TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10358 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJWA

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH

[Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10358 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJWA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrats sous seing privé en date des 27 septembre 2010, 17 juin 2021 et 15 mai 2024, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a donné à bail à Mme [O] [I] suivant un contrat de location puis deux contrats de bail de cohésion sociale, un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 435,41 euros, charges locatives en sus.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 124,40 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 01 août 2025.

Le 05 août 2025, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1] par la voie électronique.

Par acte de commissaire de justice signifié le 04 novembre 2025 à étude, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait assigner Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3 383,18 euros ;la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 50%, sans préjudice des charges comprises, et subsidiairement pour un montant qui ne saurait être inférieur au loyer ;la condamner au paiement d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 05 novembre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH représenté par son conseil soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 5 175,93 euros au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [O] [I] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

Toutefois, Mme [O] [I] était arrivée en cours d’audience et, ayant sollicité une réouverture des débats, il y a été fait droit, le conseil du bailleur étant par ailleurs présent.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a maintenu ses demandes. En l’absence de reprise de paiement des du loyer courant, il s’est opposé à toutes demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire.

De son côté, Mme [O] [I] fait valoir qu’elle doit faire face à des difficultés financières importantes à la suite de la perte de son emploi en tant qu’aide-soignante à domicile et qu’elle veut se maintenir dans les lieux, d’autant que sa situation s’améliore. Elle a déjà réglé deux fois 500 euros à la fin de l’année et propose de régler la somme mensuelle de 100 euros sur la durée maximum autorisée, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant de demeurer dans le logement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2024 entre l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH et Mme [O] [I] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2 124,40 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [O] [I] le 01 août 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois, plus favorable à la locataire, prévu par le commandement de payer.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 01 octobre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [O] [I] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette. Elle explique avoir pu régler 500 euros en octobre 2025 et 500 euros en novembre 2025 mais ne pas avoir repris le paiement du loyer courant du fait de son licenciement qu’elle dit abusif et de la difficulté de retrouver un emploi à temps plein, cherchant actuellement à augmenter le nombre de contrats à temps partiel pour restaurer sa situation financière.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH s’y oppose en faisant valoir que la dette qui a commencé à se constituer en mars 2025 a considérablement augmenté, et que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été effectué.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que depuis le mois de mars 2025, Mme [O] [I] a procédé au règlement de la somme totale de 1 070 euros, le loyer et les charges mensuels s’élevant à 539,40 euros en février 2026, déduction faite de l’APL et de la RLS. Ni le loyer courant de janvier 2026, ni celui de février 2026 n’ont été réglés.

Ainsi, force est de constater que Mme [O] [I] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, la locataire ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative, ne démontrant pas sa capacité financière à y satisfaire.

Dès lors, Mme [O] [I] ne remplit pas les conditions exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [O] [I] des délais de paiement, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Toutefois, compte-tenu de la grande précarité actuelle de la situation personnelle et financière de Mme [O] [I], d’une part, et considération prise des intérêts légitimes du bailleur d’autre part, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à la défenderesse un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé qu’elle a vocation en outre à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [O] [I] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation du contrat jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Le préjudice du bailleur n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation de 50% s’agissant du loyer. En conséquence, il sera débouté de ce chef.

Pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 19 février 2026, date du décompte produit à l’audience. Mme [O] [I] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH que Mme [O] [I] est redevable de la somme de 5 175,93 euros au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et aux indemnités d’occupation échues impayées à cette date.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celles de 149,81 du 20 août 2025 et de 94,06 du 14 novembre 2026 portées au débit du compte de Mme [O] [I] imputées à tort, s’agissant de frais de contentieux.

Par conséquent, Mme [O] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 4 932,06 euros, à titre provisoire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [O] [I] qui succombe, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH les frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 mai 2024 entre l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH et Mme [O] [I] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 01 octobre 2025 à minuit ;

DÉBOUTONS Mme [O] [I] de ses demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [O] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

ACCORDONS à Mme [O] [I] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de 6 mois ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’expiration de ce délai de 6 mois, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que, hors période hivernale, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [O] [I] à payer à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 4 932,06 euros, selon décompte arrêté au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés ;

CONDAMNONS Mme [O] [I] à payer à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, à compter de l’échéance de février 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise et déboute le bailleur de sa demande de majoration de 50% du loyer, sans préjudice des charges ;

CONDAMNONS Mme [O] [I] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH de sa demande fondée que l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection