TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Stéphanie GIOVANNETTI #D1982 M^e Salima FEDDAL #B0201délivrées le :

+ 1 copie dossier

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4ème chambre

2ème section

N° RG 25/15188

N° Portalis 352J-W-B7J-DBR5W

N° MINUTE :

Assignation du

12 décembre 2025

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D1982

Monsieur [U] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Salima FEDDAL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #B0201

Décision du 12 mars 2026

4ème chambre 2ème section

N° RG 25/15188 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBR5W

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 8 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

[A] [P], décédée le 19 décembre 2022, était propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 5].

À compter du 11 octobre 2017, elle a résidé en maison de retraite et par jugement du 3 mai 2018, elle a été placée sous le régime de la tutelle, l’UDAF 93 étant désignée en qualité de tuteur.

Mme [Z] [N] était sa voisine et son auxiliaire de vie, avant d’être licenciée le 19 décembre 2020 par [A] [P], représentée par son tuteur, à raison du placement de [A] [P] en maison de retraite depuis le 11 octobre 2017.

Mme [Z] [N], qui occupait le logement de [A] [P], s’y est maintenue ensuite de son licenciement en application d’un contrat de commodat consenti par la propriétaire, avant d’en être expulsée le 25 mai 2022.

À la suite du décès de [A] [P], le 19 décembre 2022, [Q] [P], son frère, a hérité du bien immobilier.

Par courrier du 19 décembre 2022, Mme [Z] [N] a formé une offre d’achat du bien immobilier pour un prix de 280 000 euros, qu’elle a transmise au juge des contentieux de la protection, mettant en avant un droit de préférence pour l’acquisition du bien immobilier, consenti par [A] [P] le 5 mars 2022.

[Q] [P] est lui-même décédé le 11 février 2025, laissant pour lui succéder M. [F] [P] et M. [U] [P], lesquels ont régularisé une promesse de vente du bien le 8 juillet 2025, au profit de M. [B] [H].

Par courrier du 18 septembre 2025, Mme [Z] [N] a transmis au notaire en charge de la vente immobilière un courrier aux termes duquel elle invoquait son droit de préférence sur le bien.

C’est dans ces circonstances que, par requête du 4 décembre 2025, MM. [F] et [U] [P] ont sollicité du tribunal judiciaire d’être autorisés à assigner Mme [Z] [N] dans le cadre d’une procédure à jour fixe.

Par ordonnance du 5 décembre 2025, le président du tribunal les a autorisés à faire assigner Mme [Z] [N] dans ce cadre, à l’audience du 8 janvier 2026, à 14h.

Par acte du 12 décembre 2025, MM. [F] et [U] [P] ont ainsi fait délivrer assignation à Mme [Z] [N] d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris à cette date et à cet horaire, selon la procédure susvisée.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, intitulées « Conclusions récapitulatives et complémentaires », ici expressément visées, MM. [F] et [U] [P], demandeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 44 et 46 du code de procédure civile,

Vu les articles 440 alinéa 3, 458, 465 alinéa 3, 473, 1123, 1128, 1129, 1130 et 1240 du code civil,

Vu la présente assignation et les pièces produites,

[…]

Déclarer Monsieur [F] [P] et Monsieur [U] [P] recevables en leur action et y faisant droit :

Débouter Madame [Z] [N] de sa demande visant à ce que le Tribunal de céans se déclare incompétent pour statuer sur le présent litige,Constater la nullité du pacte de préférence en date du 5 mars 2022 consenti par Madame [A] [P] à Madame [Z] [N] relatif à la vente de l’appartement sis [Adresse 5] à Paris 18èmeCondamner Madame [Z] [N] à verser à Monsieur [F] [P] et Monsieur [U] [P] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [Z] [N] à verser à Monsieur [F] [P] et Monsieur [U] [P] la somme de 10.000 euros au titre l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Madame [Z] [N] aux entiers dépens de la présente procédure,Débouter Madame [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2026, intitulées « Conclusions récapitulatives n°2 », ici expressément visées, Mme [Z] [N], défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’article 42, alinéa 1 du Code de Procédure Civile,

Se déclarer incompétent territorialement au profit du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC,

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Déclarer Monsieur [U] [P] et Monsieur [F] [P] irrecevables en leur demande de nullité du pacte de préférence consenti par Madame [A] [P] à Madame [Z] [N] le 5 mars 2022, faute d’intérêt à agir, le seul effet de ce pacte étant de la substituer à l’acquéreur du bien lors de la vente de l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 6],

À TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE :

Débouter Monsieur [U] [P] et Monsieur [F] [P] en leur demande de nullité du pacte de préférence, celui-ci ayant été valablement consenti, en vertu de l’article 458 du Code Civil,

Les débouter en toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,

Les condamner à verser à Madame [N] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être exercé par Maître Salima FEDDAL, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026, à laquelle les parties ont présenté leurs observations en renvoyant, pour un complet exposé des faits, de leurs prétentions et de leurs moyens, à leurs dernières écritures visées supra, auxquelles il est expressément fait référence.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Il s’agit d’une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.

1. Sur l’exception d’incompétence

Sur le fondement, aussi bien des dispositions de l’article 42 du code de procédure civile, qui prévoient que la juridiction territorialement compétente de principe est celle du lieu où demeure le défendeur, que de celles de l’article 1123 du code civil dont il est déduit que le pacte de préférence confère un droit personnel, Mme [Z] [N] soulève l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal judiciaire de Saint Brieuc, dans le ressort duquel elle a son domicile

Les consorts [P] s’opposent à cette exception de procédure, estimant que l’action en nullité d’un pacte de préférence portant sur un immeuble, s’inscrit dans la catégorie des actions réelles immobilières devant être engagées devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble, en l’espèce le tribunal judiciaire de Paris, ce peu important que ledit pacte de préférence confère à son bénéficiaire un droit personnel. Dans l’hypothèse où l’action ne serait pas considérée comme de nature réelle, ils considèrent qu’il s’agirait alors d’une action mixte, pour laquelle le demandeur dispose d’une option de compétence entre le lieu de situation de l’immeuble et le domicile du défendeur, en application des dispositions de l’article 46 du code de procédure civile.

Sur ce,

L’action initiée par MM. [F] et [U] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris porte sur la nullité d’un pacte de préférence conclu sur un bien immobilier situé à Paris 18ème.

Aux termes de l’article 1123 du code civil, en son premier alinéa : « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».

Selon l’article 46 du code de procédure civile :

« Le demandeur peut saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur :

en matière contractuelle, la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l’exécution de la prestation de service ;en matière délictuelle, la juridiction du lieu du fait dommageable ou celle dans le ressort de laquelle le dommage a été subi ;en matière mixte, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le domicile de Mme [Z] [N], qui invoque le bénéfice du droit de préférence contesté, est situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Saint Brieuc.

Toutefois, le pacte de préférence litigieux, en ce qu’il confère à son bénéficiaire le droit d’acquérir, par priorité, un bien immobilier, met en cause à la fois un droit personnel et un droit réel.

L’action en nullité dudit pacte présente dont les caractéristiques d’une procédure mixte tendant à l’exécution d’une vente immobilière, au sens de l’alinéa 3 de l’article 46 du code de procédure civile susvisé.

Dès lors, les consorts [P] bénéficiaient d’une option de compétence entre le lieu de domicile de la partie défenderesse et le lieu domiciliation de l’immeuble sur lequel porte le pacte de préférence.

Leur action a donc été valablement introduite devant le tribunal judiciaire de Paris, dans le ressort duquel est situé l’immeuble.

En conséquence, l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Saint Brieuc sera écartée.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, Mme [Z] [N] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, estimant qu’en l’état de sa proposition de se substituer à la personne à qui une promesse de vente a été consentie sur le bien immobilier et, dès lors que l’identité de l’acquéreur ne serait pas une condition déterminante de la vente, les consorts [P] n’auraient aucun intérêt à voir annuler le pacte de préférence, ce d’autant qu’ils arguent d’une urgence à voir la vente conclue.

En défense, les consorts [P] s’opposent à cette fin de non-recevoir, estimant avoir intérêt à agir. Pour eux, le propriétaire d’un bien dispose de la liberté de refuser de le vendre à un acquéreur donné. Ils ajoutent que la vente de leur bien, matérialisée par la signature d’une promesse de vente sans la condition suspensive d’un prêt, le 8 juillet 2025, est bloquée par la revendication de Mme [Z] [N] du bénéfice d’un droit de préférence dont ils contestent la validité, de sorte qu’ils ont intérêt à ce que leur action aboutisse pour que la vente promise soit conclue.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du même code dispose alors que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En application de ce texte, il incombe au demandeur à une action d’établir l’avantage ou l’utilité qu’il entend retirer de celle-ci en vertu des droits qu’il invoque, sans pour autant que cette démonstration soit subordonnée à celle préalable du bien-fondé de son action.

Il est également constant que l’intérêt et la qualité à agir d’une partie s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et il n’est pas contesté par Mme [Z] [N] que les consorts [P] ont consenti une promesse de vente sur le bien immobilier, le 8 juillet 2025 (pièce n°21 des consorts [P]), dont l’examen montre :

qu’elle a été conclue moyennant un prix net vendeur de 230 000 euros, au profit de M. [B] [H], sans la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ;qu’elle prévoit que la vente interviendra au plus tard le 5 octobre 2025 (article 25), sous réserve de la réalisation des conditions suspensives stipulées, parmi lesquelles figure la purge d’éventuels droits de préférence (article 8) ;qu’à compter de cette date du 5 octobre 2025, faute de réalisation de la vente, la caducité de la promesse peut être demandée par l’acquéreur ou le vendeur pour défaut de réalisation des conditions suspensives, de même que l’un ou l’autre peut solliciter réparation à ce titre.

L’analyse des pièces montre encore que Mme [Z] [N], par courrier du 18 septembre 2025 adressé au notaire, a invoqué le bénéfice d’un pacte de préférence conféré par [A] [P], la propriétaire décédée (pièce n°22 des consorts [P]).

Retenir l’argumentation de Mme [Z] [N] qui explique qu’il serait indifférent pour les vendeurs qu’elle se substitue à l’acquéreur, reviendrait à permettre à quiconque de s’immiscer dans une vente en cours de conclusion, sans la possibilité qu’il soit statué sur la validité du droit de préférence invoqué.

Or, en l’état de la signature d’une promesse de vente et de de l’invocation par un tiers au contrat d’un droit de préférence contesté, il y a lieu de statuer sur la validité de ce droit.

Ce d’autant qu’au stade de la promesse de vente, eu égard notamment à l’existence ou l’absence de conditions suspensives d’obtention d’un prêt, la substitution d’un acquéreur à un autre, ne saurait être considérée comme indifférente pour le vendeur.

Les consorts [P] ont ainsi intérêt à ce qu’il soit statué sur la validité du pacte de préférence invoqué, question de fond dont dépend le sort de la promesse de vente déjà consentie à M. [B] [H].

En tout état de cause, dès lors qu’au-delà d’une demande en nullité du pacte de préférence, ils forment une demande en réparation à l’encontre de Mme [Z] [K], qui prend pour postulat que cette dernière aurait un comportement fautif consistant à bloquer la vente, il doit être statué sur la validité de ce pacte.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera rejetée.

3. Sur la demande en annulation du pacte de préférence

Les consorts [P] sollicitent l’annulation du pacte de préférence invoqué par Mme [Z] [N], daté du 5 mars 2022.

Soulignant que l’article 473 du code civil prévoit une représentation de principe du majeur protégé pour la réalisation des actes de la vie civile et que l’article 465 alinéa 3 sanctionne de la nullité tout acte accompli seule par une personne protégée, ils mettent en avant que [A] [P], qui a été placée sous tutelle le 3 mai 2018, relevait de ce régime de protection à la date de conclusion du pacte de préférence invoquée par Mme [Z] [N], de sorte que l’acte qu’elle a conclu seule doit être annulé.

Ils réfutent la qualification adverse d’acte strictement personnel au sens de l’article 458 du code civil, qui concerne une sphère d’autonomie irréductible pour des actes extra patrimoniaux, à la différence du pacte de préférence, engagement contractuel à dominante patrimoniale, relevant du droit des contrats et des règles patrimoniales de la protection des majeurs.

Ils estiment que la nullité du pacte de préférence peut également être prononcée le fondement des articles 1128 et suivants du code civil, relatifs aux conditions de validité d’un contrat, estimant que le consentement de [A] [P] n’était pas éclairé puisqu’elle était âgée de 92 ans, placée sous tutelle depuis 5 ans et est décédée 6 mois après l’établissement dudit document. Ils estiment que sa rédaction a été obtenue par violence. Ils réfutent l’existence de liens d’affection entre [A] [P] et Mme [Z] [N], considérant au contraire que cette dernière aurait abusé de son état de dépendance et de sa confiance.

Mme [Z] [N] estime, au contraire, que le pacte de préférence est valide.

Elle considère que le placement sous tutelle de [A] [P] à la date de sa conclusion, est indifférent dès lors que la mise sous tutelle de [A] [P] n’était pas fondée sur l’altération des ses facultés mentales mais de ses capacité physiques, plus particulièrement ses difficultés à la marche, le juge des tutelles relevant que son état n’excluait pas une certaine lucidité.

Pour elle, la conclusion du pacte de préférence constituait un acte strictement personnel au sens de l’article 458 du code civil, excluant la nécessité d’une représentation pour ce faire.

Elle met en avant les liens de proximité qui l’unissaient – ainsi que sa famille – à [A] [P], antérieurement à sa mise sous tutelle, Mme [Z] [N] expliquant qu’elle était sa personne de confiance, particulièrement dévouée et associée aux événements familiaux.

Elle estime qu’il appartenait à l’UDAF 93, association tutélaire, le cas échéant, de soumettre à [A] [P] le pacte de préférence consenti le 5 mars 2022, dont elle était informée de l’existence, puisqu’elle-même a contacté en toute bonne foi le juge des tutelles pour formuler une offre d’achat du bien immobilier le 19 décembre 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 473 du code civil, relatif aux actes faits dans la tutelle :

« Sous réserve des cas où la loi ou l’usage autorise la personne en tutelle à agir elle-même, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile.

Toutefois, le juge peut, dans le jugement d’ouverture ou ultérieurement, énumérer certains actes que la personne en tutelle aura la capacité de faire seule ou avec l’assistance du tuteur ».

L’article 465 du même code précise, s’agissant de la régularité des actes pris par un majeur protégé que :

« À compter de la publicité du jugement d’ouverture, l’irrégularité des actes accomplis par la personne protégée ou par la personne chargée de la protection est sanctionnée dans les conditions suivantes :

[…]

3° Si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, l’acte est nul de plein droit sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice ».

L’article 458 du code civil définit les actes qui ne peuvent donner lieu à représentation, en ces termes :

« Sous réserve des dispositions particulières prévues par la loi, l’accomplissement des actes dont la nature implique un consentement strictement personnel ne peut jamais donner lieu à assistance ou représentation de la personne protégée.

Sont réputés strictement personnels la déclaration de naissance d’un enfant, sa reconnaissance, les actes de l’autorité parentale relatifs à la personne d’un enfant, la déclaration du choix ou du changement du nom d’un enfant et le consentement donné à sa propre adoption ou à celle de son enfant ».

Ces actes définis comme étant « strictement personnels » ont ainsi pour particularité de relever de la vie privée ou de l’intimité du majeur protégé, de sorte qu’ils ne peuvent être pris par une personne autre que l’intéressé, seul.

Le pacte de préférence est défini à l’article 1123 du code civil comme « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».

Il confère à son bénéficiaire un droit de créance, de sorte qu’il n’entre pas dans le champ d’application des actes à caractère strictement personnels qui, par leur nature-même, ne pourraient donner lieu à l’assistance ou à la représentation de la personne protégée.

En l’espèce, il est constant que [A] [P] a été placée sous tutelle par jugement du 3 mai 2018 et que l’association UDAF 93 a été désignée en qualité de tuteur (pièce n°3 des consorts [P]).

Contrairement à ce qu’avance Mme [Z] [K] et par ailleurs conformément aux dispositions encadrant le recours à une mesure de tutelle, ledit jugement d’ouverture est motivé par l’altération des facultés mentales de l’intéressée, altération dont il est indiqué qu’elle n’est pas susceptible de s’améliorer.

Il y est ainsi précisé que [A] [P] a besoin d’être représentée de manière continue dans les actes de la vie civile, tant en ce qui concerne l’exercice de ses intérêts patrimoniaux que la protection de sa personne.

La décision n’énumère pas d’acte que [A] [P] aurait eu la capacité de faire seule ou avec l’assistance du tuteur, sauf son droit de vote qui est maintenu au regard du fait que son état n’exclut pas une certaine lucidité sur le plan électoral.

Ainsi et contrairement aux dires de Mme [Z] [N], cette mention de la conservation d’une forme de lucidité n’a trait qu’à l’exercice du droit de vote, mais est indifférente s’agissant de la possibilité de consentir des actes de la vie civile, que l’ouverture de la tutelle vise spécifiquement à encadrer par l’application d’un régime de représentation.

De même importe-t-il peu que [A] [P] ait entretenu, le cas échéant, des liens de proximité et d’affection avec Mme [N].

En effet, à partir du moment où [A] [P] a été placée sous le régime de la tutelle, elle devait être représentée pour tous les actes de de la vie civile, ce dont Mme [Z] [N] était informée puisqu’elle avait été auditionnée dans le cadre de l’ouverture de la tutelle, que le jugement lui avait été notifié et qu’elle était en contact avec l’association mandatée pour exercer la tutelle.

Ce d’autant que la conclusion d’un pacte de préférence portant sur un bien immobilier ne saurait, par sa nature, être considérée comme entrant dans le champ des actes purement personnels au sens de l’article 458 du code civil, pour lesquels toute assistance ou représentation serait exclu.

Dès lors [A] [P], placée sous tutelle le 3 mai 2018, était dans l’incapacité de conclure le pacte de préférence litigieux le 5 mars 2022.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, la nullité du pacte de préférence conclu par [A] [P] le 5 mars 2022 au bénéfice de Mme [Z] [N], sera prononcée.

4. Sur la demande en réparation

Sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, relatives à la responsabilité civile délictuelle, les consorts [P] font grief à Mme [Z] [N] de bloquer la vente de l’appartement litigieux et estiment que ce comportement les expose à des difficultés financières dès lors qu’ils sont dans l’impossibilité de payer les charges de l’immeuble et de déclarer la succession, ce qui les expose à des intérêts de retards et majorations. Ils demandent ainsi réparation à hauteur de 50 000 euros.

Mme [Z] [N] s’oppose à la demande en réparation formée à son encontre. Elle considère que l’éventuel retard dans la vente du bien ne saurait lui être imputé puisqu’elle avait formulé une offre d’achat du bien au prix de 280 000 euros auprès du juge des tutelles, dès le 19 décembre 2022, il y a plus de trois ans, soit une offre d’un montant supérieur au prix de la vente de 230 000 euros, conclu dans la promesse de vente du 8 juillet 2025.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Il appartient à ce titre au demandeur d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les développements précédents montrent certes que le pacte de préférence dont se prévaut Mme [Z] [N] est nul.

Il n’en demeure pas moins que cette dernière a formulé une offre d’achat du bien immobilier à un prix de 280 000 euros, dès le 19 décembre 2022 (pièce n°18 des consorts [P]), soit pour un montant supérieur de 50 000 euros à celui consenti dans le cadre de la promesse de vente signée le 8 juillet 2025.

Les pièces versées aux débats montrent qu’elle avait indiqué à l’organisme tutélaire, dès le 10 janvier 2022, souhaiter se porter acquéreur dudit bien (pièce n°7 de Mme [N]).

Dans ces conditions, faute de tout élément susceptible de laisser supposer que ces offres n’auraient pas eu de caractère sérieux, il ne saurait lui être reproché d’être à l’origine de difficultés financières à raison d’un retard pris dans la vente de l’immeuble litigieux.

En conséquence, M. [F] [P] et M. [U] [P] seront déboutés de leur demande en réparation.

5. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

5.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

5.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [Z] [N], condamnée aux dépens, devra verser à M. [F] [P] et M. [U] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros chacun.

5.3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

REJETTE l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Saint Brieuc ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

DÉCLARE M. [F] [P] et M. [U] [P] recevables en leurs demandes ;

PRONONCE la nullité du pacte de préférence conclu par [A] [P] au bénéfice de Mme [Z] [N] le 5 mars 2022 ;

DÉBOUTE M. [F] [P] et M. [U] [P] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à M. [F] [P] et M. [U] [P] une somme de 2 000 (deux mille) euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la Mme [Z] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 1], le 12 mars 2026.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY