelant qu’à défaut d’accord, une demande de fixation judiciaire serait présentée.

Il résulte du courrier du 6 juillet 2023 que le bailleur a présenté une première demande de révision, en proposant de porter le loyer à la somme annuelle de 55.374,68 euros, en proposant de communiquer un avenant de révision avec rattrapage du loyer du 3ème trimestre 2023 , de faire apparaître dans le prochain avis d’échéance à date la révision. Cet avenant n’a pas été formalisé.

Par exploit de commissaire de justice du 8 juillet 2024 se référant à son mémoire préalable, la SARL LES FILS DE F LESCURE a fait assigner à la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que le bailleur a refusé le 9 septembre 2023, dans des termes dénués d’équivoque, la proposition du preneur de fixer le loyer renouvelé à la somme de 51.685,18 euros. L’absence de signature par le bailleur du projet de bail formalisé et signé par le preneur corrobore ce point.

Est également exempte d’équivoque, la proposition faite par le bailleur de porter le loyer à la somme annuelle de 55.374,68 euros en application unilatérale d’une demande de révision au bail qui était en cours d’expiration. Surabondamment, cette proposition ne saurait correspondre à une acceptation de la proposition du prix du loyer renouvelé faite par le preneur, faute pour ledit loyer appliqué de correspondre au tout point au loyer proposé par le preneur.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action en fixation du loyer renouvelé intentée par la SARL LES FILS DE F LESCURE.

Sur la fixation du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

La valeur locative des baux à usage exclusif de bureaux fait l’objet d’une dérogation légale au régime général énonçant les critères de valeur locative en révision et en renouvellement conformément aux dispositions de l’article L.145-36 du code de commerce.

L’article R.145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Il est constant que l’application de l’article R.145-11 du code de commerce n’est pas tributaire des caractéristiques des locaux, mais de leur destination telle qu’elle découle de la commune intention des parties.

En l’espèce, la destination du bail est la suivante: “Presse, édition de périodiques pharmaceutiques, à usage professionnel”. Il ressort de la clause de destination du bail que la commune intention des parties n’était pas de restreindre l’exploitation des locaux à un usage exclusif de bureaux, les termes “presse” et “édition de périodiques” revêtant une acceptation beaucoup plus large que ce seul usage, étant relevé en outre que le bail fait obligation au preneur de tenir les lieux garnis de “marchandises”, notamment. Il importe peu au demeurant que cette clause soit de style ou formulée par maladresse, puisque étant dénuée de toute ambiguïté, elle ne peut, sans dénaturation, être interprétée par le juge qui doit constater qu’elle lie les parties.

Il s’en évince qu’il n’y a pas lieu d’exclure le mécanisme de plafonnement, en l’état. Pour autant, à supposer que le mécanisme de plafonnement s’applique, le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer plafond. Or, aucune partie ne fournit d’éléments pour déterminer la valeur locative. En conséquence, il y a lieu de désigner un expert judiciaire pour statuer sur la demande de fixation de loyer, en l’absence d’accord des parties sur le principe de fixation à la valeur locative ou au loyer plafonné.

En outre, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer également.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel au loyer courant, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action en fixation du loyer renouvelé intentée par la SARL LES FILS DE F LESCURE,

Constate, le principe du renouvellement du bail liant la SARL LES FILS DE F LESCURE et la SARL PHARMACIE CONTEMPORAINE concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] dans le 11ème arrondissement à compter du 1er septembre 2023,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Mr [D] [W]

[Adresse 5]

01.40.71.01.70 – [Courriel 12]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 13] à [Localité 9] dans le [Localité 1] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne l’application du mécanisme de plafonnement,

* de calculer le loyer plafonné;

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er septembre 2023 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SARL LES FILS DE F LESCURE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, [Adresse 11], 1er étage à droite) au plus tard au 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 5 novembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

Madame [M] [U]

[Adresse 3]

[Courriel 8] – 06 68 15 31 10

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à au loyer courant, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 24 Juillet 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON