DU 23 octobre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00302 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NV42

Code NAC : 72A

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 sis [Adresse 5] et [Adresse 4] Représenté par son syndic, le Cabinet Emmanuel TOUATI administrateur de biens

C/

Monsieur [B] [H]

Madame [S] [P] [J] épouse [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

LE JUGE: Didier FORTON, premier vice-président

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 sis [Adresse 5] et [Adresse 4] Représenté par son syndic, le Cabinet Emmanuel TOUATI administrateur de biens, ayant son siège social au [Adresse 2],

représentée par Michel RONZEAU, membre de la SCP INTERBARREAUX RONZEAUX & Associés, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [B] [H], demeurant Chez Mme [N] [H] – [Adresse 1]

non représenté

Madame [S] [P] [J] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, Maître Nadia BELRHOMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 212

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Débats tenus à l’audience du : 25 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 23 octobre 2024

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Par acte d’huissier du 6 mars 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet Emmanuel TOUATI, a fait assigner devant ce tribunal [B] [H] et [S] [J] épouse [H], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ;

Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [S] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] la somme de 12 455,36 au titre des charges de copropriété impayées et appels de provisions ;

—  2 730,40 euros au titre des frais contractuels de suivi contentieux du syndic, le Cabinet EMMANUEL TOUATI ;

Condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [S] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et manœuvres déloyales ;

Condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [S] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire, laquelle est de droit ;

Condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [S] [P] [J] aux entiers dépens de la procédure, dont le coût de la signification de la présente assignation et celle du jugement à intervenir, ainsi que les droits de plaidoirie, qui seront recouverts ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Laura PEREZ-BONAN, Avocat au Barreau du Val d’Oise ;

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement [S] [J] épouse [H] sollicite de voir :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de 1° immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Subsidiairement,

Vu l’article 15 du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-6, 1310, 1353 du Code civil,

Vu les articles 10-1, 14, 19-2 et 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’ordonnance de radiation du 22 septembre 2023,

Déclarer irrecevable, dans le cadre de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en ses demandes de condamnation de Madame [J] au titre des “ frais contentieux exposés (…) en vertu de 1' article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965" et en dommages-intérêts pour résistance abusive,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] pris en la personne de son syndic de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Plus subsidiairement,

Vu l’article 1343-5 du Code de procédure civile,

Accorder à Madame [J] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de toute condamnation mise à a,charge,

[S] [J] épouse [H] fait valoir qu’elle n’a pas reçu la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Elle affirme en outre, qu’elle n’a jamais été convoquée à l’Assemblée Générale concernée;

Elle conteste par ailleurs, le montant des provisions devenues exigibles après déchéance du terme et le montant des frais ainsi que les dommages-intérêts réclamés ;

Régulièrement assignés, [B] [H] n’a pas constitué avocat ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [B] [H] et [S] [J] épouse [H] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 69, 1026, et 1054 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels, notamment le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 30 mars 2022 dont il convient de souligner qu’elle n’a pas été annulée ;

— appels de fonds ;

— décompte de la créance ;

En revanche il apparaît que la lettre de mise en demeure en date du 2 novembre 2022 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité n’a pas été envoyée à chacun des défendeurs distinctement alors que ceux-ci sont propriétaires du bien en indivision ;

Dès lors, il ne pourra être fait droit à la demande au titre des “provisions non encore échues“;

Par ailleurs, il ne pourra être statué que sur les demandes au titre de l’exercice 2002 et les exercices qui lui sont antérieurs qui seuls sont concernés par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, alors qu’aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que les défendeurs ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jour à compter de sa présentation ;

Il y aura donc lieu de faire partiellement droit à la demande et de condamner solidairement [B] [H] et [S] [J] épouse [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] 10 471,32 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de provisions au 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil ;

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d’hypothèque ;

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de ne retenir que les frais de deux mises en demeure et il conviendra en conséquence de condamner solidairement [B] [H] et [S] [J] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 50,40 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement [B] [H] et [S] [J] épouse [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande de délais de paiement de [S] [J] épouse [H] :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues” ;

En l’espèce les besoins des autres copropriétaires consiste à ne pas supporter le paiement des charges impayées par les défendeurs dont il convient par ailleurs, de constater, en raison de l’ancienneté de la dette, qu’ils ont déjà bénéficié de larges délais de paiement ;

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délais de paiement ;

Sur le recours en garantie de [S] [J] épouse [H] :

En vertu de l’article 1317 du code civil :

“Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.

Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité.” ;

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les biens ont été acquis en indivision, à proportion de 43,64% pour Madame [J] et de 56,36% pour [B] [H], et il y aura lieu en conséquence de faire droit à la demande et de condamner [B] [H] à garantir [S] [J] épouse [H] de toutes les condamnations prononcées à son encontre qui pourraient être prononcées à son à proportion de la quote-part indivise de 56,36% qu’il détient ;

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner [B] [H] à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

[B] [H] et [B] [H] succombent à la procédure et seront donc condamnés in solidum aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE [B] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] les sommes suivantes :

10 471,32 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de provisions au 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  50,40 euros au titre des frais exposés par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 5] et [Adresse 4] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de délais de paiement de [S] [J] épouse [H] ;

CONDAMNE [B] [H] à garantir [S] [J] épouse [H] de toutes les condamnations prononcées à son encontre qui pourraient être prononcées à son à proportion de la quote-part indivise de 56,36% qu’il détient ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum [B] [H] et [S] [J] épouse [H] aux dépens, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Et le jugement est signé par le président et le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,