TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

POLE FAMILLE

AFFAIRES FAMILIALES

JAF section cab 4

Affaire: X Y

N° RG 24/36298 – N° Portalis 352J-W-B71-C5G7M

JUGEMENT

rendu le 08 Septembre […]25

N" MINUTE:

50/[…]/[…]18

Copies exécutoires envoyées le

Avocats

Copies certifiées conformes envoyées le

DEMANDEUR:

Monsieur Z AA AB […]

Représenté par M^e Catherine LAM, Avocat, #E[…]89

DÉFENDEUR:

Madame AC AD Y 19 RUE DE L’AQUEDUC 75010 PARIS

Représentée par M^e Lorraine BERTAGNA, Avocat, #D[…]91

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES:

Mathilde BALAGUE

GREFFIER:

Marianne DEBOUTIERE, lors des débuts Valentine MATTHIEU, lors du prononcé

DÉBATS: A l’audience tenue le 16 Juin […]25, en débats publics, JUGEMENT: Prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire, susceptible d’appel

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur Z AB et Madame AC Y ont vécu en concubinage. Par acte du 22 juin […]06, reçu par Maître Guy BRAU, notaire à […], Monsieur Z AB et Madame AC Y ont acquis, à concurrence de 55,88% pour Monsieur Z AB et 44,12% pour Madame AC Y, les lots […] et […] de l’immeuble en copropriété situé 19 rue de l’Aqueduc à […] moyennant un prix de 460 000 euros.

Par exploit d’huissier délivré le 12 juillet […]24, Monsieur Z AB a fait assigner Madame AC Y devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de […] en ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 26 février […]25, Monsieur Z AB demande au juge aux affaires familiales de: ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur AB et Madame Y portant sur le bien immobilier suivant: les lots […] et […] de l’immeuble en copropriété situé 19 rue de l’Aqueduc à […] ⚫ DÉSIGNER un notaire, à l’effet d’y procéder pour se charger des opérations de partage, DESIGNER tel Juge commissaire qu’il plaira à l’effet de faire rapport en cas de difficultés,

Sur la licitation préalable:

⚫ ORDONNER sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de PARIS auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien […] 19 rue de l’Aqueduc, 75010 PARIS ⚫ FIXER la mise à prix de ce lot à la somme de 710 000 euros avec possibilité de baisse de mise à prix d’un quart à défaut d’enchères; ⚫ DIRE qu’il incombera à la partie la plus diligente: de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal, de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal; DIRE qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322-31 à R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution; AUTORISER la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires; AUTORISER la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente; DIRE qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’as[…]tance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins/jours à l’avance; ⚫DESIGNER tel notaire qu’il plaira au Tribunal pour y procéder ⚫ DIRE que le produit de la vente sera remis entre les mains du notaire liquidateur ainsi désigné afin d’être réparti entre Monsieur AB et Madame Y à proportion des droits de chacun d’eux dans la liquidation et le partage; ⚫ DIRE que les coûts de la vente seront inclus en frais privilégiés de vente; Sur l’indemnité d’occupation: ⚫ DIRE que Madame Y est redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision à compter du 19 novembre […]21 au titre de l’occupation 19 rue de l’Aqueduc (PARIS 10 e)

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⚫ JUGER que Madame Y est redevable d’une indemnité? d’occupation d’un montant de 1614 euros/mois envers l’indivision à compter du 19 novembre […]21 et ce jusqu’au partage ou jusqu’à la cessation de l’occupation et l’y condamner ⚫CONDAMNER Madame Y à la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Catherine LAM.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 04 avril […]25, Madame AC Y demande au juge aux affaires familiales de : ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur AB et Madame Y portant sur le bien immobilier suivant: les lots […] et […] de l’immeuble en copropriété situé 19 rue de l’Aqueduc à […] ⚫ DESIGNER un notaire pour procéder aux opérations de partage; ⚫ DÉBOUTER Monsieur AB de sa demande d’indemnité d’occupation; ⚫ DÉBOUTER Monsieur AB de sa demande en licitation; ⚫ DÉBOUTER Monsieur AB de sa demande de condamnation à la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient de se référer aux écritures des parties régulièrement signifiées pour un plus ample exposé des faits et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 avril […]25, et l’affaire appelée à l’audience du 16 juin […]25.

Elle a été mise en délibéré au 08 septembre […]25, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir« constater » ou « donner acte »ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur l’action en ouverture des opérations de partage Les parties s’accordent sur le principe d’un partage judiciaire et de la désignation d’un notaire commis et d’un juge commis.

Sur ce

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et en application des articles 1359 et suivants du code de procédure civile, le tribunal peut désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage judiciaire si la complexité des opérations le justifie. En l’espèce, les parties n’étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage mais s’accordant sur le principe d’un partage judiciaire, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Monsieur Z AB et de Madame AC Y. La complexité des opérations au regard des biens restant à partager justifie la désignation de Maître Félix ALTMANN, notaire à […], en qualité de notaire pour procéder aux opérations de partage. Il convient également de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira les comptes entre

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les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il appartient ainsi aux parties de remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants. Si un désaccord sub[…]te, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet liquidatif qu’il transmettra au juge commis dans un délai d’un an à compter de sa désignation. Une provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis sera ordonnée, étant rappelé que le notaire commis ne peut, en application de l’article R.444-61 du code de commerce, commencer sa mission tant qu’il n’est pas intégralement provisionné.

Cette provision sera versée au notaire par moitié par chacune des parties. Les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable.

Sur la licitation

Monsieur Z AB sollicite que la licitation du bien immobilier indivis soit ordonnée et une mise à prix fixée à 710 000 euros. S’il reconnaît que Madame AC Y a fini par accepter de signer un nouveau mandat de vente en novembre […]24, le bien n’est toujours pas vendu. Madame AC Y s’y oppose et souligne que les parties ont signé un mandat de vente en novembre […]24.

Sur ce

En application des articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, le juge aux affaires familiales peut ordonner la vente par adjudication des biens immobiliers qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281. L’article 1273 prévoit en particulier que le juge aux affaires familiales détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.

En l’espèce, le bien immobilier dont la licitation est sollicitée est un appartement de 4 pièces de 97m2, situé dans l’immeuble du 19 rue de l’Aqueduc à […]. Une cave est également comprise au sous-sol.

Le bien n’est ainsi pas partageable en nature.

Il n’est pas contesté que de nombreuses discussions ont eu lieu entre les parties concernant le sort de ce bien immobilier et que, malgré la signature d’un nouveau mandat de vente en novembre […]24, Madame AC Y a mis deux mois pour contacter le prestataire devant effectuer les diagnostics obligatoires et le bien n’est toujours pas vendu. Aucune des parties ne sollicite en outre l’attribution du bien. Ces éléments démontrent l’existence d’une situation de blocage à même d’empêcher la conclusion d’une vente amiable dont la réalisation suppose la bonne collaboration de tous les indivisaires, ainsi qu’un accord sur le prix proposé à la vente et sur la répartition de ce prix entre eux.

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Or, le droit au partage consacré par l’article 815 du code civil qui constitue un principe d’ordre public s’oppose à ce qu’un indivisaire soit maintenu dans l’indivision contre sa volonté, comme c’est le cas s’agissant de Monsieur Z AB qui souhaite en sortir. Il convient donc d’ordonner la licitation de ce bien immobilier dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision pour permettre de composer des lots et d’allotir chacun des indivisaires à proportion de leurs droits. En application des dispositions précitées, le juge aux affaires familiales doit également déterminer la mise à prix du bien à vendre. La mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes. Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs. En l’espèce, au regard des différentes estimations versées aux débats, il convient de fixer une mise à prix de 710 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes.

Il convient enfin de rappeler aux parties que la vente amiable du bien ressort de la seule volonté des parties, et qu’une fois la licitation ordonnée, il leur appartient de la mettre en œuvre mais qu’elles peuvent à tout moment de la procédure d’adjudication abandonner celle-ci pour vendre amiablement le bien.

Sur ce

Il résulte de l’article 815-9 du code civil, qui dispose que l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, que seule l’indivision est créancière de cette éventuelle indemnité qui est comprise dans la masse partageable, et non les indivisaires.

En l’espèce, Madame AC Y ne conteste pas occuper privativement le bien immobilier indivis situé 19 rue de l’Aqueduc à […] depuis le 19 novembre […]21, date du départ de Monsieur Z AB. Le fait que le fils de Madame AC Y réside dans les lieux n’est pas un argument probant pour affirmer que cette dernière n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation. Ainsi, Madame AC Y est donc redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 19 novembre […]21 pour son occupation privative du bien immobilier indivis situé 19 rue de l’Aqueduc à […]. L’indemnité d’occupation dont Madame AC Y est redevable doit être évaluée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire. II ressort des pièces versées aux débats que le bien immobilier est constitué en un appartement de 4 pièces de 97m2 et d’une cave en sous-sol. Il est situé dans un quartier à vocation résidentielle et relativement animé.

Monsieur Z AB verse aux débats l’arrêté préfectoral du 30 mai […]23 fixant pour une année les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables sur le territoire de la ville de […]: cet arrêté fixe à […],8euros/m2 le loyer de référence, soit pour le bien immobilier indivis, une valeur locative de […]17,60 euros.

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Madame AC Y ne verse aucune estimation de valeur locative aux débats.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu une valeur locative de […]17,60 euros par mois.

A raison du caractère précaire de la jouissance du bien indivis par Madame AC Y, qui n’est titulaire d’aucun contrat de bail, il sera fait application d’un abattement de […]% ramenant ainsi la valeur locative mensuelle à la somme arrondie de 1614 euros par mois. Madame AC Y sera donc déclarée redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 1614 euros par mois, et ce à compter du 19 novembre […]21.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage, ce qui est incompatible avec leur distraction au profit d’un avocat. Compte tenu de l’équité et du caractère familial du litige, il y a lieu de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire des intérêts patrimoniaux de Monsieur Z AB et de Madame AC Y; DÉSIGNE pour y procéder Maître Félix ALTMANN, notaire à […] – 94 rue Saint Lazare, 75009 PARIS; DIT que le notaire pourra s’adjoindre un expert immobilier pour procéder aux évaluations immobilières nécessaires, conformément à l’article 1365 du code de procédure civile, DÉLIE l’administration fiscale et tous organismes bancaires du secret professionnel en application des dispositions de l’article 259-3 du code civil et de l’article […]13 bis du code général des impôts, AUTORISE notamment le notaire et l’expert à consulter le fichier FICOBA ;

DIT qu’il appartiendra au notaire commis de: convoquer les parties et leur demander la production de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission, – fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacun, et la date de transmission de son projet d’état liquidatif, et rappelle que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux parties et au juge commis, -dresser un état liquidatif des intérêts patrimoniaux ayant existé entre Monsieur Z AB et Madame AC Y, établir les comptes entre les parties, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, et à défaut d’accord des parties, faire des propositions; FIXE la provision à valoir sur les émoluments du notaire à la somme de 5 000 euros qui devra être versée par moitié par chacune des parties au notaire, au plus tard le 08 novembre […]25, faute de quoi l’affaire sera radiée;

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DIT qu’en cas de carence de l’une des parties, l’autre est autorisé à faire l’avance de sa part à charge de compte dans le cadre des opérations;

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge commis du 15 décembre […]25 à 16h00 (audience dématérialisée) pour transmission par le notaire commis et/ou par les parties d’une attestation de versement ou non versement de provision, faute de quoi l’affaire sera radiée;

COMMET le juge du cabinet 104 pour surveiller le déroulement des opérations et dresser rapport en cas de difficultés;

RAPPELLE que le notaire commis devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation et en informer le juge commis, dès signature; RAPPELLE qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au juge commis, un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif; RAPPELLE qu’avant le dépôt du projet d’état liquidatif du notaire, les parties ne sont pas recevables à déposer des conclusions d’incident devant le juge commis, lequel peut être saisi par requête ou conclusions lui étant spécialement adressées, dans le cadre de son pouvoir de contrôle des opérations de partage; DIT qu’en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête,

RAPPELLE qu’à tout moment les parties peuvent abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable; INVITE les parties et le notaire à informer le juge commis, pour l’audience fixée, de l’état d’avancement des opérations;

DIT qu’à défaut d’information donnée au juge par les parties et/ou de toute diligence auprès du notaire désigné, il sera procédé à la radiation de l’instance, celle-ci ne faisant pas obstacle à son rétablissement sur justification des diligences à effectuer et du premier rendez-vous fixé devant le notaire;

Préalablement à ces opérations et pour y parvenir, ORDONNE, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de […] en un lot, en pleine propriété, des lots […] et […] de l’immeuble situé 19 rue de l’Aqueduc à […], cadastre section Al nº3, indivis entre Monsieur Z AB et Madame AC Y; FIXE la mise à prix de ce lot à la somme de 710 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes;

DIT qu’il incombera à la partie la plus diligente: de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal, de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal;

DIT qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322-31 à R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution; AUTORISE la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires;

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AUTORISE la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente; DIT qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’as[…]tance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance; DIT que Madame AC Y est redevable envers l’indivision d’une indemnité mensuelle relative à son occupation privative du bien indivis situé 19 rue de l’Aqueduc à […] à compter du 19 novembre […]21 jusqu’à la date du partage ou de libération effective du bien; FIXE à la somme de 1614 euros le montant mensuel de l’indemnité d’occupation portant sur le bien situé 19 rue de l’Aqueduc à […] due par Madame AC Y à l’indivision à compter du 19 novembre […]21 jusqu’à la date du partage ou de libération effective du bien;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires; ORDONNE l’emploi des dépens en frais généraux de partage; REJETTE les demandes formées en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire;

Fait à […], le 08 Septembre […]25

Valentine MATTHEU

Greffier

Mathilde BALAGUE

Juge

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