Affaire : N° RG 24/01458 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MGJZ

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anaïs FAGNI, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. AMELIE LES BAINS

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par Monsieur [F] [B] muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Mme [U] [G] épouse [L]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparante

M. [M] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Date de saisine : 05 Août 2024

Audience des plaidoiries : 06 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 septembre 2022, la SCI AMELIE, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] un local d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer initial mensuel de 390,00 € outre 30,00 € de charges.

Des loyers étant restés impayés, la SCI AMELIE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 320,92 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par décision du 25 juillet 2024, la commission de surendettement des Pyrénées-Orientales a déclaré recevable le dossier déposé par les époux [L].

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, notifié au représentant de l’Etat du département 5 août 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI AMELIE a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] au paiement des sommes suivantes :

«  2 105,76 €, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au jour de l’assignation, à parfaire lors des débats ;

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;

«  1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] se sont présentés à la convocation du travailleur social et le diagnostic social et financier sur leur situation a été transmis avant l’audience. Ils ont expliqué la dette locative par une diminution de leurs ressources.

À l’audience du 6 novembre 2024, la SCI AMELIE maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 2 574,85 € au 4 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Cité à étude, Monsieur [M] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’audience, Madame [U] [G] épouse [L] reconnaît le montant de la dette locative. Elle explique avoir repris le paiement des loyers courants et vouloir se maintenir dans le logement. Elle produit les documents relatifs à la procédure de surendettement en cours.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI AMELIE justifie avoir notifié l’assignation le 5 août 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 1 septembre 2022 prévoit, en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la SCI AMELIE a fait signifier à Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 2 320,92 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1 août 2024.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L’article 24 de la loi susmentionnée dispose que " lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. " (…)

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, la décision de la commission de surendettement du 25 juillet 2024 déclarant recevable le dossier de surendettement des époux [L] est intervenue durant le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 31 mai 2024.

En outre, l’extrait du compte du 4 novembre 2024 atteste de la reprise des paiements du loyer courant depuis le mois de mai 2024.

De plus, Madame [U] [G] épouse [L] a formulé le souhait à l’audience de se maintenir dans le logement, impliquant une suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, au regard de la reprise des paiements du loyer courant, il convient d’accorder un délai aux locataires dans les conditions énoncées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient de préciser à toutes fins utiles que l’exercice d’un recours par le bailleur à l’encontre de la décision de recevabilité de la procédure de surendettement est sans incidence sur l’obligation pour le juge d’accorder des délais dans le cadre de la présente instance, une éventuelle décision d’irrecevabilité de la procédure de surendettement constituant une décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement qui permettrait alors au bailleur de saisir à nouveau le juge des contentieux de la protection d’une demande de résiliation du bail.

Dans la mesure où les effets de la clause de résiliation sont suspendus il ne peut être fait droit dans le cadre de la présente instance à la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Par ailleurs et dans la mesure où l’article L 722-5 du code de la consommation fait interdiction au débiteur de payer en tout ou partie une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la décision de recevabilité il existe à tout le moins une contestation sérieuse qui fait obstacle à l’octroi d’une provision dans le cadre de la présente instance.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500,00 €.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu 'elles aviseront , cependant dés à présent:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 septembre 2022 entre la SCI AMELIE et Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies le 1 août 2024 ;

ACCORDONS à Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que la dette locative sera payée dans les conditions fixées par la procédure de surendettement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais et les modalités accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, ou si les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités accordés, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI AMELIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] soit condamné à verser à la SCI AMELIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

DEBOUTONS de toutes conclusions plus amples ou contraires;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [U] [G] épouse [L] à payer à la SCI AMELIE la somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 8 janvier 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection