TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 30 septembre 2024

à M^e BLANC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 septembre 2024

à M^e CAPDEFOSSE

à EXPERTISE

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04269 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3TSM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CAPLYON

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Y]

né le 10 Juin 1992 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julie CAPDEFOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-008087 du 14/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 8 août 2022, concernant un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 524 euros outre 26 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAPLYON a fait signifier à Monsieur [G] [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 20 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, la SCI CAPLYON a fait assigner Monsieur [G] [Y] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 septembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAPLYON a fait signifier à Monsieur [G] [Y] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 5 mars 2024.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, les parties ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

La SCI CAPLYON actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 6 933,60 euros, au 19 juin 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la régularité de l’assignation

Vu l’article 56 du code de procédure civile,

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] échoue à rapporter la preuve de l’irrégularité de l’assignation, étant précisé que l’éventuelle nullité d’un commandement de payer n’en saurait être la cause.

La procédure introduite par la SCI CAPLYON sera donc déclarée régulière.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI CAPLYON produit la notification à la CCAPEX en date du 20 février 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [G] [Y], soit deux mois au moins avant l’assignation du 17 mai 2023.

La SCI CAPLYON produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 19 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 28 septembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [Y] le 5 mars 2024, c’est-à-dire postérieurement à l’introduction de la présente instance.

Si Monsieur [G] [Y] n’a pas justifié de sa situation dans le mois suivant la signification de ce commandement, il est constant qu’il a produit contradictoirement les justificatifs demandés (attestation de la Banque Postale du 15 octobre 2022 et du 6 juin 2023) à l’audience du 20 juin 2024, et qu’il en ressort que le locataire est assuré depuis le 1er juillet 2022.

Une assurance était donc souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [Y] le 20 février 2023, au visa du bail signé le 8 août 2022.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;

doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre au locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ;

S’agissant du commandement litigieux, le montant du loyer et des provisions pour charges y figurant est distinct des montants mentionnés dans le bail.

Il convient d’observer à ce sujet :

qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué au locataire le mode de répartition des charges ni qu’elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance ;

Autrement dit, le décompte joint ne permet pas à Monsieur [G] [Y] d’avoir une connaissance précise de ses obligations.

Enfin, Monsieur [G] [Y] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par la SCI CAPLYON de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Si Monsieur [G] [Y] ne prouve pas que des démarches judiciaires ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustrait à ses obligations.

Ainsi, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en bon état global, Monsieur [G] [Y] verse à l’appui de ses prétentions un courrier de mise en demeure adressé au propriétaire par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 7], en date du 2 avril 2024, pointant des infractions au règlement sanitaire départemental et l’enjoignant à rechercher et remédier aux causes d’infiltrations d’eau à travers le plafond du salon de l’appartement.

Il produit également d’autres pièces témoignant du mauvais état général de l’appartement :

un courrier recommandé adressé le 19 janvier 2023 à la SCI CAPLYON, faisant notamment état de problèmes de de fuites et d’électricité, aux fins de faire réaliser des travaux,

des photographies mais qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux et objets avec certitude,

un rapport de recherche de fuite, à la suite d’une intervention du 3 avril 2024, qui met en exergue l’existence de désordres affectant le logement objet du bail.

Parallèlement, la SCI CAPLYON, qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [G] [Y], transmet plusieurs documents :

des factures témoignant de la réalisation de travaux, notamment concernant le plafond et la salle de bain, datées du 17 mars 2023,

une lettre datée du 17 janvier 2024 de la SARL LES FRANGINS, selon laquelle il n’a pas été possible de prendre rendez-vous avec Monsieur [G] [Y].

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Egalement, ces éléments ne permettent pas de déterminer avec certitude l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [G] [Y].

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond pour toutes leurs demandes (y compris s’agissant de la demande de délais de paiement), n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, force est de constater que des travaux ont été réalisés en cours de bail et que les pièces versées au dossier, susvisées, ne permettent de déterminer avec certitude ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres subis par Monsieur [G] [Y].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Monsieur [G] [Y] souffre de désordres dans l’appartement loué par la SCI CAPLYON, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En outre, Monsieur [G] [Y], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un préjudice subi, ni enfin celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Monsieur [G] [Y] sera débouté de ses demandes de restitution des loyers et provisions sur charges, de suspension du paiement des loyers et de paiement de dommages et intérêts – qui relève au surplus du fond du droit –, pour lesquelles il sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Reste qu’il justifie de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et il sera fait droit à sa demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les dépens de l’instance de référé

La SCI CAPLYON, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons régulière la procédure introduite par la SCI CAPLYON ;

Déclarons l’action de la SCI CAPLYON recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la SCI CAPLYON ;

Déboutons Monsieur [G] [Y] de sa demande de restitution des loyers et provisions sur charges ;

Déboutons Monsieur [G] [Y] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

Déboutons Monsieur [G] [Y] de sa demande de dommages-intérêts à titre provisionnel ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons Monsieur [T] [N], [Adresse 3], Expert près la cour d’appel d'[Localité 5], pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l’article 242 du code de procédure civile, de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 1]) et les décrire, examiner les désordres allégués dans l’assignation, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d’apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d’un défaut d’entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d’établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Disons que l’expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s’il accepte cette mission et, dans l’affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

Disons que l’expert sera tenu d’informer le Tribunal de l’avancement de ses travaux et qu’en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s’avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;

Disons que l’expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d’un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l’expert, avant d’établir son rapport définitif ;

Fixons à 1 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Disons que cette somme sera consignée par Monsieur [G] [Y] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 11 novembre 2024, excepté si une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée était accueillie, auquel cas les frais seraient avancés par le trésorier payeur général ;

Disons qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;

Disons que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Disons que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

Disons que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Désignons le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI CAPLYON aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,