TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e ANQUETIL

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BAUMGARTNER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/06910

N° Portalis 352J-W-B7H-CZCKT

N° MINUTE :

Assignation du :

17 février 2023

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [H] [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0429

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Localité 8] GTB

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156

Décision du 30 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06910 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCKT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 14 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [F] est propriétaire des lots n°24, 25 et 29 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 15 décembre 2022, ont été adoptées notamment la résolution n°2 portant sur l’approbation des comptes de 2021 et les résolutions n°15 et 16 portant sur la vente du droit de surélévation.

Par exploit d’huissier signifié le 17 février 2023, M. [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] 3ème devant le tribunal judiciaire de Paris.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, et au visa des articles 1, 3, 10, 24 à 26-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Z] [F] demande au tribunal de :

«  JUGER Monsieur [F] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit,

DECLARER non écrite la grille de répartition « 01 CHARGES GENE. APRES ECLAT. LOT 8 » ainsi que la grille de répartition « 02 TANTIEMES PROPRIETE » telles qu’issues du règlement de copropriété du 14 septembre 1951 et de ses modificatifs ;

Par conséquent,

NOMMER le Cabinet de Géomètres [D] ou tel géomètre qui plaira au Tribunal aux fins de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Procéder à un état des lieux du règlement de copropriété du 14 septembre 1951 et de ses modificatifs ;

— Etablir un nouvel état descriptif de division ;

— Procéder à une nouvelle grille de répartition des quotes-parts et charges générales.

ANNULER les résolutions 2, 15.1, 15.2, 16.1 et 16.2 adoptées lors de l’assemblée des copropriétaires du 15 décembre 2022,

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

DIRE que Monsieur [F] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. "

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

***

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 19 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 14 novembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes de voir réputées non écrites les grilles de répartition de charges et de désignation d’expert géomètre

Sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, M. [F] sollicite que soient réputées non écrites les grilles de répartition n°1, relative aux charges communes, et n°2, relative aux tantièmes de propriété, en ce qu’elles méconnaissent les dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, faute de respecter les critères de consistance, la superficie et la situation des lots, alors que les constructions issues des surélévations n’ont donné lieu à aucun modificatif à l’état descriptif de division. Il demande ainsi la nomination d’un géomètre aux fins d’établissement d’une nouvelle répartition des quotes-parts de charges générales conformes aux dispositions légales.

Sur ce,

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Aux termes de l’article 5 de la même loi, « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

En l’espèce, si M. [F] demande de voir réputées non écrites la grille de répartition « 01 CHARGES GENE. APRES ECLAT. LOT 8 » ainsi que la grille de répartition « 02 TANTIEMES PROPRIETE » telles qu’issues du règlement de copropriété du 14 septembre 1951 et de ses modificatifs, il ne produit toutefois aucune grille en ce sens permettant au tribunal de vérifier la conformité des clés de répartitions aux dispositions légales.

Par ailleurs, il ressort de l’examen des pièces versées que le seul élément indiquant " [Localité 1]. APRES ECLAT. LOT 8 " correspond à un intitulé dans le relevé général des dépenses de l’exercice de l’année 2021 (pièce n°5), faisant état de diverses dépenses, lequel ne constitue pas une grille de répartition des charges communes. Aucune autre grille numérotée ou intitulée de la sorte n’est constatée dans le modificatif au règlement de copropriété de 2011 (pièce n°3).

De surcroît, M. [F] soutient que le cabinet Roseau aurait révélé que certains copropriétaires ont réalisé des constructions sans avoir acquis les droits de surélever. Toutefois, il ne précise pas les lots concernés et n’en rapporte pas la preuve.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande tendant à voir réputées non écrites les grilles de répartition de charges ainsi que la demande de désignation d’expert géomètre.

2 – Sur la demande d’annulation des résolutions

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation des résolutions formée par M. [F], est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il dispose de la qualité d’opposant pour avoir voté contre ces résolutions adoptées ainsi qu’établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2022.

Sur la résolution n°2

M. [F] demande l’annulation de la résolution n°2 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice de 2021, en faisant valoir que lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021, les tantièmes de parties communes ont été portés à 1 244, alors que les appels de charges ont été réalisés selon une clé de répartition différente.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Le tribunal saisi d’une demande de contestation d’assemblée générale ne contrôle que la légalité de la délibération litigeuse. Il n’a donc pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au demandeur qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 (pièce n°6) la mention suivante : « les comptes de l’exercice 2021 sont approuvés selon les annexées comptables jointes à la présente convocation. Les charges seront réparties en 1 244 tantièmes. »

Il en résulte que cette résolution litigieuse est conforme à la clé de répartition votée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021 en sa résolution 2.3 (pièce n°4).

Si M. [F] verse aux débats les appels de fond de 2021 réalisés sur la base de 1 060 tantièmes, ces pièces, relatives à l’exécution des encaissements des provisions par le syndic, ne suffisent pas à établir une irrégularité affectant la résolution approuvant les comptes.

Par conséquent, en l’absence d’irrégularité affectant la résolution n°2, la demande d’annulation de M. [Z] [F] sera rejetée.

Sur les résolutions n°15 et 16

Les résolutions litigieuses sont ainsi libellées :

«  15.1. Modificatif du règlement de copropriété – Acquisition du droit de surélévation au-dessus du lot 15 (ou tout autre numéro de lot nécessaire pour les actes notariés) par la sci ERBA.

L’assemblée Générale vote la vente du droit de surélévation au-dessus du lot 15 (ou tout autre numéro de lot nécessaire pour les actes notariés) pour un montant de 500.00 euros (cinq cents euros) à la scl ERBA

L’ensemble des frais inhérents à cette vente resteront à la charge de l’acquéreur. "

«  15.2 Mandat au syndic

L’Assemblée Générale donne mandat à son syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires dans toutes les démarches concernant le droit de surélévation au-dessus du lot 6 (ou tout autre numéro de lot nécessaire pour les actes notariés) auprès des autorités compétentes."

«  16.1. Modificatif du règlement de copropriété – Acquisition du droit de surélévation au dessus du lot 15 (ou tout autre numéro de lot nécessaire pour les actes notariés) par Monsieur [E].

L’assemblée Générale vote la vente du droit de surélévation au-dessus du lot 6 (ou tout autre numéro de lot nécessaire pour les actes notariés) pour un montant de 500.00 euros (cinq cents euros) à Monsieur [E].

L’ensemble des frais inhérents à cette vente resteront à la charge de l’acquéreur. "

16.2 Mandat au syndic

« L’Assemblée Générale donne mandat à son syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires dans toutes les démarches concernant le droit de surélévation au-dessus du lot 6 (ou tout autre numéro de lot nécessaire pour les actes notariés) auprès des autorités compétentes. »

M. [F] demande l’annulation des résolutions n°15 et 16 (constituées chacune des sous résolutions n°15.1, 15.2 et n°16.1 et 16.2), relatives aux cessions du droit de surélever au-dessus des lots n°15 et 6, aux motifs que ces cessions ne comportent aucune précision, que les conditions essentielles du contrat projeté devaient être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour à peine de nullité selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, qu’aucune explication n’est apportée sur la somme forfaitaire fixée à 500 euros, et qu’aucun lot transitoire ni tantièmes afférents à ces droits de surélever n’ont été créés, contrairement aux articles 1 et 35 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que les résolutions n°15.2 et 16.2 portant sur le mandat donné au syndic, comportent une confusion entre les lots n°15 et n°6.

Sur ce,

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. (…) "

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, " Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. – Pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat […] ".

En l’espèce, le tribunal relève que les résolutions litigieuses indiquent clairement l’objet de la décision, les bénéficiaires ainsi que le prix convenu, constituant les éléments essentiels répondant aux exigences de notification définies à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et permettant aux copropriétaires de voter en connaissance de cause. En outre, la fixation forfaitaire du prix ne saurait constituer une irrégularité, s’agissant de l’appréciation souveraine de l’assemblée générale.

Contrairement à ce que soutient M. [F], la création d’un lot transitoire, en cas de cession d’un droit de surélévation, n’est pas une condition exigée par l’article 35 précité. Enfin, la confusion relevée par le demandeur entre les lots n°15 et 6 dans ces résolutions ne porte pas atteinte à la compréhension de l’objet des décisions ni à l’information des copropriétaires, et ne peut donc constituer une cause de nullité.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation des résolutions n°15 et 16.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [F] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, la demande de M. [F] de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [Z] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 janvier 2026.

La greffière La présidente