TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/14034

N° Portalis 352J-W-B7H-C3F62

N° MINUTE : 2

Assignation du :

31 Octobre 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDERESSES

Madame [I] [Y] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [X] [Y] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

toutes représentées par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1922

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Arezki CHABANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1472

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2011, M. [D] [Y], aux droits duquel se trouvent Madame [I] [Y] épouse [G] et Madame [X] [Y] épouse [H] (ci-après les consorts [Y]), a donné à bail commercial, en renouvellement, à Monsieur [Z] [K] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, l’exercice de l’activité de « VINS ET LIQUEURS RESTAURANT PLAT DU JOUR ET PETITES CARTES  » et un loyer annuel de 7.282,64 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 12 janvier 2023, les consorts [Y] ont donné congé à Monsieur [Z] [K] pour le 30 septembre 2023 à minuit avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer annuel à la somme de 47.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 janvier 2023 et par l’intermédiaire de son avocat, Monsieur [Z] [K] a sollicité des consorts [Y] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 aux mêmes conditions et charges.

En réponse, par acte de commissaire de justice signifié le 09 février 2023 les consorts [Y] ont consenti au renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 avec fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 47.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 04 septembre 2023, les consorts [Y] ont notifié à Monsiuer [Z] [K] un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 42.464 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2023, les consorts [Y] ont assigné Monsieur [Z] [K] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement en date du 10 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 mai 2024 et invité les consorts [Y] et Monsieur [Z] [K], représentés par leur avocat, à notifier par mémoire :

— soit leurs observations sur l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la date de renouvellement du bail et le renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire,

— soit leur accord sur la date de renouvellement du bail.

Puis, par jugement en date du 21 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023;

— désigné en qualité d’expert Monsieur [P] [Q] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

— donné aux parties injonction de rencontrer un médiateur.

Aucun accord entre les parties n’a été conclu.

L’expert a déposé son rapport le 18 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 décembre 2025 à laquelle les consorts [Y] et Monsieur [Z] [K] étaient représentés par leur avocat.

Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [Y] demandent au juge des loyers commerciaux de :

« – Fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2023 à la somme de 27.051 euros.

— Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence.

— Dire que les dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce sur le lissage du loyer déplafonné, ne s’appliquent pas au cas où le déplafonnement résulte de la tacite prolongation du bail au-delà de 12 années.

— Condamner en conséquence Monsieur [K] à payer à Mesdames [I] [Y] et [X] [Y], la somme de 4.446,62 euros par trimestre au titre du rattrapage du dernier loyer appelé, sur la période allant du 1er avril 2023 à la date du jugement à intervenir.

— Condamner au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues, à compter du 5ème jour de la signification de la décision à intervenir comportant injonction de payer.

— Dire et juger que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyer due depuis plus d’un an.

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner Monsieur [Z] [K] à une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Le condamner en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise. ».

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, les consorts [Y] sollicitent, d’une part, que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative dans la mesure où le bail écoulé a eu une durée supérieure à douze années et, d’autre part, que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative évaluée par l’expert au 1er avril 2023, soit 27.051 euros. En réponse à Monsieur [Z] [K], les consorts [Y] soutiennent qu’elles ne sont pas les associés du preneur et que si celui-ci et son fils, locataire-gérant, n’ont pas la capacité financière de payer le loyer sollicité, il leur appartient de prendre toutes mesures utiles afin d’augmenter leur chiffre d’affaires ou de revoir le montage juridique qu’ils ont instauré.

En ce qui concerne le loyer des locaux commerciaux, les consorts [Y] expliquent que les articles R.145-3 à R.145-6 du code de commerce n’imposent pas de ne retenirà titre d’ éléments de comparaison que des locaux dans lesquels il est strictement exercé la même activité, les références étant alors mentionnées à titre indicatif et devant être corrigées au regard des différences constatées. Elles soulignent qu’en fixant le loyer à 300 euros/m², l’expert a retenu une valeur inférieure à la moyenne des références de comparaison afin de tenir compte du fait que ces références correspondaient pour la plupart à des locaux mieux situés. En ce qui concerne le loyer de l’appartement, les consorts [Y] considèrent que compte tenu de l’activité de restauration exercée, la disposition d’un appartement constitue un extrême avantage. Enfin, les consorts [Y] font valoir que le lissage prévu à l’article L.145-34 du code de commerce ne s’applique pas au cas où le déplafonnement résulte de la tacite prolongation du bail au-delà de douze années.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, Monsieur [Z] [K] demande au juge des loyers commerciaux de :

« – REJETER l’intégralité des demandes formulées par les Bailleresses.

— FIXER le loyer du bail à renouveler à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle HT et HC de 23.222 € portant sur les locaux sis [Adresse 3] consentis à bail par les Consorts [Y] à Monsieur [Z] [K].

— ACCORDER le bénéfice à Monsieur [Z] [K] des dispositions de l’article L145-34 dernier alinéa du Code de commerce.

— ORDONNER que les frais d’expertise soient mis à la charge des Bailleresses.

— CONDAMNER Madame [I] [Y], épouse [G], et Madame [X] [Y], épouse [H], à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise. ».

Sur le fondement des articles L.145-34 et L.145-33du code de commerce, Monsieur [Z] [K] soutient que le loyer proposé par l’expert doit être minoré compte tenu de l’emplacement et des caractéristiques des locaux. En ce qui concerne le loyer des locaux commerciaux, Monsieur [Z] [K] fait valoir que l’emplacement est médiocre, la [Adresse 4] étant une voie secondaire et sans attrait qui n’a subi aucune modification depuis plusieurs années. Il relève qu’à titre de comparaison l’expert ne vise que des commerces qui n’ont aucun rapport avec son activité et tous éloignés de la [Adresse 4] alors que selon les articles R.145-3 et R.145-6 du code de commerce les prix de voisinage ne sont opposables que pour des locaux équivalents. Il sollicite en conséquence que le loyer unitaire de la boutique soit fixé à la somme de 250 euros/m², soit un loyer de 14.042 euros. En ce qui concerne le loyer de l’appartement, Monsieur [Z] [K] expose qu’un appartement attaché à un local commercial a une valeur locative moindre qu’un appartement classique compte tenu des nuisances engendrées par le restaurant situé en-dessous. Il considère qu’en conséquence le loyer unitaire de l’appartement doit être fixé à 18 euros / m², soit un loyer de 9.180 euros, et un loyer global de 23.222 euros. En tout état de cause, Monsieur [Z] [K] précise qu’il ne pourra payer un loyer supérieur à celui qu’il propose compte tenu de la modestie de son chiffre d’affaires et de celui de son locataire-gérant.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

1- Sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

1-1 Sur les modalités de fixation du loyer

Il est rappelé que par un précédent jugement du 21 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 et dit que le loyer renouvelé devra être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail écoulé supérieur à douze ans.

Il convient donc de déterminer le prix du loyer au regard de la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2023.

1-2 Sur l’évaluation de la valeur locative

a) Sur la situation du local et les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il ressort du rapport d’expertise que la [Adresse 4], dans laquelle se situent les locaux loués au n°82, est une longue rue de la partie Sud du [Localité 3] ([Adresse 5]), une voie secondaire et à sens unique, reliant l'[Adresse 6] à la [Adresse 7]. Les locaux loués sont établis dans la dernière portion, entre la [Adresse 8] et la [Adresse 7].

Selon l’expert, la commercialité se concentre [Adresse 8], et un peu plus loin dans la [Adresse 9], la dernière portion de la [Adresse 4] dans laquelle se trouve les locaux accueillant une commercialité très diffuse et se limitant aux activités suivantes :

— n°74 (angle [Adresse 8]) : boulangerie/pâtisserie,

— n°74 : hôtel de tourisme,

— n°76 : coiffure,

— n°80 : boutique/bureau (cabinet d’architecte),

— n°92 : boutique à louer,

— n°63 (angle [Adresse 8]) : bar, PMU, jeux,

— n°73 : massage.

L’expert précise que le quartier est résidentiel et populaire.

Les locaux sont desservis par les transports en commun, les stations de métro Pernety et Plaisance étant respectivement éloignées de 450 m et 500 m.

L’expert en conclut que pour l’exploitation d’un commerce de restaurant, il s’agit d’un emplacement :

— situé dans une portion peu animée et de faible densité commerciale, sans attractivité particulière,

— dans un secteur résidentiel et populaire, à pouvoir d’achat limité,

— éloigné des principaux transports en communs.

b) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la description du local

Selon l’expert, les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier ancien, datant de la seconde moitié du 19ème siècle, élevé sur un sous-sol, un rez-de-chaussée en boutique et six étages dont le dernier partiellement mansardé dans le brisis. La façade sur rue est en maçonnerie enduite et peinte, sans ornement particulier, avec balcon filant au 5ème étage, en état de ravalement d’usage.

La façade sur cour, de même facture, présente un très bon état de ravalement. Les parties communes, de standing simple, présentent un bon état d’entretien.

Les locaux loués occupent trois niveaux, une boutique au rez-de-chaussée et au sous-sol ainsi qu’un appartement au premier étage.

L’expert les décrit de la façon suivante :

en ce qui concerne les locaux commerciaux

— Rez-de-chaussée

« Boutique à droite de l’entrée commune, développant un linéaire de vitrine d’environ 5,60 m, comportant un accès en position centrale encadré de deux vitrines, l’ensemble sur châssis moderne et dans un encadrement de bois. Selon le site de la Ville de [Localité 3], cette boutique ne bénéfice d’aucun droit de terrasse.

➢ salle de restaurant en L, première partie rectangulaire avec présence d’un comptoir sur une estrade, seconde partie plus étroite, sol carrelé, faux plafond partiel, porte d’accès sur la cour, profondeur totale sur 11,38 m.

➢ sanitaire clientèle sur la gauche, comportant un dégagement équipé d’un lavabo, commandant deux wc, sol et murs carrelés.

➢ cuisine au fond, porte d’accès et baie basculante sur la cour, sol et murs (partiellement) carrelés, faux plafond, chaudière murale au gaz. ».

L’expert relève que l’impression d’ensemble est bonne, la boutique présentant un bon effet d’enseigne, la zone de vente étant assez bien configurée malgré une seconde partie plus étroite, la cuisine étant équipée d’une extraction dans la cour et le chauffage au gaz étant dispensé par des radiateurs.

— Sous- sol

Niveau sans liaison intérieure directe, seulement par le vieil escalier commun en pierre (l’ancienne trappe d’accès depuis la boutique semble condamnée), et commandé par une simple porte en planche :

➢ grande cave d’un seul tenant (en L), sol ciment, hauteur correcte (environ 2,20 m), présence de l’ancien escalier en bois au départ de la trappe condamnée. ».

L’expert ajoute qu’il n’y a aucun aménagement particulier.

en ce qui concerne l’appartement

« ➢ entrée en position centrale, sol parquet à l’anglaise, desservant :

En façade sur rue :

➢ séjour, éclairé par une baie, sol parquet à l’anglaise, cheminée marbre.

➢ chambre 1, éclairée par une baie, sol parquet à l’anglaise, cheminée prussienne.

En façade sur cour :

➢ chambre 2, éclairée par une baie, sol parquet à l’anglaise.

➢ cuisine, éclairée par une baie, sol carrelé.

➢ salle d’eau/wc, éclairé par un fenestron, lavabo, douche et wc pour équipement, sol cérame, murs carrelés. ».

L’expert considère que l’impression d’ensemble de l’appartement est assez bonne, en précisant notamment que la cuisine et les sanitaires sont de qualité standard, que le vitrage est simple et qu’il n’y a pas de chauffage.

Ces description et analyse doivent être retenues dès lors qu’elles résultent des constatations objectives de l’expert et que les parties ne les contestent pas.

— Sur la surface

L’expert retient pour les locaux commerciaux une surface réelle de 95,01 m² selon les plans avec métrés dressés en 2021 par la société TT Géomètres-Experts qui lui ont été communiqués par les consorts [Y].

Il est cependant d’usage de pondérer la surface des locaux afin de tenir compte de leurs caractéristiques et de pouvoir effectuer une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.

L’expert indique pondérer les surfaces selon les préconisations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et ainsi qu’il suit :

Les parties ne contestant pas la pondération appliquée par l’expert et celle-ci étant conforme aux préconisations de la Charte de l’expertise et aux caractéristiques susvisées des locaux, il y a lieu de la retenir.

S’agissant de l’appartement, l’expert mentionne une surface Carrez non pondérée de 42,50 m², ce qui doit être retenu en l’absence d’observations et éléments contraires de la part des parties.

c) Sur la destination du local

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l’exercice de l’activité de « VINS ET LIQUEURS RESTAURANT PLAT DU JOUR ET PETITES CARTES  », ce qui constitue une destination usuelle dans le domaine de la restauration et adaptée aux locaux.

d) Sur les obligations respectives des parties

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Les parties ne forment aucune observation à ce sujet.

e) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert mentionne les références de comparaison suivantes :

— cinq références de loyer de nouvelle location de 387 euros, 575 euros, 600 euros, 673 euros et 746 euros / m²P, pour des locaux situés [Adresse 10] (commercialité secondaire), [Adresse 11] (commercialité secondaire), [Adresse 12] (voie commerçante), et [Adresse 13] (proche de l'[Adresse 14]), des surfaces de 55 m²P, 31,30 m²P, 45 m²P, 52 m²P et 76 m²P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’agence d’aide à domicile, de salon de thé, boulangerie-pâtisserie, cigarettes électroniques et restaurant, et des baux à effet au 2ème trimestre 2017, 1er trimestre 2020, 2ème trimestre 2020, 1er trimestre 2022 et 4ème trimestre 2021;

— trois références de loyer de renouvellement fixés amiablement de 316 euros, 411 euros et 613 euros / m²P, pour des locaux situés [Adresse 13]/angle [Adresse 15] (commercialité secondaire), [Adresse 8]/angle [Adresse 16] (commercialité secondaire) et [Adresse 17] (proche de l'[Adresse 6]), des surfaces de 41,10 m²P, 73 m²P et 51,41 m²P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de laverie, café-restaurant et peintures, et des baux à effet au 1er juin 2013, 1er août 2013 et 1er trimestre 2021;

— trois références de renouvellement judiciaire de 400 euros, 525 euros et 580 euros / m²P, pour des locaux situés [Adresse 18], [Adresse 19]-[Adresse 20], et [Adresse 21], des surfaces de 102 m²P, 136,20 m²P et 177,50 m²P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de café-restaurant-alimentation générale-vins à emporter (avec hôtel), audioprothésiste et banque, et des baux à effet au 1er janvier 2018, 1er avril 2018 et 1er juillet 2015.

Les parties n’avancent aucune autre référence.

Il n’y a pas lieu d’écarter les loyers des locaux qui sont très éloignés des locaux loués ou dans lesquels il est exercé une activité différente de celle de restauration dès lors qu’il est difficile de trouver des éléments de référence correspondant en tous points aux locaux considérés et qu’à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent être utilisés à titre indicatif, sauf à être corrigés en considération des différences constatées.

En outre, la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

f) Sur les loyers d’appartement pratiqués dans le voisinage

L’article R.545-4 du code de commerce prévoit que lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

Pour l’appartement, l’expert cite le référentiel de l’OLAP selon lequel dans le quartier de Plaisance et pour un appartement de trois pièces, le loyer de marché s’évalue en valeur basse à 22,80 euros / m², en valeur médiane à 24,50 euros/m² et en valeur haute à 26,10 euros /m², 75 % des loyers étant compris entre les valeurs basse et haute.

L’expert mentionne également cinq références de comparaison de loyer de 24,71 euros, 25,40 euros, 26,06 euros, 26,53 euros et 26,66 euros / m² / mois, pour des appartements situés [Adresse 22], [Adresse 23], [Adresse 15] et [Adresse 19], de surface de 42 m², 44 m², 45 m², et 32,20 m², et des baux à effet en 2023 et 2021.

*****

Compte tenu :

— de l’emplacement des locaux, dans une portion de la rue peu animée et de faible densité commerciale, sans attractivité particulière, dans un secteur résidentiel et populaire à pouvoir d’achat limité, et éloigné des principaux transports en communs,

— d’un contrat bail autorisant un commerce de bouche, et sans clause exorbitante,

— de la configuration correcte des locaux pour ce type d’activité, avec salle de restaurant en L,

un sous-sol sans liaison directe et sans aménagement, et un logement de trois pièces principales, en étage bas et de standing simple,

— des loyers couramment pratiqués dans le voisinage, étant souligné qu’en ce qui concerne les locaux commerciaux, les références sont mieux situés que les locaux loués,

l’expert estime que la valeur locative des locaux au 1er avril 2023 peut s’évaluer à :

— un prix unitaire de 300 euros/m²P en ce qui concerne les locaux commerciaux, soit une valeur locative totale de (56,17 m²P x 300 euros =) 16.851 euros,

— un prix unitaire de 20 euros/m² en ce qui concerne l’appartement, soit une valeur locative totale de (42,50 m² x 20 euros x 12 mois =) 10.200 euros,

soit une valeur locative globale de (16.851 + 10.200 =) 27.051 euros par an.

Compte tenu des éléments étudiés dans les développements précédents, l’analyse pertinente de l’expert et le montant unitaire des valeurs locatives qu’il propose ne peuvent qu’être approuvés.

Il apparaît que dans son évaluation l’expert a pris en considération la situation médiocre des locaux telle qu’invoquée par Monsieur [Z] [K].

En outre, il n’est pas prouvé par Monsieur [Z] [K] que la présence d’un restaurant au-dessous de l’appartement constituerait un facteur de diminution de la valeur locative.

Enfin, il ne peut être tenu compte du chiffre d’affaires réalisé par Monsieur [Z] [K] dans l’évaluation de la valeur locative dès lors qu’il ne s’agit pas de l’un des critères d’appréciation fixés par la loi.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2023 sera fixé à la somme de 27.051 euros hors taxes et hors charges.

2- Sur la demande de lissage

Il ressort de l’article L.145-34 du code de commerce qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Cependant, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, qui est strictement limité à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l’article R.145-23 du code de commerce, de statuer sur l’application du dispositif dit de « lissage » prévu ci-dessus.

La demande de Monsieur [Z] [K] de se voir accorder le dispositif du lissage sera donc rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, et en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

Ces intérêts seront dus à compter du 5ème jour suivant la signification du présent jugement ainsi que le sollicitent les consorts [Y].

La compétence du juge des loyers commerciaux étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l’article R.145-23 du code de commerce, il ne peut condamner le preneur au paiement des intérêts ainsi que le sollicitent les consorts [Y], ni au paiement des arriérés de loyer dus en conséquence de la fixation du loyer de renouvellement.

Dès lors, les demandes en ce sens des consorts [Y] seront rejetées.

S’agissant du dépôt de garantie, une demande de « dire » ne constitue pas une prétention saisissant le tribunal, lequel n’a donc pas à statuer à ce sujet. Surabondamment, en application de l’article R.145-23 du code de commerce, le juge des loyers commeciaux n’est pas compétent pour ordonner le réajustement du dépôt de garantie ou condamner le preneur au paiement du réajustement du dépôt de garantie.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 27.051 euros (vingt-sept mille cinquante et un euros), hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2023, le loyer annuel du bail renouvelé entre, d’une part, Madame [I] [Y] épouse [G] et Madame [X] [Y] épouse [H] et, d’autre part, Monsieur [Z] [K] pour les locaux situés à [Localité 3], [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du cinquième jour suivant la signification du présent jugement, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de Madame [I] [Y] épouse [G] et Madame [X] [Y] épouse [H] de condamnation de Monsieur [Z] [K] au paiement des intérêts ;

Rejette la demande de Madame [I] [Y] épouse [G] et Madame [X] [Y] épouse [H] de condamnation de Monsieur [Z] [K] à leur payer la somme de 4.446,62 euros par trimestre au titre du rattrapage du dernier loyer appelé, pour la période du 1er avril 2023 à la date du jugement ;

Rejette la demande de Monsieur [Z] [K] de se voir accorder le dispositif du lissage ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 19 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER