TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Muriel PARQUET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05627 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACTV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [C] [F] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Muriel PARQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0381

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05627 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACTV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2016, la société anonyme (SA) [Adresse 4], venue aux droits de la société anonyme (SA) d’Habitation à Loyer Modéré Coopération et Famille, a donné à bail à Mme [C] [F] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (logement n° 5097010349) moyennant un loyer mensuel de 379,95 euros par mois, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a adressé à la locataire une sommation interpellative, remise à Mme [Y] [I] qui a déclaré occuper le logement depuis quatre mois pour un loyer de 1 000 euros par mois qu’elle paye à Mme [C] [F] [N]. Le bailleur a mis en demeure de restituer le logement par courrier du 13 janvier 2025, puis sur autorisation du juge des contentieux de la protection en date du 12 mars 2025 a fait dresser un constat d’occupation des lieux par commissaire de justice à la date du 28 avril 2025, date à laquelle Mme [C] [F] [N] est trouvée dans les lieux et explique avoir loué à sa cousine pendant quatre mois, fin 2024, son appartement moyennant la somme de 1 000 euros mais que celle-ci a quitté les lieux.

Au vu de ces éléments la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Mme [C] [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025 aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa notamment des articles 2,7 et 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [C] [F] [N],

— son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de Mme [C] [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé résultant du contrat résilié majoré de 30 % et des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 841,21 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de mai 2025 incluse, selon décompte arrêté au 27 mai 2025,

— la condamnation de Mme [C] [F] [N] à lui verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat.

Au soutien de ses demandes, la société 1001 VIES HABITAT se prévaut d’une absence d’occupation des lieux par Mme [C] [F] [N] durant l’année 2024, en violation de l’article R.641-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de la sous location des lieux en contravention au titre XIII du bail liant les parties qui interdit tout prêt de logement même à titre gratuit ainsi que la sous-location sauf d’une durée de moins d’un an et auprès de personnes strictement énumérées avec information du bailleur de la mesure.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse pour se mettre en état.

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05627 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACTV

A l’audience de renvoi du 5 décembre 2025, les parties comparaissent représentée s’agissant de la société 1001 VIES HABITAT et assistée s’agissant de Mme [C] [F] [N].

La société 1001 VIES HABITAT abandonne sa demande relative à la dette locative et maintien sa demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement de la défenderesse à ses obligations contractuelles. Elle précise demander également la condamnation de Mme [C] [F] [N] à lui verser la somme de 4 000 euros perçue pour la sous-location illicite du logement.

Le conseil de Mme [C] [F] [N] par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience conclut au débouté de la société 1001 VIES HABITAT faute de gravité des manquements relevés puisque la durée d’une absence de plus de 8 mois durant l’année 2024 n’est pas établie et que la jeune femme de 20 ans a été hébergée du 8 septembre au 28 décembre 2024 par Mme [C] [F] [N] moyennant une contribution totale de 1 000 euros. Elle sollicite également la condamnation de la société 1001 VIES HABITAT à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la preuve d’une absence d’habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier. A ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la sommation interpellative en date du 26 décembre 2024 atteste de l’occupation du logement par Mme [Y] [I] qui déclare louer le logement depuis quatre mois pour un loyer de 1 000 euros par mois payé à Mme [C] [F] [N]. Ces déclarations sont confirmées par Mme [C] [F] [N] lors du constat d’occupation des lieux en date du 28 avril 2025 qui explique que sa cousine a occupé les lieux pendant 4 mois à la fin de l’année 2024 pour un loyer de 1 000 euros.

Il en résulte ainsi que si Mme [C] [F] [N] s’est absentée pendant quatre mois de son domicile cela ne caractérise pas un défaut d’occupation excédant huit mois sur une année qui en compte 12, de sorte que la résiliation du bail ne saurait être prononcée pour ce motif.

Néanmoins, il est avéré que Mme [C] [F] [N] a laissé un tiers occuper son appartement moyennant contrepartie financière sans en avertir la société 1001 VIES HABITAT alors qu’il est expressément prévu au titre XIII du contrat de location que la sous-location partielle est prohibée sauf si elle s’exerce au bénéfice de personnes de moins de 30 ans dans la limite d’une durée d’un an, de plus de 60 ans ou au bénéfice d’adulte handicapé dans le cadre des dispositions du code de la construction et de l’habitation. Pour exercer cette faculté, le preneur informera par courrier recommandé avec AR le bailleur de son intention de sous-louer en joignant l’état civil de chaque sous-locataire (copie CNI ou passeports en cours de validité) ainsi que les justificatifs attestant de la qualité à bénéficier de cette sous-location.

Mme [C] [F] [N] a donc sciemment contrevenu aux dispositions du contrat et ses déclarations imprécises sur les liens existant entre elle et Mme [Y] [I] (tantôt bonne amie, tantôt cousine ou membre de la famille) et l’absence de tout élément concernant l’âge de la personne attestent du caractère irrégulier de cette occupation non déclarée à la bailleresse.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail du 27 octobre 2016, l’occupation des lieux par des tiers constituant un manquement grave aux obligations du locataire qui bénéficie d’un logement qui lui a été attribué à sa seule personne par son bailleur.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [C] [F] [N] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

En l’absence de dette locative à la date de l’audience du 5 décembre 2025, il sera acté de l’abandon par la société 1001 VIES HABITAT de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande en paiement des fruits civils de la sous-location

Dans la mesure où le propriétaire n’a pas autorisé la sous-location, les sous-loyers perçus par Mme [C] [F] [N] sont illicites et la société 1001 VIES HABITAT est en droit d’en réclamer le remboursement intégral parce qu’ils constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession.

À défaut d’autorisation, le locataire est en effet un possesseur de mauvaise foi qui ne peut, en application de l’article 549 du Code civil, prétendre faire siens les fruits de sous-locations illicites. Tous les fruits perçus doivent donc être restitués au propriétaire.

En l’espèce, si lors du constat d’occupation du 28 avril 2025, Mme [C] [F] [N] indique que sa cousine a occupé les lieux pendant quatre mois pour un loyer de 1 000 euros, laissant place au doute en faveur d’une somme totale de 1 000 euros pour la totalité de la période, il résulte clairement des déclarations de l’occupante lors de la sommation interpellative du 26 décembre 2024, que celle-ci a loué le logement pendant 4 mois pour un loyer de 1 000 euros par mois payé à Mme [C] [F] [N].

Mme [C] [F] [N] qui n’apporte aucun justificatif de la somme réellement perçue selon ses dires, sera par conséquent condamnée à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 000 euros en restitution des fruits civils constitués des sous-loyers perçus.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [F] [N], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance réalisé par commissaire de justice le 28 avril à 2025. Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DONNE acte à la demanderesse de l’abandon de sa demande au titre de l’arriéré locatif ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 27 octobre 2016 entre la [Adresse 6], venant aux droits de la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré Coopération et Famille, et Mme [C] [F] [N] et portant sur un appartement à usage d’habitation (logement n° 5097010349) situé [Adresse 1] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [F] [N] de restituer les clés du logement à la [Adresse 6] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [F] [N] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 1001 VIES HABITAT pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [C] [F] [N] à verser à la [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [C] [F] [N] à payer à la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 1001 VIES HABITAT la somme de 4 000 euros en remboursement des loyers perçus au titre de la sous-location ;

CONDAMNE Mme [C] [F] [N] au paiement des dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 28 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [C] [F] [N] à verser à la [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection