TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies CC

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/03031

N° Portalis 352J-W-B7G-CWETI

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

17 Février 2022

Expertise :

Mme [J] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0204,

et par Maître Alexandre BERGELIN, de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, , avocat au Barreau de Montbéliard, avocat plaidant,

DÉFENDERESSES

S.A. LES HÔTELS DE [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/03031 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWETI

S.C.P. BTSG

en qualité de mandataire judiciaire de la SA LES HOTELS DE [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

S.C.P. [H] & ROUSSELET

en qualité d’administrateur de la SA LES HOTELS DE [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Toutes trois représentées par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0112

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 1998, M. [Q] [G] a donné à bail à la société Hôtels et Résidences de [Localité 3], aux droits de laquelle est venue la SA Les Hôtels de [Localité 3], un studio type F2, lot n° 102, situé [Adresse 6], à [Localité 6] à destination d’une activité de résidence hôtelière.

Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans à compter du 15 octobre 1998, moyennant un loyer mensuel de 3.163 francs, puis s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 14 octobre 2010.

A la suite de la pandémie de Covid-19 et de la mise en place de mesures de police administrative, la société Les Hotels De [Localité 3] a interrompu le règlement des loyers et, par courrier du 21 mai 2020, a informé M. [G] que les paiements ne reprendraient pas dans l’immédiat.

Par ordonnance en date du 5 novembre 2020, le Président du tribunal de commerce de Paris, saisi par la société Les Hôtels de [Localité 3], a ouvert une procédure de conciliation pour une durée de quatre mois.

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2021, M. [G] a fait délivrer un commandement de payer à la société Les Hôtels de [Localité 3] pour la somme de 22.092,20 euros.

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2022, M. [G] a fait assigner la société Les Hôtels de [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Par jugement en date du 28 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Les Hôtels de [Localité 3] et a désigné la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet en la personne de Me [S] [H], en qualité d’administrateur, et la SCP BTSG prise en la personne de Me [C] [K], ès-qualités de mandataire judiciaire.

Le 9 mai 2022, M. [G] a déclaré sa créance au passif de la société Les Hôtels de [Localité 3] pour un montant de 27.435,43 euros.

Par exploit du 9 janvier 2023, M. [G] a assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris le mandataire et l’administrateur judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, la société Les Hôtels de [Localité 3] a fait signifier à M. [G] une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à effet du 1er avril 2023.

Par actes extrajudiciaires du 31 mai 2023 et du 16 juin 2023, M. [G] a fait signifier à sa locataire et à son administrateur judiciaire son refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, aux motifs du non-paiement des loyers antérieurement et postérieurement à l’ouverture d’une procédure collective.

Par jugement en date du 27 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de sauvegarde en procédure de redressement judiciaire avec maintien de Me [C] [K] de la SCP BTSG en qualité de mandataire judiciaire et de Me [S] [H] de la SCP [H] & Roussel en qualité d’administrateur judiciaire.

Par un arrêt en date du 24 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a rétracté le jugement d’ouverture de la sauvegarde en date du 28 mars 2022.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2023, le Président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une nouvelle procédure de conciliation et désigné Me [S] [H] et Me [C] [K] en qualité de conciliateurs. La procédure a cependant échoué.

Par jugement en date du 29 avril 2024, le tribunal de commerce a ouvert une nouvelle procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Les Hotels De [Localité 3] et désigné la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, en la personne de Me [H], en qualité d’administrateur judiciaire, et la SCP BTSG, en la personne de Me [K], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 17 juin 2024, M. [G] a, à nouveau, déclaré sa créance au passif de la société Les Hôtels de [Localité 3] entre les mains de Me [K].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, M. [G] demande au tribunal judiciaire de :

« ORDONNER la résiliation de plein droit du bail unissant les parties en date du 18 septembre 1998.

De manière très apparente, à titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le bail unissant Monsieur [G] à la société HOTEL DE [Localité 3] a pris fin par l’effet de l’acte de refus de renouvellement le 31 mai 2023.

CONSTATER que Monsieur [Q] [G] disposait d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement dudit bail, en l’occurrence le non-paiement des loyers antérieurement à la procédure collective.

DIRE en conséquence que la société HOTELS DE [Localité 3] est occupante sans droit ni titre de l’appartement de type 2 correspondant au lot portant le n°102 au sein de la Résidence Monceau Etoile, sise [Adresse 6] à [Localité 6], objet dudit bail,

En conséquence, et dans tous les cas,

ORDONNER que faute de libération volontaire des lieux dans les huit jours du prononcé de la décision à intervenir, l’expulsion de la société LES HOTELS de [Localité 3] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 6] à [Localité 6], avec concours d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est.

DIRE qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

FIXER l’indemnité d’occupation due par LA SA HOTELS DE [Localité 3] à Monsieur [Q] [G], à la somme mensuelle de 976.92 € HT (voir dernière actualisation (pièce n°13)), outre TVA au taux de 10 %, jusqu’à libération effective et complète des locaux de toute occupation.

CONDAMNER enfin la société LES HOTELS DE [Localité 3] à Monsieur [Q] [G] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer du 25 août 2021, lesquels dépens pourront être recouvrés par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’AARPI FLS ASSOCIÉS, avocat constitué, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, la société Les Hôtels de [Localité 3], la SCP d’Administrateurs judiciaires [H] & Rousselet prise en la personne de Me [H], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 3], et la SCP BTSG prise en la personne de Me [K], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 3], demandent au tribunal judiciaire de :

« – DECLARER Monsieur [G] irrecevable en sa demande tendant à la résiliation du bail commercial consenti à la société HD[Localité 3] ;

— DEBOUTER Monsieur [G] de sa demande tendant à voir constater qu’il disposait d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail et de ses demandes subséquentes;

— JUGER que le congé avec refus de renouvellement délivrée à la société HD[Localité 3] lui ouvre droit au paiement d’un indemnité d’éviction ;

— AVANT DIRE DROIT au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix

— Se rendre sur place et visiter les locaux donnés à bail, sis [Adresse 6] – [Localité 6]

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la 9 situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ;

— Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— Donner au Tribunal les éléments permettant d’évaluer et de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2023 ;

Pour procéder à sa mission l’Expert devra ;

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

— en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

— FIXER la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert ;

— CONDAMNER Monsieur [G] au paiement de cette provision ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [G] à verser à la société Les Hôtels de [Localité 3] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.»

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens.

L’assignation a été signifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société Les Hôtels de [Localité 3].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 tenue à juge unique et a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de résiliation du bail

Le bailleur expose que sa demande de résiliation se fonde sur les articles L. 622-13 et L. 622-14 et sur le fait que la locataire n’a pas réglé les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire le 28 mars 2022 ; que son assignation en résiliation du bail a été délivrée plus de trois mois après l’ouverture de la procédure collective, autorisant que soit prononcée la résiliation du bail. Il reconnait cependant que la cour d’appel de Paris a rétracté le jugement du 28 mars 2022, annulant la première procédure de redressement judiciaire, et qu’une nouvelle procédure a été ouverte par jugement du 29 avril 2024, de sorte que les créances impayées entre le 28 mars 2022 et le 29 avril 2024 sont devenues des créances antérieures et qu’il ne peut plus se prévaloir de défaut de règlements postérieurs à l’ouverture de la procédure collective.

Les défendeurs font valoir que l’action en résiliation du bail est irrecevable en application des articles L. 622-21 et R. 622-20 du code de commerce, en ce que les arriérés de loyers invoqués au soutien de la demande de résiliation sont antérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire par jugement du 29 avril 2024.

Aux termes de l’article L. 622-7 du code de commerce, « -Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnées au I de l’article L.622-17. Ces dispositions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires. ».

L’article L. 622-21 I à III du code de commerce dispose que « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus ».

Il résulte de ces dispositions qu’en application de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles, l’action tendant à la résiliation judiciaire du bail ne peut plus être poursuivie dès lors qu’elle a pour cause des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture.

En l’espèce, M. [G] reconnait expressément que son action en résiliation du bail se fonde sur des loyers impayés antérieurs au 29 avril 2024, qualifiés de créances antérieures à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Il en résulte que la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire est irrecevable.

Sur le refus de renouvellement du bail et le droit à une indemnité d’éviction

Le bailleur soutient que par l’effet de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 octobre 2023 ayant annulé la première procédure collective, le refus de renouvellement du bail signifié le 31 mai 2023, alors qu’aucune procédure collective n’était en cours, est parfaitement valable et que ce refus pouvait se fonder sur des loyers impayés, en l’absence de procédure collective ; que le refus de renouvellement a définitivement produit son effet à une date où aucune procédure collective n’était en cours ; que l’ouverture d’une procédure collective plus d’un an après, le 29 avril 2024, ne peut avoir pour effet de faire revivre un contrat qui a pris fin ; que peu importe que le refus de renouvellement n’indiquait pas précisément le montant des loyers impayés, dans la mesure où il avait déjà fait délivrer un commandement de payer, une assignation et une déclaration de créance, et que le congé visait des créances antérieures et postérieures à la procédure collective ; que le congé a été précédé d’une mise en demeure puisqu’il a reçu un commandement de payer, une assignation et une déclaration de créance ; qu’une nouvelle mise en demeure aurait été inopérante puisque la locataire se serait prévalue de l’ouverture d’une procédure collective ; que le refus de renouvellement est fondé sur un motif grave et légitime dont la locataire avait connaissance et qui exclut le droit à une indemnité d’éviction ; que la locataire est devenue sans droit ni titre et que l’expulsion doit être ordonnée.

Les défendeurs exposent que le refus de renouvellement signifié à la locataire ne comporte pas de précision sur les échéances de loyers impayés ou le montant des loyers réclamés ; que ces énonciations imprécises contreviennent aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce ; que le bailleur ne justifie pas d’une mise en demeure préalable relative aux motifs invoqués, conformément à l’article L. 145-17 I du code de commerce ; qu’il ne peut donc pas se prévaloir d’un motif grave et légitime justifiant le refus d’une indemnité d’éviction ; qu’en tout état de cause le jugement d’ouverture de la procédure collective interdit de payer toute créance antérieure ; que depuis le 28 mars 2022, la locataire a fait l’objet de plusieurs procédures qui faisaient obstacle au paiement des dettes de loyer, de sorte que les impayés ne pouvaient constituer un motif légitime de non-paiement d’une indemnité d’éviction ; que les loyers postérieurs au jugement du 28 mars 2022 ont été payés ; que le refus d’indemnité d’éviction n’est donc pas justifié de sorte qu’elle a droit au maintien dans les lieux et l’expulsion ne peut être ordonnée ; qu’une expertise doit être ordonnée pour évaluer les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, à la charge du propriétaire.

Il résulte des articles L. 145-14 et L. 145-17 combinés du code de commerce que le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité d’éviction en cas de faute de celui-ci constitutive d’un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu’un délai d’un mois minimum lui soit offert pour se conformer à ses obligations. Une mise en demeure préalable effectuée par acte extrajudiciaire et reproduisant les termes de l’article L. 145-17, I, 1° du code de commerce est obligatoire lorsque l’infraction reprochée consiste dans l’inexécution d’une obligation ou dans la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds.

La mise en demeure peut être signifiée à l’occasion du congé dans le même acte.

Un congé délivré pour une infraction qui n’est pas caractérisée met régulièrement fin au bail et n’est pas nul, mais, affecté d’une irrégularité ; il ouvre droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. Un congé délivré pour une infraction caractérisée met régulièrement fin au bail et rend le preneur occupant sans droit ni titre à compter de sa date d’effet.

En l’espèce, le 25 août 2021, M. [G] a fait délivrer à la société Les Hôtels de [Localité 3] un commandement de payer la somme de 22.095,20 euros, en visant les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, de sorte que ce commandement valait mise en demeure de se conformer aux obligations contractuelles, au risque de se voir dénier le droit à indemnité d’éviction. Des factures impayées de loyers étaient annexées à cet acte, relatives aux loyers de la période juillet 2019 à juin 2021.

Le 28 mars 2022, la société Les Hôtels de [Localité 3] a été placée en redressement judiciaire.

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2023, M. [G] a signifié à la société Les Hôtels de [Localité 3] un refus de renouvellement de bail, sans paiement d’une indemnité d’éviction, en réponse à la demande de renouvellement qui lui avait été adressée par acte du 30 mars 2023. Aux termes de cet acte, il est précisé les motifs suivants : « absence de règlement des loyers antérieurement à l’ouverture de la procédure mais également postérieurement à celle-ci ».

Il résulte de cet acte que le motif invoqué pour dénier le droit à une indemnité d’éviction diffère des motifs invoqués dans le commandement de payer délivré le 25 août 2021 dans la mesure où les deux actes ne visent pas les mêmes périodes de loyers impayés : le commandement de payer visait des impayés de juillet 2019 à juin 2021, soit exclusivement des loyers antérieurs à la première procédure collective, alors que le refus de renouvellement vise des loyers antérieurs et postérieurs à l’ouverture de la procédure, sans plus de précision sur les échéances impayées.

Compte tenu de la différence de motifs, le commandement de payer du 25 août 2021 ne peut être considéré comme la mise en demeure préalable au refus d’indemnité d’éviction au sens de l’article L. 145-17, I du code de commerce.

M. [G] ne saurait soutenir que la déclaration de sa créance en date du 9 mai 2022 pourrait être qualifiée de mise en demeure préalable au sens de l’article L. 145-17, I du code de commerce dans la mesure où cet acte n’a pas pour objet de constituer une mise en demeure et où il ne reproduit pas les dispositions de cet article.

Il est constant que la mise en demeure peut être signifiée à l’occasion du congé, dans le même acte. Pour autant, le refus de renouvellement du 16 juin 2023 ne saurait valoir mise en demeure dans la mesure où il n’est pas fait obligation à la société Les Hôtels de [Localité 3] de régulariser les loyers impayés reprochés, où l’acte ne contient pas de précision suffisante sur le montant et les échéances impayées pour permettre une régularisation, et où l’acte ne reproduit pas les dispositions de l’article L. 145-17, I.

Au surplus, « l’absence de règlement des loyers antérieurement à l’ouverture de la procédure » énoncé dans le refus de renouvellement du 16 juin 2023, ne peut constituer un motif grave et légitime au regard du principe de l’interdiction de paiement des créances antérieures à l’ouverture d’une procédure collective prévu à l’article L. 622-7 du code de commerce. A la date de délivrance de ce congé, la société Les Hôtels de [Localité 3] faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire et se trouvait dans l’impossibilité de régler les créances antérieures, peu important que cette procédure ait par la suite été annulée. S’agissant de l’absence de règlement des créances postérieures, l’acte ne contient aucun décompte, ni aucune précision, permettant d’apprécier la gravité ou la légitimité de ce motif.

Il résulte de ces éléments que l’infraction reprochée à la société Les Hôtels de [Localité 3] le caractère grave et légitime des motifs invoqués n’est pas justifié, de sorte que le refus de renouvellement du 16 juin 2023 reste valable, qu’il a mis fin au bail à compter du 1er avril 2023, mais qu’il a ouvert droit au profit de la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux.

M. [G] sera, en conséquence, débouté de ses demandes d’expulsion et de séquestration des meubles de la société Les Hôtels de [Localité 3].

Sur la demande d’expertise

La société Les Hôtels de [Localité 3] et ses mandataire et administrateur judiciaire sollicitent une mesure d’expertise afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, par l’effet du refus de renouvellement signifié par M. [G] le 16 juin 2023 en réponse à la demande de renouvellement de la société Les Hôtels de [Localité 3] à effet du 1er avril 2023, le bail commercial du 18 septembre 1998 a pris fin le 31 mars 2023 à 24h00 et a ouvert droit au profit de la société Les Hôtels de [Localité 3] au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Il a également ouvert droit au profit de M. [G], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er avril 2023, pour l’occupation des locaux objets du bail du 18 septembre 1998.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par le bailleur qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

L’indemnité d’occupation provisoire sera fixée au montant du dernier loyer contractuel.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la reprise de l’instance introduite à l’encontre de la SA Les Hôtels de [Localité 3], la SCP BTSG, prise en la personne de Me [C] [K], ès-qualités de mandataire judiciaire, et la SCP d’Administrateurs Judiciaires [H] & Rousselet, prise en la personne de Me [S] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire, dûment attraits à la cause,

Dit que la demande en résiliation du bail du 18 septembre 1998 relatif au studio, lot 102, situé [Adresse 6] à [Localité 6], est irrecevable par l’effet de l’interruption des poursuites à la suite du jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SA Les Hôtels de [Localité 3] le 29 avril 2024,

Dit que le refus de renouvellement du bail notifié le 16 juin 2023 à la SA Les Hôtels de [Localité 3] en réponse à la demande de renouvellement de bail à effet du 1er avril 2023, ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit du bailleur, M. [Q] [G], au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er avril 2023, pour les locaux objets du bail du 18 septembre 1998,

Déboute M. [Q] [G] de ses demandes aux fins d’expulsion de la SA Les Hôtels de [Localité 3] et de séquestration des meubles,

Avant dire droit sur le montant des indemnités, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Mme [J] [U]

[Adresse 1] – [Localité 1]

[XXXXXXXX01]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2023 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, de dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

* de concilier les parties,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 mars 2027,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [Q] [G] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Localité 7], [Adresse 7], atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 31 mars 2026,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [W] [E]

[Adresse 8] – [Localité 8]

[XXXXXXXX03] – [XXXXXXXX04]

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 16 avril 2026 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Fait et jugé à Paris le 12 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

SERVICE DE LA RÉGIE

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[Localité 9]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

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[Courriel 3]

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— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

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