TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/11941 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DA7IA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

29 Août 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 22/05/2026

Expert: [J] [F]]

[2] À M^e GOUBARD et M^e DUFFOUR

CCC à M. [V] et Mme [T]

[Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 2] – 01.45.48.32.00

Médiatrice : [X] [T]

[Adresse 3]

01 44 71 02 63 – 06 11 76 25 49 – [Courriel 1]

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G] & [A] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, demeurant [Adresse 5] AVRICOURT [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0419

DEFENDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2012, la Société Civile de Participations Immobilière (ci-après dénommée la « SCPI ») a donné à bail commercial à la SARL [G] & [A] [C], des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 1] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2012 avec échéance au 30 septembre 2021, moyennant un loyer annuel initial de 54.000 euros hors taxes hors charges.

La destination est la suivante : à usage exclusif de « salon de coiffure, soins esthétiques, vente de produits cosmétiques, petits accessoires de mode, éventuellement proposition de services à la clientèle du salon de coiffure : snacks et rafraichissement ».

A échéance, le bail s’est prolongé tacitement.

Par courrier du 4 avril 2024 adressé à la SARL [G] & [A] [C], la SCPI a proposé de renouveler le bail à effet du 1er juillet 2024 sur la base du loyer indexé en fonction de l’indice des loyers commerciaux, soit un loyer de 62.992 euros « à réactualiser à la parution de l’indice du 1er trimestre 2024 » et, à défaut, d’indexer le loyer sur la base contractuelle de l’ICC, soit un loyer de 69.260 euros ainsi que le recouvrement de l’arriéré relatif à cette indexation sur les cinq dernières années soit une somme de 34.391,00 euros.

La SARL [G] & [A] [C] n’a pas donné une suite favorable à cette proposition de renouvellement, au motif qu’elle estime le loyer plafond bien supérieur au montant de la valeur locative des locaux loués.

Par jugement du 15 octobre 2024, le tribunal de commerce de Paris (devenu tribunal des affaires économiques de Paris) a ouvert une procédure de redressement judiciaire en faveur de la SARL [G] & [A] [C] et désigné administrateur la SCP d’administrateurs judiciaires Abitbol & [H] en la personne de Me [S] [H] [Adresse 10], avec pour mission : d’assister, mandataire judiciaire SELARL Actis mandataires judiciaires en la personne Me [P] [K], [Adresse 11].

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2025, la SARL [G] & [A] [C] a signifié à la SCPI une demande de renouvellement aux termes de laquelle elle est sollicitée la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle au principal de 38.000 euros, à compter du 1er avril 2025.

Dans le cadre de la procédure de redressement, la SCPI a, par courrier du 25 mars 2025, offert une réduction du loyer pour porter ledit loyer à la somme de 48.000 euros à compter du deuxième trimestre 2025 pour une durée de 18 mois.

Après avoir pris connaissance de la demande de renouvellement, par courrier du 28 mars 2025, la SCPI a rétracté son offre de réduction temporaire du loyer au motif que le prix proposé lui paraît insuffisant. La SCPI a néanmoins accepté le principe du renouvellement, renouvellement qu’elle trouve “légitime”, mais en maintenant son souhait de voir fixer le prix annuel du loyer renouvelé au montant du loyer indiciaire de 69.360 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 21 juin 2025, la SARL [G] & [A] [C] a adressé à la SCPI un mémoire préalable sollicitant en substance la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme annuelle de 36.000 euros au principal à compter du 1er avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 29 août 2025, la SARL [G] & [A] [C] a fait assigner la SCPI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— JUGER, conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce et de la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel,

— FIXER en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2025 à la

somme annuelle en principal de 36.000,00 € (TRENTE SIX MILLE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application ;

Subsidiairement, DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission d’usage afin de

déterminer le montant de la valeur locative des locaux loués ;

— DIRE qu’en cas d’expertise, le montant du loyer provisionnel sera fixé à la somme

annuelle en principal de 48.000,00 Euros HT/HC ;

— DIRE que les intérêts au taux légal seront dus sur tout loyer trop perçu, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (S.C.P.I) au paiement d’une somme de 3.000 Euros au titre des dispositions 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [G] & [A] [C] énonce :

— que la valeur locative des locaux doit être fixée à 36.000 euros ;

— que les difficultés économiques qu’elle rencontre actuellement et qui ont entraîné son placement en redressement judiciaire, ne lui permettent en effet pas d’assumer le loyer contractuel qui s’élève, après indexation selon la variation de l’ICC au 1er octobre 2024 à la somme de 69.360 Euros HT/HC, soit un loyer deux fois supérieur à la valeur locative des locaux dont il s’agit.

Par mémoire en défense notifié à la SARL [G] & [A] [C] le 30 juillet 2025, la SCPI demande au juge des loyers commerciaux de :

— FIXER le loyer de renouvellement au 1er avril 2025 à la valeur locative ;

— FIXER ledit loyer a la somme annuelle de 99 180 € ; en principal hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail étant reconduites, sous réserve de leur adaptation rédactionnelle et juridique aux dispositions de la loi du 18juin 2014, et de son décret d’application du 3 novembre suivant ;

— JUGER que les compléments de loyer dus porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du Code Civil, de plein droit à compter de sa date d‘effet;

— JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

Subsidiairement, pour le cas où il ne serait pas fait droit dès à présent à cette demande :

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative et du loyer de renouvellement ;

— CONDAMNER le défendeur aux dépens, dont les frais d’expertise si elle est ordonnée, quitte à

ce que la société SOCIETE CIVILE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES en fasse l’avance, au stade de la désignation de l'[Etablissement 1],

— CONDAMNER [G] & [A] [C] à verser à la SOCIETE CIVILE DE PARTICIPATIONSIMMOBILIERES la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCPI énonce :

— que le bail a eu une durée effective de 13 ans et 6 mois de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative et ne peut être plafonné ;

— qu’elle estime la surface pondéré à 58 m2 et le prix du m2 pondéré à la somme annuelle de 1.710 euros hors taxes hors charges au regard des prix couramment pratiqués en première location ;

— qu’il n’y a pas lieu à abattement en ce que la taxe foncière ne constitue plus une charge à caractère exorbitant puisqu’elle est dans la plupart des cas imputable au preneur ; qu’il en va de même des charges de copropriété ; que s’agissant du droit de préemption stipulée en sa faveur, elle ne constitue pas une charge exorbitante en ce qu’elle n’a pas l’intention de l’exercer.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation ci-dessus et au mémoire en défense pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 19 février 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

A titre liminaire, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail qui lie les parties à compter du 1er avril 2025.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’état, les parties ne produisent aucune pièce utile au soutien leurs prétentions. Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties qui ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un simple constat.

Par conséquence, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 48.000 euros hors taxes et hors charges, étant relevé que ce prix avait été proposé par la SCPI pour une durée de dix-huit mois pour tenir compte des difficultés de la SARL [G] & [A] [C], en attendant que les conditions de renouvellement du bail soient fixées.

Si le juge des loyers commerciaux constate que ladite offre a été rétractée au regard des désaccords sur le prix du loyer renouvelé débattu lors la présente instance, il est toutefois dans l’intérêt des parties que le loyer provisionnel corresponde à un prix acceptable pour chacune des parties jusqu’à ce qu’il soit statué sur la valeur locative, et qu’il n’aggrave ni les difficultés du preneur qui ressortent de la procédure collective ouverte à son soutien, ni les tensions entre bailleur et preneur qui se sont entendus pour poursuivre leurs relations contractuelles pour une nouvelle durée de neuf années.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

— Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la Société Civile de Participations Immobilière à la SARL [G] & [A] [C], portant sur des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 1] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2025 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [J] [V]

[Adresse 12]

01.45.48.32.00 – [Courriel 2]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 1] dans le [Localité 5], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties;

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* tenter de concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

— DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027 ;

— FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la Société Civile de Participations Immobilière (tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 31 juillet 2026, avec une copie de la présente décision ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 12 octobre 2026 pour vérification du versement de la consignation ;

— DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

— DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [X] [T]

[Adresse 3]

01 44 71 02 63 – 06 11 76 25 49 – [Courriel 1]

— DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

— DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

— Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

— DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

— RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

— DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 48.000 euros, outre les charges et taxes;

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Mai 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON