TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e RICHAUD (A202)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e COHEN-TRUMER (A0009)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/03041

N° Portalis 352J-W-B7I-C4E4N

N° MINUTE : 4

Assignation du :

22 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L COMME LAURENT (RCS d’Antibes 340 640 820)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A202, et assistée de Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. ALDETA (RCS de Paris 311 765 762)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la S.E.L.A.S. CABINET COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/03041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4E4N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026, puis prorogé au 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 décembre 2012, la S.A.S. ALDETA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un local n°1-93 d’une surface totale de 214 m² outre une mezzanine à usage de réserve non accessible au public d’une surface de 169 m², et d’une surface de vente de 210 m², situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier composé d’un centre commercial dénommé « [C] » sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Alpes-Maritimes) cadastré section AK numéro [Cadastre 1] pour une durée de dix années à effet au 28 mai 2013 afin qu’y soit exercée une activité d’équipement de la maison, et d’objets et décoration s’y rapportant à titre principal, et de vente de bagagerie dans la limite de 20% du chiffre d’affaires global réalisé à titre accessoire, le tout sous l’enseigne « Sud Intérieur » ou sous toute autre enseigne de qualité et de notoriété équivalentes, moyennant le versement d’un loyer annuel fixe de base d’un montant initial de 130.000 euros hors taxes et hors charges et d’un loyer annuel variable additionnel correspondant à la différence positive entre, d’une part le montant équivalent à 5% du chiffre d’affaires hors taxes en cas de chiffre d’affaires inférieur à 1.219.592,14 euros T.T.C., ou à 4% du chiffre d’affaires hors taxes en cas de chiffre d’affaires supérieur à ce dernier montant, et d’autre part le montant du loyer de base, payables trimestriellement à terme à échoir.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses charges locatives correspondant à sa quote-part du coût des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial réalisés entre le second semestre de l’année 2014 et le premier trimestre de l’année 2018, la S.A.S. ALDETA a, par acte d’huissier en date du 3 octobre 2018, fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 225.157,79 euros, sur la somme de 35.089,62 euros au titre des intérêts de retard au taux contractuel, sur la somme de 27.936,57 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, et sur la somme de 3,53 euros au titre des frais de procédure, outre le coût de l’acte d’un montant de 409,33 euros, puis en l’absence de règlement l’a, par exploit d’huissier en date du 8 janvier 2019, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en conservation du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail, ainsi qu’en paiement de la somme provisionnelle de 243.569,66 euros T.T.C. à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2018 et d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant à celui du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, outre les charges locatives, à compter du 4 novembre 2018 jusqu’à la restitution des locaux.

Estimant que les travaux susvisés l’avaient empêchée d’exploiter normalement son fonds de commerce pendant plusieurs années, et que les clauses du bail mettant à sa charge le coût de ces derniers créaient un déséquilibre significatif à son détriment et revêtaient un caractère potestatif, la S.A.R.L. L COMME LAURENT a, par exploit d’huissier en date du 29 mai 2019, fait assigner au fond la S.A.S. ALDETA devant le tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 606, 1152 ancien, 1162, 1163, 1170, 1174, 1244-1 ancien et 1719 du code civil, des articles L. 145-41 et L. 442-6 du code de commerce, et des articles 112 et suivants du code de procédure civile, en nullité des clauses 5.2. et 9.1.3. insérées au contrat de bail commercial à titre principal, en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire à titre subsidiaire, ainsi qu’en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre infiniment subsidiaire.

Considérant que le commandement de payer ne mentionnait pas de façon suffisamment précise la nature de l’infraction reprochée, ce qui était susceptible d’engendrer une confusion dans l’esprit de la S.A.R.L. L COMME LAURENT, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 19 juillet 2019, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, et de l’article 808 ancien du code de procédure civile, notamment : dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la S.A.S. ALDETA ; et condamné la S.A.S. ALDETA aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. L COMME LAURENT la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 18 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, sur le fondement des dispositions des articles 1109, 1110, 1134, 1162, 1170 et 1174 anciens, et 1719 du code civil, notamment : débouté la S.A.R.L. L COMME LAURENT de sa demande de nullité des clauses 5.2. et 9.1.3. insérées au contrat de bail commercial ; déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. ALDETA par acte d’huissier en date du 3 octobre 2018 ; débouté la S.A.S. ALDETA de ses demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion, de conservation du montant du dépôt de garantie ainsi que de paiement de son prétendu arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ; condamné la S.A.S. ALDETA aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. L COMME LAURENT la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration remise au greffe et notifiée par RPVA le 4 août 2022, la S.A.S. ALDETA a interjeté appel de ce jugement devant la cour d’appel de Paris.

L’instance d’appel est actuellement pendante sous le numéro de répertoire général RG22/14752.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 28 mai 2023.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/03041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4E4N

Lui faisant grief de ne toujours pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses charges locatives correspondant à sa quote-part du coût des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial réalisés entre le second semestre de l’année 2014 et le premier trimestre de l’année 2018, ainsi que de ses loyers, charges et taxes locatives des deuxième et troisième trimestres de l’année 2020, des deux premiers trimestres de l’année 2021, et du dernier trimestre de l’année 2023, la S.A.S. ALDETA a, par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 373.625,55 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 72,68 euros et les émoluments de l’officier ministériel d’un montant de 321,76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la S.A.S. ALDETA a fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial de lui transmettre tous éléments nécessaires au contrôle de son chiffre d’affaires pour les exercices des années 2020, 2021 et 2022.

Enfin, lui reprochant de ne toujours pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses charges locatives correspondant à sa quote-part du coût des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial réalisés entre le second semestre de l’année 2014 et le premier trimestre de l’année 2018, ainsi que de ses loyers, charges et taxes locatives des deuxième et troisième trimestres de l’année 2020, des deux premiers trimestres de l’année 2021, du dernier trimestre de l’année 2023 et du premier trimestre de l’année 2024, la S.A.S. ALDETA a, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 420.564,76 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 72,68 euros et les émoluments de l’officier ministériel d’un montant de 321,76 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 février 2024, la S.A.R.L. L COMME LAURENT a fait assigner la S.A.S. ALDETA devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 1244-1 ancien du code civil, et des articles 112 et suivants du code de procédure civile, en nullité des deux commandements de payer susvisés ainsi qu’en paiement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice à titre principal, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/03041 devant la 18ème chambre – 3ème section.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la S.A.R.L. L COMME LAURENT a fait assigner la S.A.S. ALDETA devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 1244-1 ancien du code civil, et des articles 112 et suivants du code de procédure civile, en nullité de la mise en demeure susmentionnée à titre principal, et en octroi de délais rétroactifs d’une durée de trois mois ou prospectifs d’une durée de douze mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/03471 devant la 18ème chambre – 3ème section.

Lui faisant grief de ne toujours pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses charges locatives correspondant à sa quote-part du coût des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial réalisés entre le second semestre de l’année 2014 et le premier trimestre de l’année 2018, ainsi que de ses loyers, charges et taxes locatives des deuxième et troisième trimestres de l’année 2020, des deux premiers trimestres de l’année 2021, du dernier trimestre de l’année 2023, et des deux premiers trimestres de l’année 2024, la S.A.S. ALDETA a, par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme totale de 434.214,59 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la S.A.R.L. L COMME LAURENT a fait assigner la S.A.S. ALDETA devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1104, 1240, et 1244-1 ancien du code civil, et des articles 112 et suivants du code de procédure civile, en nullité de ce dernier commandement de payer ainsi qu’en paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice pour abus de droit à titre principal, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06440, et est actuellement toujours pendante devant la 18ème chambre – 2ème section de la présente juridiction.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la S.A.S. ALDETA a fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un congé pour le 30 juin 2025 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 janvier 2025, la S.A.R.L. L COMME LAURENT demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 1244-1 ancien du code civil, et des articles 112 et suivants du code de procédure civile, de :

– à titre principal, la déclarer recevable et bien fondée en son opposition aux deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 en ce qu’ils ne lui permettent pas d’identifier les sommes dues ;

– en conséquence, annuler les deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 ;

– débouter la S.A.S. ALDETA de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. ALDETA à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de poursuites et de réclamations formulées de mauvaise foi ;

– à titre subsidiaire, l’autoriser à s’acquitter de la somme qui aura été déterminée comme restant due au titre des loyers et provisions sur charges locatives, à l’exclusion de toutes sommes réclamées au titre des charges relatives aux travaux du centre commercial, en vingt-quatre mensualités égales ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire visée par les deux commandements de payer signifiés par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 ;

– débouter la S.A.S. ALDETA de l’ensemble de ses demandes ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. ALDETA à lui payer la somme de 7.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. ALDETA aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. L COMME LAURENT fait valoir, à titre principal, que les deux commandements de payer litigieux se révèlent imprécis, confus et énigmatiques, et visent des montants indus au titre des charges locatives, dès lors que le coût des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial n’a pas été transféré à sa charge, ce qui justifie leur annulation. Elle ajoute qu’en incluant dans ces sommations ces montants indus, alors même que plusieurs décisions de justice rendues ont déjà blâmé ce comportement, la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi, privant les commandements de tout effet.

La locataire affirme qu’en multipliant les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, la propriétaire se livre à un véritable harcèlement procédural à son encontre, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

À titre subsidiaire, la preneuse déclare qu’en raison de sa situation financière, les plus larges délais de paiement doivent lui être octroyés, entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, la S.A.S. ALDETA sollicite du tribunal de :

– débouter la S.A.R.L. L COMME LAURENT de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.R.L. L COMME LAURENT à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. L COMME LAURENT aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. ALDETA expose que les deux commandements de payer querellés étaient justifiés à la date de leur délivrance dès lors que la locataire n’était pas à jour du règlement de ses loyers courants, et indique que le montant du coût des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial n’y a été inclus que pour caractériser son absence de renonciation à s’en prévaloir, la cour d’appel de Paris étant actuellement saisie de ce litige. Elle fait observer qu’en tout état de cause, les causes des commandements non contestées ont finalement été apurées en cours d’instance, de sorte que l’annulation de ceux-ci ne présente plus d’intérêt.

Elle s’oppose au paiement de quelconques dommages et intérêts au profit de la preneuse, soulignant que cette dernière ne justifie d’aucun préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026, puis prorogée au 25 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des deux commandements de payer en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024

Sur l’action en nullité des commandements de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, force est de constater que les deux commandements de payer signifiés à la S.A.R.L. L COMME LAURENT par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date respectivement du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 : contiennent toutes les mentions relatives à l’identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et du commissaire de justice instrumentaire ; indiquent explicitement que « faute de règlement des sommes sus indiquées, le demandeur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et reproduite au présent acte, aux termes de laquelle, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de Commerce, le bail se trouvera résilié de plein droit UN MOIS après le présent commandement, s’il est demeuré infructueux » ; reproduisent intégralement la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial ; et sont accompagnés chacun d’un décompte établi sur deux pages reprenant l’historique des échéances non intégralement réglées entre le 1er novembre 2016 et le 31 décembre 2023 pour le premier, et entre le 1er novembre 2016 et le 31 mars 2024 pour le second (pièces n°13 et n°14 en demande, et n°5 et n°6 en défense).

Dès lors, il y a lieu de relever que les commandements de payer litigieux ne sont entachés d’aucune irrégularité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. L COMME LAURENT de sa demande de nullité des deux commandements de payer signifiés par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet

qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/03041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4E4N

En outre, le dernier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il y a lieu de rappeler que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, la clause intitulée « 9.1.3. Nature des charges communes » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. ALDETA et la S.A.R.L. L COMME LAURENT par acte sous signature privée en date du 13 décembre 2012 stipule que : « Les charges communes concernent notamment les frais et les charges ci-après indiqués, dès lors que les prestations correspondantes sont fournies, et dont l’énumération suivante n’est pas limitative : […] • Tous travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, soit de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de réfection, de remplacement, de renouvellement, tous travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du Centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou la force majeure, par dérogation aux dispositions de l’article 1755 du Code civil, par l’évolution des techniques ou l’obsolescence des équipements ou par l’intérêt général du Centre commercial, y compris les travaux prévus par l’article 606 du Code Civil, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée, en ce compris les frais d’études préalables à la réalisation des travaux, le Bailleur s’engageant à prendre en considération l’amélioration des performances environnementales du Centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux » (pièce n°1 en demande et en défense, page 28).

Il est établi que par acte d’huissier en date du 3 octobre 2018, la S.A.S. ALDETA a fait signifier à la S.A.R.L. L COMME LAURENT un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 225.157,79 euros au titre, selon le décompte y annexé, de « solde de charges travaux rénov », de « Provision s/travaux Rénovation », de « Provi s/trx Rénovation 14-15 », de « REDD RÉNOVATION », de « Travaux de rénovation » ou encore de « Trvx rénovation » (pièces n°4 en demande et n°3 en défense).

Force est de constater que l’intégralité de ces postes de travaux sont repris dans les décomptes annexés aux deux commandements de payer litigieux signifiés par actes de commissaire de justice en date respectivement du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 (pièces n°13 et n°14 en demande, et n°5 et n°6 en défense).

Or, il y a lieu de relever que dans son jugement contradictoire en date du 18 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a expressément indiqué, après avoir reproduit la clause susvisée, que : « Le terme de rénovation ne peut s’appliquer à tous travaux que la bailleresse choisit d’exécuter, cette dernière devant justifier, d’une part de ce que les travaux réalisés constituent des travaux entrant dans le champ d’application de la clause précitée, et d’autre part de leur montant. En l’espèce, il est constant que la société ALDETA a entrepris d’importants travaux de "restructuration, rénovation, remise à niveau et extension du centre commercial [C]" […]. Contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, les termes « travaux de rénovation » et « travaux de restructuration » ne sont pas synonymes, les travaux de rénovation étant destinés à améliorer, restaurer ou remettre au goût du jour tandis que les travaux de restructuration engagent une modification des structures. La clause du bail précitée, rédigée en des termes précis, fait notamment la distinction entre les notions de « réparation », « rénovation », « remplacement », « entretien » et « amélioration ». Les termes « création », « extension », « restructuration » sont absents de la liste des travaux laissés à la charge de la preneuse, ce qui exclut la possibilité pour le bailleur de recouvrer une quote-part au titre des travaux qui ont été entrepris à son instigation et qui ne s’inscrivent pas dans la perspective de ces clauses. […] Or, c’est à la société bailleresse qu’il incombe de rapporter la preuve qu’indépendamment d’une éventuelle qualification erronée, les travaux réalisés entrent bien dans le champ d’application de la clause 9.1.3. lui permettant de les refacturer, et d’en justifier le montant, et ce d’autant au regard de la somme très importante réclamée à la locataire. […] En rappelant que c’est au titre de ces travaux que la société ALDETA a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 octobre 2018, il s’ensuit que ce commandement doit être déclaré nul et de nul effet. La bailleresse sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet de ce commandement » (pièces n°9 en demande et n°4 en défense, pages 9 et 10), étant observé que si ce jugement n’était certes pas assorti de l’exécution provisoire, il aurait néanmoins dû inciter la S.A.S. ALDETA à faire preuve de la plus extrême prudence lors de la délivrance des deux commandements ultérieurs querellés dans le cadre de la présente instance, en excluant tous ces postes de charges qui avaient déjà été écartés par cette décision de justice antérieure.

De plus, dans un arrêt en date du 9 novembre 2023, c’est-à-dire antérieurement à la date de délivrance des deux commandements litigieux, opposant la S.A.S. ALDETA à l’ASSOCIATION DE DÉFENSE D’ENSEIGNES LOCATAIRES D’ENSEMBLES COMMERCIAUX – ADELECO, et portant sur ce même centre commercial, la cour d’appel de Paris a également jugé que : « si les travaux réalisés par la SAS Aldeta répondent à un souci de préserver l’intérêt général du centre, atteint notamment par la vétusté et sa nécessaire mise en conformité, en l’absence de toute rénovation depuis sa création en 1969, et de maintenir, y compris au moyen d’éléments décoratifs, son attractivité pour la clientèle dans un contexte marqué par une forte concurrence régionale afin de permettre ainsi aux commerçants de réaliser un chiffre d’affaires plus conséquent, force est néanmoins de constater, à la lecture tant du permis de construire du 23 décembre 2013 que de l’avis de la sous-commission spécialisée relative à la sécurité contre les incendies dans les ERP du 20 mai 2014, de l’arrêté accordant un permis de construire valant permis de démolir au nom de l’État du 11 juin 2014, et du procès-verbal de la sous-commission départementale relative à la sécurité contre les incendies dans les ERP du 16 mai 2014, que l’opération réalisée par la SAS Aldeta s’analyse en une opération de restructuration extension du centre commercial, et va bien au-delà de simples travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien visés par l’article 9 du contrat de bail commercial litigieux, compte-tenu de l’ampleur et de la nature des travaux parfaitement décrits par le premier juge, qui ont non seulement modifié la physionomie du centre commercial mais également accru considérablement sa surface d’exploitation, portée de 85.000 m² à 135.000 m², soit une augmentation de 58%, et ont porté également sur des infrastructures publiques adjacentes (voiries et accès). Ainsi, ces travaux n’apparaissent pas uniquement guidés par l’intérêt commun du centre, mais également par le souhait de ses propriétaires d’accroître de manière plus que significative sa surface d’exploitation et donc les revenus locatifs qu’ils en retireront, et ce, dans leur unique intérêt économique. Or, de tels travaux de restructuration ne sont pas expressément visés à l’article 9.1.3. du contrat de bail litigieux, listant les travaux concernant les parties communes pouvant être refacturés au preneur, la répartition des charges entre le bailleur et le preneur ayant été librement opérée par les stipulations du contrat dénuées d’ambiguïté, et non soumises à la loi Pinel. […] Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la SAS Aldeta à rembourser les sommes acquittées par la société UJA au titre des travaux, le jugement étant confirmé de ce chef » (pièce n°21 en demande, page 11), étant précisé qu’il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que le pourvoi n°24-11976 formé par la S.A.S. ALDETA contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 décembre 2025.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’en faisant signifier deux commandements de payer portant en majeure partie sur des postes de charges locatives dont elle ne pouvait ignorer, eu égard au précédent jugement en date du 18 juillet 2022 et au précédent arrêt en date du 9 novembre 2023, que l’incombance à la S.A.R.L. L COMME LAURENT était particulièrement sujette à caution, la S.A.S. ALDETA a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, ce qui justifie que lesdits commandements soient privés d’effet.

En conséquence, il convient de déclarer que les deux commandements de payer signifiés par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date respectivement du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 sont privés d’effet.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi qu’à l’occasion d’une instance antérieure opposant les mêmes parties, statuant sur le sort du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 3 octobre 2018, le tribunal judiciaire de Paris avait explicitement relevé, par jugement contradictoire en date du 18 juillet 2022, qu’il n’était pas démontré que les charges locatives liées aux travaux entrepris dans le centre commercial dans lequel sont situés les locaux donnés à bail étaient dues par la preneuse (pièces n°9 en demande et n°4 en défense, pages 9 et 10), étant observé que si ce jugement n’était certes pas assorti de l’exécution provisoire, il aurait néanmoins dû inciter la S.A.S. ALDETA à faire preuve de la plus extrême prudence lors de la délivrance des deux commandements ultérieurs querellés dans le cadre de la présente instance, en excluant tous ces postes de charges qui avaient déjà été écartés par cette décision de justice antérieure, de sorte qu’il y a lieu de retenir qu’en faisant délivrer deux nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant en grande partie sur ces mêmes charges locatives, la bailleresse a manqué à son obligation d’exécution du contrat de bonne foi.

Cependant, si la demanderesse affirme qu’ « à l’évidence, leur répétition dans le temps, et ce dans une période difficile pour les petits commerçants, perturbe l’activité commerciale de la société L COMME LAURENT, et peut s’assimiler à du harcèlement, lequel lui cause un préjudice dont la réparation pourrait être en partie satisfaite par l’allocation d’une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts » (pages 12 et 13 de ses dernières conclusions), force est de constater qu’elle ne caractérise l’existence d’aucun préjudice, fût-il moral, distinct de celui lié à la nécessité de se défendre en justice, lequel est déjà réparé au titre des frais irrépétibles, comme cela sera examiné ci-après.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. L COMME LAURENT de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. ALDETA.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les deux commandements de payer litigieux ont été déclarés privés d’effet, et dans la mesure où la bailleresse n’invoque aucun arriéré locatif dans le cadre de la présente instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la preneuse, lesquelles ne sont présentées qu’à titre subsidiaire.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. ALDETA, partie perdante dès lors que les deux commandements de payer qu’elle a fait signifier en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024 ont été déclarés privés d’effet, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de ces derniers, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. L COMME LAURENT une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 7.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. L COMME LAURENT de sa demande de nullité des deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant les parties signifiés par la S.A.S. ALDETA par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024,

DÉCLARE privés d’effet les deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant les parties signifiés par la S.A.S. ALDETA à la S.A.R.L. L COMME LAURENT par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024,

DÉBOUTE la S.A.R.L. L COMME LAURENT de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. ALDETA,

DÉBOUTE la S.A.S. ALDETA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ALDETA à payer à la S.A.R.L. L COMME LAURENT la somme de 7.500 (SEPT MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ALDETA aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant les parties signifiés par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 8 février 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM