TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/11042

N° Portalis 352J-W-B7J-DA2DM

N° MINUTE : 2

Assignation du :

04 Août 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert :, [K], [N][2]

[2] ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Médiateur :, [W], [C],

[Adresse 2],

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S DICE,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Maximilien PETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0116

DEFENDERESSE

S.C.I SCI JONATHAN JAMI,

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 15 décembre 2014, la SCI JONATHAN JAMI a donné à bail commercial à la société ROSSO, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis, [Adresse 5],/[Adresse 3] à, [Localité 3], correspondant au lot n°2 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exploite une activité de café-restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 40.754 euros en principal.

Suivant acte sous signature privée du 05 septembre 2017, la société DICE a acquis le fonds de commerce de la société ROSSO.

Par courrier recommandé dont l’avis de réception a été reçu le 10 juillet 2014, la société DICE a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2024 aux clauses et conditions du bail expiré.

La bailleresse a acquiescé au renouvellement demandé mais les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en courrier recommandé dont l’avis de réception a été signé le 10 mars 2025, la S.A.S DICE a donc fait assigner la SCI JONATHAN JAMI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 04 août 2025 aux fins de voir :

FIXER, à compter rétroactivement du 1er octobre 2024, le montant du loyer annuel renouvelé hors taxes et hors charges pour les locaux sis, [Adresse 3] à la valeur locative (inférieure au loyer plafond), soit la somme de 25.700 Euros,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER la partie défenderesse en tous les dépens d’instance,

Subsidiairement si Madame ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’instruction,

FIXER le loyer provisionnel au loyer actuellement acquitté par la société “DICE” qui s’élève à la somme annuelle en principal de 46.033,80 Euros et ce pendant toute la durée de la procédure,

Dans cette dernière hypothèse, RESERVER les dépens.

Aux termes de son mémoire notifié le 07 octobre 2025 en lettre recommandée avec avis de réception (produit), la S.C.I SCI JONATHAN JAMI demande, au juge des loyers commerciaux, de :

RECEVANT la SCI JONATHAN JAMI en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

FIXER le prix du bail renouvelé à la somme de 51.725,65 euros par an HT/HC correspondant au loyer plafonné, à compter du 1er octobre 2024, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL,

DECLARER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer avec capitalisation annuelle des intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la société DICE à payer à la SCI JONATHAN JAMI la somme de 5.000 euros au titre de frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens,

DEBOUTER la société DICE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec mission de donner son avis sur le montant de la valeur locative des locaux à la date d’effet du renouvellement du 1er octobre 2024,

FIXER au montant du loyer en vigueur, soit la somme de 49.418,88 € HT/HC, le montant du loyer provisionnel dans l’attente de l’issue de la procédure en cours,

ORDONNER l’exécution provisoire concernant la mesure d’expertise et le loyer provisionnel,

Dans ce cas, RESERVER les dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux derniers mémoires précités des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, appelée pour plaidoiries à l’audience du 06 janvier 2026, a été mise en délibéré au 11 mars 2026 et prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2024

La demanderesse expose qu’elle a, dans le cadre de la demande de renouvellement de son bail, consulté le Cabinet LH&A, expert judiciaire près la cour d’appel d’Amiens, qui est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux, au 1er octobre 2024, peut être chiffrée à la somme de 25.700 euros en principal. Elle précise que le loyer plafonné ressort, quant à lui, à un montant de 51.725,65 euros par an en principal.

Elle se prévaut des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce et de la jurisprudence pour demander que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative de 25.700 euros correspondant à une surface pondérée de 44,15 m²p et un prix unitaire de 600 euros/m²p/an, dès lors qu’elle est inférieure au loyer plafonné.

Dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux décidait d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire avant dire-droit, elle sollicite que le loyer provisionnel soit fixé, pour la durée de l’instance, au loyer contractuel résultant du bail expiré et que les dépens soient réservés.

La S.C.I SCI JONATHAN JAMI confirme avoir acquiescé au principe du renouvellement de bail sollicité par la société DICE à effet du 1er octobre 2024. Elle s’oppose à la demande de fixation du loyer à la valeur locative estimée par celle-ci à la somme de 25.700 euros.

Elle convient que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné prévu par la loi. Mais, elle soutient que les références de comparaison issues du rapport rédigé par le Cabinet LH&A ne sont pas pertinentes comme relatives à une activité, un emplacement ou des surfaces non comparables. Elle revendique un prix unitaire de 1.200 euros/m²p/an en se fondant, quant à elle, sur le rapport d’expertise amiable qu’elle a fait établir par le Cabinet SOREXI, expert près la cour d’appel de Versailles.

Eu égard à la surface locative pondérée des locaux de 44,20 m²p, pour une surface utile de 63,50 m²u, elle affirme que le loyer annuel fixé à la valeur locative peut être évalué au 1er octobre 2024 à la somme de 53.040 euros en principal. Celle-ci étant supérieure au montant du loyer plafonné d’un montant de 51.725,65 euros en principal, elle requiert que le juge des loyers commerciaux fixe le loyer renouvelé au plafond légal.

Dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, elle demande que son coût soit mis à la charge de la société DICE et que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 49.418,88 euros par an en principal, pour la durée de l’instance.

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 les caractéristiques du local considéré ;

2 la destination des lieux ;

3 les obligations respectives des parties ;

4 les facteurs locaux de commercialité ;

5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il se déduit de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

— soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,

— soit au plafond légal si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés (1) une évolution des facteurs locaux de commercialité ou un changement de la destination des lieux loués ou une modification de leur consistance, ou encore une modification des obligations des parties, (2) au cours du bail expiré, (3) susceptible d’avoir une incidence sur le commerce concerné.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail entre la S.C.I SCI JONATHAN JAMI et la société DICE, au titre des locaux situés, [Adresse 5],/[Adresse 3] à, [Localité 3], à compter du 1er octobre 2024.

Les parties sont toutefois contraires sur le montant du loyer du bail renouvelé, la demanderesse sollicitant que le loyer annuel en renouvellement soit fixé à la valeur locative évaluée par son expert amiable à la somme de 25.700 euros en principal, tandis que la bailleresse prétend à la fixation au loyer annuel plafonné, selon elle inférieur à la valeur locative des lieux, d’un montant de 51.725,65 euros en principal.

Il est constant que le juge des loyers commerciaux ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise amiable pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé (Pourvoi n°11-18.710, n°21-15784, n°19-16894 et n°21-17957).

Pour autant, celui-ci doit être examiné, dès lors qu’il a été versé aux débats dans le respect du principe du contradictoire (Pourvoi n°18/17322).

Aussi, en l’état des deux rapports d’expertise amiable non-contradictoires produits par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024.

Il convient donc, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction, ainsi que le permet l’article L.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société DICE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

II- Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel sera fixé, pour la durée de l’instance, au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

III- Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

L’article 1533 du même code précise que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

L’article 1533-1 dudit dispose que le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

L’article 1533-3 du même code ajoute que le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

IV- Sur les mesures accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’eu égard à la date d’introduction de la demande, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner comme le demandent les parties.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’accord des parties sur le principe du renouvellement, à effet du 1er octobre 2024, du bail commercial entre la S.C.I SCI JONATHAN JAMI et la S.A.S DICE au titre des locaux situés, [Adresse 5],/[Adresse 3] à, [Localité 3],

ORDONNE une expertise judiciaire, avant dire droit sur le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

COMMET pour y procéder :

Monsieur, [K], [N],

[Adresse 1],

[XXXXXXXX01] -, [XXXXXXXX02],

[Courriel 1]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties et leurs conseils, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis, [Adresse 5],/[Adresse 3] à, [Localité 3], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de désaccord des parties sur la surface utile, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que de renouvellements amiables et les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

RAPPELLE que l’expert judiciaire dispose de la faculté de concilier les parties,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport avec ses annexes avec un exemplaire numérisé (clé USB) au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2027,

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S DICE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage,, [Adresse 6]) avant le 30 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 02 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur, [W], [C],

[Adresse 2],

[XXXXXXXX03] -, [Courriel 2]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

FIXE le loyer provisionnel dû par la société DICE pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 26 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER E. ALVES