TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 16 Mars 2026

N° RG 25/01941 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2K7I

N° de minute : 26/

AFFAIRE

SCI SICAFI

C/

S.A.S.U. MINIMARCHE [Localité 1], S.A.S.U. YBRY KASH

DEMANDEUR

SCI SICAFI

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R047

DEFENDEUR

S.A.S.U. MINIMARCHE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

S.A.S.U. YBRY KASH

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane GOLDENSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0303

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 01 juillet 2010, la SCI SICAFI a donné à bail commercial à la société Zdifrais, aux droits et obligations de laquelle est venue la SAS Minimarché [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 01 juillet 2010, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], afin qu’elle y exploite une activité de commerce de gros, demi-gros et détail de produits d’alimentation générale, fruits et légumes et produits laitiers, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 110.000 euros en principal.

Par acte en sous-seing privé en date du 29 juillet 2013, la société Zdifrais a cédé sous conditions suspensives le fonds de commerce à la société Franprix Expansion, avec faculté de substitution.

La SAS Minimarché [Localité 1] s’est ainsi substituée à la société Franprix Expansion.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 décembre 2020, la SAS Minimarché [Localité 1] a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 01 janvier 2021.

Par exploit d’huissier du 29 décembre 2020, la SCI SICAFI a acquiescé au renouvellement du bail commercial à effet au 01 janvier 2021, sollicitant que le loyer annuel soit porté à 170.000 euros.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 30 décembre 2022 à la SAS Minimarché [Localité 1], la SCI SICAFI l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre par acte délivré le 22 février 2023 aux fins de voir fixer le montant annuel du bail renouvelé au 01 janvier 2021 à la somme annuelle de 170.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail inchangées et, subsidiairement, que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Puis, par acte en date du 28 septembre 2023, la SAS Minimarché [Localité 1] a cédé ce fonds de commerce à la société Ybry Kash, laquelle est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées au juge des loyers commerciaux le 06 octobre 2023.

Par jugement rendu le 11 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a donné acte à la société Ybry Kash de son intervention volontaire à la suite de la cession de fonds de commerce intervenue le 28 septembre 2023, constaté l’accord des parties sur le renouvellement au 01 janvier 2021 du bail commercial, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise confiée à Mme [Y] [C], sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et retiré l’affaire du rôle.

L’affaire a ensuite été rétablie après le dépôt du rapport d’expertise en date du 19 décembre 2024.

Aux termes de son mémoire récapitulatif après expertise, notifié au juge des loyers commerciaux par voie électronique le 09 décembre 2025 et par courriers recommandés avec accusé de réception signés le 08 décembre 2025 par la SAS Minimarché [Localité 1] et la SAS Ybry Kasch, la SCI SICAFI demande, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, 1231-6, 1343-2 et1353 du code civil, 695 et 700 du code de procédure civile, de :

« - JUGER la SCI Sicafi bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER les sociétés Minimarché [Localité 1] et Ybry Kash de 1'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

En conséquence,

FIXER à compter du 01 janvier 2021, le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 170.000,00 euros HT et HC/an aux clauses et conditions du bail inchangées, à l’exception de celles qui seront modifiées en application des dispositions d’ordre public de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce ;

ORDONNER que les arriérés de loyers porteront intérêt terme par terme au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter du 01 janvier 2021 jusqu’au jour du parfait paiement, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER in solidum les sociétés Minimarché [Localité 1] et Ybry Kash à payer à la SCI Sicafi la somme de 6.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1'instance, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 à 699 du code de procédure civile."

Aux termes de son mémoire en défense n°2, notifié par voie électronique à la juridiction le 23 décembre 2025 et par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 30 décembre 2025 à la SCI SICAFI et le 29 décembre 2025 à la société Ybry Kash, la SAS Minimarché [Localité 1] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-33 et suivants du code de commerce, de :

« A titre principal, compte tenu de l’absence de motif de déplafonnement,

> DEBOUTER la société SICAFI de l’ensemble de ses demande, fins et prétentions ;

> FIXER le prix du bail renouvelé au 01 janvier 2021 à la somme annuelle de l l3.0l4,53 € hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative retenue après abattement au titre de l’impôt foncier, des travaux de remise en état et de la période Covid-19 ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une valeur locative supérieure au montant du loyer plafonné,

> FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au ler janvier 2021 à la somme de l25.562,35 euros par an en principal, correspondant au loyer plafonné en application des indices ;

A titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait qu’il existe un motif de déplafonnement,

> FIXER le prix du bail renouvelé au ler janvier 2021 à la somme annuelle de 1 l3.0l4,53 € hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative retenue après abattement au titre de l‘impôt foncier, des travaux de remise en état et de la période Covid-19 ;

A titre infiniment subsidiaire,

> FIXER le prix du bail renouvelé au ler janvier 2021 à la somme annuelle de 141.000 € hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative retenue par Madame [C] ;

En tout état de cause,

> ORDONNER à la société SICAFI de restituer à la société MINIMARCHE [Localité 1] le montant des loyers perçus en trop depuis le ler janvier 2021 jusqu’au 28 septembre 2023, date de la cession de fonds de commerce au profit de la société Ybry Kash, assorti des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2021 ;

> CONDAMNER la société SICAFI au paiement à la société MINIMARCHE [Localité 1] de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER la société SICAFI aux entiers dépens d’instance."

Aux termes de son mémoire en réponse, notifié par voie électronique à la juridiction le 22 octobre 2025, et par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 03 octobre 2025 par la SCI SICAFI et le 17 octobre 2025 par la SAS Minimarché [Localité 1], la SASU Ybry Kash demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-33 et suivants et R 145-3 et suivants du code de commerce, de :

« CONSTATER le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans

JUGER concernant la fixation du loyer de renouvellement

A titre principal, compte tenu de l’absence de motif de déplafonnement et vu l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité

CONSTATER l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée

DEBOUTER la société SICAFI de l’ensemble de ses demande, fins et prétentions

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 113.014,53 € hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative retenue après abattement au titre de l’impôt foncier, des travaux de remise en état et de la période Covid-19 ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une valeur locative supérieure au montant du loyer plafonné,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 125.562,35 euros par an en principal, correspondant au loyer plafonné en application des indices ;

A titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait qu’il existe un motif de déplafonnement,

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 113.014,53 € hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative retenue après abattement au titre de l’impôt foncier, des travaux de remise en état et de la période Covid-19 ;

A titre infiniment subsidiaire,

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 141.000 € hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative retenue par Madame [C] ;

En tout état de cause,

ORDONNER à la société SICAFI de restituer à la société YBRY KASH le montant des loyers perçus en trop depuis le 28 septembre 2023, date de la cession de fonds de commerce à son profit, assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 ;

CONDAMNER la société SICAFI au paiement à la société YBRY KASH de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens."

L’affaire, appelée à l’audience du 12 janvier 2026, a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de « constater »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante de la SASU Ybry Kash  :

« CONSTATER l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée »

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Aux termes du dispositif de ses écritures, la SCI SICAFI demande de fixer le montant du loyer du bal renouvelé "aux clauses et conditions du bail inchangées, à l’exception de celles qui seront modifiées en application des dispositions d’ordre public de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce ;"

La SAS Minimarché [Localité 1] demande pour sa part d’ "ORDONNER à la société SICAFI de restituer à la société MINIMARCHE [Localité 1] le montant des loyers perçus en trop depuis le ler janvier 2021 jusqu’au 28 septembre 2023, date de la cession de fonds de commerce au profit de la société Ybry Kash, assorti des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2021 ;

La SASU Ybry Kash demande également d’ « ORDONNER à la société SICAFI de restituer à la société YBRY KASH le montant des loyers perçus en trop depuis le 28 septembre 2023, date de la cession de fonds de commerce à son profit, assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023. » et de « CONSTATER le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans »

Or, aux termes de l’article R145-23 du code de commerce précité, dont les dispositions sont d’ordre public la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et le juge des loyers n’a pas compétence pour prononcer de condamnation à paiement.

Ces demandes sont donc irrecevables et, à défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire.

Sur les locaux

— sur la description

Les locaux se situent à [Localité 3], ville à vocation résidentielle, dans un secteur excentré en bordure de Seine à proximité du [Adresse 5], dans le quartier dit "[Adresse 6]", sur une voie secondaire reliant l'[Adresse 7] à la [Adresse 8], dotée, selon l’expert judiciaire, d’une modeste commercialité de quartier destinée, pour l’essentiel, aux commerces de bouche et de restauration.

Ces locaux en nature de boutique dépendent d’un immeuble d’habitation contemporain, situé [Adresse 4], formant l’angle avec cette rue et la [Adresse 9].

L’expert a indiqué qu’il est élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de cinq étages droits bordés de balcons et d’un étage partiel prolongé d’une terrasse, que l’accès se fait depuis la [Adresse 10] à l’arrière de la bordure végétalisée qui cerne l’immeuble, par une porte vitrée protégée par un rideau métallique.

Les locaux sont ainsi décrits au contrat de bail :

«  Au rez-de-chaussée un grand local avec double exposition sur la [Adresse 9] et sur la [Adresse 10], un accès sur cour, un dégagement une pièce sur cour avec un coin cuisine comportant un évier en inox à deux bacs, une paillasse sur un meuble et deux portes, deux planches, un placard bas à deux portes et une planche, un placard bas et une porte, une tablette surmontée d’un plan de travail stratifié, trois spots dans un faux plafond, deux cabinets de toilettes avec chacun deux lavabos encastrés dans un plan de travail stratifié, un miroir, 4 spots encastrés dans un faux plafond, un WC

avec spot encastré dans un faux plafond, deux VMC, neuf caissons de diffusion de climatisation « DAIKIN » (air froid) encastrés dans les faux plafonds, un placard à trois portes comportant deux tableaux électriques dont l’un comporte quatre sous-comptages pour la consommation électrique du local présentement loué mais également des autres locaux appartement au bailleur situés au 1er étage à gauche, premier étage en face et en sous-sol (caves) et un disjoncteur général pour l’ensemble des locaux précités.

Le chauffage est assuré par l’immeuble au moyen des différents radiateurs.

ll existe un double vitrage à toutes les croisées et de la moquette aiguilleté au sol sauf dans les pièces humides » (parties des lots I et 2).

Trois emplacements de voiture au 1er sous-sol : n°30, 29 et 28 (soit les lots 160, I61 et 162) par l’escalier menant au hall d’accueil à rez-de-chaussée au [Adresse 4] au premier sous-sol, à gauche et au fond du parking par une porte blindée avec serrure 3 points : une grande cave à gauche dans le dégagement (partie du lot 101).

Etant précisé que l’accès au hall par le [Adresse 4] ne devra servir que pour accéder aux trois emplacements de voiture au premier sous-sol et comme sortie de secours éventuelle pour le local présentement loué dont l’accès peut se faire par le hall précité par une porte vitrée à deux vantaux, tout autre usage de cet accès par le [Adresse 4] étant interdit."

L’expert judiciaire a constaté que la zone de vente est de configuration rectangulaire et en largeur, très largement vitrée sur les deux voies et qu’elle dispose de fenestrons en partie haute sur la cour intérieure de l’immeuble.

Il a également noté diverses annexes formant un retour sur l’arrière, à savoir un dégagement qui distribue un vestiaire et des sanitaires à l’usage du personnel, une réserve avec chambre froide, un petit bureau et un local technique.

Enfin, au sous-sol, accessible depuis les parties communes de l’immeuble, l’escalier de liaison avec la boutique ayant été condamné, il a noté la présence d’une réserve et de trois emplacements de stationnement.

L’expert judiciaire a fait état de locaux banalement agencés et en bon état d’entretien apparent.

Aux termes du contrat de bail, ces locaux sont destinés à l’exercice du « commerce de gros, demi-gros et détail de produits d’alimentation générale, fruits et légumes et produits laitiers à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ou de toute autre utilisation des lieux sauf toutefois l’application éventuelles des dispositions de la section 8 du code de commerce, article L145-47 à L145-55 ».

— sur la superficie

L’expert judiciaire a retenu, pour le rez-de-chaussée, une surface utile de 278,10 mètres carrés et une surface pondérée de 249 mètres carrés et pour la réserve, une surface utile de 74,20 mètres carrés et une surface pondérée de 7,42 mètres carrés, soit une superficie totale de 249 mètres carrés pondérés.

La SAS Minimarché [Localité 1] ne conteste pas les superficies retenues par l’expert judiciaire tout comme la SASU Ybry Kask qui considère que ce dernier a répondu aux critiques émises par la SCI SICAFI sur la pondération appliquée à la réserve.

Elle indique, pour sa part, que dans le cadre de son dire n°2, elle a précisé que le bail n’autorise le passage par le hall de l’immeuble que pour accéder aux emplacements de stationnement et éventuellement comme sortie de secours et qu’il interdit tout autre usage de cet accès.

Elle fait également valoir que dans son dire n°4, elle avait considéré que le bailleur dénommait improprement réserve ce qui n’était en réalité que des emplacements de stationnement, situés ni dans le point de vente ni à proximité immédiate, contraignant ainsi les salariés à faire le tour complet depuis la rampe d’accès des voitures du n°7 de la rue pour se rendre dans la surface de vente au n°9 avec des chariots dédiés.

La SCI SICAFI retient en effet une superficie pondérée de 253 mètres carrés en raison de l’application d’un coefficient de 0,15 pour la réserve alors que l’expert judiciaire a retenu un coefficient de 0,10.

Elle explique que le coefficient de 0,10 est le plus faible pour les annexes en sous-sol non reliées alors que la réserve situé au premier sous-sol, à gauche et au fond du parking est accessible par un escalier situé dans le hall du [Adresse 4], dont l’accès est privatif au bailleur.

Elle indique de plus qu’aux termes du bail, il est concédé au preneur le droit d’accéder au parking et donc à la réserve depuis cet escalier et que tant l’expert judiciaire que les parties ont pu constater que la réserve n’était accessible que depuis le parking, de telle sorte qu’il n’existe aucune interdiction d’y accéder depuis le hall, comme l’ont soutenu les parties en défense lors des opérations d’expertise.

Elle conteste les affirmations de la SASU Ybry Kash selon lesquelles la réserve correspond en réalité aux trois emplacements de stationnement alors que, lors des opérations d’expertise, l’existence d’une réserve distincte de ces trois emplacements a bien été constatée.

Elle fait enfin valoir que cette réserve est particulièrement grande par rapport à la surface de vente, ce qui justifie donc l’application d’un coefficient de 0,15 et par conséquent une surface pondérée de 11,13 mètres carrés soit une surface pondérée totale de 252,36 mètres carrés, arrondie à 253 mètres carrés pondérés.

L’existence d’une réserve distincte des emplacements de stationnement a été constatée par l’expert judiciaire, lors de la visite des lieux, puisqu’il a indiqué à ce propos:

« au sous-sol, accessible depuis les parties communes de l’immeuble au n°9 (escalier de liaison avec la boutique condamné ) :

— réserve

— trois emplacements de stationnement (accès par double rampe au [Adresse 11])."

Les photographies jointes au rapport montrent ainsi une réserve remplie de cartons ainsi que les places de stationnement.

En réponse à un dire du conseil de la SCI SICAFI du 11 décembre 2024, l’expert judiciaire a indiqué que le total des surfaces utiles devait effectivement inclure celles de la réserve en sous-sol et indiqué que cela n’affectait pas le calcul de la surface pondérée globale qui s’établit, tous plateaux confondus à 249 mètres carrés, soit un chiffre voisin de celui avancé par la bailleresse.

S’agissant du coefficient de pondération, il a indiqué qu’il y avait débat entre les parties s’agissant des conditions d’accès à la réserve, que le bail prévoit un accès aux emplacements de stationnement par le hall du [Adresse 4], tout en excluant tout usage autre que celui d’issue de secours, sans viser spécifiquement la réserve, laquelle n’est toutefois accessible de fait que par le parking, par la rampe d 'accès ou par le hall de l’immeuble.

Il a ainsi indiqué, s’agissant de cet accès : "quoi qu’il en soit, cette réserve, non reliée à la zone de vente n’est accessible que par un cheminement complexe ou peu approprié au déplacement de volumes de type palettes.

Sa fonctionnalité limitée a justifié le choix du coefficient 0,10."

En l’espèce, même si l’expert indique que, de fait, l’accès à la réserve peut se faire depuis les parties communes de l’immeuble, c’est à juste titre que la SASU Ybry Kask fait état des dispositions du bail qui mentionne :

«  Etant précisé que l’accès au hall par le [Adresse 4] ne devra servir que pour accéder aux trois emplacements de voiture au premier sous-sol et comme sortie de secours éventuelle pour le local présentement loué dont l’accès peut se faire par le hall précité par une porte vitrée à deux vantaux, tout autre usage de cet accès par le [Adresse 4] étant interdit."

Ainsi en indiquant expressément que "tout autre usage de cet accès par le [Adresse 4] étant interdit", le contrat de bail interdit d’utiliser le hall de l’immeuble pour accéder à la réserve située au sous-sol.

L’accès à la réserve par les parties communes de l’immeuble n’est donc pas autorisé par le bail et l’escalier de liaison avec la boutique étant condamné, il convient donc d’appliquer le coefficient de 0,10 comme retenu par l’expert judiciaire, et non celui de 0,15 comme sollicité par la SCI SICAFI, l’expert ayant ainsi justement expliqué que la réserve non reliée à la zone de vente n’est ainsi accessible que par un cheminement complexe ou peu approprié au déplacement de volumes de type palettes.

La superficie totale des locaux est donc retenue à hauteur de 249 mètres carrés pondérés.

Sur les motifs de « déplafonnement » du loyer de renouvellement

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Les parties s’accordent pour dire, comme l’expert judiciaire, que le loyer indexé s’élève à la somme de 125.662,35 euros hors taxe et hors charge.

La SCI SICAFI sollicite que le montant du bail renouvelé au 01 janvier 2021 soit fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs de commercialité tenant à l’amélioration du pouvoir d’achat de la population de [Localité 3] et à l’augmentation de la fréquentation du quartier.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’article R145-6 du code de commerce prévoit qu’ils «dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré : l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé ; la facilité et l’importance des moyens de transport ; l’attrait particulier ou les sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée ; les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité.

— sur l’amélioration du pouvoir d’achat de la population de [Localité 3]

La SCI SICAFI explique qu’au cours du bail expiré les catégories professionnelles des artisans, commerçants, chefs d’entreprises d’une part, cadres et professions intellectuelles supérieures d’autre part et enfin professions intermédiaires, représentant une population à fort pouvoir d’achat, ont augmenté alors que les catégories des employés, ouvriers ou personnes sans activité professionnelle, au pouvoir d’achat plus faible, ont diminué.

En réponse aux critiques émises par les parties en défense, elle considère que l’appréciation du pouvoir d’achat à l’échelon de la ville, s’agissant d’une commune telle que [Localité 3], est pertinent et relève d’une appréciation « locale » et elle fait valoir qu’il n’est pas nécessaire que cette augmentation du pouvoir d’achat ait eu une incidence effective sur l’activité du preneur mais simplement qu’elle soit de nature à avoir eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée.

Elle considère ainsi que tel est le cas en l’espèce, s’agissant de l’exploitation d’un supermarché.

Quand bien même l’appréciation devrait se faire in concreto, elle relève que le chiffre d’affaires de la société a très fortement augmenté sur la période considérée et que cette augmentation ne peut s’expliquer par l’inflation, comme le soutient la SASU Ybry Kash, ni par une réduction des marges bénéficiaires générant une perte du pouvoir d’achat.

La SAS Minimarché [Localité 1] fait pour sa part valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier localement, c’est-à-dire qu’elle doit être propre au quartier considéré et être ainsi intervenue dans la zone d’achalandage du commerce étudié, de telle sorte qu’une situation touchant l’ensemble d’une agglomération ne peut être considérée comme locale puisqu’elle n’affecte pas spécifiquement le quartier en cause.

Elle explique en effet que considérer le contraire reviendrait à estimer que tous les commerces d’une ville bénéficient d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Or, elle relève que la bailleresse fait pourtant état d’une augmentation générale affectant la commune de [Localité 3], sans procéder à une appréciation locale, selon le quartier considéré.

Elle indique de plus que la modification doit avoir un intérêt pour le commerce considéré, c’est-à-dire qu’elle doit être favorable au locataire.

Or, elle fait valoir que le chiffre d’affaires de la société a baissé depuis 2019 en raison des crises sociales, sanitaires et économiques de telle sorte que la prétendue augmentation du pouvoir d’achat des habitants de [Localité 3] n’a eu aucune conséquence positive sur le locataire.

La SASU Ybry Kasch fait siennes les conclusions de l’expert sur ce point en considérant qu’il n’y a pas eu d’amélioration du pouvoir d’achat.

L’expert judiciaire a tout d’abord rappelé que les locaux dépendaient de la zone [Adresse 12], dont l’examen était par conséquent à privilégier puisqu’elle constituait la zone de chalandise primaire du commerce considéré, compte tenu de la densité de la concurrence.

Il a indiqué que les données démographiques de la zone concernée démontraient un déclin en nombre d’habitants (-14,45%), comme à l’échelle de la commune de [Localité 3] (-3,83%), ainsi qu’ un repli des catégories sociales réputées les plus favorisées (- 11,98%) mais que le salaire moyen mensuel avait connu une variation positive de 18,15% entre 2010 et 2020, donnée à rapprocher de celles disponibles à l’échelle du département des Hauts-de-Seine (+ 16,63%).

Il a toutefois considéré d’une part, que ce différentiel modeste, visant les seules revenus salariaux des résidents, ne suffisait pas à caractériser une évolution notable du pouvoir d’achat de la population résidentielle d’une commune qui occupait en 2021 le troisième rang national en termes de niveau de vie et, d’autre part, que l’incidence de cette progression du pouvoir d’achat était d’incidence limitée sur un commerce de supermarché.

Comme soutenu par la SCI SICAFI, la modification des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Ainsi, il importe peu que le locataire ait réellement bénéficié de la modification dès lors qu’il s’agit d’apprécier si elle a été de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’examiner la situation des défenderesses au regard du chiffre d’affaires réalisé sur la période.

En revanche, s’agissant de la zone de chalandise, elle est appréciée au regard du lieu d’implantation du commerce considéré et de ce dernier, de telle sorte que l’augmentation du pouvoir d’achat ne peut s’apprécier à l’échelon de la commune, comme le sollicite la SCI SICAFI mais, comme retenu par l’expert, en considération de la zone [Adresse 12], dont il a indiqué qu’elle constituait la zone de chalandise primaire du commerce.

Ainsi, au vu des explications fournies par l’expert judiciaire, tenant à l’évolution de la population sur le secteur considéré, il n’y a pas lieu de considérer que la progression relevée du pouvoir d’achat constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

— sur l’augmentation de la fréquentation du quartier

La SCI SICAFI se prévaut tout d’abord de l’augmentation de la fréquentation de la station de métro "[Adresse 5]" (+ 2,97%), située à proximité du local.

Elle relève ensuite que l'[Adresse 7], à proximité immédiate des lieux loués, a fait l’objet, à compter de 2019, d’un vaste programme de rénovation et de redynamisation et que dans un rayon de 400 mètres autour des locaux, 78 constructions nouvelles de logements ont été réalisées au cours du bail expiré, l’expert ayant également relevé 7 nouveaux immeubles en construction outre de nouveaux bureaux (2.467 mètres carrés de constructions nouvelles et 238 mètres carrés d’extension).

Elle considère ainsi que ces constructions témoignent de la croissance économique et commerciale de la commune, de nature à augmenter largement la fréquentation globale de la ville et du secteur, notamment du fait de la population active quotidienne, et à bénéficier à l’activité du preneur.

La SAS Minimarché [Localité 1] considère, pour sa part, que l’augmentation de la fréquentation de la station de métro est sans incidence sur la fréquentation du commerce, s’agissant d’un commerce de proximité dont la clientèle est essentiellement locale et indépendante de l’utilisation des transports en commun.

Elle relève de plus que l’augmentation très modeste en 10 ans du flux de chalands et de la création de logements ne suffisent pas à caractériser la modification alléguée.

Elle fait valoir, concernant le programme de rénovation dont fait état la bailleresse, qu’elle n’apporte aucun élément explicatif sur ses conséquences sur le commerce, d’autant qu’il ne s’agit encore que d’un projet qui n’a donc pu avoir d’incidence au cours du bail expiré.

La SASU Ybry Kasch indique que le supermarché n’a pas vocation à drainer une population de chalands qui viendrait spécialement se ravitailler puisqu’il s’agit essentiellement d’un commerce de proximité et que le projet de rénovation évoqué n’est toujours pas achevé, outre le fait qu’il entraîne des nuisances en termes de stationnement limité et de difficultés de circulation en raison des travaux et de la fermeture de certains points d’accès.

Enfin, elle fait valoir que les allégations portant sur la construction de nouveaux logements et bureaux se heurtent aux constatations de l’expert judiciaire qui n’a relevé qu’un seul logement et 2.467 mètres carrés de bureaux alors qu’il convient également d’opérer un rapprochement entre le nombre de nouvelles entreprises et celui des fermetures.

L’expert judiciaire a considéré que la fréquentation de la station de métro desservant le site pouvait contribuer à la mesure de l’achalandage de ce dernier, relevant qu’elle faisait apparaître une très modeste évolution positive, moindre que celle pouvant être observée à l’échelle des stations de [Localité 5] et de sa périphérie.

Il a, sur ce point, précisé que ces évolutions tenaient par ailleurs plus à une modification des modes de locomotion en faveur des transports publics qu’à une densification de l’achalandage.

Ainsi, quand bien même la fréquentation de la station de métro a augmenté, d’une part cette hausse est très modeste et, d’autre part, elle apparaît sans incidence sur la fréquentation du commerce étudié, s’agissant d’un commerce de proximité dont la clientèle est essentiellement locale et indépendante de l’utilisation des transports en commun.

S’agissant des constructions réalisées, l’expert a indiqué que les constructions nouvelles matérialisées en jaune sur le plan, joint à son rapport, ont été individuellement contrôlées et qu’il y convient d’écarter celles venant en remplacement d’un bâti existant ou dont la date d’achèvement des travaux a été décalée dans le temps en raison de la crise sanitaire.

Il a ainsi relevé la construction d’un logement de 2.467 mètres carrés de bureaux et 238 mètres carrés de bureaux en extension et ainsi considéré que l’urbanisme n’a connu aucune modification significative dans l’environnement des locaux litigieux, précisant que ce constat était conforté par les données statistiques relatives à la zone [Adresse 12] dont il résulte que le bâti est ancien et indiquant qu’il convenait de rapprocher le nombre de créations d’entreprises nouvelles du nombre de celui des fermetures.

Par conséquent, alors que la SCI SICAFI indique que l’expert a relevé 7 nouveaux immeubles, il s’avère qu’en réalité, sur ces 7 immeubles il n’a retenu, pour les raisons ci-dessus indiquées, qu’une seule construction nouvelle de logement, de telle sorte qu’il convient, comme il l’a l’expliqué, de considérer que l’urbanisme n’a connu aucune modification significative dans l’environnement des locaux étudiés.

Enfin, comme relevé par la SAS Minimarché [Localité 1], la SCI SICAFI n’explique pas qu’elles seraient les conséquences sur le commerce de la rénovation de l'[Adresse 7], d’autant qu’il s’agit d’un programme non achevé, l’expert judiciaire ayant indiqué qu’il avait été initié en 2019 et qu’il était en cours à la date d’effet du renouvellement tout comme à la date de réalisation de l’expertise, de telle sorte qu’il n’a donc pu avoir d’incidence au cours du bail expiré.

Il n’existe donc aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur la fixation du loyer renouvelé

— sur le prix unitaire

L’expert judiciaire a expliqué que la valeur locative est déterminée en appliquant à leur surface pondérée un prix unitaire estimé par comparaison et il a ainsi retenu les éléments de comparaison suivants, issus de références portant sur des locations nouvelles, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires de loyer :

— sur les locations nouvelles :

— Bugatti, concessionnaire automobile, [Adresse 13], surface pondérée de 112 mètres carrés, date d’effet en février 2020, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 893 euros,

— En selle Marcel, distribution et réparation de cycles, [Adresse 14], surface pondérée de 62 mètres carrés, date d’effet 01 octobre 2019, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 534 euros,

— [Localité 3] Market Diagonal, supermarché, [Adresse 15], surface pondérée de 183 mètres carrés, date d’effet au 15 février 2019, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 656 euros,

— Livio Piu, restauration [Adresse 16], surface pondérée de 31 mètres carrés, date d’effet au 01 avril 2017, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 619 euros,

— Frichti, livraison de plats cuisinés, [Adresse 13], surface pondérée de 125 mètres carrés, date d’effet en octobre 2016, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 1040 euros,

— sur les renouvellements amiables

— Livio, restauration [Adresse 16], surface pondérée de 284 mètres carrés, date d’effet au 01 juin 2020, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 338 euros,

— Le Havane, restauration [Adresse 17], surface pondérée de 65 mètres carrés, date d’effet au 01 avril 2019, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 792 euros,

— Laurence Tavernier, prêt-à-porter, [Adresse 18] surface pondérée de 44 mètres carrés, date d’effet au 01 décembre 2018, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 882 euros,

— Boucherie du [Adresse 5], boucherie, [Adresse 19], surface pondérée de 43 mètres carrés, date d’effet au 22 juin 2018, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 651 euros, valeur incluant la jouissance d’un logement de 63 mètres carrés,

— Windsor [Localité 3], agence immobilière, [Adresse 20], surface pondérée de 53 mètres carrés, date d’effet au 01 janvier 2018, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 849 euros,

— BNP Paribas, agence bancaire, [Adresse 21], surface pondérée de 67 mètres carrés, date d’effet en 2018, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 681 euros,

— BNP Paribas, agence bancaire, [Adresse 22], surface pondérée de 381 mètres carrés, date d’effet au 01 juillet 2016, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 682 euros,

— fixations judiciaires

— Le Michelis, restauration, [Adresse 23], surface pondérée de 85mètres carrés, date d’effet au 01 avril 2020 soit un prix de base au mètre carré pondéré de 700 euros,

— Nina Sushi, restaurant, [Adresse 24], surface pondérée de 83,60 mètres carrés, date d’effet au 15 novembre 2017, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 500 euros,

— Crédit du Nord, agence bancaire, [Adresse 25], surface pondérée de 306,58 mètres carrés, date d’effet au 01janvier 2017, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 750 euros,

— Bondpoint Rive droite, prêt-à-porter enfant, [Adresse 26], surface pondérée de 47 mètres carrés, date d’effet au 01 juillet 2016, soit un prix de base au mètre carré pondéré de 900 euros.

Il a ainsi retenu, au titre des éléments favorables, la situation favorable en secteur résidentiel assez dense et favorisé ainsi que la visibilité sur un carrefour dégagé mais toutefois un peu altérée par une situation à l’arrière d’une bordure végétalisée.

Il a fait état des éléments défavorables suivants : une implantation sur une artère de commercialité secondaire, une destination alimentaire moins valorisante que celle de nombre des références citées, une insuffisance des surfaces de stockage de plain-pied et une contrainte de livraison par la zone de vente, une absence d’aire de livraison devant l’immeuble et des locaux à rafraîchir.

Il a ainsi retenu, s’agissant de la valeur locative de commerce une valeur locative au mètre carré de 550 euros de renouvellement pour une surface pondérée de 249 mètres carrés soit une valeur locative de renouvellement de 141.000 euros et, s’agissant des emplacements de stationnement une valeur locative unitaire par an de 1200 euros soit au vu des trois emplacements, une valeur locative totale de 3600 euros et une valeur locative globale de 140.550 euros, arrondis à 141.000 euros.

Il a expliqué avoir tenu compte, dans le choix du prix unitaire, du fait que les locaux exigeaient des travaux de rafraîchissement à la prise d’effet du bail sans toutefois qu’ils puissent être qualifiés d’améliorations valorisant durablement l’outil immobilier.

Il a enfin déduit le montant de la taxe foncière et ainsi retenu une valeur locative de renouvellement au 01 janvier 2121 de 135.000 euros.

La SCI SICAFI ne conteste pas la valeur locative pour les emplacements de stationnement mais considère que le prix unitaire, pour la valeur locative du commerce, doit être fixé à la somme de 675,94 euros par mètres carrés pondérés au vu des éléments de comparaison qu’elle retient, des différences qu’ils comportent avec le local loué, s’agissant notamment de la situation, de la configuration, de la surface, de l’état d’entretien et de la qualité des constructions qui les abritent.

Elle indique que les références retenues par l’expert, situées dans un rayon de 400 mètres des locaux étudiés, font état d’un prix moyen de 672,29 euros par mètres carrés pondérés, soit une valeur cohérente avec celle qu’elle retient et que celles les plus similaires en termes de lieu et d’activités qu’elle retient font état d’un prix unitaire bien supérieur à celui de 550 euros retenu par l’expert.

Elle considère ainsi que rien ne justifie de s’écarter de ces prix alors que l’expert relève plusieurs éléments favorables tels que la situation favorable en secteur résidentiel assez dense et favorisé et la visibilité sur un carrefour dégagé.

S’agissant des éléments défavorables cités par l’expert, elle soutient qu’il peut être accédé à la réserve via l’escalier situé au [Adresse 4], que la livraison ne se fait donc pas par la zone de vente et qu’il existe une aire de livraison située en face au numéro 8.

Elle fait valoir que la destination est en parfaite adéquation avec la population et les activités représentées sur le secteur, quartier essentiellement résidentiel avec une population favorisée et une commercialité vouée pour l’essentiel, selon les propos de l’expert, aux commerces de bouche et de restauration.

Enfin, elle relève que si la [Adresse 10] est une artère de commercialité secondaire, le numéro 5-15 est cependant situé à proximité immédiate de l'[Adresse 7] et de la [Adresse 27] et d’artères plus commerçantes comme l'[Adresse 28], de nature à drainer un flux important de chalands.

La SAS Minimarché [Localité 1] soutient que le prix retenu par l’expert ne saurait être remis en cause.

Elle relève ainsi que la SCI SICAFI conteste ce prix en se fondant uniquement sur des considérations de localisation mais que ce raisonnement procède d’une lecture partielle du rapport d’expertise puisque l’expert n’a pas fondé son évaluation sur ce seul critère mais qu’il a également tenu compte d’une analyse globale des locaux, intégrant les éléments de valorisation et de minoration que la SCI SICAFI passe sous silence.

La SASU Ybry Kash indique être d’accord avec la valeur de 141.000 euros retenue par l’expert judiciaire.

En réponse aux critiques formulées par la SCI SICAFI, portant sur la commercialité de la [Adresse 10] au vu de sa proximité avec l'[Adresse 7], l’expert judiciaire a indiqué, à juste titre, d’une part, que l’accès au commerce depuis cette avenue représente 80 mètres environ et que sa visibilité depuis l’avenue, compte tenu de cette distance et de sa localisation à l’arrière d’une barrière végétale, est inexistante et, d’autre part, qu’il n’existe aucun commerce entre l’avenue et le commerce considéré qui pourrait contribuer à drainer un flux de chalands.

S’agissant de la [Adresse 27], il a indiqué que sa proximité n’apportait rien à la fréquentation du commerce puisque ce dernier n’est pas visible et qu’il est distant de 4 minutes à pieds, relevant en outre que cette place n’abrite qu’un petit nombre de commerces sans attractivité particulière.

Enfin, s’agissant de l'[Adresse 28], il a relevé que s’y trouvent deux commerces concurrents sous l’enseigne Carrefour City et U Express.

Concernant les critiques formulées à l’encontre du prix unitaire retenu, il a expliqué le montant inférieur de 550 euros par rapport aux références supérieures portant sur le supermarché [Localité 3] Market Diagonal, la boucherie du [Adresse 5] et les agences BNP et Crédit du Nord, par le fait que ces valeurs s’expliquaient soit parce qu’il s’agissait d’un prix de marché, soit parce que le commerce était situé sur l'[Adresse 7] et bénéficiait d’un appartement, soit enfin parce qu’il s’agissait d’agences bancaires situées sur une des artères les plus recherchées.

Il résulte ainsi de la combinaison des éléments favorables et défavorables au commerce listés par l’expert, qu’il convient de retenir au vu des explications qu’il a fournies, et des éléments de comparaison pertinents qu’il retient, que la valeur locative de renouvellement au 01 janvier 2021 doit être fixée à la somme de :

-136.950 euros pour la valeur locative du commerce (550 X 249),

-3600 euros pour la valeur locative des emplacements de stationnement (1200 X 3),

soit une valeur locative globale de 140.550 euros arrondie à 141.000 euros.

— sur les abattements

— sur l’abattement au titre de la taxe foncière

L’expert a indiqué que la taxe foncière pour l’année 2021 s’est élevée à la somme de 5.813 euros, montant non contesté, qu’il a ainsi déduit du montant de la valeur de renouvellement.

La SAS Minimarché [Localité 1] et la SASU Ybry Kash sollicitent également que cet abattement soit pratiqué, demande à laquelle s’oppose la SCI SICAFI en faisant valoir que si le bail prévoit effectivement le remboursement de l’impôt foncier au bailleur, cela ne peut pour autant donner lieu à aucun abattement puisque l’article R145-8 du code de commerce prévoit expressément la possibilité d’imputer cette taxe au locataire.

Elle soutient donc qu’il ne s’agit pas d’une charge exorbitante du droit commun

Toutefois, aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, « du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (…) »

Il convient par conséquent de retenir un abattement de 5.813 euros au titre de la taxe foncière.

— sur l’abattement au titre des travaux de mise aux normes

La SAS Minimarché [Localité 1] et la SASU Ybry Kash sollicitent un abattement de 10% en raison des travaux de mise en conformité, la SAS Minimarché [Localité 1] se référant à plusieurs dispositions du contrat de bail mettant à la charge du preneur l’obligation d’entretenir les locaux.

Elle indique que cet abattement se justifie d’autant plus que le décret du 03 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel du 18 juin 2014, a désormais interdit au bailleur de transférer sur le preneur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité le bien loué avec la règlementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

La SCI SICAFI s’oppose à cette demande en expliquant que, comme relevé par la défenderesse, ce transfert de charges est impossible de sorte qu’il ne peut y avoir d’obligations de la sorte imposées au preneur et justifiant un abattement.

Elle indique de plus que les stipulations du bail auxquelles se réfère la SAS Minimarché [Localité 1] n’ont pas pour effet de mettre à sa charge les travaux de mise aux normes mais qu’elles rappellent au contraire que le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations de l’article 606 du code civil et évoquent l’obligation du preneur de supporter les réparations à la charge du bailleur.

Or, elle fait valoir que cette clause de souffrance n’a pas pour objet de transférer ces charges sur le preneur mais simplement de déterminer les conséquences de la gêne occasionnée au preneur par des travaux réalisés par le bailleur.

L’expert judiciaire a indiqué que l’analyse des clauses du bail relève de la juridiction mais que, sous cette réserve, il semble qu’il ne prévoit aucun transfert exprès au locataire des coûts de remise aux normes.

Il ne ressort en effet nullement de l’analyse du bail qu’il prévoit le transfert au preneur, du coût des travaux de remise aux normes, les stipulations visées par la SAS Minimarché [Localité 1] ne portant que sur l’obligation d’entretien classique du bien sans viser les travaux de mise en conformité du bien loué avec la règlementation.

Il n’y a donc pas lieu de retenir un abattement de ce chef.

— sur l’abattement au titre de la période de Covid 19

La SAS Minimarché [Localité 1] et la SASU Ybry Kash sollicitent un abattement de 20% pendant la première période triennale en raison de la crise sanitaire et de ses effets sur le marché locatif et plus particulièrement de la variation, à la baisse, de la valeur locative.

La SAS Minimarché [Localité 1] indique que le commerce exploité ne relève pas de la grande distribution mais constitue un commerce de proximité dont l’activité dépend en partie d’une clientèle de bureaux située dans l’environnement immédiat, largement absente durant la période de confinement.

La SCI SICAFI s’oppose à cette demande en indiquant que la SAS Minimarché [Localité 1] ne démontre pas les circonstances qui justifierait un tel abattement alors qu’il convient de caractériser l’incidence spécifique de la crise sanitaire sur la valeur locative dans la zone de chalandise et que la crise sanitaire est un phénomène national qui ne peut être considéré comme relevant des facteurs locaux de commercialité.

Elle relève au surplus que l’analyse du chiffre d’affaires de la SAS Minimarché [Localité 1] démontre que la crise sanitaire n’a eu aucune conséquence locale et durable sur la zone de chalandise, le chiffre d’affaires ayant progressé en 2022 pour atteindre quasiment deux millions d’euros.

L’expert judiciaire a indiqué qu’il n’y avait pas leu à correction de la valeur locative en raison de la crise sanitaire puisque les supermarchés relevaient de la catégorie des commerces dits essentiels dont l’activité s’est poursuivie.

Il a précisé que, s’agissant d’un secteur mixte, il pouvait être considéré que les conséquences du télétravail sur la clientèle potentielle des bureaux n’ont pas été de nature à affecter un secteur à vocation principalement résidentielle.

Pour les raisons expliquées par l’expert judiciaire, et dans la mesure où la crise sanitaire, phénomène national, ne peut être considérée comme relevant des facteurs locaux de commercialité, il n’y a pas lieu à abattement de ce chef.

La SCI SICAFI est donc déboutée de sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé à la somme de 170.000 euros.

La SAS Minimarché [Localité 1] et la SASU Ybry Kash formulent, à titre principal, une demande de fixation du montant du loyer renouvelé à hauteur de 113.014,53 euros et, à titre subsidiaire, une demande à hauteur de 125.562,35 euros dont elles doivent également être déboutées.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elles sollicitent que ce montant soit fixé à la somme de 141.000 euros hors charge et hors taxe.

Bien que les parties en défense fassent état dans le corps de leurs mémoires de l’abattement à retenir au titre de la taxe foncière, elles ne l’intègrent toutefois pas dans la somme réclamée dans le dispositif de leurs écritures, dont seul le juge des loyers commerciaux est tenu en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par conséquent, il ne sera statué qu’au regard des demandes contenues dans leurs dispositifs respectifs.

Ainsi, bien que l’expert ait fixé le montant de la valeur locative de renouvellement à la somme de 135.000 euros, après déduction de l’impôt foncier, et dans la mesure où le juge des loyers est tenu par les demandes respectives des parties, il convient par conséquent de fixer le montant du loyer renouvelé au 01 janvier 2021 à la somme de 141.000 euros hors charges et hors taxe, comme sollicité à titre infiniment subsidiaire par les parties en défense.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer payé depuis le renouvellement courront donc à compter du présent jugement.

Conformément à la demande de la SCI SICAFI, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de l’issue du litige, la SCI SICAFI est condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à payer à la SAS Minimarché [Localité 1] et à la SASU Ybry Kash, chacune, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de la SCI SICAFI portant sur les " clauses et conditions du bail inchangées, à l’exception de celles qui seront modifiées en application des dispositions d’ordre public de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce ;"

Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de la SAS Minimarché [Localité 1] d’ "ORDONNER a la société SICAFI de restituer à la société MINIMARCHE [Localité 1] le montant des loyers perçus en trop depuis le ler janvier 2021 jusqu’au 28 septembre 2023, date de la cession de fonds de commerce au profit de la société Ybry Kash, assorti des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2021 ;

Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de la SASU Ybry Kash d’ « ORDONNER à la société SICAFI de restituer à la société YBRY KASH le montant des loyers perçus en trop depuis le 28 septembre 2023, date de la cession de fonds de commerce à son profit, assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 » et de « CONSTATER le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans »

Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces chefs devant le tribunal si elles l’estiment nécessaire ;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2021 consenti par la SCI SICAFI à la SAS Minimarché [Localité 1], laquelle a ensuite cédé le fonds de commerce à la SASU Ybry Kash, sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] à la somme en principal de 141.000 euros HT/ HC par an ;

Dit que les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer payé depuis le renouvellement courrent à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne la SCI SICAFI au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI SICAFI à régler à la SAS Minimarché [Localité 1] et à la SASU Ybry Kash, chacune, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SCI SICAFI de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX