TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yassine BEN BELLA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Virginie BOUILLIEZ

Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [D] [B] née [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0607

DÉFENDERESSES

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0281

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-032937 du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 décembre 2007, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [D] [B] née [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], au 7ème étage.

Se plaignant de nuisances émanant d’un appartement situé au 8ème étage occupé par Mme [O] [L], Mme [D] [B] née [R] a, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, fait assigner Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F en raison du trouble de jouissance causé à Mme [R] et aux autres locataires,ordonner l’expulsion de Mme [O] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement qu’elle occupe dans l’immeuble sis [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner solidairement Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 8 472,53 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son trouble de jouissance, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice d’anxiété, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,condamner la 3F à effectuer des travaux d’insonorisation de l’appartement occupé par Mme [R] dans l’immeuble sis [Adresse 1] ;condamner solidairement Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F à payer à Me [Z] [U] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire,condamner solidairement Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F sous astreinte de 100 euros par jour de retard à faire cesser lesdits troubles que la juridiction saisie du présent litige se réservera de liquider.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2025, et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 juillet 2025.

Par mesure d’administration judiciaire du 2 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice et dit que l’affaire serait de nouveau examinée à l’audience du 19 février 2026.

Le conciliateur a constaté la non-conciliation des parties dans un bulletin daté du 17 décembre 2025.

A l’audience du 9 avril 2025, Mme [D] [B] née [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes contenues dans son assignation et demande au juge de rejeter l’exception liée à la prescription soulevée par 3F et forme une demande indemnitaire supplémentaire de 5000 euros, en réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [B] née [R] expose être victime de trouble anormal du voisinage (nuisances sonores, agressivité de sa voisine et de l’entourage de cette dernière, présence de nombreux chiens dans le logement de Mme [L]), soutenant, en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719 et 1721 du code civil, que la responsabilité du bailleur est engagée en raison de son manquement à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux. Elle ajoute que la prescription de son action ne peut valablement être invoquée par la bailleresse, dès lors que c’est elle qui est l’origine d’une médiation préalable à l’instance, interruptive de prescription, et que les troubles sont persistants, de sorte qu’en vertu d’une jurisprudence constante, le point de départ du délai de prescription doit être reporté.

Mme [O] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle sollicite :

A titre principal,

— le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [D] [B] née [R],

— le rejet de la demande de résiliation judiciaire de son contrat de bail, formée par la bailleresse à titre hypothétique,

A titre subsidiaire,

— que soit écartée l’exécution provisoire,

En tout état de cause,

— que soit réservé l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

Mme [O] [L] soutient que Mme [D] [B] née [R] ne démontre pas la réalité des troubles qu’elle allègue et être victime d’un véritable harcèlement de la part de cette dernière, dont l’objectif est de faire attribuer le logement qu’elle occupe au 8ème étage à sa fille. Elle ajoute que la demanderesse ne justifie pas d’un intérêt à agir en résiliation de bail, et observe la contradiction existante entre la demande qu’elle forme au titre de l’isolation phonique de son logement, ce qui relève de la responsabilité du bailleur, et les demandes indemnitaires qu’elle forme à son encontre, sur le fondement du trouble anormal du voisinage. Elle ajoute que la demande de résiliation judiciaire de la SA Immobilière 3F n’est formée qu’à titre conditionnel, sans démonstration d’une faute contractuelle ni trouble de jouissance caractérisé.

La SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables et mal fondées toutes les demandes formées à l’encontre de la société Immobilière 3F formulées par la demanderesse,

A titre principal :

— dire et juger prescrite l’action en responsabilité fondée sur la prétendue inaction du bailleur intentée par Mme [B] à l’encontre d’Immobilière 3F,

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGY

— déclarer Mme [D] [B] irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que la responsabilité du bailleur ne peut être engagée pour manquement à son obligation de jouissance paisible, les diligences nécessaires pour résoudre le conflit de voisinage opposant les parties ayant été entreprises par ses soins,

— constater que la demande de Mme [B] de faire cesser les troubles sous astreinte est devenue sans objet eu égard à la procédure introduite à l’encontre de Mme [L] et de la société Immobilière 3F ; à titre subsidiaire l’en débouter en ce qu’elle est indéterminée,

— débouter Mme [D] [B] née [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à tout le moins les réduire à de plus justes proportions,

— dire et juger que Mme [L] devra garantir la société IMMOBILIERE 3F de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées contre elle dans le cadre de la présente instance,

Si par impossible le tribunal considérait comme fondée la demande de Mme [B] :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [L] pour défaut de jouissance paisible,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°0281 sis [Adresse 1],

— condamner dans ce cas Mme [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel qui aurait été dû sans préjudice des charges courantes et ce jusqu’à complète reprise des lieux,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La SA IMMOBILIERE 3F, invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soulève la prescription de l’action de Mme [D] [B], dont le délai a selon la bailleresse commencé à courir à compter de juin 2018, date de la première manifestation des troubles de voisinage. Subsidiairement, elle indique que si le tribunal devait retenir que les troubles invoqués sont continus, le préjudice de jouissance ne pourrait être indemnisé qu’à compter du 14 octobre 2021, l’action ayant été introduite le 14 octobre 2024.

Sur le fond, elle invoque l’article 1353 du code civil, et l’adage selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, considérant que Mme [D] [B] née [R] ne démontre objectivement pas l’absence de diligences de la bailleresse en vue de faire cesser les prétendus troubles ; elle explique qu’en raison du conflit persistant entre les deux locataires, qui ont chacune déposé plainte l’une contre l’autre, sans qu’aucune suite ne leur ait été apportée, elle a tenté à plusieurs reprises de concilier les parties, ainsi qu’avoir fait sommation et mis en demeure Mme [L] de cesser les troubles. Elle ajoute que la demande de condamnation solidaire ne saurait prospérer en l’absence de dispositions légales la prévoyant et que les préjudices dont Mme [D] [B] née [R] ne sont pas étayés, ou n’ont pas de lien de causalité démontré avec les troubles allégués. Enfin, elle soutient qu’il n’est pas justifié du défaut d’insonorisation des logements.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes formées par Mme [D] [B]

En application de l’article 7-1 de la loi du 7 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est toutefois constant que les obligations du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont continues et à ce titre exigibles pendant toute la durée du bail.

Il en résulte que Mme [D] [B] née [R] est recevable à intenter une action contre le bailleur si les troubles persistent, quelle qu’ait été la date à laquelle les troubles ont débuté. S’agissant de la demande indemnitaire en revanche, celle-ci doit être limitée à la période de 3 ans antérieure à la saisine du juge.

Toutefois, en vertu de l’article 2238 du code civil, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation (…) Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée.

Il convient de rappeler que la suspension de la prescription est un mécanisme qui n’efface pas le temps écoulé, mais arrête seulement temporairement le délai, et le prolonge d’autant de temps qu’il a été suspendu.

En l’espèce, Mme [B] née [R] allègue de troubles de jouissance depuis 2018 jusqu’à ce jour, et il est établi qu’une première réunion de conciliation s’est tenue le 9 février 2022 ; la prescription a ainsi été suspendue à compter de cette date; elle a recommencé à courir à la date du procès-verbal constatant la carence de l’une des deux parties, daté du 23 février 2022 ; le délai de prescription a ainsi été prolongé de 13 jours; une seconde conciliation a été initiée à l’initiative de la SA IMMOBILIERE 3 F, le conciliateur de justice ayant constaté le 14 décembre 2023, la non-conciliation des parties en l’absence de Mme [L], prorogeant le délai de prescription d’une journée, en l’absence d’accord écrit des parties.

Ainsi, ses demandes indemnitaires ne sont prescrites que pour la période antérieure au 14 octobre 2021 – 14 jours ; elles sont ainsi prescrites pour la période antérieure au 1 octobre 2021.

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGY

Quant à la demande que forme Mme [B] au titre de la résiliation judiciaire du contrat de bail de Mme [L], laquelle soulève le défaut d’intérêt à agir de Mme [B] à ce titre, existant, mais qu’il convient de requalifier en défaut de qualité à agir, il y a lieu de rappeler que :

— l’article 1199 du code civil dispose que « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV ».

— l’article 1341-1 du code civil prévoit que « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

— à plusieurs reprises, a été jugée recevable l’action oblique exercée par un copropriétaire en résiliation d’un contrat de bail à l’égard d’un locataire en cas de défaillance du bailleur (3civ c cass 8 avril 2021 n°20-18.327) ou encore par un syndicat de copropriétaires à l’égard d’un locataire (3civ c cass 12 juillet 2018 n°17-20680) ; il a en outre été admis récemment l’action oblique d’un locataire en cas de trouble anormal de voisinage en cas de carence du bailleur (Cour d’appel de Nancy, 20 novembre 2025, 25/00353).

En conséquence, il sera constaté que Mme [B] a non seulement un intérêt à agir, mais également qualité à agir en résiliation judiciaire du contrat de bail de Mme [L] formée par en lieu et place de la SA Immobilière 3F, de sorte que cette demande est recevable.

En conséquence, les demandes indemnitaires de Mme [B] sont recevables pour la période commençant à courir à compter du 1 octobre 2021, tout comme le sont sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail de Mme [L] ainsi sa demande subséquente d’expulsion, lesquelles sont en tout état de cause formées subsidiairement par la bailleresse.

Sur le trouble anormal du voisinage

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l’article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même, ce dont il résulte que les déclarations d’une partie doivent être étayées par des éléments objectif en vue d’acquérir une valeur probante.

Il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Peuvent agir sur ce fondement toutes les personnes subissant directement et personnellement le trouble. Et l’action peut être dirigée à l’encontre de tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation.

Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance – trouble excessif ou anormal – sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné. Pour cela, il faut d’une part que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu’il soit d’autre part anormal. Il convient de préciser que l’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

Au soutien de l’existence d’un trouble anormal du voisinage dont Mme [O] [L] serait l’auteure, Mme [D] [B] née [R] produit de très nombreux courriers qu’elle a elle-même adressés à la société IMMOBILIERE 3F, ainsi que des déclarations de main courante et des plaintes :

— le 17 mai 2018 et le 22 mai 2018, elle a dénoncé par courrier « le chien qui aboie sans arrêt y compris la nuit », « différents bruits provenant de l’appartement de Mme [L] (bruits de pas, objets qui tombent, télévision, fermetures brutales des huisseries) », l’arrosage de plantes à outrance qui déborde sur ses fenêtres et entre dans son appartement lorsque les siennes sont ouvertes, les miettes et saletés atterrissant sur son balcon lorsque Mme [L] fait le ménage,

— le 24 novembre 2021, elle a déposé une main courante expliquant que la veille, après avoir toqué dans le mur de son appartement parce que Mme [L] faisait du bruit, cette dernière aurait à son tour toqué sur le sol avec ses pieds ; que Mme [L] lui aurait dit de « dégager », puis, au cours d’une nouvelle altercation lendemain, « vous me cassez les couilles », à l’issue de laquelle Mme [R] lui aurait pris son téléphone, Mme [L] lui ayant dit de « rentrer dans son pays »,

— le 25 novembre 2021, Mme [R] a de nouveau dénoncé auprès de sa bailleresse le fait que Mme [L] gardait plusieurs chiens, qui aboient de jour comme de nuit, ainsi que « différents bruits » (pas, personnes reçues tard en semaine, fermetures brutales des fenêtres), miettes, saletés et poils de chiens entrant par sa fenêtre lorsque Mme [L] secoue sa nappe, et tapis suspendu à sa fenêtre pendant des jours,

— le 3 mars 2022, Mme [E] a signalé à sa bailleresse le fait que Mme [L] ne s’était pas rendue à la conciliation organisée par sa bailleresse,

— une plainte du 17 octobre 2022 par laquelle elle dénonce le fait qu’un homme lui aurait ouvert la porte du domicile de Mme [L] à la porte duquel elle s’était rendue pour se plaindre du bruit, cet homme lui ayant alors dit : « mettez des boules quies » et l’ayant poussée au niveau de la clavicule droite avec ses deux bras,

— une plainte du 18 octobre 2022, par laquelle elle se plaint de nuisances causées par Mme [L], notamment de bruits de pas, d’objets qui tombent, « 3 ou 4 chiens qui courent, aboient, jouent, la télévision à un haut volume sonore », de bruits de voix lorsqu’elle invite des gens, et de la musique à haut volume sonore, précisant qu’il est impossible de dialoguer avec elle, puisqu’elle se met à crier et s’énerve,

— un courrier du 27 octobre 2022 adressé à la SA IMMOBILIERE 3F indiquant qu’un grave incident ayant nécessité l’intervention de la police s’est produit et faisant référence à sa plainte du 18 octobre 2022,

— un courrier du 27 mars 2023 adressé à IMMOBILIERE 3F, par lequel elle explique être en permanence gênée par les bruits (aboiements) et des nuisances sonores diverses la nuit,

— un courrier du 16 avril 2023 se plaignant de divers bruits émanant de l’appartement de Mme [L] lui rendant la vie invivable,

— un courriel du 9 juillet 2023 sollicitant un rendez-vous avec IMMOBILIERE 3F pour s’entretenir de la situation inchangée et invivable avec Mme [L],

— un courriel du 20 septembre 2023, dans lequel elle se plaint d’agressions plusieurs fois par semaine d’hommes sortant du domicile de Mme [L], qui invite quasiment tous les soirs des amis qui font du bruit tard dans la nuit, et de bagarres qui éclatent au sein de son domicile à 3 heures du matin,

— une déclaration de main courant du 11 novembre 2023, par laquelle elle explique vivre un véritable enfer, en raison du bruit que fait sa voisine de manière perpétuelle, du fait qu’à plusieurs reprises « des hommes chaque fois différents » lui ont ouvert la porte, l’ont menacée et l’ont insultée, l’un deux l’ayant poussée assez violemment,

— une plainte du 12 janvier 2024, par laquelle elle dénonce des tapages diurnes et nocturnes (bruit d’objets qui tombent au sol, aboiements de chiens),

— une plainte du 30 mai 2024, par laquelle elle dénonce le fait que Mme [L] ferait venir des SDF dans son appartement et qu’elle continue les tapages quotidiennement,

— une plainte du 28 juin 2024, dénonçant les mêmes faits,

— une plainte du 26 novembre 2024, par laquelle elle dénonce les mêmes faits (nuisances sonores, présence d’hommes au domicile de Mme [L]),

— une plainte du 5 avril 2025, dénonçant les mêmes faits, précisant que la veille à 22h, Mme [L] avait commencé à faire du bruit, en riant aux éclats, 3/4 personnes étant présentes chez elle puisqu’elle avait entendu deux voix d’hommes différentes. Elle y indique avoir tapé au plafond.

— une plainte du 8 avril 2025, relatant les mêmes faits, précisant que dans la nuit du 7 au 8 avril 2025, sa voisine avait continué à faire du bruit dans la soirée, indiquant à nouveau qu’elle faisait régulièrement venir des invités chez elle qui génèrent du bruit, les soirées qu’elle organise chez elle finissant avec des éclats de voix, des bruits de pas lourds et des jets d’objets sur le sol, les individus sortant de son domicile laissant des déchets au niveau des parties communes du bâtiment,

— une plainte du 1 juin 2025, dénonçant le fait que Mme [L] aurait commencé à crier le matin même à 5 heures, ajoutant : « on entendait le plafond vibrer, ils se battaient dans l’appartement ».

Si ces éléments, bien que très nombreux, sont insuffisants à établir le trouble du voisinage que Mme [B] née [R] dénonce, dès lors qu’ils ne font que reprendre ses propres déclarations, et demeurent relativement imprécis, la demanderesse produit également :

— un document daté du 11 mai 2022 dénonçant auprès d’immobilière 3F : « un bruit intense » (aboiement de chien, cris, disputes, portes claquées) toutes les nuits entre 20 heures et 5 heures du matin, des « actes verbaux et physiques » (propos raciste) ; ce document interroge toutefois, au regard du fait qu’il est rédigé sur deux pages, l’une manuscrite, l’autre dactylographiée, la première page étant signée de Mme [B], avec, au dos, 12 signatures, la seconde étant dactylographiée, et contenant des mentions incomplètes (“que les activités et propos de Mme … lui fait vivre depuis tant d’années maintenant ; vous avez copie des plaintes déposées par Mme [B] et Mme [L] : vous avez donc les détails de ce que vit Mme [B] ; le règlement intérieur est manifestement totalement violé par Mme [L] depuis des années (…) », cette page comportant 13 signatures, dont celle de Mme [B], et celles de personnes qui avaient déjà signé la première page,

— un courriel rédigé par Mme [N] [H], daté du 28 septembre 2022 et adressé à la bailleresse, dénonçant des nuisances sonores diurnes et nocturnes récurrentes de la part de Mme [L], des aboiements de chien, le fait qu’elle garde plusieurs chiens chez elle et le fait d’avoir été réveillée à deux reprises dans la nuit du 9 au 10 septembre et du 15 au 16 septembre 2022,

— un procès-verbal de plainte du 18 octobre 2022, dans lequel Mme [G] [H] dénonce des aboiements de chien, des claquements de portes, et des cris d’hommes et de femmes le 16 octobre 2022 vers 23h, émanant du domicile de Mme [L], précisant que ces bruits sont fréquents,

— un procès-verbal de plainte du 20 juin 2024, dans lequel Mme [G] [H] déclare que Mme [L] a « organisé un chenil » chez elle, qu’elle hurle contre les voisins ou contre un homme qu’elle fait venir, qu’elle fait venir des SDF, fume de la drogue, bloque les ascenseurs, fait des doigts d’honneur ; elle ajoute avoir été attaquée deux fois par ses chiens, mais ne pas avoir de photos de ses blessures ni n’avoir vu de médecin ;

— une attestation de témoin établie par Mme [G] [H] décrivant, chez Mme [L], du tapage diurne et nocturne, outre la présence de plusieurs chiens, générant des aboiements et des salissures, des cris et des insultes de la part de Mme [L], et évoquant un sentiment d’insécurité en lien avec les agissements de sa voisine et ceux de ses fréquentations,

— une plainte déposée par Mme [G] [H] le 8 avril 2025, dénonçant, dans la nuit de « vendredi à samedi », des gens tambourinant à la porte de Mme [L], des hurlements, des aboiements de chien, sans discontinuer de 2h à 7h du matin, des odeurs de cigarette et de stupéfiants, et, la veille, à 1 heure du matin, des coups massifs sur sa porte, des hurlements, des cris, la musique à fond, des aboiements, et le matin de la plainte, un individu étendu sur le sol qui avait expliqué que Mme [L] ne lui avait pas ouvert,

— une plainte déposée par M. [M] [H] le 24 avril 2025, dénonçant un tapage diurne et nocturne en provenance du logement de Mme [L], et la présence dans son domicile de nombreuses personnes, alcoolisées et droguées,

— une plainte déposée par Mme [G] [H] le 7 mai 2025, par laquelle elle dénonce un tapage diurne et nocturne intense, intensifié dans la nuit du 3 au 4 mai, ayant nécessité l’intervention de la police, avec de nouveaux coups violents sur sa porte entendus après le départ de la police,

— un courrier émanant de M. [M] [H] adressé à la société IMMOBILIERE 3 F énumérant les problèmes de voisinage constatés au 8ème étage, impliquant tous Mme [L], daté du 11 juillet 2024,

— une plainte déposée par Mme [G] [H] dénonçant divers faits s’étant déroulés au domicile de Mme [L] les 25 et 26 mai, le 1 juin, les 14 et 15 juin : bruits, cris, tambourinage sur sa porte, violentes disputes avec son petit ami,

— un courriel émanant de Mme [G] [H], daté du 20 juin 2025, indiquant à la bailleresse qu’un canapé avait été installé sur le palier, puis déménagé dans les escaliers, un homme étant assis dedans, photo à l’appui,

— une attestation émanant de M. [K] [H], décrivant, chez Mme [L], des aboiements de chiens, des odeurs de cigarette et de cannabis, des cris, des bagarres, des portes qui claquent, et des altercations avec d’autres voisins,

— une attestation de témoin établie par M. [I] [B], fils de Mme [D] [B], décrivant des allées et venues de personnes alcoolisées se rendant chez Mme [L], au comportement agressif ; des soirées quasi quotidiennes au domicile de cette dernière; des nuisances sonores incessantes, des insultes et provocations, des propos racistes tenus à l’encontre de sa mère ;

— une attestation de témoin établie par Mme [V] [B], fille de Mme [D] [B], décrivant des nuisances nocturnes, et des propos agressifs et insultants adressées par Mme [L],

— une attestation de témoin établie par Mme [S] [C], laquelle précise vouloir apporter son soutien à Mme [B], et décrit des aboiements réguliers à toute heure de la journée ou de la nuit émanant du logement de Mme [L], des déjections canines retrouvées sur les marches des escaliers, de la bave retrouvée à plusieurs reprises dans l’ascenseur, ainsi que de très fortes odeurs de fumée de cannabis ressenties jusqu’au 7ème étage,

— une seconde attestation établie par Mme [S] [C] décrivant une altercation entre Mme [B] et Mme [L] survenue le 4 janvier 2024, avec des cris tellement forts qu’elle les entendait de chez elle, ainsi qu’une autre altercation survenue le 10 septembre 2024, outre l’arrestation, par les forces de police, de Mme [L] qui avait menacé son compagnon avec un couteau au début du mois de juillet,

— une troisième attestation établie par Mme [S] [C], relatant les mêmes faits que dans ses attestations précédentes, y ajoutant de courantes disputes avec son compagnon, « un sans domicile fixe, souvent ivre », l’intervention des services de police dans la nuit du 25 au 26 mai 2025, en raison de cris et hurlements entendus dans le logement de Mme [L], et de nouveaux aboiements dans la nuit du 31 mai au 1 juin,

— une plainte déposée par Mme [Q] [P] le 2 septembre 2022, décrivant des insultes qu’aurait adressées Mme [L] à son fils le 29 août 2022, des insultes à son endroit, proférées le 1 septembre 2022, ainsi que des violences (« elle m’a serré le bras gauche où j’ai un hématome »), et des menaces de mort (« si tu déposes plainte contre moi ou que tu parles encore de moi dans le quartier je te tue, tu vas y passer »),

— un jugement correctionnel du 21 janvier 2024, déclarant Mme [O] [L] coupable de faits d’atteinte à l’intimité de la vie privée par fixation, enregistrement ou transmission de l’image d’une personne présentant un caractère sexuel commis le 9 décembre 2021 à [Localité 1], la partie civile constituée étant Mme [Q] [P],

— un courrier du 26 mai 2022, rédigé par M. [T] [Y], résidant au [Adresse 2] à l’attention de la CPAM, faisant état du fait qu’il avait été mordu par le chien de Mme [O] [L],

— une pétition du 28 mai 2025, signée par huit voisins, dénonçant les agissements et les incivilités de Mme [L] (aboiements de chien, très fortes odeurs de fumée de cannabis, allées et venues d’individus se rendant chez elle, courantes disputes avec son compagnon, trouvé à plusieurs reprises dormant dans l’ascenseur ou le SAS d’entrée de l’immeuble), signée par neuf occupants de l’immeuble,

— une attestation émanant de Mme [F] [X] épouse [A] décrivant des aboiements excessifs de chiens, lui faisant penser à de la maltraitance animale, ainsi qu’une attestation établie par Mme [W] [J] [LR] épouse [UI] indiquant avoir été agressée verbalement par « cette dame », ces deux attestations ne mentionnant pas expressément Mme [O] [L].

Mme [O] [L] a pour sa part déposé plusieurs plaintes contre Mme [D] [B] ainsi que contre les époux [H] et leur fils, dénonçant :

— des faits de harcèlement de Mme [B], qui lui aurait craché dessus, et l’aurait insultée, le 7 mars 2022,

— une agression et des menaces de mort de la part de la gardienne, Mme [KD], commises le 2 mars 2022, et par Mme [B], le 13 et le 14 mars 2022, qu’elle soupçonne d’avoir volé son tapis qui reposait sur le bord de sa fenêtre, Mme [L] indiquant avoir peur de Mme [B], qui l’accuserait sans fondement de faire venir des SDF à son domicile,

— des menaces de mort commises par Mme [B] le 12 mai 2022,

— des insultes de la part de Mme [B] commises le 18 octobre 2022, et le fait que son fils serait monté chez elle armé d’un bâton,

— le fait qu’elle aurait trouvé des ordures sur son paillasson le 4 mai 2023, fait qu’elle impute à Mme [B], en raison duquel elle explique avoir décidé de déposer ces ordures, en retour, sur le tapis de Mme [B], laquelle aurait alors proféré des menaces antisémites et l’aurait menacée de mort, en lui touchant le bras à plusieurs reprises avec son bâton, pour ensuite entrer dans son domicile en donnant des coups de bâton dans les murs,

— des insultes à caractère antisémite proférées par Mme [B], le 15 mars 2024, ainsi que de la glue dans sa serrure, qu’elle impute à Mme [B],

— des insultes à caractères homophobe et antisémite dirigées contre elle, ainsi que des insultes à caractère raciste proférées à l’endroit de l’un de ses amis, par Mme [B], qui déverserait ses ordures sur son paillasson,

— des insultes proférées par M. et Mme [H] le 26 mai 2025,

— des violences commises par le fils de M. et Mme [H] le 26 mai 2025, rapportées à son médecin et retranscrites dans un certificat médical du 6 juin 2025.

Elle produit en outre une plainte émanant de Mme [NH] [GA], datée du 27 mai 2025, dans laquelle cette dernière rapporte être hébergée par Mme [L], avoir été attrapée par le col du T-shirt par Mme [B], qui l’aurait accusée d’être « bourrée » et de faire la fête ; elle ajoute : « c’est stressant, on ne peut pas parler dans l’appartement, elle se plaint du moindre bruit ».

Il est également produit deux certificats médicaux du 19 mai 2022 et 24 mai 2023, dans lequel le médecin généraliste de Mme [O] [L] indique que cette dernière a décrit être harcelée et menacée de mort par sa voisine, ce qui a un retentissement majeur pour sa santé psychique, cela alors qu’elle est invalide et handicapée à 80 %, outre deux certificats médicaux du 14 mars 2024 et 28 mars 2025, dont il résulte que Mme [O] [L] a un traitement sédatif nocturne, assertion corroborée par des ordonnances médicales.

La SA Immobilière 3 F produit aux débats :

— un courrier que lui a adressé Mme [O] [L] le 6 mars 2019 se plaignant du comportement de Mme [B] et contestant les faits dont cette dernière l’accuse auprès du gardien et du voisinage,

— un courrier que lui a adressé Mme [O] [L] le 6 décembre 2021, décrivant des pressions exercées par Mme [B] depuis 2017, et notamment une altercation survenue la semaine précédente, ainsi que des accusations permanentes et infondées,

— plusieurs attestations rédigées par les amis de Mme [O] [L], lesquels attestent ne pas être « des clochards », datés du mois de décembre 2021 ,

— une attestation émanant de [Q] [Y], psychologue, qui précise être l’amie de Mme [O] [L], et se rendre régulièrement chez elle en compagnie de ses deux chiens, et avoir assisté à une agression de Mme [B] sur son amie alors qu’elle venait de chuter au sol,

— plusieurs courriers invitant les parties à se concilier,

— des justificatifs de ce qu’il a été proposé à Mme [L] un relogement, qu’elle a refusé de visiter,

— un procès-verbal de constat du 18 octobre 2024, dans lequel le commissaire de justice mandaté par la bailleresse relate avoir rencontré Mme [G] [H], laquelle lui a remis les témoignages de son fils, de Mme [F] [X], et de Mme [UI] produits par Mme [B] dans le cadre de la présente instance. Le commissaire de justice indique avoir rencontré Mme [C], qui a déclaré avoir été le témoin des comportements de Mme [L] envers Mme [B] ainsi qu’envers les autres résidents de l’immeuble, outre les nombreux va et vient dans l’appartement de Mme [L]. Mme [KD], la gardienne, a déclaré au commissaire de justice avoir subi à plusieurs reprises des menaces ainsi que des agressions verbales de la part de Mme [L] ;

— une sommation de faire cesser les troubles adressée à Mme [L] le 24 février 2025 ;

— un courriel émanant des services de police du [Localité 1], indiquant à la bailleresse, le 9 mai 2025, être intervenus plusieurs fois à cette adresse pour des troubles du voisinage en rapport avec Mme [L],

— une plainte déposée par Mme [KD] le 18 juin 2025 pour des faits d’injure proférées par une amie de Mme [L].

De l’ensemble de ce qui précède, il résulte qu’il existe un conflit ancien et très ancré entre Mme [L] et ses voisins, en particulier avec la famille de Mme [B] et la famille [H]. S’il est impossible de déterminer l’origine de ce conflit, il apparaît que la situation est très difficilement vécue par chacune des parties. Il est toutefois établi que Mme [L], laquelle s’est elle aussi plainte à plusieurs reprises du comportement de ses voisins, ne s’est pas rendue aux conciliations qu’a tenté d’organiser la bailleresse, et qu’en dépit de la souffrance qu’elle décrit en lien avec le comportement de sa voisine, elle n’a pas donné suite à la proposition de relogement qui lui a été faite. Ses incivilités, qui certes n’excusent pas celles de Mme [B], lesquelles ne sont toutefois décrites que par elle et deux de ses amies, sont par ailleurs objectivées par des attestations circonstanciées émanant de plusieurs personnes extérieures au conflit opposant Mme [L] d’une part, et la famille de Mme [B] et la famille [H], d’autre part ; en effet, plusieurs autres voisins ont signé une pétition dénonçant des aboiements incessants et des bruits nocturnes, notamment des va-et-vient fréquents, Mme [KD] a déposé plainte contre Mme [L] en raison d’injures, et tant Mme [C] que Mme [P] ont décrit des faits précis et datés, caractérisant un trouble anormal du voisinage ; enfin, il est établi que les services de police ont été requis à plusieurs reprises en raison de troubles émanant du logement de Mme [L], ce qui permet de corroborer les dires des locataires ayant témoigné dans le cadre de la présente instance et le contenu des pétitions signées par plusieurs locataires de l’immeuble.

Les troubles générés par le comportement de Mme [L] excède donc les troubles normaux du voisinage.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail de Mme [L] et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il a précédemment été établi que Mme [O] [L] était à l’origine d’un trouble du voisinage anormal, caractérisant un manquement répété à son obligation de jouissance paisible.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation de son contrat de bail, à compter du présent jugement.

Il y a lieu, en conséquence, d’autoriser l’expulsion de Madame [O] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Jusqu’à la complète libération des lieux par la locataire, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer contractuel, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux.

Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [B] née [R]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Si le bailleur est à ce titre responsable des abus de jouissance (troubles de voisinage divers, bruits….) causés à un locataire par d’autres, il convient en revanche de prendre en compte l’environnement du logement ainsi que son emplacement (par exemple au rez-de-chaussée, l’orientation sur cour ou rue ; localisation en centre-ville etc.) et le type de logement (ancien ou neuf). En effet, en immeuble collectif d’habitation, de construction non récente, en centre-ville, un locataire ne saurait exiger un appartement parfaitement insonorisé et coupé des bruits urbains, lesquels sont inévitables et connus du locataire dès l’entrée des lieux pour avoir visité le bien. Le bailleur répond ainsi des bruits que si ceux-ci sont anormaux et dépassent les inconvénients usuels d’une telle habitation au sein d’un immeuble collectif mais ne saurait répondre les bruits ordinaires de la vie quotidienne susceptibles d’y être entendus, étant rappelé que l’isolation phonique ne fait pas partie des critères de décence prévus par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est toutefois pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; il en résulte que le bailleur n’est tenu de garantir le locataire que des troubles de fait qu’il subit de son fait, ou du fait des personnes dont il doit répondre (ses autres locataires, ses mandataires ou préposés).

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation.

Toutefois, conformément au droit commun de la responsabilité, il appartient à celui qui sollicite son indemnisation de démontrer l’existence d’un préjudice certain en lien de causalité directe avec le manquement reproché à son bailleur, lequel peut être exonéré partiellement ou totalement si le locataire est responsable totalement ou en partie de son préjudice.

En l’espèce, il a été établi que Mme [L] était à l’origine d’un trouble anormal du voisinage. Cette dernière étant locataire d’un logement appartenant à la société IMMOBILIERE 3 F, la bailleresse doit en répondre, quelles qu’aient été ses diligences en vue de faire cesser le trouble.

Il ressort toutefois des éléments précédemment exposés que Mme [B] a, par son comportement, contribué à envenimer la situation. Mme [B] ne justifie par ailleurs pas du préjudice d’anxiété allégué, les deux certificats médicaux qu’elle produit, datés du 14 mars 2024 et du 18 mars 2025, qui font état d’un épuisement et d’un état dépressif, ne permettant pas d’établir que son état résulte directement des nuisances occasionnées par le comportement de Mme [L].

Il est toutefois établi qu’elle s’est plainte auprès de sa bailleresse, à de très nombreuses reprises, de son impossibilité de dormir la nuit et de l’état de fatigue qui en est découlé ; ces éléments caractérisent un préjudice de jouissance, qu’il est raisonnable d’indemniser par une somme correspondante à 15% du montant du loyer mensuel réglé depuis le 1 octobre 2021, compte-tenu de ce qu’elle est en partie à l’origine de l’envenimement du conflit avec Mme [L], soit : 484,89 euros (seul le loyer contractuel étant justifié par le contrat de bail produit aux débats, la quittance visée en pièce n°34 n’étant pas produite et n’étant en tout état de cause pas susceptible d’éclairer le tribunal sur les loyers réglés en 2021, 2022 et 2023) x 15 % x 40,5 mois = 2945,70 euros, arrondis à 2950 euros .

La SA IMMOBILIERE 3 F et Mme [O] [L] seront en conséquence condamnées non pas solidairement, la solidarité ne se présumant pas, mais in solidum, en tant que co-responsables du dommage causé à Mme [B], au paiement de la somme de 2950 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGY

Son état d’épuisement, qui motive son préjudice moral dans ses écritures, n’est pas distinct de son préjudice de jouissance déjà indemnisé.

En conséquence, Mme [D] [B] née [R] sera déboutée de ses demandes tendant à la réparation de son préjudice moral et de son préjudice d’anxiété, en l’absence de preuve de préjudices distincts du préjudice de jouissance déjà indemnisé.

Sur la demande tendant à condamner la SA IMMOBILIERE 3F à effectuer des travaux d’insonorisation de l’appartement occupé par Mme [R]

Mme [B] née [R], qui forme cette demande, ne démontre aucunement que son logement serait insuffisamment insonorisé. Au contraire, elle indique dans ses écritures qu’elle vivait paisiblement jusqu’à l’emménagement de Mme [O] [L], dont le contrat de bail est résilié à compter de la présente décision. Il en résulte que les nuisances sonors résultent du trouble causé par le comportement de sa voisine, et non d’un défaut d’insonorisation de son logement.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à condamner la bailleresse à faire insonoriser le logement qu’elle occupe.

Sur la demande tendant à condamner solidairement Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F sous astreinte de 100 euros par jour de retard à faire cesser les troubles que la juridiction saisie du présent litige se réservera de liquider

La résiliation judiciaire du bail de Mme [L] ainsi que son expulsion ayant été ordonnée, il y a lieu de constater que cette demande est sans objet.

Sur la condamnation de Mme [OH] [L] à garantir la SA IMMOBILIERE 3F de toutes les condamnations prononcées contre elle

Il est en l’espèce établi que la SA IMMOBILIERE 3F a accompli de nombreuses diligences en vue de faire cesser les troubles, notamment par la mise en demeure et la sommation de Mme [O] [L] de faire cesser les troubles, par l’organisation de plusieurs tentatives de conciliation, et par une proposition de relogement faite à Mme [L], qu’elle a refusée.

En conséquence, Mme [O] [L] sera condamnée à garantir la SA IMMOBILIERE 3F de toutes les condamnations prononcées contre la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

LA SA IMMOBILIERE 3F et Mme [O] [L], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront en outre condamnées in solidum à régler Mme [D] [B] née [R] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’état de santé de Mme [O] [L] et les conséquences que pourraient avoir la présente décision sur ce dernier justifient d’écarter l’ exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE à la date du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [L] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [D] [B] née [R] la somme de 2950 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son trouble de jouissance, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice d’anxiété de Mme [D] [B] née [R],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral de Mme [D] [B] née [R],

DIT que Mme [O] [L] devra garantir la société IMMOBILIERE 3F de toutes condamnations en principal, frais et accessoires prononcées contre elle dans le cadre de la présente instance,

REJETTE la demande tendant à voir condamnée la SA IMMOBILIERE 3F à effectuer des travaux d’insonorisation de l’appartement occupé par Mme [R] dans l’immeuble sis [Adresse 1] ;

DIT SANS OBJET la demande tendant à condamner solidairement Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F sous astreinte de 100 euros par jour de retard à faire cesser lesdits troubles que la juridiction saisie du présent litige se réservera de liquider.

CONDAMNE in solidum Mme [O] [L] et la aSA IMMOBILIERE 3F à payer à Me [Z] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [L] et la SA IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens,

ECARTE l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection