TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02917 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7IX4

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Février 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 23/01/2026

à M^e CARIOU et M^e COHEN

Expert:[X] [P]]

[2] CCC à M. [W] et Mme [E] [H]

[Adresse 5]

[Courriel 1]

Médiatrice : [F] [Z]

[Adresse 3]

01 47 05 06 21- 06 85 93 44 01

[Courriel 17]

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Société ALBERGO 07

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0107

DEFENDEUR

Monsieur [M] [D]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 26 mars 2012, Monsieur [M] [N] [D] a donné à bail commercial à la société SDG du [Localité 18] Italie, des locaux à usage commercial sis [Adresse 6] à [Localité 18] dans le [Localité 14], pour une durée de neuf ans à compter du 2 avril 2012 avec échéance au 1er avril 2021.

La destination est la suivante : usage de café-bar-brasserie-restaurant-vente sur place et emporter à l’exclusion de toute autre commerce profession activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux.

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2015 et à effet du 11 septembre 2015, la société SDG du [Localité 18] Italie a cédé son fonds de commerce à la société Les 2 R.

Par jugement du 31 août 2017 du tribunal de commerce de Paris, la liquidation judiciaire simplifiée de la société Les 2 R a été prononcée.

Par acte sous signature privée du 18 décembre 2017 à effet rétroactif du 8 novembre 2017, la société LES 2 R, représentée par son liquidateur judiciaire, la SELAFA MJA, a cédé à la société Albergo 15 le fonds de commerce qu’elle exploitait au [Adresse 8] dans le 7ème arrondissement, comprenant le droit au bail.

Par acte sous signature privée du 9 mai 2018, la société Albergo 15 a cédé son fonds de commerce à la SAS Albergo 07. Depuis, la SASALBERGO 07 exploite dans les lieux un restaurant italien sous l’enseigne « Gioco ».

A compter du 1er avril 2021, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2024, Monsieur [M] [N] [D] a fait délivrer un congé à la SAS Albergo 07 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025 moyennant un loyer annuel de 55000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 25 avril 2024, la SAS Albergo 07 a indiqué à Monsieur [M] [N] [D] qu’elle acceptait le principe du renouvellement mais qu’elle contestait le montant du loyer proposé.

Dans son mémoire préalable notifié le 27 novembre 2024, la SAS Albergo 07 a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 31.000 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la SAS Albergo 07 a fait assigner Monsieur [M] [N] [D] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, aux fins substantielles de voir fixer à la somme annuelle en principal de 31.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans portant sur les locaux sis à [Adresse 19], à compter du 1er janvier 2025.

Dans son mémoire dont la notification n’apparaît pas contestée (preuve de dépôt de la lettre recommandée en date du 12 septembre 2025), la SAS Albergo 07 demande au juge des loyers commerciaux de :

— Débouter Monsieur [M] [N] [Y] de tous ses chefs de demandes ;

— Fixer à la somme annuelle en principal de 31.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2025 ;

— Subsidiairement, designer tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de visiter les lieux loués, d’entendre tous sachants et de donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2025, eu égard aux éléments visés à l’article L 145-33 du code de commerce ;

Dans cette hypothèse, réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Albergo 07 énonce :

— que la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation, le déplafonnement est acquis ;

— qu’elle justifie le prix de fixation sollicitée sur la base du rapport qu’elle a unilatéralement demandé à Monsieur [A] et critique la qualité du rapport de Monsieur [I] établi à la demande du bailleur.

Dans son mémoire en réponse notifié le 11 septembre 2025, Monsieur [M] [N] [D] demande au juge des loyers de :

A TITRE PRINCIPAL,

— FIXER le loyer renouvelé des locaux sis à [Localité 12] à effet du 1er janvier 2025 à la somme annuelle en principal de 40 000,00 euros hors taxes hors charges, toutes autres clauses du bail inchangées, à l’exception (i) de la durée du bail courant du 1 er janvier 2025 au 31 décembre 2033 inclus et (ii) des adaptations imposées par les dispositions de la loi Pinel ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DESIGNER un expert laissé au choix du Tribunal de céans ayant notamment pour mission d’évaluer la valeur locative et le loyer commercial qu’il conviendrait d’appliquer à société ATELIER PREP’ART à compter de la date du 1 er janvier 2025 ;

— FIXER le loyer annuel à la somme provisionnelle de de 31 123,16 € HT / HC, soit au montant du loyer appliqué à ce jour, dans l’attente du rapport d’expertise à intervenir ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— DEBOUTER la société ALBERGO 07 de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER la société ALBERGO 07 à payer à Monsieur [M] [N] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société ALBERGO 07 aux entiers dépens d’instance, y compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [N] [Y] énonce :

— qu’il justifie le prix de fixation sollicité sur la base du rapport qu’il a unilatéralement demandé à Monsieur [I] auquel il renvoie en substance.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 5 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

A titre liminaire, il convient de constater le renouvellement du bail commercial qui lie les parties à compter du 1er janvier 2025.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties s’entendent sur l’absence de plafonnement, mais il ressort de leur mémoire respectif un écart non négligeable sur le prix du loyer renouvelé tiré des rapports respectifs qu’elles ont chacune unilatéralement sollicités.

En l’état de ces éléments, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise qui sera menée contradictoirement avec un expert désigné par le juge des loyers commerciaux, en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

— Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Monsieur [M] [N] [D] à la SAS Albergo 07, portant sur les locaux situés [Adresse 7] [Localité 18] dans le 7ème arrondissement, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [X] [W]

[Adresse 5]

09.61.10.84.05 – [Courriel 16]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 18] dans le [Localité 14], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties;

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

— DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

— FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS Albergo 07 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 15]) avant le 28 mars 2026, avec une copie de la présente décision ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 20 mai 2026 pour vérification du versement de la consignation ;

— DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

— DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [F] [Z]

[Adresse 4]

01 47 05 06 21- 06 85 93 44 01

[Courriel 17]

— DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

— DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

— Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

— DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

— RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

— DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes;

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit ;

Fait et jugé à [Localité 18] le 23 Janvier 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON