TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10685 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMAD

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDERESSE

Madame [A] [N] [P],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10685 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMAD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 1998, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Mme [A] [N] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], rez-de-chaussée.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la société RIVP a fait assigner Mme [A] [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’occupation du logement à titre de résidence principale,

— ordonner l’expulsion de Mme [A] [N] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dire et juger que le sort des biens se trouvera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [A] [N] [P] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges, qui aurait été du si le bail était resté en vigueur, jusqu’à libération complète des lieux,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [A] [N] [P] au paiement de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 27 février 2026, société la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que Mme [A] [N] [P] ne vivait pas au sein du logement litigieux qui lui servait uniquement d’atelier. S’agissant de la requalification du bail, elle s’y est opposée, la défenderesse ne demeurant pas sur place. Elle n’a pas contesté la bonne foi de Mme [A] [N] [P] et s’en est rapportée quant à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Mme [A] [N] [P], comparante, a demandé de:

— requalifier le bail d’habitation en bail atelier logement,

— débouter la société RIVP de toutes ses demandes,

— subsidiairement, lui accorder le délai maximal pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué avoir sollicité l’attribution d’un atelier dès l’origine et n’avoir jamais vécu sur place, les lieux n’étant pas adaptés, ce que la société RIVP n’ignorait pas. Elle a fait valoir la durée du bail de 28 ans et sa bonne foi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification du bail

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

L’article 1103 du code civil mentionne que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que les articles 1192 et suivants du même code précisent qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation et que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les clauses que la loi autorise, les contrats obligeant non seulement à ce qui y est exprimé mais également à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage et la loi.

Selon l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I bis de ladite loi sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Il résulte par ailleurs de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées. Ainsi, le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitat.

En l’espèce, le contrat de bail précise clairement qu’il concerne des locaux d’habitation. Les conditions générales du contrat indiquent également que le locataire doit y demeurer au moins huit mois par an et ne pas y exercer de commerce ou une profession quelconque sans autorisation expresse de la bailleresse (Obligations du locataire, 4 et 5). Aucun élément ne démontre que la société RIVP a souhaité mettre à disposition du preneur un atelier. Si Mme [A] [N] [P] sollicite la modification du bail pour un bail « logement atelier », elle ne demeure pas sur site et la société RIVP n’a pas vocation à contracter des baux à usage uniquement professionnel.

Mme [A] [N] [P] sera déboutée de sa demande.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En cas de non-respect, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Enfin, aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, la société RIVP indique que Mme [A] [N] [P] ne vit pas au sein des lieux litigieux, ce qui est reconnu.

La législation relative aux logements conventionnés n’est ainsi pas respectée, et il convient de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [N] [P] et de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est établi que Mme [A] [N] [P] ne vit pas sur place et qu’elle n’y a jamais vécu. Toutefois, aucune mauvaise foi n’est caractérisée. Par ailleurs, Mme [A] [N] [P] a expliqué n’avoir jamais dissimulé ce point à la bailleresse depuis qu’elle occupe les lieux, soit depuis 28 ans, ce qui rend l’urgence à récupérer les lieux très relative.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu de supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, la bonne foi de l’occupante n’est pas remise en cause par la bailleresse. Toutefois, le bien est occupé exclusivement à des fins professionnelles et les délais prévus par les textes susvisés ne visent qu’à permettre le relogement des occupants pour leur habitation.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant de fixer un montant supérieur à la valeur locative du bien, et cela à compter de la date de résiliation jusqu’à la libération des lieux.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, Mme [A] [N] [P] n’a pas été condamnée au paiement d’une somme d’argent.

La demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [A] [N] [P], qui succombe, supportera les dépens.

Au titre de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des circonstances de l’espèce, Mme [A] [N] [P] sera dispensée de tout paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [A] [N] [P] de sa demande de requalification du contrat de bail d’habitation conclu le 26 janvier 1998 avec la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] concernant des locaux situés [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5], rez-de-chaussée,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 26 janvier 1998 conclu entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] et Mme [A] [N] [P], portant sur un logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée, pour défaut d’occupation personnelle, à la date de l’assignation,

ORDONNE à Mme [A] [N] [P] et à tout occupant de son chef, de quitter les lieux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de ses demandes d’astreinte et de suppression des délais prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [A] [N] [P] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [A] [N] [P] à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date de l’assignation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [N] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge