TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [O] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00441 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZ4J

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 26/00441 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZ4J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 septembre 2018, la SAEM [B] a donné à Mme [O] [H] en location une chambre meublée située dans la résidence sociale du [Adresse 3] (chambre A007).

La redevance initiale mensuelle était de 506,92 euros, charges et prestations annexes incluses.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM [B] a fait signifier le 5 juin 2025 par commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 2061,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2026, la SAEM [B] a fait assigner Mme [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Mme [O] [H] est devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [H], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5546,74 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 6 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ;

— la condamner au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, l’affaire a été appelée, la SAEM [B], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de six 5346,74 euros au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire soulignant que le bail conclu n’est pas soumis au régime juridique de la loi de 1989.

Mme [O] [H] étant arrivée en retard mais néanmoins dans la salle, les débats ont été réouverts sur le siège.

Mme [O] [H] reconnaît le montant de la dette. Elle expose qu’elle a eu des problèmes avec son restaurant et qu’elle est actuellement en train de vendre la licence IV laquelle peut lui procurer la somme de 20 000 euros. Elle souhaite rester dans les lieux et pouvoir s’acquitter de la dette en mensualités de 200 euros en plus de la redevance courante.

La décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [O] [H] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 4 septembre 2018 entre la [Etablissement 2] [B] et Mme [O] [H] stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. La SAEM [B] a fait délivrer à Mme [O] [H] le 5 juin 2025 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 2061,10 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

Il ressort du décompte produit par la SAEM [B] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 5 juillet 2025 à minuit.

Il sera rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence en cause, notamment en ce qu’elle prévoit, en son article 24, la possibilité sous condition de reprise du paiement intégral du loyer courant de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement. Ainsi, en l’absence d’accord contraire des parties, la résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

Mme [O] [H] sera, dès lors, déboutée de cette demande.

En conséquence, Mme [O] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis le 6 juillet 2025 il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Mme [O] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 6 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SAEM [B] que Mme [O] [H] est redevable de la somme de 5346,74 euros au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [O] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 2061,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [O] [H] demande à pouvoir solder sa dette en versant la somme de 200 par mois. Elle démontre que ses revenus ne lui permettent pas de s’acquitter de la somme de 5346,74 euros en une seule échéance. Elle indique pouvoir bénéficier de l’aide de son mari et la vente de sa licence IV pourraient lui permettre de solder sa dette à terme.

Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Mme [O] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Mme [O] [H] sera condamnée à verser à la SAEM [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SAEM [B] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 4 septembre 2018 entre la [Etablissement 2] [B] et Mme [O] [H] concernant la chambre située [Adresse 3] (chambre A 007 BAL 8) sont réunies à la date du 5 juillet 2025 à minuit ;

DÉBOUTONS Mme [O] [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [O] [H] de libérer les lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [O] [H] à verser à la SAEM [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance qui aurait été payée si le contrat s’était poursuivi et aux charges en sus ;

CONDAMNONS Mme [O] [H] à payer à la SAEM [B] la somme provisionnelle de 5346,74 euros, selon décompte arrêté au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 2061,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [O] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS que, pour le cas où une mensualité, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNONS Mme [O] [H] à payer à la SAEM [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [H] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection