DU 02 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00421 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMRY

Code NAC : 30B

S.C.I. BH ESTATE

C/

S.A.R.L. SNAPIR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, vice-présidente

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. BH ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline PALOMEROS de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193, et M^e Stéphane BOKOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2416

DÉFENDEUR

S.A.R.L. SNAPIR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 29 juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 02 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 26 mars 2024, la S.C.I. BH ESTATE a consenti un bail commercial à la société SNAPIR, portant sur un local commercial n°4 (avec 4 emplacements de stationnement) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 30 000 euros.

Le 10 février 2025, la S.C.I. BH ESTATE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SNAPIR, portant sur la somme de 16 883,90 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la S.C.I. BH ESTATE a fait assigner en référé la société SNAPIR devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Juger l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la société SNAPIR à la date du 11 mars 2025,Ordonner l’expulsion de la société SNAPIR en vertu du bail et des articles L.145-41 du code de commerce et 1103 du code civil, l’évènement prévu au contrat s’étant réalisé, ainsi que celle de toute personne dans les lieux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la société SNAPIR par provision, au paiement des sommes suivantes : 25 473,90 euros en principal, correspondant aux périodes du 4ème trimestre 2024, 1er et 2nd trimestres 2025,Assortie d’un intérêt conventionnel de 0,75% par mois de retard à compter de la date d’échéance des factures du 4ème trimestre 2024, 1er et 2nd trimestres 2025, et jusqu’à complet paiement des sommes dues,

Outre la perception d’un montant forfaitaire de 40 euros pour chacune des factures de loyers et charges non réglée à échéance, correspondant aux périodes du 4ème trimestre 2024, 1er et 2nd trimestres 2025,Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,Rejeter toute éventuelle demande de délai qui serait formulée par la défenderesse sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement d’un montant de 198,89 euros et de la saisie-conservatoire d’un montant de 229,80 euros. L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juillet 2025 à laquelle la société SNAPIR, citée à tiers présent à domicile, n’a pas comparu.

La S.C.I. BH ESTATE a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 25 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 14 – page 14) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses ou conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter les conditions en souffrance restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de l’intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 10 février 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 10 février 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans le commandement de payer et des factures impayées des 4ème trimestre 2024, 1er et 2nd trimestres 2025, que la dette locative s’élève à 25 473,90 euros au jour de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société SNAPIR n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 25 473,90 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires au 25 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 comprise, et il convient de condamner la société SNAPIR par provision au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause « 8.2 [Localité 6] » qui stipule que toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à 0,75% par mois de retard jusqu’à complet paiement.

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société SNAPIR par provision au paiement de la somme de 25 473,90 euros, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article L.441-10 II du code de commerce, « Les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. […] Les pénalités de retard sont exigibles sans qu’un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification ». L’article D.441-5 du même code fixe le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement à 40 euros.

La demande de provision au titre de l’indemnité forfaitaire de 40 euros pour frais de recouvrement est prévue par les articles L.441-10 II et D.441-5 du code de commerce, et mentionnée sur les trois factures du 23 septembre 2024, 26 décembre 2024 et 25 mars 2025.

Ainsi, elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse et il y a lieu de condamner la société SNAPIR par provision au paiement de la somme de 120 euros (40 x 3).

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail commercial conclu le 25 mars 2024 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 7 500 euros, représentant trois loyers mensuels tel que prévu contractuellement, somme qui sera réajustée chaque année de manière à toujours correspondre à trois mois de loyer hors taxes et hors charges.

En revanche, aucune disposition du bail ne prévoit la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail. Par ailleurs, la demande de la S.C.I. BH ESTATE n’est ni motivée, ni fondée, de sorte qu’elle s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

Or, s’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse et il n’y a lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SNAPIR, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SNAPIR ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. BH ESTATE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 mars 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 10 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SNAPIR et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société SNAPIR à payer à la S.C.I. BH ESTATE la somme provisionnelle de 25 473,90 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SNAPIR à payer à la S.C.I. BH ESTATE la somme provisionnelle de 120 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société SNAPIR au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société SNAPIR à payer à la S.C.I. BH ESTATE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE