TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Expropriations

N° RG 25/00010

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QNU

MINUTE N° 1

JUGEMENT

du 19 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS

Siège social au

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDERESSES

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [S] [X] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentés

Copies exécutoires et certifiées conformes à :

Copie simple à :

Délivrées le :

Décision du 19 Février 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

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INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [H] [E] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [R] [T] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Tiphaine MATHIEU de l’AARPI MATHIEU VERNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0030

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 1],

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [Y] [N]

* * * *

OPÉRATION :Parcelle CN27 -cave n°3

opération aménagement immeuble [Adresse 3]

[Localité 4]

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

Après débats à l’audience publique du 16 décembre 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 31 mars 2025, la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (ci-après la SOREQA) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal

Décision du 19 Février 2026

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judiciaire de [Localité 1] de fixer l’indemnité due à Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [X] [I] , au titre de l’expropriation d’une cave n°3 rattachée au lot n°4 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4] , à la somme de 120 euros tous préjudices confondus.

Par ordonnance du 07 mai 2025, le transport a été fixé au 18 mai 2025. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« Environnement: Environnement:Quartier résidentiel 5 minutes de la station ligne 14 “Olympiades- [Localité 5] 62, 64, 83 et BUSM14 station “[L]”. [Adresse 4] nombreux commerces et restaurants

Madame [Z] nous indique que son époux est décédé, et qu’ils ont 2 enfants.

Parcelle:

Cave en pierre de 5/6 m² située à gauche de l’escalier – Sol en terre battue -Fermée à clé et sans électricité- Y sont entreposé de multiples objets- Plafond bas- Présence de planche au sol.

Pas d’observations complémentaires des parties»

Par conclusions récapitulatives du 03 juin 2025 visées par le greffe le 10 juin 2025, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 600 euros.

Par mémoire notifié par RPVA le 14 novembre 2025, Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] demandent au juge de l’expropriation de :

« Juger recevable leur intervention volontaire en tant que propriétaires de la cave n°3 rattachée au lot n°4 depuis le 19 septembre 2025

— Fixer l’indemnité de dépossession à 8.000 euros,

— Fixer l’indemnité de remploi en conséquence,

— Condamner l’expropriante à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

La SOREQA n’a pas déposé de nouveau mémoire et demande au juge de l’expropriation que l’indemnité soit fixée à la somme de 120 euros.

Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [X] [I] n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux écritures susvisées et a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Décision du 19 Février 2026

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MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du même code prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Madame [R] [T] [C] et Monsiuer [H] [E] [W] expliquent avoir acquis la cave faisant l’objet de la présente expropriation par acte de vente du 19 septembre 2025.

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Ils produisent une attestation notariée de vente du 19 septembre 2025 conclu entre eux et Madame [S] [X] [I], Madame [V] [Z] et Madame [O] [A] [Z]..

Ils démontrent donc leur qualité de propriétaire de ladite cave, de sorte que leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la date de référence

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 6] [Localité 1], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles

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d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il est constant que la date de référence est la date la plus récente rendant opposable le plan local d’urbanisme, soit la délibération du Conseil de [Localité 1] du 29 novembre 2024.

La date de référence est donc le 29 novembre 2024.

Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

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En l’espèce, les parties se sont accordées sur la méthode par comparaison et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité.

La SOREQA produit les termes de comparaison suivants :

Il est relevé que l’offre formulée par la SOREQA (100 euros) est inférieure à ses propres termes de comparaison.

Le Commissaire du gouvernement produit les termes de comparaison suivants :

Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] affirment sans être contredits que la surface de la cave est comprise entre 5 et 6 m², ce que confirme le procès-verbal de transport. Ils ajoutent qu’elle est en bon état et que des travaux ont récemment été réalisés dans les parties communes de l’immeuble : si le Commissaire du gouvernement soutient que « l’état de la cave est estimé être en mauvais état » et « les parties communes nécessitent d’importants travaux de rénovation », cette circonstance n’a pas été relevée lors du transport sur les lieux.

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Ils se prévalent de plusieurs termes de comparaison portant sur neuf ventes qui seraient intervenues à proximité. Cependant, ces termes de comparaison ne présentent pas de numéro de mutation, et aucun acte ou attestation notariée ne permet d’en vérifier l’authenticité. Ils ne sauraient être retenus.

Par ailleurs, si Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] pointent plusieurs erreurs dans les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement et de la SOREQA, ils ne produisent aucune pièce pour en justifier.

Compte tenu des termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement et l’autorité expropriante, en particulier ceux portant sur des immeubles construits au tout début du XXe siècle comme l’immeuble concerné, ainsi que des énonciations du procès-verbal de transport et des précisions des expropriés sur la nature du bien, l’indemnité principale sera évaluée à la somme de 1.000 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’autorité expropriante et le Commissaire du gouvernement proposent la méthode d’évaluation suivantes pour l’indemnité de remploi, que ne remettent pas en cause les expropriés :

—  20 % pour la tranche comprise entre 0 et 5.000 euros : 20 % de 1.000 euros = 200 euros.

En conséquence, l’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 200 euros.

Au total, l’indemnité de dépossession revenant à Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] sera fixée à 1.200 euros.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, la SOREQA sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la

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situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SOREQA sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] ;

FIXE à la somme de 1.200 euros l’indemnité due à Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] au titre de l’expropriation de la cave n°3 rattachée au lot n°4 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], dont :

—  1.000 euros à titre d’indemnité principale ;

—  200 euros à titre d’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS aux dépens ;

CONDAMNE la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS à payer la somme de 3.000 euros à Madame [R] [T] [C] et Monsieur [H] [E] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1], le dix neuf février deux mil vingt six.

La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL