TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e PITCHO

Copie exécutoire délivrée

à : M^e MONCOURTOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04053 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UUN

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [C]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin PITCHO, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1387

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [M]

domicilié chez Mme et M. [M], [Adresse 2]

Monsieur [S] [D]

domicilié chez M. [W] [D], [Adresse 3]

Monsieur [W] [D]

demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [M]

Monsieur [N] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Sylvie MONCOURTOIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0180

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2026

Délibéré initial au 02 avril 2026, prorogé au 07 mai 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Karine METAYER, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04053 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UUN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, Monsieur [Y] [C] a donné à bail à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] un logement meublé situé [Adresse 4], ESC B 3ème étage, porte gauche, pour un loyer mensuel initial de 1 700 euros, et 200 euros de provisions sur charges, pour une durée d’une année, renouvelable par reconduction expresse.

Se plaignant du non-respect d’une clause particulière du contrat relative à l’occupation ponctuelle du logement par le bailleur, par courriel du 31 janvier 2024, Monsieur [Y] [C] a informé les locataires de sa volonté de mettre fin au contrat de bail au 1er mars 2024.

Par courrier du 7 février 2024, les locataires ont informé le bailleur de leur refus de quitter les lieux loués, en raison du non-respect du congé délivré des modalités légales notamment du délai de préavis et de sa notification par courrier recommandé, et de la reconduction tacite du contrat de bail.

Par courrier du 8 février 2024, Monsieur [Y] [C] a réitéré sa volonté de mettre fin au contrat de bail meublé à usage d’habitation au 1er mars 2024.

A l’initiative des locataires, une démarche de conciliation a été entamée et un constat d’échec de tentative de conciliation a été dressé le 23 février 2024 par Madame [P] [Q], conciliateur de justice.

Le 4 mars 2024, les locataires ont changé la serrure du logement.

Par acte du 19 mars 2024, Maitre [T] [L], commissaire de justice, a dressé par procès-verbal le constat que la clé du bailleur ne permettait plus d’accéder au logement litigieux.

Suivant déclaration de main courante DU/2024/0150487 du 2 avril 2024, Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] ont déclaré la violation de leur domicile par Monsieur [Y] [C] le 5 mars 2024, puis suivant main courante DU/2024/0178045 des faits de harcèlement moral et harcèlement sexuel le mercredi 31 janvier 2024 de la part de leur bailleur.

Monsieur [Y] [C] a déposé plainte le 23 avril 2024 (procès-verbal n°01898/2024/003430) contre Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] sans infraction constituée, puis à nouveau le 22 août 2024 contre les mêmes individus pour détérioration ou dégradation du bien d’autrui en réunion (procès-verbal n°01898/2024/006514).

En parallèle, invoquant des retards de paiement, par courrier signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Monsieur [Y] [C] a informé les locataires de la résiliation du contrat de bail pour motifs graves, avec prise d’effet au 20 août 2024.

Par courrier du 31 juillet 2024, Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] ont réitéré leur refus de quitter de logement, considérant que le motif de la résiliation reposant sur une obligation du contrat d’accueillir occasionnellement le bailleur constituait une clause abusive du contrat de bail, devant être réputée non écrite.

A l’issue du 20 août 2024, les locataires se sont maintenus dans le logement.

Invoquant des redevances impayées et factures, ainsi que des dégradations, par courrier recommandé avec LRAR du 25 octobre 2024, Monsieur [Y] [C] a mis en demeure Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] de quitter les lieux et de régler la somme de 8 344,67 euros au titre des charges et redevances impayées pour le mois d’octobre 2024, et du préjudice subi par le bailleur.

Par courrier signifié par commissaire de justice le 28 novembre 2024, le conseil du bailleur a informé les locataires de l’absence de renouvellement du contrat de bail au 1er mars 2025, motivé par la nécessité pour le bailleur d’occuper le logement pour l’exercice de ses activités professionnelles.

Par courriel du 17 février 2025, Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] ont informé Monsieur [Y] [C] de la libération du logement.

Le 4 mars 2025, un commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat en présence de Monsieur [Y] [C] aux fins de réintégration de ce dernier dans le logement.

Dans ces circonstances, par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, Monsieur [Y] [C] a fait assigner Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D], Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] et Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

— Recevoir Monsieur [Y] [C] en sa présente demande et le jugé bien-fondé ;

— Ordonner la jonction de la présente instance avec la première instance RG 25/03315 initiée par Monsieur [Y] [C] ;

— Constater l’occupation sans droit ni titre de l’appartement de Monsieur [C] par Monsieur [M] et [D] entre le 20 août et le 17 février 2025 ;

— Condamner les occupants au paiement des sommes suivantes :

—  6 120 euros au titre du complément de l’indemnité d’occupation ;

—  4 250 euros au titre des indemnités d’occupation non payées ;

—  7 600 euros au titre des frais engendrés du fait de l’impossibilité de Monsieur [C] de séjourner occasionnellement dans l’appartement depuis mars 2024 ;

—  744,67 euros au titre des factures d’électricité et de gaz ;

— Condamner conjointement Monsieur [W] [D], Monsieur [N] [M] et Madame [G] [M] à l’ensemble des sommes dues par Monsieur [J] [M] et [S] [D] au respect de l’ensemble de leurs obligations ;

— Condamner les défendeurs à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les occupants aux entiers dépens recouvrés par la SAS PITCHO FASSINA PETKOVA dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025, pour être renvoyée et retenue au fond le 30 janvier 2026.

À l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [Y] [C], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, maintient l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, excepté la jonction de procédure et sollicite pour le surplus la somme de 7 079,46 euros au titre des dégâts occasionnés par les occupants sans droit ni titre dans l’appartement de Monsieur [C].

A l’audience, il soutient que les conditions particulières du bail d’occupation occasionnelle d’une partie du logement par le bailleur au regard de ses fonctions au Conseil d’Etat constituaient un élément rédigé en plein accord des parties.

Interrogé, il précise qu’aucun acte de cautionnement séparé n’a été signé et qu’aucun commandement ou sommation de payer n’ont été délivrés.

Il confirme le départ des locataires le 17 février 2025 et de la récupération des clés par le bailleur le 4 mars 2025.

Monsieur [J] [M], Monsieur [S] [D], Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] et Monsieur [W] [D], représentés par leur conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicitent de :

A titre principal,

— Débouter Monsieur [Y] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer que Messieurs [D] [S] et [M] [J] :

— Ont légitimement occupé l’appartement de Monsieur [Y] [C] jusqu’au 17 février 2025, date à laquelle ils ont quitté les lieux ;

— Ne sont redevables d’aucune somme envers Monsieur [Y] [C] ;

— Déclarer qu’à défaut d’acte de cautionnement, Monsieur [N] [M] et Madame [G] [M], et Monsieur [W] [D] ne sont pas garants de Messieurs [M] et [D] ;

A titre reconventionnel,

— de déclarer frauduleux le congé pour reprise à effet au 1er mars 2025 que Monsieur [C] leur a fait signifier le 28 novembre 2024 ;

— prononcer la nullité de ce congé et de ses effets ;

— condamner Monsieur [Y] [C] au paiement des sommes suivantes :

—  5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi suite à la délivrance du congé frauduleux et des deux précédents préavis irréguliers ;

—  12 000 euros à chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi ;

—  15 000 euros à chacun d’eux à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi né de son harcèlement à leur encontre ;

—  5 000 euros chacun à titre d’amende civile et de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé, du fait des procédures abusives engagées à leur encontre ;

—  677,94 euros à chacun d’eux en restitution des frais d’électricité et de gaz indument versés, en mars 2024 ;

Monsieur [N] [M] et Madame [G] [M] demandent de :

— Condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 1 000 euros à chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive ;

Monsieur [W] [D] demande de :

— Condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 5 000 euros à chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi né de son harcèlement à son encontre ;

— Condamner Monsieur [Y] [C] au paiement des sommes suivantes, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens :

— Messieurs [J] [M] et [S] [D] : la somme de 2 500 euros à chacun d’eux ;

— Monsieur [N] [M] et Madame [G] [M] : la somme de 500 euros à chacun d’eux ;

— Monsieur [W] [M] : la somme de 1 000 euros.

A l’audience, le conseil des défendeurs soulignant qu’il n’a pas été destinataire des conclusions du demandeur, sollicite dans un premier temps qu’elles soient écartées, puis accepte qu’elles soient retenues.

Ils exposent que le bien objet du bail litigieux constitue un bail meublé et que trois congés ont été irrégulièrement délivrés. Ils soutiennent avoir fait l’objet de pressions et de harcèlement, par la venue régulière du bailleur à leur porte, et au regard des connaissances personnelles alléguées par le demandeur en la personne du Garde des [Localité 2].

Ils font valoir que la clause du contrat de bail permettant la venue occasionnelle du bailleur constitue une clause abusive qui doit être réputée non écrite. Par ailleurs, ils considèrent que sa venue constitue une violation de domicile justifiant le changement de serrure du logement.

Ils soulignent avoir déposé deux mains courantes à ce titre.

Ils contestent les impayés de loyers, en l’absence de commandement ou de sommation de payer, ainsi que la demande au titre des travaux effectués, en l’absence d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement.

Ils considèrent ne pas avoir pu jouir de manière paisible du logement.

Ils contestent enfin le statut de caution de leurs parents.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogeé au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le contrat de bail à usage d’habitation versé à la procédure et objet de la présente instance est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la jonction de procédure

Aux termes des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

L’article 368 du même code précise que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Enfin, l’article 754 du code de procedure civile dispose que la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date.

La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] sollicitait dans son acte introductif d’instance la jonction de procédure de la présente instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/04053 avec l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25/03315 initiée par ce dernier par assignations délivrées les 4, 18, et 26 décembre 2024 dans son acte d’assignation du 7 avril 2025.

Les défendeurs s’opposent à cette demande dans leurs conclusions, précisant que le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] avait prononcé la caducité des assignations à défaut de placement avant l’expiration du délai de 15 jours.

Cette demande initiale n’apparait plus dans les conclusions écrites de Monsieur [Y] [C] du 30 janvier 2026.

En ces conditions, il n’y a plus lieu à statuer sur la demande de Monsieur [Y] [C] au titre de la jonction de procédure.

Sur le contrat de bail à usage d’habitation

Sur l’acte de cautionnement

De manière générale, l’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Concernant le contrat de bail à usage d’habitation, l’article 22-1 dernier alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

(….)

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation souscrit le 1er mars 2023 comporte les mentions suivantes dans son article 1er intitulé “désignation des parties”:

Nom, prénom et adresse des garants : [N] et [G] [M]

[W] [D]

Aux termes de l’article VII dudit contrat intitulé “Clause de solidarité”, il n’est fait aucune référence à un acte de cautionnement. Par ailleurs, l’article X intitulé “Annexes” ne fait pas plus mention d’acte de cautionnement.

Il apparait également que le contrat de bail à usage d’habitation ne fait pas apparaitre la signature de Monsieur [N] [M], ni de Madame [G] [M] ou de Monsieur [W] [D].

Enfin, interrogé à l’audience, l’ancien bailleur souligne qu’aucun acte de cautionnement séparé n’a été rédigé par Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] ou Monsieur [W] [D].

Pour rappel, le cautionnement fait l’objet d’un formalisme important permettant aux cautions de prendre la pleine mesure de leur engagement, imposant la mention du montant du loyer et les conditions de sa révision figurant au contrat de bail, la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, la mention prévue par l’article 2297 du Code civil qui, depuis la loi [Localité 3], ne doit pas être nécessairement manuscrite, et l’information de la caution selon l’article 22-1 de la loi de 1989 qui impose, à peine de nullité, que le bailleur remette à la caution un exemplaire du contrat de location.

La simple mention du terme de “garants” dans le contrat de bail à usage d’habitation, si elle peut constituer un commencement de manifestation volonté de Monsieur [W] [D], de Madame [G] [M] et de Monsieur [N] [M], ne saurait constituer à elle seule engagement de cautionnement, et ce d’autant moins qu’ils n’ont pas été signataires du contrat de bail.

Ainsi, force est de constater que le bailleur a contrevenu à l’ensemble de ces dispositions légales et n’a respecté aucune des obligations légales susmentionnées dans le contrat de bail litigieux, et en l’absence d’acte de cautionnement séparé. Cette mention ne peut en conséquence s’analyser en un acte de cautionnement.

Il s’ensuit qu’en l’absence de tout autre document écrit respectant les dispositions susmentionnées, il convient de constater qu’aucun acte de cautionnement n’a été rédigé par Monsieur [N] [M], par Madame [G] [M] ou par Monsieur [W] [D] pour le logement objet du présent litige.

En ces conditions, en l’absence d’acte de cautionnement, Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] et Monsieur [W] [D] ne sont tenus d’aucune obligation relative au contrat de bail à usage d’habitation objet de la présente instance, à titre de caution.

N’étant pas caution des obligations liées au au contrat de bail à usage d’habitation litigieux, ils ne sauraient être tenus d’aucune obligation à ce titre, ni comme caution, ni même de manière solidaire ou conjointe.

Monsieur [Y] [C] sera en conséquence débouté de toutes ses demandes au titre du contrat de bail à usage d’habitation à l’encontre de Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] et de Monsieur [W] [D].

Sur la demande au titre de la clause abusive soulevée par les défendeurs

Aux termes de l’article 1171, le code civil définit la clause abusive dans un contrat d’adhésion, comme toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

En matière de contrat de bail à usage d’habitation, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans ses dispositions applicables au présent contrat, précise qu’est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours ;

s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;

t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Concernant les obligations du bailleur, l’article 6 de la même loi, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, dispose que le bailleur est obligé :

(….)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

Enfin, selon les dispositions de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme, intitulé Droit au respect de la vie privée et familiale “1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance”.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation du 1er mars 2023, au titre de l’article IX intitulé conditions particulières, dispose que “l’appartement comprend un salon qui fait partie de la location et peut être utilisé par le locataire, sous réserve d’une occupation par le bailleur, à raison d’au maximum six nuits par mois, pour une durée limitée à 16 heures maximum (avec occupation possible de la cuisine et de la salle de bains- WC) et avec l’obligation pour le bailleur d’en prévenir le locataire au moins vingt-quatre heures à l’avance”.

Cette clause octroie un droit d’usage et de jouissance d’une partie du logement au bailleur à hauteur de 6 nuitées maximum par mois, en raison de l’activité de ce dernier comme Conseiller d’Etat et de venues régulières à [Localité 1] à ce titre.

L’obligation de jouissance paisible constitue une obligation qui pèse sur le bailleur de ne pas troubler lui-même la jouissance paisible des lieux des preneurs, qui ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il convient de rappeler que les obligations du bailleur contenues de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public, que cet ordre public constitue un ordre public de protection, de sorte que le preneur à un contrat de bail à usage d’habitation peut y renoncer, à condition que sa volonté soit certaine et dénuée d’équivoque.

En l’espèce, il apparait les locataires ont apposé leurs signatures au contrat de bail à usage d’habitation, manifestant ainsi leur volonté de contracter et leur accord à l’ensemble des dispositions du contrat, pouvant être assimilé à une renonciation à l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement.

Toutefois, postérieurement à la conclusion du contrat, à travers les plusieurs sms et courriels joints à la procédure (SMS pièce 7, courriels du 2 juin 2024, 10 juin 2024) puis en changeant la serrure de porte d’entrée, il est établi qu’ils ont entendu s’opposer à la mise en œuvre de la clause litigieuse, de sorte que leur renonciation est marquée d’une équivoque manifeste.

Quant au contenu de la clause, en se réservant un droit d’usage et de jouissance du logement loué, plus précisément le salon, la cuisine, la salle de bains, et les WC, et en imposant sa présence dans les lieux loués à ses locataires, même de manière limitée dans le temps, de manière occasionnelle et avec un délai de prévenance de 24 heures, pour y vivre et y résider au maximum 6 soirs et 6 nuits par mois, Monsieur [Y] [C] a porté une atteinte grave à la jouissance exclusive et paisible du bien par les locataires, ainsi qu’au respect de leur vie privée et de leur domicile, en prévoyant de s’introduire régulièrement dans le logement constituant leur résidence principale et leur domicile.

Se faisant, le bailleur a contrevenu à son obligation essentielle de jouissance paisible du logement due aux locataires, en l’espèce Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D], et à la disposition d’ordre public de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989.

La réduction du loyer invoquée par le bailleur ne saurait compenser la méconnaissance d’un droit substantiel d’ordre public du locataire de jouissance paisible du logement.

Il s’ensuit que la clause contenue dans l’article IX intitulé “dispositions particulières” s’analyse en une clause abusive et, qu’en conséquence, elle doit être réputée non écrite.

Il en résulte que toutes les demandes subséquentes formées par le bailleur et afférentes à cette clause, notamment l’augmentation du loyer ou les préjudices liés à son non-respect, seront rejetées.

Sur les demandes principales

Sur la demande relative à l’occupation sans droit ni titre du logement

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, concernant la délivrance d’un congé d’un logement meublé, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] a adressé quatre courriers informant les locataires de la non reconduction du bail et délivrant un congé :

— Par un premier courriel du 31 janvier 2024, il a informé les locataires de la non reconduction du contrat de bail et d’une fin de contrat de bail au 1er mars 2024 ;

— Par un second courrier du 8 février 2024, Monsieur [Y] [C] a réitéré sa volonté de mettre au contrat de bail meublé à usage d’habitation au 1er mars 2024 ;

— Par un 3ème courrier signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Monsieur [Y] [C] a résilié le contrat de bail pour motifs graves avec prise d’effet au 20 août 2024 ;

— Par un 4ème courrier signifié par commissaire de justice le 28 novembre 2024, le conseil du bailleur a informé les locataires de l’absence de renouvellement du contrat de bail au 1er mars 2025, motivé par l’absolue nécessité pour lui d’occuper le logement pour l’exercice de ses activités professionnelles.

Par courrier du 7 février 2024, les locataires ont informé le bailleur de leur refus de quitter les lieux loués, en raison du non-respect du congé délivré des modalités légales, notamment du délai de préavis et de sa notification par courrier recommandé, et de la reconduction tacite du contrat de bail.

Par courrier du 31 juillet 2024, Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] ont réitéré leur refus de quitter de logement considérant que le motif de la résiliation reposant sur une obligation du contrat d’accueillir occasionnellement le bailleur constitue une clause abusive du contrat de bail réputée non écrite. Ils précisent que le bail a été tacitement reconduit pour une année et prendra fin le 1er mars 2025.

Au regard du contrat de bail meublé à usage d’habitation signé le 1er mars 2023, Monsieur [Y] [C] aurait dû délivrer un congé par courrier recommandé avec accusé réception au plus tard le 1er décembre 2023 pour une libération des lieux au 1er mars 2024. Le courrier délivré par courriel le 31 janvier 2024, puis le second courrier du 8 février 2024 ne respectent ni les délais, ni les formes, ni les motifs légaux susmentionnés du congé à l’initiative du bailleur.

Il s’ensuit que les congés n’ont pas été valablement délivrés et que le bail a été reconduit à compter du 1er mars 2024 pour une durée d’une année, soit jusqu’au 1er mars 2025.

Il apparait également que le 3ème courrier délivré le 17 mai 2024 de résiliation de contrat pour motifs graves pour une prise d’effet au 20 août 2024, s’il respecte les formes légales de délivrance d’un congé par commissaire de justice, n’en respecte ni les délais ni les motifs légaux, la clause objet du manquement étant abusive et étant réputée non écrite, de sorte que ce congé n’a pas été valablement délivré.

Enfin, le 4ème courrier signifié par commissaire de justice le 28 novembre 2024 délivré par le conseil du bailleur a informé de l’absence de renouvellement du contrat de bail au 1er mars 2025, motivé par la nécessité pour Monsieur [Y] [C] d’occuper le logement lui-même pour l’exercice de ses activités professionnelles.

Il n’est pas contesté que les locataires ont quitté le logement le 17 février 2025 par la remise des clés à la gardienne de l’immeuble et par le courriel adressé par Monsieur [J] [M] le même jour au bailleur, et de l’attestation de la gardienne, documents joints à la procédure.

Il résulte que l’ensemble de ces éléments que seul le 4ème courrier du 28 novembre 2024 portant sur la non-reconduction du contrat de bail meublé à usage d’habitation a été valablement délivré et que les locataires ont quitté le logement le 17 février 2025, soit avant la date de libération des lieux sollicitée, au plus tard le 1er mars 2025.

C’est donc à bon droit que les locataires sont demeurés dans le logement et occupé valablement le logement jusqu’à cette date.

En ces conditions, la demande de Monsieur [Y] [C] de constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] entre le 20 août 2024 et le 17 février 2025 sera rejetée.

Sur le montant du loyer

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

(….)

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

Sur la révision du loyer, l’article 17 de la même loi dispose que :

I.- Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Concernant les logements meublés, l’article 25-8 de la même loi précise que :

(…)

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

En l’espèce le contrat de bail meublé à usage d’habitation du 1er mars 2023 objet de la présente instance fixe dans son article IV intitulé conditions financières un loyer initial de 1700 euros avec “le cas échéant, modalités de révision date de révision au 1er mars 2024”.

Les courriers du bailleur susmentionnés ne font état d’aucune volonté de réviser ledit loyer.

Il s’ensuit que le montant du loyer a été maintenu au même montant à la reconduction du bail le 1er mars 2024 et jusqu’à libération des lieux par les locataires le 17 février 2025.

En ces conditions, le montant du loyer doit être fixé par la durée du bail à 1 700 euros par mois pendant la durée du contrat de bail.

Monsieur [Y] [C] sollicite une majoration de loyer initial de 510 euros au titre du complément de l’indemnité d’occupation due au regard du non-respect de la clause particulière, laquelle avait, selon lui, entrainé la fixation d’un loyer minoré à 1 700 euros, inférieur au prix du marché.

Au regard des précédents développements, il convient de préciser que la nature de créance porte sur le loyer, non sur une indemnité d’occupation.

La demande de Monsieur [Y] [C] d’appliquer une majoration de loyer, trouve pour seule origine le non-respect de la clause relative aux conditions particulières. Cette dernière est réputée non écrite par le présent jugement, de sorte que la demande subséquente de majoration de loyer ne saurait prospérer.

Il s’ensuit que la demande de Monsieur [Y] [C] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement du solde locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] ne verse aux débats aucun historique de compte locatif, ni aucun décompte actualisé de la créance résultant du solde locatif. Il ne transmet par ailleurs aucune sommation ou commandement de payer délivrés aux anciens locataires. Il produit uniquement aux débats un courrier recommandé avec LRAR du 25 octobre 2024, de mise en demeure des locataires de quitter les lieux et de régler la somme globale de 8 344,67 euros, comprenant notamment des impayés au titre des charges et redevances impayés pour le mois d’octobre 2024, sans autre précision.

Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] reconnaissent dans leurs écritures la suspension du versement des loyers et charges récupérables à compter du 15 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération des lieux le 17 février 2025, soit la somme de 3 400 euros.

Par ailleurs, l’article VI du contrat de bail intitulé “GARANTIES” fixe le montant de garantie à 3400 euros. Il n’est pas contesté que ce dépôt de garantie n’a pas été restitué aux locataires.

Ces derniers considèrent dans leurs écritures ne plus être redevables d’aucun loyer ni charges récupérables au regard de la compensation des créances susmentionnées, et l’ont réaffirmé à l’audience.

Il s’ensuit que les locataires ne sont débiteurs d’aucune créance à ce titre.

Monsieur [Y] [C] sollicite également la somme globale 6 120 euros au titre du complément de l’indemnité d’occupation et de la majoration de loyer sollicitée.

Cette demande du bailleur formée dans le cadre de la présente instance relative à une indemnité d’occupation impayée se fondant sur une clause abusive réputée non écrite dans le cadre du présent jugement ne saurait donc prospérer.

Il s’ensuit qu’en l’état des éléments versés à la procédure, Monsieur [Y] [C] ne rapporte pas la preuve de l’arriéré de loyers et charges récupérables impayés.

En ces conditions, les demandes formées par Monsieur [Y] [C] au titre du complément de l’indemnité d’occupation et des indemnités d’occupation non payées seront rejetées.

Sur la demande au titre des factures d’électricité et de gaz

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les dispositions de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

En l’espèce, le contrat de bail meublé à usage d’habitation du 1er mars 2023 fixe dans son article IV3 Charges récupérables un forfait mensuel de charges de 200 euros tout en précisant que “les frais d’électricité et de gaz s’ajoute le cas échéant à ce montant”.

Monsieur [Y] [C] sollicite la somme de 744,67 euros au titre des factures d’électricité et de gaz. Il ne fournit toutefois aucun justificatif à ce titre, notamment aucune facture.

A contrario, les anciens locataires contestent cette créance, et soutiennent s’en être acquitté, par deux règlements, un premier de Monsieur [S] [D] pour la somme de 677,94 euros le 28 mars 2024 et un second règlement par Monsieur [J] [M] pour un montant de 677,94 euros effectué le 13 mai 2024, sans toutefois en rapporter la preuve à la procédure.

En l’absence de pièces justifiant les créances de gaz et d’électricité, Monsieur [Y] [C] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dégradations

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, il convient de prendre en compte l’usure normale du bien loué. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] sollicite la somme globale de 7 079,46 euros au titre des dégradations, décomposées comme suit :

—  5 000 euros suivant facture de DIAMOND’RENOV relative à la rénovation des peintures ;

—  748 euros au titre du réfrigérateur et du lave-linge ;

—  848 euros au titre d’un lit et d’un matelas ;

—  307,46 euros, 124,80 euros et 51,20 euros au titre d’achats d’ustensiles ;

Dont l’ensemble des factures est versé aux débats.

Aucun état des lieux d’entrée n’a toutefois été transmis par les parties dans le cadre de la présente procédure.

Il convient par ailleurs de noter que le procès-verbal de constat de l’auxiliaire de justice en date du 4 mars 2025 ne s’intitule pas état des lieux de sortie, et, qu’à tout le moins, il n’a pas été dressé contradictoirement avec les anciens locataires.

Monsieur [Y] [C] ne justifie ainsi d’aucun état des lieux de sortie contradictoire ni d’aucun échange avec les anciens locataires fixant un rendez-vous en vue de cet état des lieux, ni du refus de ces derniers d’y procéder.

Par ailleurs, si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Il résulte en outre qu’un constat établi unilatéralement par le bailleur, quand bien même il a recours à un commissaire de justice, mais dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne saurait constituer un état des lieux de sortie alors qu’il est intitulé procès-verbal de constat et à aucun endroit état des lieux de sortie, ni faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Il en résulte qu’en l’état des éléments versés à la procédure et de la carence du bailleur à fournir un état des lieux d’entrée et de sortie, il ne peut être apprécié la potentielle dégradation du logement et, par voie de conséquence, de déterminer une indemnité à ce titre.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [C] sera débouté de sa demande au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts sollicités par le bailleur

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au regard de la résolution du litige, Monsieur [Y] [C] ne peut se prévaloir de l’existence d’un préjudice résultant du non-respect d’une clause analysée comme abusive et réputée non écrite par la présente décision.

Il s’ensuit que la demande de 7 600 euros formée au titre des frais engendrés du fait de l’impossibilité pour Monsieur [Y] [C] de séjourner occasionnellement dans l’appartement depuis mars 2024 sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes à titre de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur les demandes de Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D]

En l’espèce, les anciens locataires sollicitent des dommages et intérêts au titre des congés frauduleux du 31 janvier 2024 et du 17 mai 2024.

Au regard de la résolution du litige, il convient d’accueillir leur demande et Monsieur [Y] [C] sera condamné à verser à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] la somme de 5 000 euros chacun.

Concernant le préjudice moral, Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] démontrent la faute de Monsieur [Y] [C], à la fois dans l’introduction d’une clause au contrat de bail portant atteinte à la jouissance paisible du logement, et au respect de leur vie privée, les sms et courriels de demandes d’occupation transmis, dans ses venues régulières à l’entrée du logement, et dans le changement de serrure opéré par le bailleur en août 2024.

Il s’ensuit que Monsieur [Y] [C] sera tenu de verser à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] la somme de 2 500 euros à chacun d’eux à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Concernant la demande au titre du harcèlement, Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] versent à la procédure une main courante DU/2024/0178045 effectuée 17 avril 2024, relatifs à des faits de harcèlement moral et harcèlement sexuel en date du 31 janvier 2024 de la part de leur bailleur. Toutefois, la déclaration par une main courante de faits délictueux n’entraine pas de poursuites pénales et les défendeurs ne justifient d’aucune suite quant aux des faits soulevés, ni d’un préjudice distinct de celui caractérisé par le préjudice moral, de sorte que leur demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de Monsieur [W] [D]

En l’espèce, Monsieur [W] [D], Général de Brigade de gendarmerie, met en avant des tentatives de pressions et menaces, ainsi que des missives insultantes et menaçantes à son encontre. Il fait valoir la délivrance de deux assignations à la gendarmerie nationale, Garde Républicaine, ainsi que deux courriers en date du 26 novembre 2024 et du 28 février 2025 versés à la procédure.

Il est également fait mention dans les écritures des défendeurs de liens personnels de l’ancien bailleur avec Monsieur [K] [E], liens confirmés et non contestés par le conseil du demandeur à l’audience, arguant d’être en possession de son numéro de portable personnel, utilisé à plusieurs reprsies pour daire préssion sur les locataires et leurs parents.

Il fait enfin état d’un SMS auprès d’un collègue de Monsieur [W] [D], sans précision quant à son identité, retranscrit dans les écritures des défendeurs, mais non joint à la procédure, faisant état d’un gros souci avec son fils.

Il convient de rappeler qu’en droit, le harcèlement est défini comme des propos ou comportements répétés ayant pour objet ou pour effet de dégrader les conditions de vie ou de travail d’une personne, entraînant une altération de sa santé physique ou mentale.

Or, en l’espèce, les éléments versés sont insuffisants à établir l’existence de comportements répétés caractérisant un harcèlement, de sorte que la demande de dommages et intérêts sollicités à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes formées au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’amende civile constitue une peine prononcée au profit du Trésor Public à l’occasion d’un procès civil lorsque le juge estime que l’action du demandeur a été abusive ou que celui-ci n’en a pris l’initiative que dans le but de retarder la reconnaissance des droits de son adversaire.

La condamnation à une amende civile ne saurait être versée à la partie qui se plaint de l’abus de droit, laquelle peut obtenir du juge la condamnation de l’auteur de l’abus de droit au paiement de dommage et intérêts.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices pour procédure abusive à hauteur de 5 000 euros pour les anciens locataires et 1 000 euros pour chacun de leur parent partie à la procédure, et fondent leur demande sur la disposition légale relative à l’amende civile.

Il s’ensuit que leurs demandes étant mal fondées, elles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [C], partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [C] à verser à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] la somme de 2000 euros chacun, à Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] la somme de 500 euros chacun et à Monsieur [W] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter la demande de Monsieur [Y] [C] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT qu’il n’y a plus lieu à statuer sur la demande initiale de jonction de procédure de Monsieur [Y] [C], cette dernière n’étant pas reprise dans ses conclusions écrites visées à l’audience du 30 janvier 2026 ;

CONSTATE l’absence d’acte de cautionnement de Monsieur [N] [M], Madame [G] [M] et Monsieur [W] [D] relatif au contrat de bail à usage d’habitation du 1er mars 2023 signé entre Monsieur [Y] [C], bailleur, et Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D], locataires ;

CONSTATE qu’ils ne sont pas parties au contrat de bail meublé à usage d’habitation souscrit le 1er mars 2023 entre Monsieur [Y] [C], bailleur, et Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D], locataires, et ne peuvent être tenus d’aucune obligation à ce titre ;

DIT que la clause IX du contrat de bail à usage d’habitation du 1er mars 2023 intitulée “Conditions particulières” s’analyse en une clause abusive et qu’elle est réputée non-écrite ;

REJETTE les demandes de Monsieur [Y] [C] au titre du complément d’indemnité d’occupation et des indemnités d’occupation non payées ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [C] de sa demande au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [C] de sa demande de remboursement de facture d’électricité et de gaz ;

REJETTE la demande Monsieur [Y] [C] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi relatif aux congés frauduleux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] la somme de 2 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [D] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né du harcèlement moral de Monsieur [Y] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à Monsieur [J] [M] et Monsieur [S] [D] la somme de 2 000 euros à chacun d’eux, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [G] [M] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples fins et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026 prorogé au 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,