TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [Z]

Madame [A] [H] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Maria PINTO BONITO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10905 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNU7

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

Société LBP ACTIFS IMMO,

[Adresse 1]

représentée par M^e Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Z],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [H] épouse [Z],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10905 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNU7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 01 mars 2023 à effet au 13 mars 2023, la société LBP ACTIFS IMMO a donné à bail à M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z] un appartement de 391 m2 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 9 000 euros, ainsi qu’une provision pour charges de 950 euros.

A raison d’impayés locatifs, la société LBP ACTIFS IMMO a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 90 531,28 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 04 octobre 2024.

Le 07 octobre 2024, la société LBP ACTIFS IMMO a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1] par la voie électronique.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 novembre 2025, la société LBP ACTIFS IMMO a fait assigner M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z], respectivement à personne physique et à personne présente au domicile, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 04 décembre 2024 ;ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers à leurs frais ;déclarer qu’il n’y a pas lieu de faire application du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 126 687,96 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 décembre 2024 sur 90 955,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les frais de commandement de payer ;les condamner solidairement à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux et restitution des clés une indemnité mensuelle d’occupation de 9 483,90 euros outre les charges ;ordonner la capitalisation des intérêts ;les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 19 novembre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. La société LBP ACTIFS IMMO représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 85 745,56 euros au 24 février 2026, échéance de février 2026 incluse. Elle indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

De son côté, Mme [A] [H] épouse [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant de demeurer dans le logement. Elle fait valoir les virements intervenus en février 2026 en faveur de la bailleresse à hauteur de 62 800 euros au total et annonce un nouveau règlement de 27 000 euros. Elle propose ainsi de régler immédiatement la somme de 27 000 euros, puis onze échéances mensuelles de 5 000 euros, et une douzième échéance de 3 745,56 euros, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette en une année.

M. [L] [Z], bien que régulièrement assigné, n’est ni présent, ni représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 01 mars 2023 à effet au 13 mars 2023 entre la société LBP ACTIFS IMMO et M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 8 des conditions générales). Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 90 531,28 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z] le 04 octobre 2024.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la société LBP ACTIFS IMMO que la dette n’a pas été entièrement régularisée dans le délai imparti.

La société LBP ACTIFS IMMO est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 décembre 2024 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [A] [H] épouse [Z] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme due sur une période d’une année avec un règlement immédiat de 27 000 euros puis onze échéances mensuelles de 5 000 euros et une dernière échéance de 3 745,56 euros, en plus du loyer mensuel, pour apurer la dette sur 12 mois. Elle fait état de difficultés ponctuelles que M. [L] [Z] a connu dans le cadre de l’exploitation de sa société pour expliquer la situation d’impayés et justifie avoir déjà versé la somme de 62 800 euros en février 2026.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la dette locative a fortement diminué passant de 148 545,56 euros au début de l’année 2026 à 85 745,56 euros à la fin du mois de février 2026, avec une proposition d’apurement de la dette sur une année.

A l’audience, la bailleresse accepte les délais sollicités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z], débiteurs solidaires, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Il est précisé que les frais de commandement de payer seront traités dans les dépens de l’article selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société LBP ACTIFS IMMO pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, la bailleresse ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir le transport et la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers. Le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

Ainsi il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et la bailleresse sera déboutée de leur demande de ce chef.

Il est rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail est résilié de plein droit en conséquence du non-respect du plan d’apurement, M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] seront redevables solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 9 483,90 outre les charges conformément à la demande, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés.

Pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse.

M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] seront ainsi solidairement condamnés à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société LBP ACTIFS IMMO que M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] sont redevables solidairement de la somme de 85 745,56 euros au 24 février 2026, échéance de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Ni le principe, ni le montant de la dette ne sont contestés.

Par conséquent, M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 85 745,56 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 04 octobre 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant les défendeurs à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, notamment les frais de commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par la bailleresse dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société LBP ACTIFS IMMO ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 01 mars 2023 à effet au 13 mars 2023 entre d’une part, la société LBP ACTIFS IMMO et d’autre part, M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z], concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 04 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] à payer à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 85 745,56 euros selon décompte arrêté au 24 février 2026, échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation échues, avec intérêt au taux légal à compter du 04 octobre 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] à se libérer de la dette en réglant immédiatement la somme de 27 000 euros puis en réglant chaque mois pendant onze mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 5 000 euros, la douzième échéance s’élevant à la somme de 3 745,56 euros ;

DIT que le premier règlement des douze échéances devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 05 décembre 2024 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;la société LBP ACTIFS IMMO pourra, à défaut pour M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et déboute la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande d’astreinte ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et déboute la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande relative au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers ;M. [L] [Z] et à Mme [A] [H] épouse [Z] seront condamnés solidairement à verser à la société LBP ACTIFS IMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 9 483,90 outre les charges, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Z] et Mme [A] [H] épouse [Z] à payer à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection