TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/10374

N° Portalis 352J-W-B7I-C5V4T

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

13 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDERESSE

Société PETIT PECHEUR

(société à responsabilité limitée unipersonnelle)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nassima KACEMI-BELABES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0474

DÉFENDERESSE

Société ALTA QWARTZ

(société en nom collectif)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

Décision du 31 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/10374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V4T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 5 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 31 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2022, la société Alta Qwartz a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à M. [L] [E], agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte d’une société en formation, un local n°2 d’une surface approximative de 324 m2 situé dans le [Adresse 3] à [Localité 1], aux fins d’exploitation d’une activité de restaurant de poissons et fruits de mer sous l’enseigne “Petit Pêcheur”.

Un litige est né entre les parties à l’occasion de la mise à disposition des locaux, concernant les travaux incombant au preneur, celui-ci n’ayant pas obtenu les autorisations administratives requises pour leur réalisation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2023, la société Alta Qwartz a adressé à la société Petit Pêcheur une mise en demeure d’avoir à lui justifier de l’autorisation administrative de réalisation des travaux d’aménagement du local, dans un délai de trois semaines, à défaut de quoi elle notifierait la résiliation du bail ; par courrier du 21 avril 2023, l’avocat de la société preneuse a manifesté son désaccord, indiquant n’avoir commis aucun manquement. C’est dans ce contexte que par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2023, la S.N.C. Alta Qwartz a notifié à la S.A.R.L. Petit Pêcheur la résiliation du bail.

A la suite, autorisée par ordonnance présidentielle rendue le 5 juin 2023, la société Petit Pêcheur a fait assigner la société Alta Qwartz à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins essentiellement de voir ordonner l’exécution forcée du bail commercial conclu entre les parties le 8 février 2022, condamner la société Alta Qwartz à lui payer la somme de 530 834 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice d’exploitation, et enjoindre à la société Alta Qwartz de procéder à la livraison du local commercial objet du bail ainsi que de procéder à la rectification de l’adresse et du numéro de lot mentionnés dans l’acte conclu le 8 février 2022, sous astreinte.

Lors de l’audience du 10 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 12 décembre 2023, à la demande des parties, pour leur permettre de se mettre en état dans le respect du principe du contradictoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la société Petit Pêcheur a demandé au tribunal, notamment, à titre principal de déclarer nulle et de nul effet la résiliation du bail commercial notifiée par la bailleresse le 4 mai 2023, déclarer la société Alta Qwartz responsable du défaut de livraison du local objet du bail commercial du 8février 2022, ordonner l 'exécution forcée du contrat de bail commercial conclu entre les sociétés Alta Qwartz et Petit Pêcheur et condamner la société Alta Qwartz à lui payer à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice d’exploitation la somme de 530 834 euros ; à titre subsidiaire de condamner la société Alta Qwartz à lui payer la somme de 4.214.053 euros en réparation de son préjudice d’exploitation subi en raison de la rupture fautive du contrat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, la société Alta Qwartz a demandé au tribunal, notamment de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Suivant jugement rendu le 13 mai 2024 auquel il convient de se référer, le tribunal judiciaire de Nanterre s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2024, la société Petit Pêcheur demande au tribunal de :

“A titre principal,

• Déclarer la société Alta Qwartz responsable de la résiliation fautive du bail commercial conclu avec la société Petit Pêcheur le 8 février 2022 ;

A titre subsidiaire,

• Déclarer la société Alta Qwartz responsable de l’absence de livraison fautive du local commercial ;

En tout état de cause,

• Condamner la société Alta Qwartz à payer à la société Petit Pêcheur à titre de dommages et intérêts la somme de 4.214.053 euros en réparation de son préjudice d’exploitation;

Y ajoutant,

• Condamner la société Alta Qwartz à payer à la société Petit Pêcheur :

— La somme de 32.540,90 euros sauf à parfaire au titre du remboursement de tous les frais réels engagés par la société Petit Pêcheur dans le cadre du lancement de son activité ;

— La somme 21.250 euros au titre du dépôt de garantie réglé par la société Petit Pêcheur à la société Alta Qwartz

• Dire que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de la lettre officielle du Conseil de la société Petit Pêcheur ;

• Prononcer l’anatocisme à compter du 21 avril 2023, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

• Débouter la société Alta Qwartz de l’ensemble de ses demandes, fins moyens et conclusions;

• Condamner la société Alta Qwartz à verser à la société Petit Pêcheur la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner la société Alta Qwartz aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, y compris le remboursement de tous les frais de commissaire de justice ;

• Rappeler l’exécution provisoire de droit de l’entier jugement à venir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2025, la société Alta Qwartz demande au tribunal de :

“- juger que la société Alta Qwartz a pu légitimement se prévaloir de l’article 1226 du code civil pour résilier le bail commercial du 8 février 2022,

— juger que la société Alta Qwartz pouvait obtenir la résiliation du bail commercial sans avoir à nécessairement invoquer la clause résolutoire qu’il stipule,

— juger que la société Alta Qwartz n’est l’auteur d’aucun manquement à son obligation de délivrance et a pu légitimement se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser de remettre les clés du local loué à la société Petit Pêcheur en raison de l’absence d’autorisation administrative nécessaire à la réalisation les travaux d’aménagement à sa charge et pour exploiter ledit local,

— juger que le bail du 8 février 2022 a été résilié le 4 mai 2023 à la suite de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la société Alta Qwartz à la société Petit Pêcheur, de sorte que les parties sont libérées de leurs obligations,

À titre reconventionnel,

— juger que la société Petit Pêcheur est l’auteur d’une procédure abusive,

— juger que la société Petit Pêcheur est l’auteur de manquements contractuels justifiant que sa responsabilité civile soit engagée ainsi que sa condamnation au versement de dommages et intérêts,

Par conséquent,

— condamner la société Petit Pêcheur à verser à la société Alta Qwartz la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Petit Pêcheur à verser à la société Alta Qwartz la somme de 3.060.000 euros au titre de dommages et intérêts du fait de l’inexécution du bail commercial du 8 février 2022 et des préjudices corrélatifs subis,

À titre reconventionnel et subsidiaire,

— juger que le bail commercial du 8 février 2022 est devenu caduc à la date du 4 mai 2023,

En tout état de cause,

— condamner la société Petit Pêcheur à payer à la société Alta Qwartz les dépens ainsi que la somme de 22 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire.”

La société Petit Pêcheur n’a pas répliqué malgré deux renvois ordonnés par le juge de la mise en état pour lui permettre de le faire et l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025, l’audience étant fixée au 5 janvier 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025 la société Petit Pêcheur a sollicité d’une part la révocation de l’ordonnance de clôture, aux fins d’admettre aux débats les conclusions au fond récapitulatives et les pièces n°15 à 19 notifiées parallèlement par ses soins, et d’autre part le renvoi du dossier à la mise en état afin qu’un débat contradictoire sur ces nouveaux éléments puisse avoir lieu. Cette demande a été réitérée par conclusions notifiées le 5 janvier 2026.

La société Alta Qwartz s’y est opposée par conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de ses demandes, la société Petit Pêcheur fait valoir en substance :

— que le 10 juillet 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture du 3 juin précédent, elle a été destinataire par les services de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 1] d’un arrêté d’autorisation de travaux concernant les locaux litigieux au profit d’une autre société,

— qu’elle ne peut effectivement plus solliciter l’exécution forcée du bail et la remise des clés dès lors que le local a été loué à un tiers ayant déjà réalisé des travaux et qu’elle n’a eu connaissance de ce nouveau preneur que postérieurement à l’ordonnance de clôture par la transmission de l’arrêté municipal autorisant ledit preneur à effectuer des travaux dans le local litigieux ;

— que cette pièce permet également de démontrer qu’aucune impossibilité d’exploitation n’existait dans ce litige, puisque le nouveau preneur à bail a bien obtenu les autorisations administratives nécessaires aux travaux d’aménagement du local commercial litigieux en restaurant.

— qu’elle est donc fondée à solliciter l’indemnisation de ses entiers préjudices dès lors que le refus d’autorisation administrative pour l’aménagement d’un restaurant qui lui a été opposé n’était ni définitif ni insurmontable.

— que cette pièce déterminante, et pour la nature et le sens de ses demandes, et pour la solution du litige, ne pouvait être produite antérieurement à l’ordonnance de clôture et constitue ainsi une cause grave, au sens de l’article 803 du code de procédure civile, justifiant sa révocation.

En réplique la société Alta Qwartz fait soutenir :

— que le document donc fait état la société Petit Pêcheur pour obtenir la réouverture des débats est un arrêté municipal que la mairie de [Localité 1] a rendu le 10 juin 2025, soit postérieurement à la date de clôture des débats ; que ce document était, au demeurant, publié sur le site internet de la ville de [Localité 1] et tout intéressé pouvait en avoir connaissance ; que la société Petit Pêcheur indique n’en avoir eu connaissance que le 10 juillet 2025 avec le courriel que lui a adressé la mairie à la suite d’une “demande de communication d’un arrêté” ; que l’élément allégué n’est pas un élément antérieur à la date de clôture des débats, qui se serait révélé postérieurement à cette clôture.

— que de plus cet élément nouveau ne constitue en rien une “cause grave”, au sens de l’article 803 du code de procédure civile, à même de justifier la révocation de l’ordonnance de clôture; qu’en effet, ce document est une autorisation donnée à un nouveau preneur du local n° 2, anciennement donné à bail à la société Petit Pêcheur, d’entreprendre des travaux d’aménagement d’un restaurant/bar ; qu’il ne prouve aucunement que la société Petit Pêcheur aurait pu ou était sur le point d’obtenir une autorisation de la ville de [Localité 1] mais tend au contraire à prouver que le dossier de la société Petit Pêcheur présentait des insuffisances et lacunes manifestes au point d’essuyer de multiples refus de la mairie alors qu’un autre entrepreneur diligent, avisé et bien conseillé, y est parvenu et a pu rapidement dépasser les exigences et contraintes administratives et techniques,

— qu’en toute hypothèse, cette autorisation accordée à un tiers par un arrêté de la mairie est strictement sans aucun lien avec le litige en cours comme avec la décision du bailleur de mettre unilatéralement fin au bail commercial conclu avec la société Petit Pêcheur du fait de son incapacité à pouvoir exploiter les locaux loués conformément aux stipulations du contrat.

L’article 802 du code de procédure civile dispose que :

“Après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

(…)”

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société preneuse ne justifie pas d’une cause grave et postérieure à l’ordonnance de clôture justifiant sa révocation, dès lors que l’élément qu’elle invoque n’est pas déterminant dans la résolution du litige qui consiste principalement à juger de la régularité de la résiliation unilatérale notifiée par la bailleresse ; que le tribunal doit en effet apprécier le bien fondé de cette résiliation au moment de sa notification, sans prendre en considération des éléments postérieurs, lesquels au demeurant concernent des autorisations administratives accordées à une autre société que la société demanderesse.

Dès lors la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur la résiliation du bail et son imputabilité

A titre liminaire, le tribunal relève que les parties s’accordent pour dire que la bail a été résilié, la société Petit Pêcheur soutenant que la société Alta Qwartz est responsable de cette résiliation en raison de l’absence de tout fondement à la résiliation unilatérale qu’elle lui a notifiée et subsidiairement en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et la société Alta Qwartz faisant valoir qu’elle a pu légitimement résilier le bail en application des dispositions de l’article 1226 du code civil et suspendre son obligation de délivrance.

Sur le champ d’application des dispositions de l’article 1226 du code civil

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

Une telle mise en demeure n’a cependant pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine (Com., 18 octobre 2023, pourvoi n° 20-21.579, publié).

Pour s’opposer aux effets de la résiliation unilatérale notifiée par la société Alta Qwartz, la société Petit Pêcheur fait valoir en premier lieu que cette résiliation est fautive, faute pour la bailleresse d’avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire

Elle soutient ainsi que la résiliation unilatérale du contrat notifiée par la société Alta Qwartz en application des dispositions de l’article 1226 du code civil est nulle et de nul effet au motifs que la résiliation unilatérale du bail ne pouvait intervenir qu’en respectant la procédure prévue à l’article L145-41 du code de commerce propre au statut des baux commerciaux.

C’est cependant à juste titre que la société Alta Qwartz réplique que les dispositions de l’article 1224 du code civil précitées, applicables en matière de bail commercial, prévoient que la résolution peut résulter alternativement de l’application d’une clause résolutoire ou, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice ou de la notification de la résiliation du contrat par l’une des parties. Dès lors, la présence dans le contrat d’une clause résolutoire n’interdit pas au bailleur de recourir à la résiliation unilatérale de droit commun, les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce régissant uniquement les conditions d’application de la clause résolutoire d’un bail commercial, sans exclure la faculté de mettre fin au contrat en vertu de l’article 1226 du code civil.

Dès lors et par ce seul motif suffisant en l’espèce, le moyen soulevé par la société Petit Pêcheur sera rejeté.

Sur les manquements invoqués par les parties et l’imputabilité de la résiliation

La société Petit Pêcheur fait valoir qu’aucune disposition contractuelle du bail n’impose au preneur la remise au bailleur d’une quelconque autorisation administrative relative à la réalisation des travaux d’aménagement préalablement à la mise à disposition du local, à l’achèvement des travaux et à l’ouverture au public. Elle indique que les refus opposés par la commune de [Localité 1] à ses demandes d’autorisations de travaux ne constituent pas une impossibilité définitive d’obtenir lesdites autorisations après les modifications requises. Elle ajoute qu’aux termes de la mise en demeure précédant la notification de la résiliation, la société Alta Qwartz n’a pas mentionné de situation d’urgence ni de manquement suffisamment grave justifiant celle-ci. Elle expose également que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas à la mise à disposition du local malgré une date prévisionnelle fixée au 2ème semestre 2022 et alors que l’immeuble était achevé.

La société Alta Qwartz réplique que la société Petit Pêcheur a commis des manquement suffisamment graves aux clauses du bail (plus précisément les articles 14.1 et 15.2.1 du contrat) en s’abstenant de formuler une nouvelle demande d’autorisation administrative postérieurement aux refus opposés par la mairie et en s’abstenant de former tout recours contre ces décisions de refus. Elle indique que ce comportement fautif du preneur fait qu’il ne peut ni réaliser les travaux requis lui incombant, ni exploiter le local, ni accueillir aucune clientèle et constituer un fonds de commerce, plus de trois ans après la signature du bail. Elle indique en outre que le preneur par son inertie a empêché la livraison du local et qu’elle est fondée à ce titre à invoquer les dispositions de l’article 1220 du code civil.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1220 du même code prévoit qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit qu’il prendra effet à la date de mise à disposition du local au preneur par le bailleur, laquelle est prévue à titre prévisionnel au cours du 2ème semestre 2022, le bailleur devant notifier la date exacte de livraison au preneur par tous moyens, avec un préavis de 8 jours (partie II article 3 des conditions particulières).

Décision du 31 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/10374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V4T

II est également stipulé que le preneur doit impérativement ouvrir son local au public à compter de l’achèvement de ses travaux d’aménagement et en tout état de cause au plus tard six mois après la date de prise d’effet du bail, et maintenir le local à compter de cette date de prise d’effet en état permanent et total d’exploitation.

Par ailleurs, les stipulations contractuelles suivantes régissent les autorisations administratives et documents que le preneur s’est contractuellement engagé à remettre au bailleur:

“- article 7.7 Documents à produire et sommes à verser avant la mise à disposition du Local

Préalablement à la mise à disposition du Local, le Preneur devra dans les délais ou aux dates indiquées dans le bail, ses annexes (notamment le Cahier des Prescriptions Techniques Architecturales et Environnementales (ndlr : CPTAE) et le cas échéant, au terme de toute notification ultérieure du Bailleur :

1° Fournir au Bailleur ou à son mandataire :

• les plans et projets d’aménagements et d’agencement relatifs au travaux du preneur et définis au Cahier des Prescriptions Techniques, Architecturales et Environnementales,

• les justificatifs de la souscription des polices visées aux articles 25.2.1 et 25;2;2 du bail et au Cahier des Prescriptions Techniques, Architecturales et Environnementales,

• les indications et autorisations requises pour la mise en place du recouvrement de toute sommes dues en vertu du bail, par prélèvement automatique,

• les indications et justifications relatives à son enseigne.

(…)

A défaut (…) de la production de l’un quelconque des documents susvisés dans les délais prescrits, le Bailleur aura la faculté d’opter soit pour l’exécution forcée immédiate soit pour la caducité du bail, lequel ne prendra alors pas effet.

Le Bailleur notifiera sa décision au Preneur dans le mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet et au plus tard à la date de livraison, si l’obligation méconnue n’a toujours pas été exécutée à cette date.

Si le bailleur opte pour l’exécution forcée, le Preneur sera immédiatement redevable envers le Bailleur des documents à produire et/ ou de l’ensemble des sommes dues, outre une astreinte de cinq mille euros hors taxes, taxe sur la valeur ajoutée en sus, par jour de retard dans la production des documents (…)

Si le Bailleur opte pour la caducité du bail, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues et le bail comme n’ayant jamais pris effet et le Bailleur pourra alors immédiatement disposer du local, ce que le Preneur accepte expressément. Dans cette hypothèse, le preneur devra verser au bailleur, à titre d’indemnité forfaitaire, une somme correspondant à trois années de base actualisé. Par ailleurs l’indemnité d’immobilisation ainsi que toutes les sommes déjà versées par le Preneur resteront acquises au Bailleur à titre de premiers dédommagements, outre tous autres dommages et intérêts dont le Bailleur pourrait justifier. Les sommes versées au mandataire du bailleur resteront de même acquises.”

“- article 15.2. Travaux du Preneur

15.2.1 Modalité générales

Les travaux d’aménagement et de décoration intérieure du local seront exécutés par le Preneur, à ses frais, dans les conditions indiquées dans le Cahier des Prescriptions, s’il y a lieu, et notamment dans le respect des délais nécessaires à l’obtention de l’autorisation du Bailleur, de la copropriété et/ou de l’ASL ou AFUL, le cas échéant, et des autorisations administratives requises (à demander par le Preneur) le cas échéant (…)

Dans le cas où le Preneur n’aurait pas achevé les travaux lui incombant pour les travaux exécutés en cours de bail dans les délais fixés par le Bailleur ou à la date d’ouverture du Local pour les travaux d’aménagement initiaux, il devra, sans mise en demeure préalable, verser au Bailleur, en supplément du loyer, des charges et des accessoires normalement dus, une indemnité calculée prorata temporis sur la base de cinq cents euros (500 €) hors taxes par jour de retard, sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble au Bailleur.

Dans tous les cas l’ouverture au public du Local, que ce soit à la date d’ouverture au public du Local ou après achèvement de tous travaux en cours de Bail ne pourra intervenir qu’après la justification par le Preneur au Bailleur d’un avis favorable de la commission de sécurité et d’accessibilité ainsi que d’un rapport final sans réserve du Bureau de Contrôle agrée sur la mission “Sécurité” et “Installation électriques”, “Mission solidité” et de toutes autres autorisations administratives éventuellement requises.”

“- article 6-5 modifiant les stipulations du point 15.2.2

les stipulations du point 15.2.2 sont supprimées et remplacées par les suivantes :

“ Le Preneur devra remettre au Bailleur le dossier complet relatif à ses travaux d’aménagement, conforme aux stipulations du CPTAE au plus tard le 28 février 2022.

A défaut il sera redevable auprès du Bailleur d’une indemnité journalière forfaitaire et irréductible d’un montant de 100,00 € (cent euros) jusqu’à la remise du dossier complet.

A défaut de remise par le Preneur de son dossier d’aménagement dans les trente (30) jours suivant le délai indiqué ci-dessus, si bon semble au Bailleur le Présent Bail deviendra caduc et les parties reprendront leur pleine et entière liberté, le Bailleur pouvant alors disposer immédiatement du Local. Dans cette hypothèse, toutes les sommes versées par le Preneur resteront définitivement acquises au Bailleur, ce dernier ne renonçant pas, par la même à sa possibilité d’engager toutes actions à l’encontre du Preneur afin d’obtenir la réparation de ses entiers préjudices.

Le Preneur devra effectuer ses travaux dans un délai de trois (3) mois à compter de (la) livraison du local.”

Aux termes de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2023, précédant la notification par la société Alta Qwartz à la société Petit Pêcheur de la résiliation unilatérale du bail, la bailleresse vise les dispositions susvisées, à savoir l’article 6.5 du bail suivant lequel le preneur s’est engagé à remettre au bailleur le dossier complet relatif à ses travaux d’aménagement conforme aux stipulations du CPTAE, au plus tard le 28 février 2022 et à exécuter les travaux d’aménagement dans un délai de trois mois à compter de la livraison du local, et l’article 15.2.1 qui prévoit que les travaux doivent être réalisés dans le respect des autorisations administratives requises et qui subordonne l’ouverture du local au public à ces autorisations.

La société Alta Qwartz vise également l’arrêté municipal du 28 octobre 2022 opposant un refus aux travaux tels que présentées par la société Petit Pêcheur, et indique que le défaut d’autorisation administrative rend impossible les travaux que la preneuse s’est engagée à réaliser aux termes du bail, de sorte qu’elle est en droit, en raison de ce manquement contractuel de la société Petit Pêcheur, de suspendre son obligation de livraison du local.

Se prévalant de cette mise en demeure sommant la société Petit Pêcheur de lui adresser, dans le délai de trois semaines “l’autorisation administrative de réalisation des travaux d’aménagement du local loué” la société Alta Qwartz a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2023 la résiliation unilatérale du contrat liant les parties.

Or contrairement à ce que fait soutenir la bailleresse, aucune des clauses du bail ne prévoit que les autorisations administratives étaient un préalable nécessaire à la délivrance du local dans le cadre du bail conclu en état futur d’achèvement.

La seule obligation préalable à la livraison du local pesant sur le preneur était de fournir au bailleur les documents mentionnés à l’article 7.7 susvisé, outre, avant le 28 février 2022, le dossier complet relatif à ses travaux d’aménagement, conforme aux stipulations du CPTAE, ainsi que prévu à l’article 6-5 modifiant les stipulations du point 15.2.2. du contrat. Or s’agissant de ces documents, la société Petit Pêcheur indique, sans être contredite, dans sa réponse à la mise en demeure du 29 mars 2023 adressée à la société Alta Qwartz par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2023, qu’elle a transmis par courrier électronique du 3 février 2022 à la bailleresse son dossier complet relatif aux travaux d’aménagement, conformes aux stipulations du cahier des prescriptions techniques, architecturales et environnementales, dossier qui a fait l’objet d’un accord écrit qui lui a été transmis le 3 octobre 2022, par courrier électronique.

C’est ainsi à juste titre que la société Petit Pêcheur fait soutenir, qu’en l’état des termes du contrat faisant la loi des parties, l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux conditionnait la seule ouverture du local au public et non la mise à disposition du bien par la société Alta Qwartz, de sorte que celle-ci n’était pas fondée à invoquer la suspension de son obligation de délivrance.

Etant précisé au surplus :

— que la société Petit Pêcheur fait valoir à juste titre qu’elle pouvait, malgré les refus qui lui avaient déjà été opposés, déposer à nouveau un dossier modifié auprès de la commune ; que le délai de moins de six mois écoulé entre la date du premier refus opposé par la Mairie de [Localité 1] (28 octobre 2022) et celle de la notification de la mise en demeure puis de la résiliation unilatérale du bail, ne suffit pas à conclure, comme le fait la société Alta Qwartz, que toute exploitation par la société preneuse s’avérait impossible,

— que la société Alta Qwartz inverse la chronologie contractuelle en prétendant faire peser sur la société preneuse certaines obligations, tenant à la réalisation de travaux, qui ne pouvait s’exécuter qu’après la délivrance des locaux,

— que les stipulations contractuelles telles que rappelées supra prévoyaient en toutes hypothèses des sanctions en cas de non-communication par la locataire des documents requis (article 7.7) et même de non réalisation des travaux et d’ouverture au public dans les délais fixés, mécanismes contractuels librement consentis entre les parties qu’il était loisible à la bailleresse de mettre à exécution.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la résiliation unilatérale du bail notifiée par la société Alta Qwartz à la société Petit Pêcheur par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2023 n’apparaît pas fondée.

Dès lors, la société Petit Pêcheur ne sollicitant plus l’exécution forcée du bail, la société Alta Qwartz sera déclarée responsable de la résiliation de celui-ci, notifiée unilatéralement, à tort, par cette dernière.

Sur les demandes en paiement de la société Petit Pêcheur

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’exploitation

En application des dispositions combinées des articles 1226 et 1228 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification.

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société Petit Pêcheur réclame la condamnation de la société Alta Qwartz à lui verser la somme de 4 214 053 euros en réparation de son préjudice d’exploitation.

Elle fait valoir que dans l’hypothèse où le bail n’aurait pas été résilié, elle aurait exploité le restaurant au minimum six années, de sorte que son préjudice s’élève à six années de marge.

Elle se prévaut des prévisions et projections financières du business plan qu’elle a établi et sollicite sur cette base :

—  530 834 euros sur la première année d’exploitation ;

—  709 514 euros la deuxième année d’exploitation ;

—  723 705 euros la troisième année d’exploitation ;

—  750 000 euros par an à compter de la quatrième année d’exploitation.

La société Alta Qwartz réplique en substance :

— que le défaut d’exploitation n’est pas de son fait mais est causé par l’absence d’autorisation administrative,

— que le préjudice est inexistant puisqu’en l’absence d’autorisation administrative, toute exploitation était impossible,

— qu’a tout le moins, il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance,

— que le business plan dont se prévaut la société Petit Pêcheur n’est qu’une projection personnelle, hautement aléatoire.

Ainsi que jugé supra, la résiliation du bail est intervenue aux torts de la société Alta Qwartz qui ne peut dès lors opposer à la société Petit Pêcheur son absence de faute en lien avec le préjudice qu’elle invoque. En effet la société Alta Qwartz allègue mais ne rapporte pas la preuve qu’en l’absence de cette résiliation jugée injustifiée, la société Petit Pêcheur n’aurait pas in fine pu disposer des autorisations administratives lui permettant d’exercer son activité.

La rupture fautive du contrat a causé à la société Petit Pêcheur un préjudice en lien avec une perte de chance de bénéficier des revenus de son exploitation, constitutif d’une perte de marge.

Au regard du business plan produit, que la société Alta Qwartz ne critique pas efficacement dans son contenu, et qui apparaît cohérent tant au niveau des chiffres d’affaires prévisionnels que du taux de marge retenu (70 %), adapté à l’activité exercée de restauration, il sera retenu :

— sur une période de 4 ans compte tenu du délai prévisible pour obtenir les autorisations administratives et faire les travaux, un chiffre d’affaires mensuel prévisionnel moyen arrondi à 56 500 euros [(530 834 euros+ 709 514 euros + 723 705 euros + 750 000 euros) : 4 : 12]

— un taux de marge brute de 70 %,

soit une perte mensuelle de marge de 39 550 euros.

Au regard du caractère stratégique de l’implantation du fonds, situé à proximité immédiate du centre commercial Qwartz à [Localité 1], qui génère selon le business plan produit 10 millions de visiteurs par an, et compte tenu du délai nécessaire à la reconstruction d’un projet équivalent, le préjudice d’exploitation sera évalué sur une période de 18 mois ; il sera en outre appliqué un taux de perte de chance de 70 %.

Soit un préjudice global estimé à la somme arrondie de 498.000 euros (39.550 x 18 x 70 %)

La société Alta Qwartz sera donc condamnée à payer à la société Petit Pêcheur la somme de 498000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte d’exploitation.

Cette somme, en raison de son caractère indemnitaire, portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la demande de remboursement des frais engagés

La société Petit Pêcheur, sur laquelle pèse la charge de la preuve, sollicite la condamnation de la société Alta Qwartz à lui payer la somme de 32 540,90 euros “à parfaire au titre du remboursement de tous les frais réels engagés, sur présentation des factures correspondantes, dans le cadre du lancement de son activité”.

Faute pour la demanderesse de verser aux débats les justificatifs légitimant sa demande, à savoir les factures, et bons de commande /devis justifiant du quantum et de la destination des frais engagés, celle-ci sera rejetée.

Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie

La société Petit Pêcheur sollicite la condamnation de la société Alta Qwartz à lui rembourser la somme de 21 250 euros au titre du dépôt de garantie versé à la bailleresse.

Cette dernière ne formule pas d’observation spécifique sur ce point.

Le bail étant résilié au tort de la bailleresse, la société Petit Pêcheur est fondée à réclamer à cette dernière la somme de 21 250 euros versée au jour de la signature du bail (article 5.5 du contrat).

Il sera donc fait droit à sa demande formée de ce chef, de sorte que la société Alta Qwartz sera condamnée à payer à la société Petit Pêcheur la somme de 21 250 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de sa demande en justice valant mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 26 novembre 2024 porteront eux-mêmes intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles et formées à titre subsidiaire par la société Alta Qwartz

Compte tenu des dispositions du présent jugement, la société Alta Qwartz qui échoue à rapporter la preuve d’une quelconque faute commise par la société Petit Pêcheur, sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et inexécution du bail.

Il en va de même de sa demande de caducité du bail, formée à titre subsidiaire.

Sur les autres demandes

La société Alta Qwartz qui succombe supportera la charge des dépens.

Elles sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Petit Pêcheur la somme de 5000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la S.A.R.L. Petit Pêcheur,

Déclare la S.N.C. Alta Qwartz responsable de la résiliation fautive du bail conclu le 8 février 2022 avec la S.A.R.L. Petit Pêcheur,

Condamne la S.N.C. Alta Qwartz à payer à la S.A.R.L. Petit Pêcheur la somme de 498.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts,

Condamne la S.N.C. Alta Qwartz à payer à la S.A.R.L. Petit Pêcheur la somme de 21250 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, et capitalisation des intérêts,

Rejette la demande en paiement de la S.A.R.L. Petit Pêcheur formée à l’encontre de la S.N.C. Alta Qwartz à hauteur de 32.540,90 euros au titre des frais,

Rejette l’ensemble des demandes de la S.N.C. Alta Qwartz en ce comprises ses demandes en paiement formées à l’encontre de la S.A.R.L. Petit Pêcheur et celle visant subsidiairement à voir déclarer la caducité du bail conclu le 8 février 2022,

Condamne la S.N.C. Alta Qwartz à payer à la S.A.R.L. Petit Pêcheur la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.N.C. Alta Qwartz aux dépens,

Rejette toutes autres demandes ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 31 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME