TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 23/59445 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PYS

AS M N° : 1

Assignation du :

11 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Société ALTA QWARTZ

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSE

Société TENDANCE XM (enseigne XIMI VOGUE)

Centre commercial Qwartz

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Amandine NAUD de la SELARL DERBY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0729

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 octobre 2021, la société Alta Qwartz a consenti à M [P] [G], aux droits duquel est venue la société Tendance XM France, un contrat de bail portant sur un local commercial n°B350 d’une surface de 219 m² situé au niveau 1 du centre commercial Qwartz sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer de base d’un montant de 131 000 euros HT/HC par an et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Les locaux ont été mis à disposition du preneur le 19 mai 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 5 septembre 2023, délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 87 680,81 euros. Par lettre recommandée du 4 octobre 2023, le bailleur a sollicité du CIC Nord Est la mise en jeu de la garantie autonome à première demande à hauteur de 32 750€, somme qui lui a été versée par l’organisme bancaire le 16 octobre suivant.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SNC Alta Qwartz a, par exploit délivré le 11 décembre 2023, fait citer en référé la SAS Tendance XM France aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir condamnée la défenderesse au paiement de différentes provisions.

Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur par ordonnance du 25 janvier 2024 et l’affaire a été successivement renvoyée à la demande des parties. Dans le cadre de leurs échanges, les parties ont conclu une transaction le 30 octobre 2024 conduisant de nouveau au renvoi de l’affaire dans l’attente de l’exécution des termes de la transaction, selon les indication des parties.

L’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 25 novembre 2025, au cours de laquelle la société Alta Qwartz, dans le dernier état de ses prétentions, conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 octobre 2023,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,

A titre principal sur les provisions,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 507 456,29 €, se décomposant comme suit : 145 920,04€ au titre de l’arriéré échu au 5 octobre 2023 et 361 536,25€ au titre de l’arriéré locatif échu entre le 6 octobre 2023 et le 10 juin 2025,

— condamner la défenderesse à titre de provision à lui verser à compter du 5 octobre 2023 une indemnité d’occupation égale au dernier loyer de base contractuel trimestriel sans application des termes du protocole, soit la somme de 36 211,72€ HT/HC majorée de 100% ainsi que des charges et taxes, jusqu’à son départ définitif des lieux,

A titre subsidiaire sur les provisions,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 184 000,15€ TTC au titre des loyers et accessoires dus portant sur le local n°B350 arrêtée au 10 juin 2025,

— la condamner au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au loyer de base tel que fixé par le protocole, soit la somme de 27 929€ HT, à compter du 20 novembre 2024, majorée de 100% ainsi que des charges et accessoires, jusqu’à libération des lieux,

En tout état de cause,

— juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés à l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner par provision la défenderesse à lui rembourser le montant de la réduction de loyer accordée à titre exceptionnel et personnel en vertu de l’article 2.12.1 de la partie II du bail et d’un montant de 52 400 euros,

— la condamner au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la société Tendance XM conclut au débouté de la requérante, et à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1345-5 du code civil.

En tout état de cause, elle sollicite de :

— condamner sous astreinte de 500€ par jour passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, à l’autoriser à procéder à la fermeture pour un mois du magasin afin de réaliser les travaux de remise à niveau de son magasin,

— débouter la requérante de ses demandes visant à intégrer au débit de la société Tendance XM dans les comptes locatifs l’obligation de reconstitution du dépôt de garantie effectué antérieurement à la signature de l’accord transactionnel du 31 octobre 2024,

— condamner la requérante au paiement de la somme de 10 000€ à titre de provision sur dommages et intérêts, outre celle de 10 000€ à titre de procédure abusive,

— la condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Tendance XM estime que la demande d’acquisition de la clause résolutoire revient à solliciter la résolution de la transaction conclue entre les parties, dont le prononcé échappe aux pouvoirs du juge des référés qui n’est pas compétent pour apprécier le non respect des obligations prévues par la transaction, les décisions citées en demande concernant des litiges plaidés devant le juge du fond.

En réponse, la société Alta Qwartz souligne que l’autorité de la chose jugée attachée à une transaction ne peut être opposée par l’intéressé que s’il en a respecté les termes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que les travaux à la charge du preneur n’ont pas été réalisés, que les loyers ont persisté d’être impayés et que le dépôt de garantie et la garantie autonome à première demande n’ont pas été reconstitués.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

* sur l’exception de transaction

Les articles 2044 et 2052 du code civil disposent que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Elle fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes qu’une transaction ne peut être opposée par l’un des cocontractants que s’il en a respecté les conditions, la charge de la preuve de ce respect incombant à ce dernier. Si l’inexécution des obligations est caractérisée, l’exception de transaction doit être écartée.

En l’espèce, un protocole transactionnel valant avenant n°2 du bail commercial a été signé par les parties le 31 octobre 2024. Celui-ci prévoit une condition suspensive relative à la cession de la totalité des actions de la société Tendance XM au bénéfice de la société XVF Groupe, condition dont il n’est pas soutenu qu’elle n’aurait pas été levée totalement.

La partie 2 de l’avenant stipule en substance,

— en son article 1, que le loyer de base annuel est fixé à la date de cession des actions à un montant de 111 716€ HC/HT/an,

— en son article 2, que le preneur entreprendra dans son local des travaux de rénovation et/ou de rafraîchissement, les travaux devant s’achever le 15 février 2025,

— en son article 3, que le preneur renonce à exercer sa faculté de résiliation légale et anticipée du bail pour la première échéance triennale du bail,

— en son article 4, que le bailleur renonce définitivement et irrévocablement notamment à l’arriéré locatif de 379 946,19 € TTC.

Il est également prévu, en son article 6.1, que « Sous réserve de sa parfaite exécution et de la levée de la condition suspensive (…), le Protocole vaut transaction au sens des articles 1106, 1108, 1307-3, 1307-5 et 2044 et suivants du Code civil et fait donc obstacle, conformément aux termes de l’article 2052 du même Code, à l’introduction ou à la poursuite entre les Parties d’une action en justice ayant le même objet ».

Le fait de poursuivre la procédure de constat d’acquisition de la clause résolutoire n’a pas le même objet que celui de solliciter le prononcé de la résiliation de la transaction, ce que la requérante ne demande pas. En effet, en ce cas, il pèserait sur elle la charge de démontrer que la défenderesse a manqué à l’exécution de ses obligations.

Dès lors que c’est la société Tendance XM qui oppose en défense l’exception de transaction, c’est à elle qu’il appartient de démontrer qu’elle en a bien exécuté les termes et que, pour cette raison, la transaction est opposable à la requérante. En effet, c’est moins la transaction en elle-même qui met fin au litige, que son exécution.

L’article 2 du protocole stipule que « le Preneur entreprendra dans son Local des travaux de rénovation et/ou de rafraîchissement, permettant la mise en place de son dernier concept tel que développé dans d’autres centres commerciaux, le Bailleur ne s’y opposera pas dans la mesure où le Preneur s’engage à respecter strictement les conditions du présent article (…).

Le preneur sera ainsi autorisé à interrompre son exploitation dans le Local pendant la durée des Travaux fixée à un (1) mois maximum, et s’engage à :

— se soumettre aux stipulations du Bail en vigueur et à ses annexes, en ce compris le Cahier des Prescriptions Techniques et Architecturales et Environnementales ;

— obtenir les éventuelles autorisations administratives nécessaires (en matière de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes à mobilités réduites notamment) (…)

En outre, il s’engage à remettre au Bailleur le dossier complet relatif à ses travaux, conforme aux stipulations du CPTAE au plus tard un (1) mois avant la date de début des Travaux du Preneur.

(…)

— notifier par courrier recommandé avec accusé de réception moyennant le respect d’un délai de préavis de huit (8) jours ouvrés au Bailleur ou son mandataire, la date de début de réalisation de ses Travaux, laquelle a été fixée au 15 janvier 2025.

Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier électronique du 25 décembre 2024, le preneur a informé le bailleur qu’il souhaitait fermer le magasin du 6 janvier au 5 février 2025 « afin de faire les modifications et la remise en norme du magasin selon les normes standard XIMIVOGUE LIFE internationales. (ci-joint le plan pour votre information). »

Par courrier électronique du 3 janvier, l’acte de cession des titres du preneur a été communiqué au bailleur, et il lui a été rappelé que le preneur souhaitait réaliser ses travaux du 6 janvier au 5 février 2025. Le 6 janvier suivant, le bailleur a répondu, concernant la partie travaux, que le preneur devait se rapprocher de la direction technique, M [H] [K], pour les modalités de réalisation de ses travaux.

Par courrier du 8 janvier 2025, le preneur a ainsi adressé un courrier électronique à M [K] précisant la nature des travaux qui « visent à remettre le magasin aux standards de la marque, en incluant des améliorations esthétiques globales. Ils seront principalement de nature décorative et de rafraîchissement du rayonnage, avec quelques interventions mineures, notamment des travaux de peinture. Vous trouverez ci-joint le plan de mise à niveau du magasin, comme mentionné dans notre précédent courriel concernant la demande de fermeture. »

Il convient de relever que le plan unique communiqué sur une page semble être rédigée en coréen et est difficilement exploitable.

C’est la raison pour laquelle par courrier du 31 janvier 2025, le bailleur a sollicité du preneur la communication d’un dossier d’aménagement, lui transmettant pour mémoire son dossier d’aménagement initial et lui rappelant qu’il était important que les plans soient établis en langue française.

Par courrier du 8 avril 2025, le bailleur indiquait au preneur « Je me permets de revenir vers vous concernant les travaux que vous souhaitez entreprendre au sein de votre enseigne. Nous restons en attente de votre retour ».

Force est de constater qu’aucun autre élément n’est versé aux débats par la défenderesse permettant d’établir que l’obligation de réaliser les travaux a été exécutée ou, à tout le moins, qu’elle a fait diligence pour les mettre en place dans les termes du protocole.

En effet, malgré deux demandes du bailleur, aucun dossier complet d’aménagement, conforme aux stipulations du CPTAE, ne lui a été transmis.

Le preneur soutient que dans la mesure où il ne s’agissait que de travaux visant uniquement à modifier la charte graphique et la « panneautique » interne, sans modification structurelle à l’existant, les exigences du bailleur quant à la communication d’un dossier d’aménagement était infondées.

Toutefois, d’une part, cette obligation de communication d’un dossier d’aménagement était prévue par la transaction, de sorte que le preneur devait s’y astreindre. Et il ne peut être soutenu que le plan d’aménagement communiqué par le preneur sur une seule page (sans production d’un plan ou de photographies avant/après travaux) et écrit en langue étrangère remplit cette condition, puisqu’elle ne permet pas d’appréhender la teneur exacte des travaux par rapport aux aménagements actuels ni le projet envisagé.

Cette clause a été librement négociée entre les parties dans le cadre des discussions ayant conduit à la transaction, de sorte que le preneur ne peut découvrir le prétendu caractère infondé de la clause prévoyant la transmission d’un « dossier complet relatif à ses travaux, conforme aux stipulations du CPTAE » (article 2 du protocole) ni soutenir une mauvaise foi du bailleur dans l’interprétation des clauses contractuelles du bail et du CPTAE.

D’autre part, le Cahier des Prescriptions Techniques et Architecturales et Environnementales (CPTAE), figurant en annexe du contrat de bail et qui lie le preneur, permet de constater, en ses chapitres III et IV, la stipulation de prescriptions particulières obligatoires et qui s’imposent à tous les preneurs du centre commercial, relatives aux aménagements des cellules, notamment aux enseignes intérieures et à la luminosité des caisses, et qui doivent d’une façon plus générale, être en harmonie avec l’esthétique générale, l’architecture et le standing du centre. Il n’est pas démontré, par le rappel de stipulations précises, que ce CPTAE ne s’appliquerait que pour les travaux initiaux réalisés par le preneur lors de la prise à bail.

Au contraire, l’article 12.1.3 du contrat de bail rappelle que les travaux exécutés pendant toute la durée du bail devront être réalisés selon les modalités prévues à l’article 12.1.1 du contrat, qui prévoit précisément le respect du CPTAE. La communication d’un dossier d’aménagement était d’autant plus justifiée qu’elle était exigée par le contrat de bail, et qu’au terme du protocole, le locataire s’est engagé, dans le cadre de l’exécution des travaux, « à se soumettre aux stipulations du Bail en vigueur et à ses annexes ».

En outre, l’article h) du chapitre 3, cité par la défenderesse, stipule que préalablement à tous nouveaux travaux ou réaménagements effectués dans les locaux privatifs, le preneur devra soumettre son projet de travaux, pour accord préalable, au gestionnaire du centre.

Il doit donc être soumis au bailleur un projet de travaux, qui, de toute évidence, ne lui a pas été transmis, malgré ses demandes et alors que ce dernier a sollicité un renvoi à l’audience du 4 février 2025, dans l’attente de l’exécution par le locataire de son obligation de réaliser des travaux.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que la transaction a été exécutée par la défenderesse, ni qu’elle a fait diligences pour exécuter les obligations mises à sa charge, ni enfin que le bailleur serait à l’origine de l’inexécution par elle des obligations auxquelles elle s’était engagée au terme du protocole.

En conséquence, la contestation opposée par la défenderesse, fondée sur l’exception de transaction, n’apparaît pas suffisamment sérieuse.

* sur le bien fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 23.1 du contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, de tout nouveau loyer et de l’arriéré suite à la fixation du loyer de base de renouvellement, du loyer variable additionnel, des charges, du fonds de roulement, de toutes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des contributions au fonds marketing, des accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous frais, « et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le Preneur au Bailleur », un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.

Il n’est opposé aucune contestation relative à la régularité du commandement de payer, délivré le 5 septembre 2023 pour la somme principale de 87 680,61 euros et il n’est pas allégué que le locataire en a régularisé les causes dans le délai imparti. Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 octobre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

* sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 6 octobre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, soit la somme de 36 211,72 euros HT/HC, majorée des charges et des taxes applicables, indexable sur l’Ilc publié par l’Insee, qu’il varie à la hausse ou à la baisse, l’indice de base retenu étant celui paru à la date du 6 octobre 2023.

Si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 100%, en application de la clause 23.5 du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif notamment compte tenu du pourcentage retenu, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

* sur l’arriéré locatif en ce compris les indemnités d’occupation échues depuis le 6 octobre 2023

La défenderesse soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance compte tenu de l’avarie de son système de climatisation à compter du mois de mars 2025, qui impactait encore son exploitation des lieux le 14 juin 2025.

En réponse, le bailleur rappelle que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour échapper au paiement des loyers que s’il démontre que ses locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ; qu’en tout état de cause, le preneur ne démontre pas l’existence d’une panne de climatisation qui lui serait imputable, la société Engie intervenue dans les locaux ayant constaté la présence d’une fuite uniquement dans la réserve du local loué, liée à deux purgeurs rouillés, ainsi qu’un défaut affectant la climatisation du preneur et non du centre.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1719 dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1104 rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’exception d’inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit d’un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s’exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

Il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage prévu par le contrat.

En l’espèce, la défenderesse n’apporte aucun élément objectif de nature à établir la réalité d’un dysfonctionnement du système de climatisation imputable au bailleur, ce que contredisent les conclusions de la société Engie le 19 juin 2025 qui constate que la climatisation du magasin ventile bien, le problème provenant du compresseur qui est hors service, ni que cela aurait rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés du mois de mars au mois de juin 2025, aucun élément sur ce point n’étant versé aux débats. En outre, nulle part dans les échanges de courriers électroniques, le bailleur n’a reconnu que le dysfonctionnement était imputable à son système. Enfin, et en tout état de cause, si un tel manquement à l’obligation de délivrance était démontré, il ne pourrait concerner que les loyers appelés entre les mois de mars à juin 2025.

Le manquement à l’obligation de délivrance n’étant pas démontré, la contestation opposée par la défenderesse sur son obligation au paiement des loyers n’apparaît pas sérieuse.

Par ailleurs, il a déjà été statué que la transaction ne pouvait être opposée par la défenderesse, de sorte que les accords pris dans le cadre du montant de l’arriéré locatif sont inopposables à la requérante, tout comme sont inopérants les développements relatifs à la reconstitution du dépôt de garantie.

En outre, la défenderesse concède que les justificatifs relatifs aux décomptes de charges lui ont été communiquées pour les années 2023 et 2024.

Enfin, il est communiqué plusieurs décomptes : un détail des loyers et charges appelés en 2023 en pièce n°5 et un décompte relatif à cette même période en pièce 7 ; le décompte annexé au protocole d’accord relatif à l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2024 et enfin le décompte pour l’année 2025 en pièce 11, qui tient compte du non respect du protocole par le biais d’écritures annulées.

Dès lors, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable, la défenderesse ne démontrant pas l’existence de paiements dont la requérante n’aurait pas tenu compte, et la défenderesse sera condamnée au paiement d’une provision de la somme de 507 456,29 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 10 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

La dette n’ayant cessé de croître et la défenderesse n’évoquant ni n’alléguant aucune amélioration de sa situation financière, elle ne justifie pas être fondée à bénéficier des délais prévus par l’article 1343-5 du code civil et être en mesure d’apurer la dette locative dans un délai raisonnable. La demande de délais de paiement sera rejetée.

* sur le remboursement de la réduction temporaire de loyer

En vertu de l’article 2.12.1 du contrat de bail, le bailleur a consenti au preneur, à titre exceptionnel, une réduction du montant annuel du loyer de base de 32 750€ pour la première année du bail, puis de 19 650€ pour la seconde année, soit la somme de 52 400 euros.

L’article 2.12.1 stipule que le preneur devra « en cas de résiliation du Bail dans les conditions de l’Article 23 [mise en jeu de la clause résolutoire], (…) rembourser au Bailleur, en sus des sommes prévues au Bail, la totalité de la réduction ».

En conséquence de l’application du contrat de bail, loi des parties, la défenderesse sera également condamnée à verser au bailleur la somme de 52 400€ à titre de provision à valoir sur le remboursement de la réduction temporaire de loyer.

Sur la demande reconventionnelle d’être autorisée à procéder à la fermeture de la boutique pour réaliser des travaux

Le contrat de bail étant résilié, il ne saurait être fait droit à une demande de la défenderesse fondée sur l’exécution de ce contrat, qui se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes provisionnelles reconventionnelles

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la requérante et qu’un report de l’audience a été ordonnée pour le 25 novembre 2025 permettant à la défenderesse d’organiser sa défense alors que la dette n’a cessé d’augmenter depuis l’introduction de l’instance, celle-ci ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant des conséquences de la poursuite de l’action par son bailleur, ni d’ailleurs de la légitimité du préjudice invoqué. Il n’y a en conséquence lieu à référé ni sur la demande au titre de la procédure abusive ni sur la demande au titre de l’indemnisation d’un prétendu préjudice.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, et condamnée au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l’indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 6 octobre 2023 ;

Disons que la société Tendance XM devra libérer le local commercial n°B350 d’une surface de 219 m² situé au niveau 1 du centre commercial Qwartz sis [Adresse 1] à [Localité 6], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société Tendance XM à payer à la société Alta Qwartz :

* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer hors taxe de 36 211,72 euros HT/HC par trimestre, majorée des charges et des taxes applicables, à compter du 6 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, indexable sur l’ILC publié par l’Insee, qu’il varie à la hausse ou à la baisse, l’indice de base retenu étant celui paru à la date du 6 octobre 2023,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 507 456,29 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif échu au 10 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus ;

* la somme de 52 400 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement de la réduction temporaire de loyer accordé par la société Alta Qwartz ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles ;

Condamnons la société Tendance XM au paiement des dépens ;

Condamnons la société Tendance XM à payer à la société Alta Qwartz la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN