TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ROTCAJG

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HAZIZA-HARROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00178 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y7A

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [C] [X],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître ROTCAJG, avocat au barreau de Paris, vesrtiaire #C1461

DÉFENDERESSE

S.A.R.L [H] [I],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître HAZIZA-HARROS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0739

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00178 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y7A

EXPOSE DU LITIGE

Le 09 juin 2023, Monsieur [C] [X], artiste sculpteur, a signé au profit de la SARL [H] [I], agent immobilier, un mandat de recherche exclusif d’une durée d’un an (prorogeable par tacite reconduction pour une durée unique de deux ans) en vue d’acquérir un bail au [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du même jour, la SARL [H] [I], en sa qualité de mandataire de Monsieur [K] [M], également artiste sculpteur, titulaire d’un bail portant sur des locaux sis [Adresse 3], a fait souscrire à Monsieur [C] [X] « un engagement de reprise de droit au bail » valable du 09 juin au 30 juin 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 3], selon les conditions suspensives suivantes :

— acceptation de l’activité par le bailleur,

— obtention d’un nouveau bail.

En contrepartie de ces deux conventions, Monsieur [C] [X] a remis à la SARL [H] [I] un chèque d’un montant de 6.000 euros.

Au cours de l’été 2023, Monsieur [K] [M] a finalement donné congés à son bailleur.

Le 14 septembre 2023, Monsieur [C] [X] a demandé la restitution du chèque de 6.000 euros à la SARL [H] [I].

Par courrier en date du 18 septembre 2023, cette dernière signifiait son refus de procéder à cette restitution.

Le 9 août 2024, Monsieur [C] [X] a adressé une mise en demeure aux fins de la restitution du chèque de 6 000 euros à la SARL [H] [I].

La SARL [H] [I] n’a cependant procédé à aucune restitution.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2024, Monsieur [C] [X] a assigné la SARL [H] [I] devant le pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  6 000 euros à titre de restitution de l’indû et d’inexécution contractuelle augmenté des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de sa résistance abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 14 mars 2025, l’affaire a été renvoyée pour être finalement retenue à l’audience du 30 octobre 2025. A cette dernière, Monsieur [C] [X] a réitéré ses demandes et les a actualisées, sollicitant la condamnation de la SARL [H] [I] à lui payer les sommes suivantes, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6 000 euros à titre de restitution de l’indû et d’inexécution contractuelle augmenté des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de sa résistance abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient que le Tribunal judiciaire de PARIS est compétent pour connaître de la présente affaire, lui-même n’ayant pas la qualité de commerçant et n’exerçant pas d’activité commerciale et le mandat de recherche exclusif litigieux ne pouvant être qualifié d’acte de commerce par nature. Monsieur [C] [X] expose également, au visa de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet », qu’il est bien fondé à solliciter la restitution des sommes indûment versées et que la SARL [H] [I] est de mauvaise foi, ayant encaissé des sommes qui n’étaient pas dues en l’absence de la réalisation d’une quelconque opération de vente ou de location d’un bien immobilier, cet encaissement étant par ailleurs constitutif d’un délit puni par une peine de deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende en application de l’article 16 de la même loi. Monsieur [C] [X] rappelle, en outre, que l’exclusivité du mandat ne garantit pas à lui-seul un droit à rémunération pour un agent immobilier. Enfin, il soutient que la SARL [H] [I] ne justifie d’aucune faute, ni d’aucun préjudice aux fins d’obtenir sa condamnation au titre de sa prétendue responsabilité délictuelle.

La SARL [H] [I], représentée par son conseil, sollicite in limine litis la déclaration d’incompétence de la présente juridiction au profit du Tribunal de commerce de PARIS. A titre subsidiaire, elle demande le débouté de Monsieur [C] [X] et sa condamnation, outre aux frais irrépétibles à hauteur de 5 000 euros, au paiement la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale ; à titre infiniment subsidiaire, au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice financier.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [H] [I] fait valoir, s’agissant de son exception d’incompétence, que le mandat conclu le 9 juin 2023 comporte une clause attributive de compétence au profit du Tribunal de commerce de PARIS et que Monsieur [C] [X] non seulement exerçait son activité dans le cadre d’une société de droit commercial, mais aussi que son activité elle-même consiste dans la réalisation d’actes de commerce de manière habituelle. Elle relève, qu’en tout état de cause, le demandeur avait la qualité de « professionnel » au regard de l’opération considérée et que cette dernière justifie l’opposabilité de la clause d’attribution. Au fond, la SARL [H] [I] soutient que le mandat la liant à Monsieur [C] [X] est un mandat exclusif qui portait, de façon alternative, sur l’acquisition d’un bail et sur l’acquisition des murs de boutique. Elle rappelle que ce mandat stipule que sa rémunération est due soit « le jour de la réalisation de la vente par acte définitif ou de la location au jour de la signature du bail ». Or, Monsieur [C] [X] a acquis, par l’intermédiaire de la S.C.I. APEARS, les murs du local sis1 [Adresse 4] directement auprès du propriétaire et il a établi son activité à cette adresse. S’agissant de la clause pénale prévue au mandat, la SARL [H] [I] indique que ce dernier fait interdiction à Monsieur [C] [X], y compris après son expiration, d’acquérir tout bien présenté par elle. Enfin, la défenderesse soutient que c’est grâce à son entremise que son contradicteur a eu connaissance du projet de vente des locaux sis1 [Adresse 4] et a pu les visiter. Elle en déduit que la conclusion de la vente en dehors du mandat constitue une faute au sens de l’article 1240 du Code civil engageant la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [C] [X].

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris

L’article 48 du Code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il résulte de l’article 51 du même code que le tribunal judiciaire connaît de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d’une autre juridiction. Sauf disposition particulière, les autres juridictions ne connaissent que des demandes incidentes qui entrent dans leur compétence d’attribution.

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En application de l’article L. 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Aux termes de l’article L. 121-1 du code de commerce, sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle.

Sur le fondement de l’article L. 110-1 du code de commerce, la loi répute actes de commerce :

1° Tout achat de biens meubles pour les revendre, soit en nature, soit après les avoir travaillés et mis en œuvre ;

2° Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ;

3° Toutes opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières ;

4° Toute entreprise de location de meubles ;

5° Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau ;

6° Toute entreprise de fournitures, d’agence, bureaux d’affaires, établissements de ventes à l’encan, de spectacles publics ;

7° Toute opération de change, banque, courtage, activité d’émission et de gestion de monnaie électronique et tout service de paiement ;

8° Toutes les opérations de banques publiques ;

9° Toutes obligations entre négociants, marchands et banquiers ;

10° Entre toutes personnes, les lettres de change ;

11° Entre toutes personnes, les cautionnements de dettes commerciales.

En vertu de l’article L. 110-2 du code de commerce, la loi répute pareillement actes de commerce :

1° Toute entreprise de construction, et tous achats, ventes et reventes de bâtiments pour la navigation intérieure et extérieure ;

2° Toutes expéditions maritimes ;

3° Tout achat et vente d’agrès, apparaux et avitaillements ;

4° Tout affrètement ou nolisement, emprunt ou prêt à la grosse ;

5° Toutes assurances et autres contrats concernant le commerce de mer;

6° Tous accords et conventions pour salaires et loyers d’équipages ;

7° Tous engagements de gens de mer pour le service de bâtiments de commerce.

En l’espèce, contrairement aux termes de l’assignation délivrée et aux déclarations de la SARL [H] [I], Monsieur [C] [X] est déclaré en tant qu’entrepreneur individuel. Les pièces produites ne permettent pas d’établir l’existence d’une quelconque société commerciale.

L’activité de Monsieur [C] [X] consiste, par ailleurs, dans une activité d’artiste sculpteur enregistrée sous le code APE 9001 Z Arts du spectacle vivant selon le SIREN versé aux débats par la SARL [H] [I] elle-même. Le mandat de recherche exclusif signé par Monsieur [X], rédigé par la défenderesse, n’entre pas davantage dans les prévisions des articles L110-1 et 2 et suivants du Code de commerce et ne peut, par suite être qualifié d’acte de commerce.

Au regard du montant des demandes, la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Paris est bien compétente matériellement.

Par conséquent, il convient de débouter la SARL [H] [I] de son exception d’incompétence.

Sur la demande principale en répétition de l’indu

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte, par ailleurs, des dispositions de l’article 6 alinéa 8 à 10 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » applicable aux activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce,s qu'« aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.»

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, prévoit que « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d’immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. »

En l’espèce, « l’engagement de reprise de droit au bail » souscrit par Monsieur [C] [X] auprès de la SARL [H] [I] le 9 juin 2023, stipule que « M. [X] [C] remet à titre de réservation un chèque de 6.000 euros TTC sur banque Société Générale, chèque n°0000392. Ce chèque est ni encaissé, ni séquestré. Si le propriétaire refusait une seule de ces conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou si le bail n’était pas signé pour quelques causes que ce soit, ce chèque de 6.000 euros serait restitué immédiatement à M. [X] [C] ».

Il résulte néanmoins des stipulations du mandat de recherche exclusif conclu le 09 juin 2023 par Monsieur [C] [X] et la SARL [H] [I], qu’il avait été conclu en vue de «  [Localité 2], ACQUERIR UN BAIL, UN FOND DE COMMERCE, DES [Localité 3] DE BOUTIQUE ».

Cet objet pouvant s’analyser en une « activité d’entremise et de gestion d’immeubles et fonds de commerce », entre dans les prévisions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qui en fixe les conditions d’application. Il n’est, par ailleurs, pas contesté en l’espèce que l’activité habituelle de la SARL [H] [I] consiste dans une telle activité.

Les stipulations du mandat de recherche exclusif conclu le 09 juin 2023 pour une durée initiale de douze mois avec possibilité de tacite reconduction pour une durée unique de deux ans, par Monsieur [C] [X] et la SARL [H] [I] prévoient, par ailleurs, en son article 3, s’agissant de la rémunération de cette dernière, qu’ « en tout état de cause, la rémunération du mandataure sera exigible et réglée le jour de la réalisation de la vente par acte définitif ou de la location au jour de la signature du bail. Cette rémunération sera à la charge du Mandant (ou de ses franchisés) (ou de la personne qui s’est substituée) et d’un montant de:

Montant forfaitaire de : 6000 euros TTC ».

L’article 5 de ce mandat stipule également que « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le Mandant (ou de ses franchisés) s’interdit pendant la durée du mandat de traiter et de signer l’achat d’un bien sans l’entremise et la négociation du Mandataire. En cas de non-respect de cette obligation, le Mandant (ou de ses franchisés) s’engage en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, à verser au Mandataire, une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant aux honoraires prévus à l’article 3 ».

Or, Monsieur [C] [X] a acquis, sans l’entremise de la SARL [H] [I], le 26 février 2024 les locaux sis [Adresse 3], précédemment occupés par Monsieur [K] [M]. Cela résulte de l’acte de vente notarié versé par Monsieur [C] [X] lui-même.

Compte tenu de cette circonstance, les stipulations des articles 3 et 5 du mandat de recherche exclusif conclu le 09 juin 2023 par les parties trouvent à s’appliquer conformément aux dispositions de loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et ce en dépit des stipulations de « l’engagement de reprise de droit au bail » souscrit par Monsieur [C] [X] auprès de la SARL [H] [I] le 9 juin 2023 prévoyant la restitution du chèque de 6.000 euros en cas d’échec de la cession du droit au bail.

La SARL [H] [I] est donc bien fondée à solliciter le bénéfice de la somme de 6000 euros versée par Monsieur [C] [X], au titre de la clause pénale figurant à l’article 5 du mandat de recherche exclusif conclu le 09 juin 2023.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [X], qui succombe, supportera les dépens de l’instance et sera condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à la SARL [H] [I] la somme de 6.000 euros au titre de la clause pénale figurant à l’article 5 du mandat de recherche exclusif conclu le 09 juin 2023 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] payer à la SARL [H] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE