TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/03/2026

à : Maître Ariane SIC SIC

Maître François DE LASTELLE,

Copie exécutoire délivrée

le : 16/03/2026

à : Maître Isabelle MOREAU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06965

N° Portalis 352J-W-B7J-DAPTK

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Isabelle MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0011

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS DEFI CONSEIL IMMOBILIER – [Adresse 3]

représentée par Maître Ariane SIC SIC de la SELARL BLOB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1477

Madame [G] [T], domiciliée : chez [Adresse 4]

représentée par Maître François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06965 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPTK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 11 avril 2007, Mme [G] [T] a donné à bail à M. [I] [E], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation de 33 m2, composé de deux pièces, situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Mme [G] [T] a confié un mandat de gestion locative de ce bien à la S.A.S FONCIA LUTÈCE le 9 mars 2016.

L’apparition de fissures au plafond dans le logement loué par M. [I] [E] lui ayant été signalée, le syndic de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 1] a mandaté un professionnel aux fins d’y réaliser un sondage le 7 février 2025. À la suite de cette intervention, M. [I] [E] s’est plaint, d’une part, de ce que son logement est devenu inhabitable, car une partie du plafond ainsi que du mur de façade de sa chambre a été déposée et laissée bâchée et que le logement est recouvert de poussière de plâtre et, d’autre part, de l’absence de réponse de sa bailleresse afin de remédier à la situation.

Le 25 avril 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de sondages complémentaires depuis l’appartement loué par M. [I] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 remis au greffe le 31 juillet suivant, M. [I] [E] a fait assigner Mme [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de condamner celle-ci à la remise en état du logement et au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025 remis au greffe le 17 octobre suivant, Mme [G] [T] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] (le syndicat des copropriétaires) aux fins, notamment, de le voir condamner à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle.

A l’audience du 5 février 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. [I] [E], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— condamner in solidum, à titre provisionnel, Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires à remettre en état le logement loué et ce, sous astreinte de 500 euros par travaux et par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, en procédant :

— à la reconstruction, la mise d’enduit et de peinture du plafond de sa chambre,

— au rebouchage de l’ouverture pratiquée dans le mur de façade de sa chambre,

— à la réfection des enduits et peinture des murs et plafond de la chambre,

— au nettoyage complet des meubles, objets mobiliers et linges empoussiérés garnissant le logement,

— à la réfection des canalisations ;

— condamner in solidum Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité provisionnelle :

— équivalente au montant des loyers et provision sur charges depuis le 7 février 2025 jusqu’à l’exécution des travaux de remise en état,

— de 2 000 euros au titre des conditions brutales et vexatoires de réalisation des travaux de sondage invasifs sans prévenance,

—  4 000 euros au titre de la privation de son domicile,

—  6 000 euros au titre de la précarité de ses hébergements dans des conditions d’inconfort,

—  2 000 euros au titre des tracasseries générées par la nécessité de trouver des hébergements,

—  3 000 euros en raison de l’aggravation de sa maladie résultant de l’inachèvement des travaux dans l’appartement,

—  8 000 euros au titre du préjudice moral ;

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06965 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPTK

— condamner Mme [G] [T] à lui remettre le dossier de diagnostics techniques de son logement et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [G] [T] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y inclus les frais du constat réalisé par commissaire de justice.

À l’appui de sa demande de condamnation aux fins de remise en état, M. [I] [E] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que l’ouverture du plafond et du mur de façade de sa chambre à la suite de travaux de sondage sur les parties communes de l’immeuble et la persistance d’odeurs nauséabondes ont rendu le logement inhabitable à défaut de tous travaux entrepris de remise en état. Il énonce que, suite à une nouvelle intervention des 24 et 25 novembre 2025, l’état du logement s’est aggravé puisque la société mandatée par le syndicat des copropriétaires a déposé l’intégralité des plafonds de sa chambre et de la salle de bain, rendant les poutres de structure de l’immeuble apparentes, et que plusieurs étais ont été installés dans sa chambre. Il en conclut à un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent, de garantie de jouissance paisible et d’entretien.

M. [I] [E] fait également valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, car les dommages qu’il a subis sont imputables à une partie commune. Il conteste tout retard de son fait dans la réalisation des premiers travaux de sondage et toute résistance abusive à la réalisation de sondages complémentaires. Il s’estime fondé à obtenir la condamnation de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état, en application des articles 834 du code de procédure civile et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur ses demandes de provision, M. [I] [E] fait valoir que la gravité des désordres affectant le logement le rendant inhabitable justifie qu’il soit dispensé du paiement des loyers depuis le 7 février 2025 jusqu’à réalisation des travaux de remise en état, en application des articles 1219 du code civil et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [E] indique que, au mépris des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les travaux de sondage du 7 février 2025 ont été réalisés brutalement et laissés inachevés, ce qui lui a causé un préjudice.

Il énonce en outre, d’une part, avoir été privé de la jouissance du bien qu’il loue et, d’autre part, avoir été contraint de se reloger, de manière précaire, successivement chez des proches, à l’hôtel ou dans des hébergements en location, ce qui lui prend du temps et lui cause désagrément.

Il ajoute que cette situation a aggravé la maladie respiratoire dont il souffre, ce qui, ajouté à l’inaction persistante de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires, a un retentissement sérieux sur son moral, comme le démontre notamment le diagnostic par son médecin d’un trouble anxieux réactionnel.

Sur sa demande de communication du dossier de diagnostic technique, M. [I] [E] fait valoir que, en violation des dispositions de l’article 3-3, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, il n’a pas reçu ce dossier au moment du renouvellement du bail le 11 avril 2025, en dépit de la demande qu’il a formulée auprès de sa bailleresse.

À l’audience, Mme [G] [T], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

In limine litis,

— dire que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de provision de M. [I] [E],

Décision du 16 mars 2026

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À titre principal,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [I] [E],

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la réalisation et/ou l’achèvement des travaux nécessaires en parties communes et à remettre en état l’appartement qu’elle loue à M. [I] [E] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [I] [E] et le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, Mme [G] [T] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que les obligations qui pèseraient sur elle sont sérieusement contestables dans la mesure où les travaux à l’origine des désordres subis par l’appartement de M. [I] [E] concernent des parties communes relevant de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires. Elle argue de ce que l’engagement de sa responsabilité nécessite une appréciation au fond qui échappe au juge des référés.

Mme [G] [T] fait encore valoir que les désordres survenus dans l’appartement qu’elle loue à M. [I] [E] trouvent leur origine dans un manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation de conservation et d’administration des parties communes de l’immeuble prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que, ainsi, celui-ci doit la garantir de toute condamnation qui interviendrait à son encontre. Elle énonce que, en conséquence, la demande au titre de remise en état du bien formée à son encontre ne peut qu’être rejetée et que celle-ci doit être dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Mme [G] [T] conteste tout manquement à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie de jouissance paisible, car les ouvertures pratiquées dans le logement de M. [I] [E] relèvent de travaux de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Elle argue de ce que le locataire ne rapporte pas la preuve de ce que l’aggravation de son état de santé serait imputable à l’état de son logement et que l’odeur nauséabonde dont il fait état proviendrait des parties communes de l’immeuble.

Mme [G] [T] énonce que M. [I] [E] a lui-même contribué au retard dans les travaux de sondage, comme en attestent divers envois, et qu’il en a été informé dès le 24 décembre 2024 ; elle dément toute inertie de sa part sur point. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas que son logement est entièrement inhabitable et que sa demande de remboursement des loyers ne peut donc prospérer.

En réponse à la demande de provision de M. [I] [E] au titre du préjudice de privation de domicile, Mme [G] [T] relève une contradiction en ce qu’il prétend qu’il est impossible de loger dans l’appartement tout en faisant état d’une gêne dans son sommeil et à l’occasion de télétravail, alors que, sur ce dernier point, le bail est à usage exclusif d’habitation. Elle en infère l’existence d’une contestation sérieuse évidente et rappelle également la nécessaire garantie du syndicat des copropriétaires. Elle formule le même argumentaire à l’égard de la demande de provision du locataire au titre de la précarité de ses hébergements provisoires, ajoutant que celle-ci est redondante avec la précédente.

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06965 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPTK

Mme [G] [T] fait valoir que n’est pas rapportée la preuve d’un préjudice du fait des tracasseries générées par la nécessité de trouver des hébergements provisoires ; que les problèmes respiratoires de M. [I] [E] sont préexistants et qu’il n’est pas démontré que leur aggravation est exclusivement liée à l’état du logement ; que, s’il produit plusieurs certificats médicaux faisant état de prescriptions d’antidépresseurs, le lien de causalité avec la situation du bien loué n’est pas établi. Elle en infère l’existence de contestations sérieuses évidentes et rappelle la nécessaire garantie du syndicat des copropriétaires.

Mme [G] [T] souligne, au visa des articles 1221 du code civil et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [I] [E] n’a jamais sollicité la communication du dossier de diagnostics techniques, contrairement à ce qu’il indique. Elle ajoute que ceux-ci n’ont pas pu être actualisés en raison des travaux en cours et qu’ils seront communiqués à l’intéressé dès que le syndicat des copropriétaires aura procédé à l’achèvement de ces travaux.

Enfin, en réponse aux conclusions du syndicat des copropriétaires, Mme [G] [T] énonce que sa demande en garantie formulée à leur encontre est fondée sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— débouter M. [I] [E] et Mme [G] [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre lui,

— condamner in solidum M. [I] [E] et Mme [G] [T] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qu’à la suite des premiers travaux de sondage en date du 7 février 2025, il n’a été en mesure de faire réaliser les sondages complémentaires nécessaires que les 24 et 25 novembre suivants en raison de la résistance abusive de M. [I] [E] et de la carence patente de Mme [G] [T]. Il expose que les travaux de remise en état sollicités par ce dernier sont incompatibles avec les travaux structurels à mener sur les parties communes de l’immeuble, qui doivent en outre être soumis à l’assemblée générale spéciale des copropriétaires. Il ajoute qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur des parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires et que le copropriétaire bailleur est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire. Il en déduit qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite et que les demandes de M. [I] [E] se heurtent à une contestation sérieuse.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de réfection des canalisations en arguant de ce que preuve n’est pas rapportée que les odeurs nauséabondes dans le logement du demandeur proviendraient des parties communes ou d’éléments d’équipements collectifs.

Ce syndicat fait valoir, sur la demande provisionnelle de M. [I] [E] à son encontre, que ne sont pas remplies les deux conditions cumulatives prévues par le III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permettant au copropriétaire victime d’un préjudice d’obtenir une indemnité provisionnelle en cas de privation de jouissance, ces deux conditions étant une privation totale et temporaire. Il énonce que le locataire ne saurait avoir plus de droit que sa bailleresse et en infère l’existence d’une contestation sérieuse.

Le syndicat des copropriétaires fait enfin valoir que Mme [G] [T] ne fonde pas en droit sa demande de garantie à son égard et que, l’obligation étant sérieusement contestable, il ne saurait y être faire droit.

Décision du 16 mars 2026

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, M. [I] [E] a introduit l’instance devant le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, à l’encontre de Mme [G] [T] par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 remis au greffe le 31 juillet suivant. Celle-ci a assigné en intervention forcée devant le même juge le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] par acte du 7 octobre 2025 remis au greffe le 17 octobre suivant. Les deux affaires ont été inscrites au répertoire général respectivement sous les numéros RG 25/06965 et 25/09446.

Ces deux affaires concernent la même instance.

En conséquence, il sera ordonné leur jonction sous le numéro RG 25/06965.

Sur la demande de remise en état du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il résulte des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Cet article 6 dispose également que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Selon l’article 2 du décret précité, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment assurer le clos et le couvert et protéger contre les infiltrations d’air parasites. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Décision du 16 mars 2026

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En l’espèce, il ressort notamment du procès-verbal de constat établi le 11 avril 2025 par commissaire de justice qu’après une première intervention de l’entreprise ALPAN au domicile de M. [I] [E] le 7 février 2025, trois zones du plafond de la chambre sont partiellement recouvertes d’une bâche plastique maintenue par du ruban adhésif et que le mur de plafond et le mur de façade sont creusés. Les photographies jointes à ce procès-verbal permettent de constater que ces désordres sont d’une taille assez conséquente et que le creux du mur de façade semble affecter toute l’épaisseur du mur et laisser passer la lumière de l’extérieur.

Il est établi qu’une seconde intervention a été effectuée par l’entreprise ALPAN les 24 et 25 novembre suivants (courrier de cette entreprise daté du 2 décembre 2025) et que celle-ci a notamment procédé à une purge élargie du plafond (courrier de l’architecte du 20 janvier 2026). Les photographies produites par M. [I] [E], non datées mais nécessairement postérieures à la seconde intervention, confirment l’aggravation de l’état du logement et l’étendue de la purge réalisée sur les plafonds par l’entreprise dans le cadre de son sondage (affectant également la salle de bain). Elles mettent en évidence la mise en place d’étais dans l’espace de la chambre.

Or, il ne peut être soutenu que l’installation à compter du 7 février 2025 de bâches couvrant les creux présents sur le mur de plafond et le mur de façade, lequel fait communication avec l’extérieur, est de nature à protéger le logement loué par M. [I] [E] contre les infiltrations d’air et les eaux de ruissellement et à en assurer l’étanchéité au sens des dispositions de l’article 2 du décret précité du 30 janvier 2002. Par ailleurs, la présence de plusieurs étais au coeur de la chambre ne permet pas un usage de cette pièce conforme à sa destination et, plus largement, réduit de manière conséquente l’espace utilisable du logement dont la surface n’est que de 33m2. Il s’en déduit, avec l’évidence requise en référé, que le bien litigieux présente des éléments d’indécence et qu’il existe un trouble à sa jouissance paisible par le locataire, ce qui est en outre corroboré par le fait qu’il n’occupe plus les lieux depuis plusieurs mois (signature d’un contrat de location d’une année sur un autre bien à compter du 30 août 2025). Le trouble manifestement illicite au sens du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile est donc caractérisé.

Il y a lieu de relever que ce trouble perdure depuis plus d’une année. Contrairement à ce qu’allèguent Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires, cette situation n’est pas imputable à M. [I] [E], dont l’obstruction à la visite du logement aurait provoqué les retards, selon ce qu’ils soutiennent. Si ceux-ci fondent leurs affirmations sur deux courriels de l’entreprise ALPAN des 12 juin et 20 octobre 2025, dont seul le premier rapporte un refus formel d’accès aux lieux par M. [I] [E], ce dernier démontre en revanche avoir reçu un seul appel téléphonique de l’entreprise de mars à octobre 2025 (le 13 mai 2025) et il résulte de ses échanges de courriels avec celle-ci entre les 15 et 22 mai 2025 qu’il ne formule aucune opposition à l’intervention et invite le professionnel à prendre contact avec sa bailleresse pour la suite à donner à celle-ci. Il a tenu le même discours, réfuté toute obstruction et fait état de sa disponibilité par lettre du 9 septembre 2025 adressée au mandataire de Mme [G] [T]. Enfin, en octobre 2025, il a fait connaître la date qu’il retenait pour les sondages complémentaires dans son appartement dès le lendemain de la communication des disponibilités de l’entreprise.

Cependant, selon l’article 484 du code de procédure civile, les mesures que le juge des référés ordonnent doivent être nécessaires.

Selon le compte-rendu des sondages de l’entreprise ALPAN en date du 2 décembre 2025, il a été notamment constaté grâce aux sondages que plusieurs poutres de l’appartement présentent des déformations importantes pouvant conduire à une rupture ; que la poutre au milieu de la chambre supportant le plancher présente plusieurs gerces, signes de fragilité ; que les assemblages sont fragiles et semblent expliquer certaines déformations et fissures observées avant sondage ; que la façade de la courette et les murs d’échiffre de la cage d’escalier présentent à plusieurs niveaux des déformations importantes laissant supposer l’existence de désordres structurels majeurs. Des travaux visant à assurer la pérennité de l’immeuble sont recommandés par l’architecte de la copropriété (courrier daté du 20 janvier 2026).

Selon le courrier précité de l’architecte et ses pièces jointes, les travaux nécessiteront notamment que le plafond sur l’ensemble de la chambre et de la salle de bain soit refait en plein avec lattis métallique vissé sur les solives existantes et réalisation d’un plafond plâtre et que des démolitions complémentaires du plafond plâtre de la salle de bain soient faites au préalable. Au vu des opérations recommandées par l’architecte, les travaux demandés par M. [I] [E] n’aboutiraient qu’à retarder ceux plus urgents et prioritaires à réaliser par le syndicat des copropriétaires afin d’assurer la pérennité de l’immeuble et, en toutes hypothèses, ne pourraient être que provisoires.

Il ne saurait donc être fait droit en l’état à la demande de M. [I] [E]. En revanche, Mme [G] [T] sollicitant à titre reconventionnel la réalisation des travaux concernant les parties communes ainsi que la remise en état de son logement, il sera fait droit à cette demande, qui préserve l’ordre de priorité des travaux.

L’allocation d’une indemnité provisionnelle (voir infra) se révélant une mesure suffisante pour contraindre le syndicat des copropriétaires à la réalisation des différents travaux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

La demande à cette fin sera donc rejetée.

Enfin, aucune des pièces produites par M. [I] [E] ne permet de déterminer avec l’évidence requise en référé l’origine des odeurs nauséabondes récurrentes dont il se plaint et qui sont corroborées par plusieurs attestations et un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

La demande de celui-ci aux fins de réfection des canalisations sera donc rejetée.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus. Il se déduit de ce texte que le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en cas de fait présentant les caractères de la force majeure. Le propriétaire et bailleur est tenu d’intenter tous les recours qu’il a seul qualité à exercer, pour remplir envers son locataire ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il a été précédemment établi, avec l’évidence requise en référé, que M. [I] [E] a subi un trouble à sa jouissance paisible du logement. Il sera retenu que la dépose d’une partie du plafond faisant apparaître des creux dans les parties communes couverts par simple bâchage dans la chambre ont affecté partiellement l’usage du logement et les conditions de vie du locataire à compter du 7 février 2025 et que l’aggravation de la dépose des plafonds, affectant également la salle de bain, et l’étaiement de la chambre à compter du 25 novembre 2025 ont affecté suffisamment le bien pour considérer, au regard de sa surface totale, qu’il n’était plus en état d’être habité.

Mme [G] [T] ne peut s’exonérer totalement de sa responsabilité liée à son obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire qu’en démontrant que le fait à l’origine du trouble a les caractères de la force majeure. Pour ce faire, le fait doit, à tout le moins, lui être étranger et n’être pas prévisible. Or, le fait que les opérations de sondage à l’origine des troubles ont été missionnées par le syndicat des copropriétaires n’est à l’évidence pas constitutif d’un cas de force majeure pour Mme [G] [T]. En sa qualité de copropriétaire de l’immeuble concerné et membre dudit syndicat, elle n’est pas étrangère aux décisions prises au nom de celui-ci et les travaux qui en découlent et leur teneur ne lui sont pas inconnus et n’ont donc pas un caractère d’imprévisibilité (celle-ci a d’ailleurs pris part au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2025 approuvant à l’unanimité la réalisation de sondages complémentaires dans son bien et a été avisée systématiquement au préalable, le cas échéant par l’intermédiaire de son mandataire, des interventions).

Il y a par ailleurs lieu d’observer que Mme [G] [T], par l’intermédiaire le cas échéant de son mandataire, ne justifie d’aucune démarche pour mettre fin aux troubles, si ce n’est par une participation au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2025. Il n’est notamment justifié d’aucune suite donnée aux signalements des difficultés et demandes de compensation financière de M. [I] [E] (courriers recommandés des 7 et 10 février 2025, courriel du 9 février 2025 et mise en demeure de son avocat du 12 mars 2025).

Il résulte de ces éléments que l’obligation pour Mme [G] [T] d’avoir à réparer le préjudice de M. [I] [E] n’est pas sérieusement contestable.

M. [I] [E] dirige également ses demandes de provision à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer totalement de cette responsabilité de plein droit qu’en démontrant que le fait à l’origine du dommage présente les caractères de la force majeure.

Il est admis que le locataire, en sa qualité de tiers, peut agir contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, les dommages subis par M. [I] [E], tiers au sens des dispositions précitées, trouvent leur origine dans certains désordres affectant une partie du gros oeuvre de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 1], relevant de ses parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, d’une part, ces désordres ont rendu nécessaires les travaux de sondage et de purge d’une partie du plafond ayant occasionné un trouble à la jouissance paisible du bien ; d’autre part, ce trouble est aggravé par l’absence de réparation des parties communes concernées depuis le 7 février 2025, la réalisation de ces travaux conditionnant, selon le syndicat des copropriétaires, la remise en état de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue pas de l’existence d’un cas de force majeure. Il a été précédemment retenu qu’aucune faute de M. [I] [E] n’est établie avec l’évidence requise en référé.

Il s’en déduit que l’obligation pour le syndicat des copropriétaires d’avoir à réparer le préjudice de M. [I] [E] n’est pas sérieusement contestable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer à M. [I] [E] une provision mensuelle. Celle-ci sera égale en tout ou partie au montant du loyer et charges dont il a été privé de la jouissance paisible, à savoir : d’un montant de 875 euros pour la période du 7 février au 25 novembre 2025 et d’un montant de 1182,17 euros pour la période postérieure jusqu’à la date de complète remise en état de l’appartement litigieux et ce, à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant du trouble de jouissance. Si une partie de ce préjudice est futur, il est néanmoins la prolongation certaine et directe d’un état de choses actuel, ce qui le rend réparable.

Le préjudice moral subi par M. [I] [E] n’apparaît pas sérieusement contestable au vu des conditions dans lesquelles il a été privé de la jouissance paisible des lieux, de l’absence de réponse de Mme [G] [T] ou son mandataire à ses sollicitations aux fins de trouver remède à la situation et de la durée des troubles, datant d’il y a plus d’un an. Il produit pour en justifier un certificat médical du 3 juin 2025 faisant état d’un trouble anxieux réactionnel.

Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés in solidum à lui verser une provision de 2 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral.

M. [I] [E] fait valoir d’autres dommages qui ne sauraient toutefois donner lieu à provision. En effet, soit ceux-ci n’apparaissent pas distincts de celui résultant du trouble à la jouissance paisible ou sont insuffisamment établis, soit le lien de causalité avec le trouble n’est pas utilement démontré.

Ses demandes de provision à ces divers titres seront donc rejetées.

Sur la demande de garantie

Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires étant condamnés in solidum au paiement de diverses provisions, la demande de la première aux fins d’être garantie de toutes condamnations par le second sera rejetée.

Sur la demande aux fins de communication du dossier de diagnostic technique

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

En l’espèce, il est constant que le bail du 11 avril 2007, d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, a été reconduit en 2025 à sa date anniversaire. Le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 ci-dessus était donc exigible à cette date.

Cependant, selon l’article 484 du code de procédure civile, les mesures que le juge des référés ordonnent doivent être nécessaires.

Or, M. [I] [E], contrairement à ses allégations, n’a jamais formellement sollicité la communication de ce dossier et il n’est donc démontré aucune résistance de la bailleresse justifiant une condamnation de celle-ci par la voie du référé.

La mesure n’étant donc pas nécessaire, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de prévoir que ceux-ci incluent les frais d’établissement du procés-verbal de constat par commissaire de justice, les dépens étant limitativement énumérés à l’article 695 du même code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [G] [T] sera donc condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Celle-ci et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Ordonnons la jonction sous le numéro RG 25/06965 des deux affaires inscrites au répertoire général sous les numéros RG 25/06965 et 25/09446 ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] à faire réaliser les travaux de consolidation sur les parties communes au quatrième étage de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 1] et à faire procéder à la complète remise en état du logement loué par M. [I] [E] à Mme [G] [T] ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rejetons la demande de M. [I] [E] aux fins de réfection, sous astreinte, des canalisations ;

Condamnons in solidum Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] à payer à M. [I] [E] une indemnité provisionnelle d’un montant de 875 euros par mois, pour la période à compter du 7 février 2025 et jusqu’au 25 novembre 2025, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamnons in solidum Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] à payer à M. [I] [E] une indemnité provisionnelle d’un montant de 1182,17 euros par mois, à compter du 26 novembre 2025 et jusqu’à complète remise en état des lieux loués, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamnons in solidum Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] à payer à M. [I] [E] une provision d’un montant de 2 000 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral ;

Rejetons les autres demandes de provision ;

Rejetons la demande de Mme [G] [T] aux fins de voir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] la garantir de toutes condamnations ;

Rejetons la demande de M. [I] [E] aux fins de communication, sous astreinte, du dossier de diagnostic technique ;

Déboutons Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [G] [T] à verser à M. [I] [E] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [G] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, Le Juge des contentieux et de la protection,