TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e BERNARDINI

Copie exécutoire délivrée

à : Me [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07874 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXOB

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [H] [S]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1737

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2025-27432 du 14/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07874 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXOB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2007, l’OPAC DE [Localité 1] devenu l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à M. [K] [H] [S] un logement à usage d’habitation conventionné de deux pièces, régi par la législation et la réglementation applicables aux habitations à loyer modéré, sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte d’huissier signifié le 25 août 2025, l’établissement PARIS HABITAT – OPH a fait assigner M. [K] [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation des lieux,

— Ordonner l’expulsion en tant que de besoin de M. [K] [H] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, si besoin est,

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Condamner M. [K] [H] [S] au paiement de toute somme qui sera due au titre de la dette locative à compter de l’échéance du mois du mois d’août 2025 jusqu’à la résiliation du bail,

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs,

— Condamner M. [K] [H] [S] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 mars 2026 pour permettre à l’avocat du défendeur de se mettre en état.

À l’audience de plaidoirie du 18 mars 2026, l’établissement [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

De son côté M. [K] [H] [S], représenté par son conseil, demande au juge de :

— débouter l’établissement [Localité 1] HABITAT – OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner l’établissement [Localité 1] HABITAT – OPH à lui verser une indemnité de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1128 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil décide que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Suivant les articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et L.442-8 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

L’article D.353-7 du code de la construction et de l’habitation dispose encore que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L.443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L.621-2.

Enfin, en application de l’article 1 de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, en matière civile les constations purement matérielles des huissiers de justice font foi jusqu’à preuve contraire.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties prévoit en son article 1 des conditions générales que « Le contrat est consenti au Preneur à l’exclusion de de toutes autres personnes, il en résulte qu’il ne pourra sous peine de résiliation du contrat sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. Le preneur s’engage à observer tous règlements relatifs aux conditions de la location d’occupation ou d’utilisation des logements et espaces libres ou communs de l’OPAC de [Localité 1]. Le Preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale (aucun commerce, profession libérale ou artisanale ne pouvant être exercés sauf accord écrit du bailleur et agrément des autorités administratives compétentes) ».

Par l’effet de la loi et la force obligatoire des conventions, M. [K] [H] [S] a donc l’obligation d’occuper le logement pris à bail à titre de résidence principale, au moins huit mois par an, ce qui suppose de sa part une occupation personnelle qui soit effective et suffisamment continue sur cette durée, et l’interdiction de sous-louer ou céder son droit.

Il appartient dès lors à l’établissement [Localité 1] HABITAT – OPH, qui soutient que l’intéressé contrevient à ces obligations, d’en rapporter la preuve.

Compte-tenu néanmoins de la difficulté de rapporter la preuve d’un fait négatif, il convient d’admettre que le défaut d’occupation du logement donné à bail à titre de résidence principale au moins huit mois par an puisse être rapporté par le bailleur grâce à des indices, à la condition que ceux-ci apparaissent suffisants.

Pour ce faire, l’établissement [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats une fiche de signalement du 30 janvier 2023 informant le bailleur que le logement de M. [K] [H] [S] est occupé par une mère de famille avec son enfant et que ce dernier est absent. Il est précisé qu’un signalement a été fait depuis 2015. Selon cette fiche, le locataire viendrait de temps en temps relever son courrier mais ne réside plus dans le logement. Par courrier simple et en recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2023, [Localité 1] HABITAT – OPH a rappelé au locataire ses obligations contractuelles en matière d’occupation des lieux et l’a invité à contacter l’agence au plus tard le 15 novembre 2023 afin de faire le point sur sa situation. Le pli a été réceptionné mais le locataire ne s’est pas manifesté. Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 24 septembre 2024, [Localité 1] HABITAT – OPH a, de nouveau, rappelé au locataire ses obligations contractuelles, et l’a invité à contacter l’agence au plus tard le 8 octobre 2024. Le pli a été retourné avec la mention « pli avisée non réclamé ». Parallèlement, par courrier du 24 septembre 2024, le bailleur a accepté un échéancier de paiement au locataire pour le règlement d’une dette de loyer de 376,02 euros. Le 4 décembre 2024, [Localité 1] HABITAT – OPH a fait délivrer une sommation interprétative, le bailleur ayant été informé qu’il y avait un turn-over de personnes dans le logement. Le commissaire de justice a signifié la sommation à étude, l’intéressé n’ayant pu être rencontré sur place. À cette occasion, plusieurs voisins ont confirmé que le locataire en titre n’avait pas été vu depuis plusieurs mois mais qu’en revanche de nombreuses allées et venues étaient relevées laissant penser à une location de type Airbnb. Le 17 juin 2025, une nouvelle fiche de signalement d’anomalie d’occupation était rédigée indiquant l’absence du locataire pendant plus de 10 mois chaque année, l’appartement est occupé par des tiers personnes régulièrement dans l’année souvent le week-end. Il était par ailleurs mentionné l’absence de consommation d’eau et le fait que les prestataires n’accèdent jamais au logement. En vertu d’une ordonnance sur requête du 20 juin 2025, un commissaire de justice a été autorisé à se rendre sur les lieux pour procéder aux conditions d’occupation. Selon procès-verbal dressé le 6 août 2025, après deux déplacements sans succès ayant eu lieu les 23 et 30 juillets 2025, le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes : « Je pénètre dans les lieux et je constate que le logement est meublé mais ne semble pas habité. L’électricité est coupée. Je ne trouve sur place aucun papier personnel au nom de Monsieur [S], seul un carton d’envoi d’une box avec une étiquette à son nom et aucun document un autre nom. Il y a très peu de vêtements dans le logement, seulement deux vestes dans un placard. Le réfrigérateur est vide et moisi et je note l’absence de denrées périssables. Dans la cuvette des toilettes, je note l’absence d’eau. Dans la salle de bains, je note l’absence de produits d’hygiène. La voisine du dessous interrogé m’indique qu’elle n’a pas vu, ni entendu le susnommé depuis de nombreux mois, elle indique que ce dernier serait handicapé aurait des difficultés de déplacement et marcher avec une canne et étant immédiatement en dessous qu’elle entendait parfaitement lorsqu’il était sur place. Elle indique toutefois qu’il y a eu du va-et-vient de jeunes dans l’appartement il y a quelques mois ». Les clichés photographiques pris lors des opérations montrent un appartement légèrement en désordre et peu entretenu, la cuisine apparaît être dans un état de saleté ainsi que les toilettes et la salle de bains.

Il ressort de ces éléments que les fiches de signalement, dès lors qu’elles sont anonymes et non signées, ne peuvent se voir reconnaître qu’une valeur probatoire très limitée.

La sommation interpellative du 4 décembre 2024 n’a trouvé personne sur place. Les déclarations de voisins recueillies à cette occasion, faisant état d’un possible « turn-over » de personnes avec bagages, constituent des témoignages indirects et imprécis qui ne sauraient, à eux seuls, établir un sous-location ou l’abandon des lieux.

Le procès-verbal de constat dressé le 6 août 2025 est un élément de preuve sérieux toutefois sa portée probatoire doit être appréciée à la lumière de l’ensemble des circonstances.

En premier lieu, il est établi par les pièces versées par le défendeur et notamment les billets d’avion pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, que M. [K] [H] [S] reconnu invalide à un taux supérieur ou égal à 80 % par la MDPH, effectue chaque année, un séjour d’environ deux mois en Algérie. En 2025, ce séjour s’est déroulé du 11 juin au 5 août au soir. Les trois passages du commissaire de justice — les 23 et 30 juillet puis le 6 août 2025 — ont donc eu lieu pendant cette période d’absence, ou le lendemain immédiat du retour.

En deuxième lieu, chacune des constatations opérées dans le procès-verbal est cohérente avec l’hypothèse d’une absence temporaire pour vacances à l’étranger : couper l’électricité et l’eau, vider le réfrigérateur de toute denrée périssable et emporter ses produits d’hygiène et ses effets personnels constitue des précautions habituelles lors d’un départ de longue durée.

En troisième lieu, l’absence de documents administratifs au nom du locataire dans les lieux est expliquée de manière crédible par l’attestation de la sœur du locataire laquelle atteste qu’en raison des atteintes physiques et neurologiques liées au handicap de son frère, elle gère l’ensemble de ses démarches administratives et lui a demandé de lui remettre ses courriers et documents lors de ses visites régulières au domicile de leur mère dans le [Localité 4]. Cette organisation, pour atypique qu’elle soit, est parfaitement cohérente avec la situation de handicap sévère décrite et corroborée par la carte d’invalidité produite.

En quatrième lieu, le commissaire de justice n’a trouvé aucune personne dans les lieux, aucun document au nom d’un tiers, et aucun signe d’une occupation touristique intensive. L’équipement constaté (logement meublé, quelques vêtements, carton d’envoi d’une box au nom du locataire) est davantage celui d’un homme seul, vivant modestement, parti en vacances, que celui d’un appartement loué à des tiers sur une plateforme de type Airbnb.

Enfin, M. [K] [H] [S] justifie de sa domiciliation continue à l’adresse des lieux loués par un faisceau de documents concordants : attestation de paiement CAF, avis de pension retraite, carte d’invalidité, avis d’échéance d’assurance habitation (CARDIF IARD), factures de gaz et d’énergie, tous libellés à l’adresse litigieuse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [Localité 1] HABITAT – OPH échoue à rapporter la preuve d’un manquement de son locataire à l’obligation d’habitation principale. Sa demande de résiliation judiciaire du bail sera en conséquence rejetée ainsi que les demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Localité 1] HABITAT – OPH qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse la totalité des frais exposés non compris dans les dépens. Sa demande formée sur le fondement de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique sera accueillie. Maître Gaëlle NAY, avocat au barreau de Paris, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, est en droit de recouvrer la somme qui lui sera allouée à ce titre directement contre PARIS HABITAT – OPH sous déduction de la part contributive de l’État. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 1 000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DÉBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT – OPH à payer à Maître Gaëlle NAY, avocat au barreau de Paris, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous déduction de la part contributive de l’État le cas échéant ;

CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,