MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00041 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G6P7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 20 mai 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e MARILLEAU

— M^e LE LAIN

Copie exécutoire à :

— M^e MARILLEAU

S.A.S. MCDONALD’S FRANCE

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Célia MARILLEAU avocate au barreau de POITIERS et M^e Emmanuelle CHAVANCE avocate au barreau de PARIS substituée par M^e Lucile DAVID avocate plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. WASHOP [J]

dont le siège social est [Adresse 2] -

[Localité 1]

représentée par M^e Marion LE LAIN avocate au barreau de POITIERS substituée par M^e Gbati FARE avocat au barreau de POITIERS et M^e Philippe REZEAU avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 08 avril 2026.

GREFFIER lors des débats Edith GABORIT et lors de la mise à disposition Maryline LANGLADE

FAITS, PROCÉDURE et DEMANDES

Le 24.02.2016, Maître [Y], notaire à [Localité 2] (Seine), a constaté le bail commercial consenti par la sas Mc Donald’s France à la sarl Washop [J] d’un terrain sis au lieudit “[Adresse 3] sur la commune [Adresse 4] ([Localité 3]) cadastré AC [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Le 10.12.2024, la sas Mc Donald’s France a délivré à la sarl Washop [J] commandement de payer sous un mois la somme en principal de 83 294,99 € en visant la clause résolutoire.

Le 28.02.2025, elle l’a assignée à l’audience de référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 26.3.2025.

Le 14.5.2025, l’affaire a été retirée du rôle.

Le 04.02.2026, elle y a été remise et inscrite à l’audience du 11.3.2026.

Sur demandes des parties, l’examen de l’affaire a été reporté deux fois jusqu’au 08.4.2026.

La sas Mc Donald’s France demande au juge des référés, selon dernières conclusions du 19.3.2026, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 11.01.2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 5],

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision, la défenderesse à lui régler par provision :

— à titre principal : 84 924,64 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 18.3.2026, échéance du 1° trimestre 2026 incluse,

— à titre subsidiaire : 70 189,84 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 18.3.2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse,

— en tout état de cause, la débouter de toute demande de délais,

— la condamner par provision à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 50%, charges et taxes en sus, à compter du 11.01.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— la condamner à lui payer 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris notamment le coût du commandement de payer du 10.12.2024 et de la présente assignation.

Elle fonde sa demande sur les articles L145-41 du code de commerce, 1103, 1104, 1240, 1343-5 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile.

Elle expose que le recours élevé par la défenderesse contre la taxe foncière a été rejeté par jugement du tribunal administratif de Poitiers du 23.01.2024, que la prescription n’a pas été soulevée in limine litis et que l’arriéré porte également sur des loyers.

La sarl Washop [J] demande au juge des référés, selon dernières conclusions du 10.3.2026, de la déclarer recevable et bien fondée puis :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des taxes foncières, se déclarer incompétent et renvoyer la demanderesse à se pourvoir au fond,

— à défaut, surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive de la juridiction administrative sur son recours,

— lui accorder un délai de paiement de “deux mois les 5 mai et 5 juin 2025" sur 7 777,22 € et suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai,

— en toute hypothèse, débouter la demanderesse du surplus de ses demandes et la condamner à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fonde sa défense sur les articles 1104 et 1343-5 du code civil, L145-40-2 et L145-41 du code de commerce.

Elle expose avoir relevé appel du jugement rejetant le recours sur la taxe foncière et être à jour des loyers. Elle ajoute que les taxes foncières 2018 et 2019 que lui réclame la demanderesse sont prescrites.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu des articles 446-2-1 et 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

À l’issue de l’audience, le juge a demandé aux parties de produire en cours de délibéré, et dans les meilleurs délais, le jugement du tribunal administratif de Poitiers du 23.01.2024 puis a fixé le délibéré par mise à disposition au greffe le 20.5.2026.

En cours de délibéré :

Le 09.4.2026, la sarl Washop [J] a produit le jugement du tribunal administratif de Poitiers du 23.01.2024.

Le 23.4.2026, elle a produit l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 4] du 21.4.2026 qui annule ce jugement ainsi qu’une note par laquelle elle impute l’erreur fiscale fondant l’arrêt de la cour administrative à la sas Mc Donald’s France.

Le 28.4.2026, le juge a alors invité la sas Mc Donald’s France à produire une note responsive au plus tard le 15.5.2026.

Le 12.5.2026, la sas Mc Donald’s France a produit une note en délibéré par laquelle elle maintient ses demandes sauf à ramener ses demandes de provision à :

— à titre principal, 81 036 € dont les taxes foncières 2018 à 2025,

— à titre subsidiaire, 47 001,60 € TTC compte tenu d’un règlement de 12 000 € au titre des taxes foncières

et invoquer l’adage “nemo auditur”.

Le 15.5.2026, la sarl Washop [J] conteste le moyen tiré de nemo auditur et réitère sa demande de délais de paiement.

MOTIFS

* en la forme

La date du délibéré de la cour d’appel administrative de [Localité 4] n’était pas connue lors de l’audience. Ayant été vidé durant le délibéré, la défenderesse l’a logiquement communiqué avec une note qui appelait la réponse de la demanderesse.

Le débat que les parties livrent sur la responsabilité de l’une ou l’autre quant à la persistance d’une erreur de l’administration fiscale est vain comme excédant tant l’objet de la présente instance que le périmètre d’action du juge des référés.

Vu l’article L145-41 du code de commerce ;

La bailleresse verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance composé de :

— taxes foncières 2018 à 2023 pour 65 560,80 €

— loyers échus entre le 31.10.2023 et le 30.11.2024 pour 17 734,19€.

Elle produit un décompte actualisé au 31.01.2025 ainsi composé :

— taxes foncières 2018 à 2024 pour 81 036 €

— loyers échus entre le 31.01.2024 et le 11.01.2026 pour 3 888,62€.

En délibéré, elle réduit ces demandes à 81 036 € en principal et, à titre subsidiaire, 47 001,60 € TTC .

* les taxes foncières

Les jugements des tribunaux administratifs sont exécutoires en vertu de l’article L11 du code de justice administrative. En vertu de l’article L4 de ce code, les requêtes introductives d’appel n’ont pas d’effet suspensif s’il n’en est autrement ordonné par la juridiction.

Le jugement du 23.01.2024 du tribunal administratif de Poitiers était donc exécutoire à la date des débats mais ne l’est plus au jour de la présente ordonnance puisque la Cour administrative d’appel de Bordeaux l’a annulé.

Toutefois, ce jugement et cet arrêt ne concernent que les taxes foncières (ou contribution foncière des entreprises, dite CFE) 2020 et 2021 à l’effet d’obtenir un dégrèvement de 5 696 € pour l’une et 5 689 € pour l’autre, soit respectivement 49 et 44 %.

En l’état de l’arrêt d’appel du 21.4.2026, la défenderesse obtiendra un dégrèvement de ces taxes qui se répercutera probablement sur les taxes foncières ultérieures.

La loi ne permet pas au juge judiciaire de se substituer à l’administration fiscale pour la réfaction du calcul des taxes foncières. Cependant, le succès administratif de la défenderesse commande de considérer que sa contestation du chef des taxes foncières est sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile mais pas au delà de 50%.

S’agissant de la prescription, à supposer que son appréciation entre dans le périmètre d’action du juge des référés, force est de constater que la défenderesse ne l’a pas soulevée in limine litis ni même au dispositif de ses conclusions. Ce moyen ne peut en conséquence pas être considéré.

Il est constant que la défenderesse a réglé 12 000 € au titre des taxes foncières qui lui sont désormais réclamées jusqu’en 2024 alors que celles figurant au commandement du 10.12.2023 n’allaient pas au delà de 2023.

Un mois après ce commandement, son arriéré, tel que figurant au décompte actualisé de la demanderesse, s’élevait à 65 560,80 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023.

Si l’on en retranche 50% pour tenir compte de la contestation sérieuse ci-dessus, l’arriéré de la défenderesse un mois après la délivrance du commandement s’élevait à 32 780,40 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023.

Cette partie de l’arriéré ne souffrant d’aucune contestation sérieuse, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À lui seul, l’arriéré exempt de contestation sérieuse du chef des taxes foncières suffit dès lors à caractériser l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11.01.2025.

* les loyers

La défenderesse produit ce qui s’apparente à des extraits de deux copies écran mentionnant chacune un virement bancaire (ses pièces 13 et 14) :

— l’un non daté de 4 033,46 € au profit de la demanderesse pour le loyer de mars, sans précision de l’année, dont l’expéditeur n’est pas indiqué et ne supportant aucun indice de son effectivité,

— l’autre, daté du 06.3.2026 de 4 033,46 € au profit de la demanderesse ayant pour objet “mac do loyer de cr” sans plus de précision ni n’indiquant son auteur, l’opération tenant en une seule ligne.

Ces deux opérations portent la même référence : “émetteur 20260516-macdo-loyer cr de”.

Bien qu’à elles seules, ces pièces ne convainquent pas de l’effectivité de deux paiements, ceux-ci figurent au décompte actualisé de la demanderesse.

Toutefois, ces maigres preuves n’établissent pas le règlement de tous loyers antérieurs visés au commandement du 10.12.2024. Or, le décompte actualisé de la demanderesse met en lumière un arriéré locatif de :

—  7 295,76 € un mois après délivrance du commandement de payer,

—  3 888,62 € au 11.3.2026.

Il en résulte qu’en dépit de son affirmation, selon laquelle elle serait à jour des loyers, la défenderesse n’en rapporte pas la preuve dont elle est redevable en vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Pareillement, dès lors, l’arriéré locatif persistant tant un mois après la délivrance du commandement qu’au 11.3.2026 caractérise l’acquisition de la clause résolutoire au 11.01.2025.

Le maintien sans droit ni titre de la défenderesse dans les lieux constitue pour le bailleur un trouble manifestement excessif commandant l’accueil de la demande d’expulsion sans statuer sur le sort des meubles puisque c’est la loi qui y pourvoit.

La majoration de 50% de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer s’analyse en une clause pénale dont l’appréciation, tant sur la pertinence que sur le montant, ne relève que du juge du fond.

En l’état du décompte actualisé, de la contestation sérieuse du chef des taxes foncières qui n’excède pas 50% de leur montant ainsi que du paiement de 12 000 €, l’arriéré au 11.3.2026 s’élève à 32 406,62 € ainsi composé :

—  28 518 € au titre des taxes foncières 2018 à 2025,

—  3 888,62 € au titre des loyers.

Vu les articles L145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil ;

Cette dette persiste, en son principe, depuis huit ans et la présente instance est ancienne de plus d’une année alors que la défenderesse ne justifie pas de sa situation économique.

Toutefois, en réglant 12 000 €, elle manifeste sa bonne foi et fournit un début de preuve de sa solvabilité.

Il serait dès lors inéquitable de ne pas lui permettre de poursuivre son activité en lui refusant des délais de paiement alors que le maintien de ses revenus est de nature à favoriser le règlement de sa dette.

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la défenderesse supportera les dépens et indemnisera la demanderesse des frais irrépétibles auxquels elle l’a contrainte.

PAR CES MOTIFS

le juge des référés,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe de l’ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision,

au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent,

constate l’existence d’une contestation sérieuse du seul chef des taxes foncières et dans la limite de 50%,

rejette la demande de sursis à statuer,

constate la résiliation du bail commercial consenti le 24.02.2016 par la sas Mc Donald’s France à la sarl Washop [J] portant sur un terrain sis au [Adresse 6] sur la commune de [Localité 5] ([Localité 3]) cadastré AC [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

ce à compter du 11.01.2025 par l’effet de la clause résolutoire,

ordonne l’expulsion de la sarl Washop [J] et tous occupants de son chef de ces lieux après signification de la présente ordonnance et au plus tard à l’issue d’un mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

à défaut de libération volontaire, ordonne leur expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamne la sarl Washop [J] à payer à la sas Mc Donald’s France une provision de 32 406,62 € TTC au titre de l’arriéré locatif, y compris 50% des taxes foncières 2018 à 2025, et selon décompte provisoirement arrêté au 11.3.2026,

pour ce faire, lui octroie des délais de paiement consistant à apurer cette dette en vingt quatre (24) mensualités ainsi qu’il suit :

— fixe le montant des mensualités :

— à 1 000 € pour les douze premières,

— à 1 700 € pour les onze suivantes,

— au solde de la dette pour la dernière,

— fixe la date de paiement de ces mensualités comme suit :

— la 1ère mensualité : au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— les suivantes : le 10 du mois suivant,

précise que :

— ces mensualités s’ajoutent au paiement du loyers et des charges y compris 50% des taxes foncières dans l’attente de leur recalcul par l’administration fiscale,

— cet échéancier suspend les effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté et s’il est respecté jusqu’à son terme, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais opéré,

— à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due sur la provision allouée deviendra immédiatement exigible et toutes voies d’exécution pourront être entreprises y compris l’expulsion,

condamne la sarl Washop [J] à payer, en deniers ou quittances, à la sas Mc Donald’s France une provision mensuelle de même montant que les loyers et charges prévus au contrat de bail y compris 50 % des taxes foncières 2026 et suivantes, ce à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 11.01.2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

précise que les lieux seront considérés comme libérés s’ils sont vides et que toutes les clefs ont été restituées,

dit n’y avoir lieu à référé du chef de la majoration de cette indemnité de 50% par rapport au loyer,

condamne la sarl Washop [J] :

— aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 10.12.2024 et de la présente assignation,

— à payer à la sas Mc Donald’s France 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le juge des référés signe avec le greffier.

le greffier, le juge des référés,