TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Expropriations

N° RG 25/00011

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QNY

MINUTE N° 2

JUGEMENT

DU 19 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0876

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 1],

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [C] [Z]

Copies exécutoires et certifiées conformes à :

Copie simple à :

Délivrées le :

Décision du 19 Février 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00011 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QNY

OPÉRATION :

Parcelle CN [Cadastre 1] -Lots n°16 et n°20- opération aménagement immeuble [Adresse 3]

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

À l’audience publique du 16 décembre 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026 ;

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 31 mars 2025, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] au titre de l’expropriation des lots n°16 et 20 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à PARIS aux sommes suivantes, selon que les biens sont en valeur libre ou occupée :

« Valeur vénale libre

Indemnité principale

Lot n°16 : 164 000 € en nombre rond

Remploi : 17 400€

Total : 181 400€

Lot n°20 : 196 000€ en nombre rond

Remploi : 20 600€

Total : 216 600€

Dans l’hypothèse où le propriétaire occupant du lot n°16 et où le ou les occupants du lot n°20 devraient être relogés, il conviendra de fixer la valeur du bien en tenant compte de cette occupation et en pratiquant un abattement de 20 %

Indemnité principale

Lot n°16 : 131 200€

Remploi : 14 120€

Total : 145 320€

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Lot n°20 : 152 000€

Remploi : 16 200€

Total : 168 200€ »

Par ordonnance du 07 mai 2025, le transport a été fixé le 18 juin 2025, un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« Environnement:Quartier résidentiel 5 minutes de la station ligne 14 “Olympiades- [Localité 4] 62, 64, 83 et BUSM14 station “[I]”. Métro ligne 7 et T3a station “[Adresse 5] nombreux commerces et restaurants.

Parcelle:

Façade en bon état- Accès par une porte en bois . On traverse 1 salon et on arrive sur un jardin avec gazon, pavés, plantes, arbustes, bambous, petit potager , mobilier de jardin (table, bancs chaises )bien entretenu.

Au fond du jardin 1 grande remise (20/30 m²) avec rangements, poutre en bois, toit en tôle. Fissures sur certains murs. Une petite fenêtre en vitre plastique fendue donnant sur la courette Dans la continuité on entre dans la petite courette peu entretenue.

* Lot n°16 au rez-de-chaussée :

Studio : accès par une porte coulissante vitrée galandée, double vitrage avec volet intérieur coulissant électrique qui fonctionne. 1 pièce (chambre) carrelage sol, mur +plafond en très bon état, rangements ; 1 cuisine ouverte en très bon état (sauf quleques traces d’enduit au plafond). Il nous est indiqué qu’il y a eu un dégats des eaux “fuite d’eau propre”.

Légère fissure sur 1 mur. 1 salle de bain avec 1 grande douche vitrée, 1 wc suspendu, 1 lavabo, rangements . Sous l’escalier une porte coulissante avec rangement et lave-linge. 1 puit de lumière qui ne s’ouvre pas et 1 VMC mécanique.

1 escalier avec à droite menant sur un couloir reliant le jardin et la cour : présence de fissures et de dégradations.

*Lot n° 20 au 1er étage

Accès par l’escalier. Sur le palier 1 fenêtre et plafond fissuré -1 entrée carrelée non plat, fissures au sol , certains carreaux sont déscellés et fissurés . Présence de rangements.

Présence de mousse entre le sol et les plinthes. La locataire nous indique que la mousse a été posé pour empêcher le prochain dégâts des eaux.

4 portes qui desservent : *1 cuisine en coin avec 1 fenêtre avec barreau métal sur cour, rangements, plan de travail, plaques de cuisson, 1 évier, 1 hotte. Plusieurs tâches usures au sol et dégradations. Traces au plafond. Etat vétuste. Plan de travail sont dégradés. 1 placard avec ballon d’eau chaude qui ne fonctionne pas selon la locataire.

*1 salle de bain avec wc, baignoire sabot, lavabo. Sol carrelé très dégradé, non plat. Revêtement au sol recouvrant un affaissement “trou”. Très nombreuses moisissures au plafond. VMC fonctionne. La chasse d’eau fonctionne, fuite dans le lavabo.

La locataire indique que l’eau chaude ne fonctionne pas.

* 1 salon avec une fenêtre double vitrage sur jardin: mur, carrelage en bon état. Rangement, canapé, radiateur éléectrique fonctionnel.

* 1 chambre avec lumière non fonctionnelle- Sol carrelage, dressing, 1 grand lit, 1 radiateur et 1 fenêtre sur jardin.

La locataire indique qu’il y a une fuite d’eau au plafond

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*Parties communes pour le [Adresse 6].

Accès par le passage nationale, on entre par une petite porte (avec digicode). Sur la droite 1 escalier en bois qui donne accès aux 4 étages. A gauche boîtes aux lettres , local poubelle, en face de l’entrée une porte qui permet d’accéder à l’arrière de la cuisine du restaurant. Pas d’ascenceur.

Il nous est indiqué que les parties communes ont été refaites il y a 4 ans (2021).

1er étage: 4 appartements à cet étage; 1 petite fenêtre sur le palier- WC communes sur le palier-

2ème étage: 2 appartements – Petite fenêtre sur le palier

3ème étage : 2 appartements-WC sur le palier . Il nous est indiqué qu’ils sont non fonctionnels

4ème étage: 2 appartements- Fenêtre sur le palier- Une trappe au plafond inaccessible- Pas de WC palier.

Caves: accès par un escalier en béton

Plafond bas. Caves en terre battue, en pièrre et fermées. Long couloir qui dessert 3 caves a gauche, 5 caves à droite, et une porte qui donne accès au compteur + boîtier fibre. Tout au bout du couloir à droite se trouve le compteur d’eau général pour le n°20 de la rue, et l’arrivée de gaz.

*Parties communes pour le [Adresse 7].

Nous accédons à la cour du [Adresse 7] . Maître [O] ayant quitté les lieux avant nous poursuivons la visite en son absence.

-1 jardin bétonné peu entretenu avec un grand mur en béton sur la droite avec quelques fissures, présence de végétaux, pavés au sol, . A gauche petite courette avec un escalier menant sur une terrasse donnant sur 2 lots déjà acquis par la Soreqa. On longe la cour qui donne sur une 2ème courette recouvert de végétaux, trous murs, fissures ; 1 petite porte qui donne sur une petite remise sans toit.

-1 tunnel bétonné tout en longueur.

— une 3ème courette qui donne accès sur la [Adresse 8] avec une porte vérrouillée par un digicode. Il nous est indiqué que la courette pavée est hors du périmère de l’opération. »

Par mémoire en réponse de l’autorité expropriante notifié par RPVA le 29 novembre 2025, la SOREQA demande au juge de l’expropriation de :

« Fixer l’indemnité d’expropriation comme requis au terme du mémoire de saisine de la juridiction.

Rejeter toutes autres demandes et particulièrement celle tendant à voir réparer un préjudice au titre de la dépréciation du surplus.

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit au principe de cette demande ordonner un transport sur les lieux visant à constater contradictoirement l’état du bien à évaluer. »

Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 10 juin 2025, le Commissaire du gouvernement retient les indemnités suivantes :

« – pour le lot n°16 : 195.502 € (indemnité principale + remploi) en valeur libre et 176.052 euros en valeur occupée ;

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— pour le lot n°20 : 256.963 euros (indemnité principale et remploi) en valeur libre et 231.366 euros en valeur occupée au titre de la fixation judiciaire du prix de cession du lot n°2 (sic) situé au [Adresse 6] à [Localité 5]. »

Par mémoire complémentaire et récapitulatif visé par le greffe le 22 septembre 2025, Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] demandent au juge de l’expropriation de :

« FIXER à la somme de 449 134 € le montant de l’indemnité principale due par la SOREQA à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] en contrepartie de l’expropriation des lots de copropriété n°16 et 20 situés dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] et [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] (parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1]) ;

FIXER à la somme de 45 913,40 € le montant de l’indemnité de remploi due par la SOREQA à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] en contrepartie de l’expropriation des lots de copropriété n°16 et 20 situés dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] et [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] (parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1]) ;

FIXER à la somme de 3000 € le montant de l’indemnité de déménagements et de perte de meubles meublants due par la SOREQA à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] en contrepartie de l’expropriation des lots de copropriété n°16 et 20 situés dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] et [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] (parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1]) ;

FIXER à la somme de 298 599 € le montant de l’indemnité de dépréciation du surplus due par la SOREQA à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] en contrepartie de l’expropriation des lots de copropriété n°16 et 20 situés dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] et [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] (parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1]) ;

REJETER l’ensemble des demandes de la SOREQA et du Commissaire du gouvernement ;

ECARTER toutes conclusions contraires notamment de la SOREQA et du Commissaire du gouvernement ;

CONDAMNER la SOREQA à verser à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] une somme de 5 000 Euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile). »

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 19 février 2026 conformément aux écritures susvisées.

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MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la date de référence

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

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Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 6] [Localité 1], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est (…); pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il est constant que la date de référence est la date la plus récente rendant opposable le plan local d’urbanisme, soit la délibération du Conseil de [Localité 1] du 29 novembre 2024.

La date de référence est donc le 29 novembre 2024.

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I. Sur le lot n°16

A. Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur la méthode d’évaluation par comparaison et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité. Selon cette méthode, pour apprécier la valeur vénale d’un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de biens présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

Il est constant que la superficie du lot n°16 s’élève à 21,05 m².

La SOREQA produit les termes de comparaison suivants :

Les expropriés produisent les termes de comparaison suivants :

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Le Commissaire du gouvernement produit les termes de comparaison suivants :

Si les expropriés considèrent que les termes de comparaison cités par le Commissaire du gouvernement et la SOREQA sont trop anciens, force est de constater qu’ils concernent les années 2023 et 2024 et sont suffisamment récents pour être pris en compte.

Il est relevé que les ventes de studios intervenues [Adresse 8], dans la même rue que le bien exproprié, à proximité immédiate, apparaissent particulièrement pertinentes. Il en va de même des termes relatifs aux ventes intervenues dans la [Adresse 11], située à proximité immédiate dans une rue voisine et dans le même bloc immobilier résidentiel. Ces studios présentent une superficie et une date de construction similaire au lot n°16 exproprié. En revanche, les immeubles concernés par les ventes mentionnées par Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] sont plus éloignés, à l’exception de la vente du [Adresse 12], dont le prix au m² s’élève à la somme de 4.440 euros.

Les termes de comparaison n° 4 et 5 retenus par le Commissaire du gouvernement et les termes n°3 et 4 de la SOREQA seront privilégiés.

S’agissant de l’état des parties communes, la SOREQA et le Commissaire du gouvernement soutiennent que celles-ci sont dégradées et nécessitent des travaux. Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] le contestent et produisent plusieurs factures portant sur la réfection de divers éléments communs, notamment la colonne montante d’eau, de l’électricité de cages d’escalier et le collecteur. Néanmoins, il a été constaté lors du transport que les extérieurs, cours et courettes donnant sur la [Adresse 8] et permettant l’accès audit lot sont en état dégradé, non entretenu et exposé au développement de la végétation.

Compte tenu de ces termes de comparaison, mais également du bon état général du lot n°16 tel que constaté lors du transport, de la dégradation

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de certaines parties communes, en particulier du côté desservant la [Adresse 8], mais aussi mais aussi de la présence d’un jardin au droit du studio, lui conférant un environnement calme et agréable, il convient de fixer l’indemnité principale sur la base de 9.000 euros le m², soit 189.450 euros.

S’agissant de l’abattement pour occupation, l’affirmation de Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] selon laquelle le lot est personnellement occupé par les expropriés, qui ne sollicitent pas de relogement, n’est pas contredite par la SOREQA. Dès lors, il y a lieu d’évaluer ce lot en valeur libre.

En conclusion l’indemnité principale pour le lot n°16 sera fixée à la somme de [9.000 euros x 21,05m²=] 189.450 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

Les parties s’accordent sur la méthode de fixation suivante de l’indemnité de remploi :

—  20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros, soit 1.000 euros ;

—  15 % pour la fraction comprise entre 5 001 et 15 000 euros, soit 1.500 euros ;

—  10 % pour le surplus, soit en l’espèce (189.450 euros – 15.000 euros = 174.450 euros x 10 % =) 17.445 euros

Total : 19.945 euros

En conclusion, l’indemnité de remploi pour le lot n°16 s’élève à la somme de 19.945 euros.

II. Sur le lot n°20

A. Sur l’indemnité principale

Il est constant que la superficie du lot n°20 s’élève à 30,22 m².

La SOREQA produit les termes de comparaison suivants :

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Les expropriés produisent les termes de comparaison suivants :

Le Commissaire du gouvernement reprend les mêmes termes de comparaison que précédemment.

Pour les mêmes raisons précédemment évoquées, les termes de comparaison portant sur des ventes d’immeubles situées [Adresse 8] et [Adresse 11] doivent être privilégiés, ce qui est le cas des termes de comparaison n° 2 et 3 de la SOREQA et n°1, 2 et 3 du Commissaire du gouvernement, portant sur des appartements de type T2 similaires, de superficie comparable.

Compte tenu de ces termes de comparaison, de l’état dégradé du lot n°20 et de certaines parties communes, en particulier du côté desservant la [Adresse 8], tel que constaté lors du transport, mais aussi de la configuration avantageuse de l’appartement, traversant et exposé sur cour d’un côté et jardin de l’autre, lui conférant un environnement calme et agréable, il convient de fixer l’indemnité principale sur la base de 8.000 euros le m², soit 241.760 euros.

En outre, la SOREQA sollicite un abattement pour occupation, lequel est habituellement pratiqué pour tenir compte de la moins-value en découlant sur le marché immobilier, qu’elle évalue à 20 % de la valeur du bien. Les expropriés acquiescent à la proposition du Commissaire du gouvernement de retenir un abattement pour occupation de 10 %. Le principe de cet abattement n’est donc pas discuté, et il est constant que le bien est occupé par un tiers, ce qui a été vérifié lors du transport sur les lieux. La SOREQA n’explique pas en quoi cet abattement devrait atteindre 20 % de la valeur du bien. Un abattement de 10 % sera souverainement retenu.

En conclusion, l’indemnité principale pour le lot n°20 sera fixée à la somme de [0,9 x 241.760 euros=] 217.584 euros.

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B. Sur l’indemnité de remploi

Les parties s’accordent sur la méthode de fixation suivante de l’indemnité de remploi :

—  20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros, soit 1.000 euros ;

—  15 % pour la fraction comprise entre 5 001 et 15 000 euros, soit 1.500 euros ;

—  10 % pour le surplus, soit en l’espèce (217.584 euros – 15.000 euros = 202 584,40 euros x 10%=] 20.258,40 euros.

Total : 22.758,40 euros.

En conclusion, l’indemnité de remploi pour le lot n°20 sera fixée à la somme de 22.758,40 euros.

Sur l’indemnité de déménagement et de perte de meubles

S’agissant du lot n°16, Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] sollicitent une indemnité de déménagement et produisent une facture de frais de déménagement d’un montant de 1.056 euros.

La SOREQA s’oppose à cette indemnité en ce que le lot n°16 n’est pas loué et en ce que l’occupante de bonne foi du lot n°20 ayant vocation à être relogée par l’autorité expropriante, les propriétaires expropriés pourront récupérer les meubles qui leur appartiennent.

Peu important que les lieux ne soient pas loués, les expropriés seront contraints de déménager les meubles qui leur appartiennent du fait de l’expropriation et sont fondés à réclamer l’indemnisation de ce préjudice matériel, direct et certain. Une indemnité de déménagement de 1.000 euros leur sera accordée, conforme au montant qu’ils réclament.

S’agissant du lot n°20, Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] réclament une indemnité de perte de meubles et soutiennent que n’ayant pas la possession des lieux, ils ne peuvent pas déménager les meubles garnissant leur appartement. Cependant, l’impossibilité de récupérer leurs meubles n’a aucun lien avec la présente expropriation. Ils ne justifient par ailleurs pas de la propriété ni de la valeur des meubles dont ils demandent l’indemnisation. La demande au titre de l’indemnité de pertes de meubles sera rejetée.

En conséquence, l’indemnité de déménagement sera fixée à la somme de 1.000 euros. La demande au titre de l’indemnité de perte de meubles sera rejetée.

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Il résulte de l’article L.321-1 du code de l’expropriation précité que l’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de fait la partie restante, et ce quelle que soit la nature du bien exproprié. Elle ne peut être accordée que si elle présente un caractère certain et si cette dépréciation est la conséquence de l’expropriation.

Décision du 19 Février 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00011 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QNY

En l’espèce, Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] soutiennent que leur maison située [Adresse 2] et les lots n°16 et n°20 expropriés constituent un ensemble indissociable en ce qu’ils partagent des éléments de charpente commun, que les lots n°16 et n°20 ont des vues directes sur leur maison, et qu’il existe un accès direct aux premiers depuis la seconde. Ils expliquent que l’expropriation des lots n°16 et n°20 va conduire à la perte du jardin et de la remise dont ils auraient la jouissance exclusive et auxquels ils ont accès depuis leur maison attenante, située [Adresse 2]. Ils font valoir que cette perte aura pour conséquence une moins-value de leur maison, privée de l’agrément du jardin et de la remise.

La SOREQA s’y oppose au motif que l’expropriation ne porte pas sur une emprise partielle mais sur des lots de copropriété, que le pavillon est distinct et qu’il ne constitue pas le surplus des lots expropriés. Elle ajoute que les expropriés n’établissent pas la jouissance exclusive des éléments qu’ils revendiquent et rappelle qu’aux termes de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il ressort des plans joints aux mémoires, du procès-verbal de transport et des explications des parties que les lots n°16 et n°20 se situent au droit du jardin auquel ils ont accès Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] depuis leur maison située [Adresse 13], non comprise dans le périmètre de la présente expropriation. Au fond du jardin, en face des lots n°16 et n°20, se situe une remise, à laquelle ils ont accès, ainsi qu’une courette arrière.

Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] sont à la fois propriétaires du pavillon situé [Adresse 13] et des lots n°16 et n°20 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], ce qui leur permet l’accès à l’ensemble du jardin ainsi qu’à la remise et à la courette.

Les lots n°16 et n°20, la majeure partie du jardin et la remise sont situés sur la parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1]. Le passage par la parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1] apparaît nécessaire à l’accès à la remise et à la courette.

La maison et une petite partie du jardin sont quant à elles situées sur la parcelle n°CN [Cadastre 2].

Le jardin, la remise et la courette constituent manifestement des parties communes de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Or, Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] ne justifient d’aucun droit sur le jardin, la remise et la courette : ils ne produisent pas le règlement de propriété ni l’état descriptif de division, susceptibles de prévoir un droit de jouissance privative à leur bénéfice. Les actes de propriété notariés qu’ils versent aux débats ne mentionnent pas non plus un quelconque droit sur le jardin, la remise ou la courette.

Surabondamment, l’indemnisation de la perte de valeur de la maison qui résulterait de la privation de la jouissance et de l’agrément du jardin,

Décision du 19 Février 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00011 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QNY

de la remise et de la courette reviendrait à constater l’existence d’un droit de jouissance privative sur ceux-ci, ce dont le juge de l’expropriation n’a pas le pouvoir.

Surtout, il s’évince des explications de Monsieur [I] [R] et de Madame [K] [S] qu’ils sollicitent en réalité l’indemnisation de la perte de jouissance d’une partie du jardin, de la remise et de la courette, alors même que la présente expropriation porte sur les seuls lots n°16 et n°20 et que la perte de valeur de leur maison qu’ils cherchent à voir indemniser ne résulte manifestement pas de la dépossession de ces seuls lots. Il n’y a donc pas lieu d’accorder une indemnité au titre de la privation d’éléments non compris dans le périmètre de la présente expropriation.

Partant, la demande au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, la SOREQA sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SOREQA sera condamnée à payer la somme de 5.000 euros à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

FIXE les indemnités dues à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] au titre de l’expropriation des lots n°16 et n°20 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] aux sommes suivantes :

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— Lot n°16

— Indemnité principale : 189.450 euros ;

— Indemnité de remploi : 19.945 euros ;

— Indemnité de déménagement : 1.000 euros ;

— Lot n°20

— Indemnité principale : 217.584 euros ;

— Indemnité de remploi : 22.758,40 euros ;

REJETTE les demandes de Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] au titre des indemnités de dépréciation du surplus et de pertes de meubles ;

CONDAMNE la Société de Requalification des Quartiers Anciens aux dépens ;

CONDAMNE la Société de Requalification des Quartiers Anciens à payer la somme de 5.000 euros à Monsieur [I] [R] et Madame [K] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1], le dix neuf février deux mil vingt six.

La greffière Le juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL