TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e KEMPF

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DAGONET

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 18/04519 -

N° Portalis 352J-W-B7C-CMXSO

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2018

JUGEMENT

rendu le 21 Avril 2026

DEMANDEURS

Madame [H] [S] [N] épouse [G]

Monsieur [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

MAIF, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, en qualité d’assureur de M. et Mme [G], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Thibault KEMPF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0224, avocat postulant, et par Maître Patrice BUISSON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Véronique DAGONET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC003

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 18/04519 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMXSO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété, et est assuré par GROUPAMA CENTRE MANCHE.

Monsieur [O] [G] et Madame [H] [G] (les époux [G]) sont propriétaires d’un studio situé dans cet immeuble et sont assurés auprès de la MAIF.

Monsieur [K] [I] est propriétaire d’un appartement situé au-dessus de celui des époux [G].

A compter de 2007, les époux [G] ont fait état de dégâts des eaux successifs subis dans leur appartement.

Par ordonnance de référé en date du 18 février 2010, une expertise judiciaire a été ordonnée et le rapport a été rendu le 12 février 2014.

Par acte en date du 7 mars 2018, les époux [G] et la MAIF ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et M. [I] devant la présente juridiction pour l’indemnisation des préjudices subis. La procédure est enregistrée sous le RG 18/04519.

Décision du 21 Avril 2026

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Le syndicat des copropriétaires a ensuite appelé en garantie son assureur la société GROUPAMA CENTRE MANCHE. Cette procédure, enregistrée sous le RG 18/14721, a été jointe à l’instance principale le 23 janvier 2019.

Par ordonnance du 1er juin 2021, un médiateur judiciaire a été désigné.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré parfait le désistement de l’instance et de l’action engagées par la société MAIF, Madame [H] [S] [N] épouse [G] et Monsieur [O] [G];

— constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal en ce qui concerne le litige entre la société MAIF, les époux [G], et la compagnie GROUPAMA CENTRE MANCHE et le syndicat des copropriétaires ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état pour le surplus.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 avril 2025, et au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1242 alinéa 1 du code civil, les époux [G] et la MAIF demandent au tribunal de :

« DIRE ET JUGER que les dégâts occasionnés au studio propriété des époux [G] situé au rez de chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 4] engagent la responsabilité de la copropriété représentée par son syndic en exercice la société CONCORDE GESTION à proportion de 80% et Monsieur [I] à proportion de 20%

DONNER ACTE concluants qu’un protocole d’accord a été signé avec le syndicat des copropriétaires et son assureur pour régler les 80 % du préjudice des concluant

EN conséquence,

CONDAMNER Monsieur [I] au solde du préjudice des concluants

DIRE ET JUGER que la MAIF subrogée dans les droits de ses assurés est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [I] à la somme de 3425,25 € au titre de la réparation urgente des lieux

CONDAMNER Monsieur [I] à payer aux époux [G] au titre de la perte de loyer une somme de 9.263,08 € arrêtée au 31 décembre 2015 et 1.441,03 € pour les charges récupérables sur les locataires qu’ils ont dû assumer provisoirement arrêtée également au 31 décembre 2015

CONDAMNER Monsieur [I] à payer à Monsieur [G] au titre de ses pertes de salaires à la suite de ses déplacements avant dépôt du rapport d’expertise la somme de 1776,96 € et 800€ au titre de frais de transport

CONDAMNER Monsieur [I] à payer aux époux [G] la somme de 3000 € au titre du préjudice moral

CONDAMNER Monsieur [I] à payer la somme de 3500 € au titre de l’article 700 à la MAIF ainsi que la condamnation aux entiers dépens sauf le coût de l’expertise dont 80 % a été réglé au titre du protocole d’accord par la copropriété et que seuls les 20 % restants soit 1547,39 € seront à la charge de Monsieur [I] ».

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 avril 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 1240 du code civil, M. [I] demande au tribunal de :

« Débouter Monsieur et Madame [G] de leurs demandes

Condamner les époux [G] à verser 4.000 euros à Monsieur [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner les époux [G] aux entiers dépens

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 22 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les demandes de « constater », « donner acte » et « juger »

Les demandes figurant dans le dispositif dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Il ne sera donc pas statué sur les demandes de « juger », « donner acte» et de « constater ».

2- Sur la responsabilité de M. [I]

Aux termes de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

La responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

En l’espèce, les époux [G] et la MAIF invoquent la responsabilité de M. [I] s’agissant du dégât des eaux découvert en juillet 2007, expliquant que dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, il a été mis en évidence, outre la responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 80%, également celle de M. [I] à hauteur de 20% du fait d’une fuite d’eau provenant d’une canalisation privative de sa salle de bain; et que les préjudices subis par les époux [G] n’ont été que partiellement indemnisés dans le cadre du protocole d’accord conclu avec le syndicat des copropriétaires, à hauteur de 80% des préjudices.

M. [I] conteste sa responsabilité soulignant que l’expert conclut que sa responsabilité « pourrait » être engagée ; que dès qu’il a eu connaissance du dégât des eaux subis par les époux [G], il a entrepris les démarches pour que soient réalisés les travaux réparatoires ; que si les travaux du syndicat des copropriétaires n’ont pas pu être réalisés immédiatement, ce délai ne lui est pas imputable.

Le rapport d’expertise relève, s’agissant des désordres subis, (pages 19 et 20) que le studio des époux [G] d’une superficie de 25 m² présente un état de délabrement avancé dans la pièce principale (moquette décollée, revêtements muraux arrachés et sondages destructifs visibles). Il est relevé une humidité au niveau des murs et plafond, dans la pièce principale ainsi que dans la salle de bains.

Le rapport d’expertise identifie deux catégories de causes à ces désordres :

— une cause principale provenant des infiltrations de la façade sur rue, du mur pignon et du mur de refend intérieur ;

— deux causes « subsidiaires », à savoir une fuite sur la canalisation privative de la salle de bain de M. [I], et des défauts d’étanchéité de la chute d’eau usée de l’immeuble.

Si M. [I] remet en cause les conclusions de l’expert, aucun élément technique n’est produit de nature à étayer ses seules affirmations, de sorte que le rapport d’expertise ne saurait être valablement contesté. Par ailleurs, les conclusions de l’expert identifie sans équivoque les causes des désordres, les conclusions de l’expert emploient le conditionnel («pourrait ») s’agissant de la responsabilité de M. [I], non pas par rapport à l’identification des causes des désordres, mais pour le choix à opérer quant au responsable du désordre, entre le propriétaire et le locataire occupant l’appartement, l’expert retenant la responsabilité de M. [I] dans la mesure où le locataire n’a pas été attrait à la procédure.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que la matérialité des désordres est suffisamment établie, ainsi que l’identification des causes qui en sont à l’origine.

La responsabilité objective, de plein droit, de M. [I] sera donc retenue, sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, sans qu’il soit nécessaire d’établir la preuve d’une faute de sa part, en sa qualité de gardien de ses installations sanitaires privatives en partie à l’origine des désordres.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment du rapport d’expertise, il convient de retenir la responsabilité de M. [I] à hauteur de 20%.

3- Sur les créances indemnitaires

— A l’égard des époux [G]

En l’espèce, les époux [G] demandent l’indemnisation de leur perte de loyers sur la période allant du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015, à hauteur de 20%, correspondant à la somme de 9.263,08 euros. Ils demandent par ailleurs la somme de 1.441,03 euros au titre des charges récupérables du locataire jusqu’au 31 décembre 2015, outre la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral.

Décision du 21 Avril 2026

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Il est par ailleurs demandé de condamner M. [I] à verser à M. [G] la somme de 1.776,96 euros et 800 euros au titre des frais de déplacements engagés par ce dernier dans le cadre des opérations d’expertise.

M. [I] demande le débouté de l’ensemble des demandes des époux [G] sans pour autant développer d’arguments.

S’agissant de la perte de loyers, qui correspond davantage à une perte de chance de louer, les époux [G] estiment leur préjudice sur la période allant du départ de leur locataire à la survenance d’un nouveau dégât des eaux donnant lieu à une autre procédure, retenant les dates allant du 2 janvier 2007 au 31 décembre 2015. Toutefois, il ressort du rapport d’expertise et des éléments de la procédure, ainsi que du protocole d’accord transactionnel conclu entre les époux [G] et le syndicat des copropriétaires, que le locataire a quitté les lieux le 2 janvier 2007, sans qu’il ne soit établi que ce départ serait en lien direct avec le dégât des eaux ; que les époux [G] souhaitaient remettre à la location leur bien, et que c’est à compter du 14 juillet 2007 qu’ils ont eu connaissance du dégât des eaux dans le studio. Ainsi, si le principe d’un préjudice de perte de chance de louer est suffisamment caractérisé, au regard de l’état du studio, et des dates détaillées ci-dessus, il convient de retenir, comme le souligne à juste titre M. [I], que ce préjudice s’étend du 14 juillet 2007 à la date de la découverte du nouveau dégât des eaux, qui correspond en réalité au mois de juillet 2015, comme l’énoncent les époux [G] dans l’assignation relative à l’autre procédure concernant ce nouveau sinistre.

Il convient toutefois de relever que, à la lecture des conclusions des époux [G] ainsi que du protocole d’accord transactionnel conclu entre les époux [G] et le syndicat des copropriétaires, la somme retenue par les demandeurs correspond à 20% de l’indemnité évaluée dans le cadre de l’accord transactionnel au titre de leur perte locative pour une période moins longue, puisqu’allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2015.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, du pourcentage de 90% qui sera appliqué au loyer au titre de la perte de chance de louer, et compte tenu des demandes, qui tiennent le juge, il convient de retenir une indemnisation au titre de la perte de chance de louer imputable à M.[I] à hauteur de 8.830,08 euros [511 x 12 x 8 x90%) x 20%], arrêtée au mois de juillet 2015.

S’agissant des charges récupérables par le bailleur, dont les époux [G] demandent le remboursement, force est de relever que ces derniers ne font état ni ne justifient par aucun élément de preuve suffisant la quote-part de charges récupérables auprès du locataire, qui peut seule être réclamée en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables A défaut de pouvoir vérifier le bien-fondé de cette demande, celle-ci sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral, chiffré par l’expert à hauteur de

3.000 euros, les époux [G] invoquent les tracas générés par ce sinistre, faisant notamment référence à l’impossibilité pour eux de disposer de leur bien qu’ils souhaitaient mettre à la disposition de leur fils pour ses études à [Localité 5] de sorte qu’ils ont dus lui louer un autre bien. Il convient de relever que dans le cadre de l’accord transactionnel, le syndicat des copropriétaires a versé la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral subi par les époux [G]. Pour autant, force est de noter qu’aucun justificatif n’est produit de nature à établir l’existence d’un préjudice moral réel et certain subi par les époux [G] en lien direct avec les désordres, d’autant qu’ils développent de manière contradictoire tout à la fois l’argument selon lequel leur préjudice moral résulterait essentiellement de leur impossibilité à installer leur fils dans le studio et parallèlement ils invoquent leur perte locative et leur intention de louer le bien, de sorte que cette demande sera rejetée.

S’agissant des frais de déplacements engagés par M. [G] et sa perte de salaire, M. [G] explique s’être rendu à [Localité 5] alors qu’il réside à [Localité 1] pour se rendre aux différentes réunions d’expertise et aux rendez-vous nécessaires en lien avec le sinistre, et qu’il a posé en conséquence des jours de congés auprès de son employeur. Force est toutefois de relever, et sans minimiser les désagréments occasionnés par le sinistre, qu’il n’est produit aucun justificatif au soutien de ces éléments, le tableau dressé par les parties elles-mêmes listant les dates et les sommes sollicitées ainsi qu’un billet de train qui n’est pas au nom de M. [G] ne pouvant suffire à établir de manière suffisante l’existence de ce préjudice. En conséquence, cette demande sera rejetée.

A l’égard de la MAIF

Selon l’article L. 121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346 du code civil prévoit par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Il est constant que la subrogation légale de l’art. L. 121-12 du code des assurances n’intervient au profit de l’assureur que lorsque l’indemnité a été versée en application des garanties souscrites, sans distinguer si cet assureur a payé l’indemnité de sa propre initiative ou en vertu d’une transaction ou en exécution d’une décision de justice.

L’article 1346-1 du code civil prévoit par ailleurs que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous.

La subrogation conventionnelle de l’assureur dans les droits de l’assuré résulte de la volonté expresse de ce dernier, manifestée concomitamment ou antérieurement au paiement reçu de l’assureur, qui n’a pas à établir que ce règlement a été fait en exécution de son obligation contractuelle de garantie.

En l’espèce, la MAIF demande le versement de la somme de

3.425,25 euros faisant valoir sa subrogation dans les droits de ses assurés, et justifiant d’une quittance subrogative pour avoir réglé aux les époux [G] la même somme dans le cadre de ce sinistre.

M. [I] ne développe aucun argument concernant la demande de la MAIF, et ne formule aucune prétention dans son dispositif qui seul lie le tribunal conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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Si la MAIF n’expose pas expressément le fondement juridique de sa demande, il appartient au juge d’en restituer l’exacte qualification en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

La MAIF invoquant le règlement qu’elle a opéré auprès des époux [G] pour les indemniser des préjudices subis dans le cadre du dégât des eaux subi, et justifiant de sa quittance subrogative, il convient de considérer que la MAIF se fonde sur la subrogation conventionnelle.

Il ressort ainsi de la quittance subrogative en date du 31 mars 2021, que les époux [G] ont perçu la somme de 3.425,55 euros au titre de l’indemnité due en application de leur garantie « dommage au biens » suite au sinistre en date du 14 juillet 2007, date qui correspond, d’après le rapport d’expertise, au dégât des eaux objet du litige découvert dans le séjour du studio.

L’ensemble de ces éléments permettent donc d’établir d’une part l’existence d’un paiement effectif de la MAIF au profit de ses assurés, les époux [G], et d’autre part une correspondance entre le versement de cette indemnité et le dégât des eaux de la présente procédure, éléments qui ne sont pas contestés par M. [I].

En conséquence, et compte tenu des demandes, il convient de considérer que la MAIF est subrogée dans les droits des époux [G], dans le cadre du sinistre objet du présent litige, à due concurrence de la somme versée, de sorte que M. [I] sera condamné à verser à la MAIF la somme de 3.425,25 euros.

Sur les condamnations

Il résulte de ce qui précède que les époux [G] ont d’ores et déjà perçu de la MAIF au titre du sinistre objet du présent litige, la somme de 3.425,25 euros en réparation du préjudice subi, sans davantage de précision. Aussi, cette somme devra être déduite des indemnités qui seront versées aux époux [G] dans le cadre de la présente décision, en réparation de leur entier dommage au regard des évaluations chiffrées ci-dessus.

En conséquence, M. [I] sera condamné à verser :

— aux époux [G] la somme de 5.404,83 euros (8.830,08 euros – 3.425,25) au titre de la perte de chance de louer, somme arrêtée au mois de juillet 2015,

— à la MAIF la somme de 3.425,25 euros au titre de son recours subrogatoire.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire à hauteur de 20%.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [I] sera condamné à payer à la MAIF la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à verser à Monsieur [O] [G] et Madame [H] [G] la somme de 5.404,83 euros au titre de la perte de chance de louer arrêtée au mois de juillet 2015 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à verser à la MAIF la somme de 3.425,25 euros au titre de son recours subrogatoire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à verser à la MAIF la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux entiers dépens en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire à hauteur de 20% ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Avril 2026.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame C. BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente