TROISIEME CHAMBRE CIVILE

23 Mai 2025

N° RG 20/05145 – N° Portalis DB3U-W-B7E-LYGQ

Code NAC : 74A

[D] [E]

C/

S.C.I. LA CARTOUCHERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 Février 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

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DEMANDEUR

Monsieur [D] [E], né le 22 Février 1988 à [Localité 17], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. LA CARTOUCHERIE, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 538 110 644 dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Nicolas PREMONT, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS et PROCEDURE

Monsieur [D] [E] est propriétaire de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 14] [Cadastre 6] située à [Adresse 23] par suite de la donation que lui a faite Monsieur [Z] [E] le 3 avril 2015.

Le 20 janvier 2012, La SCI La Cartoucherie avait pour sa part fait l’acquisition d’un bien immobilier situé à [Adresse 22], sur les parcelles cadastrées Section AE numéro [Cadastre 10], Section AE numéro [Cadastre 11], Section AE numéro [Cadastre 12] et Section AB numéro [Cadastre 7], voisine de la parcelle appartenant aujourd’hui à Monsieur [D] [E].

Considérant qu’il bénéficiait d’une servitude de passage réelle et perpétuelle sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16], voisine de la sienne et lui permettant d’y accéder, Monsieur [D] [E] a contesté à La SCI La Cartoucherie le droit de clôturer ladite parcelle afin d’y stationner des véhicules automobiles. Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre. Par exploit introductif d’instance en date du 10 septembre 2018, Monsieur [D] [E] a fait assigner La SCI La Cartoucherie devant le président du Tribunal de grande instance de Pontoise statuant en référé. Par décision en date du 20 février 2019, le juge des référés a désigné un expert géomètre chargé notamment de décrire l’état des parcelles cadastrées Section AB numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], de donner son avis sur les droits respectifs des parties et le statut de la parcelle Section AB numéro [Cadastre 7], de dire si la parcelle Section AB numéro [Cadastre 6] est totalement ou partiellement enclavée, de dresser un plan côté de la servitude de passage sur la parcelle Section AB numéro [Cadastre 7] nécessaire à la desserte de la parcelle Section AB numéro [Cadastre 6] et de donner un avis sur le préjudice résultant de cette servitude de passage et le montant de l’indemnisation de cette servitude.

L’expert judiciaire a remis son rapport le 20 août 2020, qui n’a pas permis aux parties de trouver une solution amiable à leur différend, de sorte que par exploit d’huissier en ouverture de rapport en date du 16 novembre 2020, Monsieur [D] [E] a fait assigner La SCI La Cartoucherie devant le Tribunal judiciaire de Pontoise.

Par ordonnance en date du 3 février 2023, le juge de la mise en état a déclaré Monsieur [D] [E] recevable en ses demandes et rejeté les demandes de communication de pièces formées par La SCI La Cartoucherie .

PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 1er août 2024, Monsieur [D] [E] demande finalement au Tribunal, au visa notamment des articles 544 et 682 du Code Civil :

* d’entériner le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] [C],

* de débouter La SCI La Cartoucherie de toutes fins, moyens et prétentions,

* de dire et juger que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] est une parcelle indivise et que Monsieur [D] [E] bénéficie d’un droit indivis sur cette parcelle, l’autorisant à l’utiliser et en jouir conformément à sa destination pour accéder à la parcelle cadastrée Section [Cadastre 15],

* d’ordonner à La SCI La Cartoucherie de laisser l’accès à cette parcelle à Monsieur [D] [E] , ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit,

Subsidiairement,

* de dire et juger que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] est grevée au profit de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 15], enclavée, d’une servitude de passage réelle et perpétuelle au profit de Monsieur [D] [E] , ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard par infraction constatée,

* de dire et juger n’y avoir lieu à indemnisation de cette servitude, dans la mesure où Monsieur [D] [E] bénéficie déjà d’un droit de passage sur la parcelle en qualité d’indivisaire,

Très subsidiairement,

* de fixer le montant de l’indemnité éventuellement retenue dans les termes du rapport d’expertise à la somme de 2.037,50 € si le juge retient le passage sur le fondement de l’article 682 du code civil,

* d’ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de La SCI La Cartoucherie ,

* d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* de condamner La SCI La Cartoucherie à payer à Monsieur [D] [E] une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* de condamner La SCI La Cartoucherie aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier, dont distraction au profit de M^e Julien Auchet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [E] expose notamment :

— qu’il dispose par titre d’un droit de jouissance sur la parcelle cadastrée Section AB numéro [Cadastre 6]

— que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] et son ancien puits sont soumis au statut de l’indivision envers divers propriétaires,

— qu’en sa qualité d’indivisaire, il peut user et jouir de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] historiquement en indivision, et par conséquent l’utiliser pour accéder à sa parcelle cadastrée Section [Cadastre 15], laquelle est en outre en état d’enclave,

— subsidiairement, qu’en cas de servitude de passage, et dans la mesure où il ne souhaite que passer en voiture pour accéder à sa propriété, La SCI La Cartoucherie ne pourra justifier d’aucun préjudice susceptible de justifier le versement d’une quelconque indemnité, sauf à la réduire à la somme de 2.037,50 €.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 4 septembre 2024, La SCI La Cartoucherie demande pour sa part au Tribunal :

à titre principal, au visa des articles 544, 578 et 625 du code civil, et de l’article 617 du code civil :

* de débouter Monsieur [D] [E] de ses demandes de dire et juger que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] est une parcelle indivise et que Monsieur [D] [E] bénéficie d’un droit indivis sur cette parcelle, l’autorisant à l’utiliser et en jouir conformément à sa destination pour accéder à la parcelle cadastrée Section [Cadastre 15], et d’ordonner à La SCI La Cartoucherie de laisser l’accès à cette parcelle à Monsieur [D] [E] , ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit,

à titre subsidiaire :

* au visa de l’article 703 du code civil de débouter Monsieur [D] [E] de sa demande de dire et juger n’y avoir lieu à indemnisation de cette servitude, dans la mesure où Monsieur [D] [E] bénéficie déjà d’un droit de passage sur la parcelle en qualité d’indivisaire,

* au visa de l’article 684 du code civil de débouter Monsieur [D] [E] de sa demande de dire et juger que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] est grevée au profit de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 15], enclavée, d’une servitude de passage réelle et perpétuelle au profit de Monsieur [D] [E] , ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard par infraction constatée,

* de débouter Monsieur [D] [E] de toutes ses autres demandes,

à titre infiniment subsidiaire :

* au visa des articles 684 et 682 ensembles du code civil, de condamner Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts si une servitude était créée,

en tout état de cause :

* de condamner Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

* de condamner Monsieur [D] [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Nicolas Prémont en application de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, La SCI La Cartoucherie soutient notamment :

— que Monsieur [D] [E] ne justifie pas bénéficier d’un quelconque droit réel immobilier, lequel est par ailleurs indéterminé tant dans sa nature que dans son objet, de sorte que sa demande principale ne peut qu’être rejetée ;

— que Monsieur [D] [E] ne peut prétendre à aucune servitude de passage ;

— qu’une telle servitude, si elle était reconnue à Monsieur [D] [E], lui causerait un préjudice justifiant que lui soit allouée la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts.

***

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 14 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025, étant précisé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs, étant précisé également qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— précision étant faite que le Tribunal est saisi des demandes énoncées dans les dernières conclusions, peu important par conséquent la teneur des conclusions précédentes,

— précision étant faite également que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger», tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

MOTIFS

I – Sur la demande de Monsieur [D] [E] tendant à voir juger qu’il bénéficie d’un droit indivis sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16], l’autorisant à l’utiliser et en jouir conformément à sa destination pour accéder à sa parcelle cadastrée Section [Cadastre 15] et à voir ordonner à La SCI La Cartoucherie de lui laisser l’accès à la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16], ainsi qu’à ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit :

L’article 815-9 du code civil dispose :

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire au sujet du statut de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16] et des droits respectifs des parties concernant celle-ci :

— l’acte reçu le 28 septembre 1957 par me [Y], notaire à [Localité 18], contenant vente par madame [W] [N] et madame [A] [P] au profit de monsieur [F] [E], précise que le bien vendu était constitué d’une terre en nature de jardin cadastrée Section A n°[Cadastre 3] (Aujourd’hui AB n°[Cadastre 6]) et du droit à la jouissance d’un petit terrain sis même commune et lieudit, en bordure de la [Adresse 20], indivis avec divers et sur lequel il existe un puits désaffecté (…) Figurant au cadastre rénové de ladite commune section A n°[Cadastre 4] ( aujourd’hui AB n°[Cadastre 7]) ;

— la désignation dudit droit de jouissance est reprise à l’identique dans un acte de vente par les consorts [E] au profit de monsieur [T] [E] de la parcelle anciennement cadastrée section A n°[Cadastre 5] (aujourd’hui AB n°[Cadastre 6]) reçue le 17 septembre 1987 par Me [K] [Y], notaire à [Localité 18] ;

— l’acte reçu le 22 décembre 1956 par me [R] [Y], notaire à [Localité 18], contenant vente par monsieur et madame [O] [H] au profit de monsieur et madame [K] [M], précise que l’objet vendu était notamment constitué d’une maison (…) Dans une cour commune (…), du droit à la cour commune et au passage consuisant au jardin ainsi qu’à l’ancient puits commun qui est au bout de la [Adresse 20]. Cet immeuble figurant au cadastre rénové de ladite commune de [Localité 21], savoir : la maison et la grange section C n°[Cadastre 2] (…), et le jardin, section C n°[Cadastre 1] (et l’ancien puits commun avec divers, section A n°[Cadastre 4] ;

— l’acte de vente par monsieur [X] [M] au profit de La SCI La Cartoucherie reçu le 20 janvier 2012 par Me [G] [Y], notaire à Louvres, reprend littéralement dans la désignation du bien vendu le droit à la cour commune et au passage conduisant au jardin ainsi qu’à l’ancien puits commun qui est au bout de la [Adresse 20]. Il relate ensuite les parcelles cadastrales objets des biens et droits objets de la vente, dont la parcelle cadastrée section [Cadastre 13].

Il s’ensuit de ces actes que la parcelle cadastrée [Cadastre 13] comprenait donc bien un ancien puits commun qui bénéficiait notamment aux propriétés concernées, et il s’en déduit que la parcelle section [Cadastre 13] et son ancien puits sont soumis au statut de l’indivision entre les divers propriétaires des parcelles accédant à la parcelle litigieuse précitée.

Il résulte par ailleurs des courriers que l’administration fiscale a adressés à madame [S] [E] les 7 juin et 17 octobre 1996 que les actes publiés à la Conservation des Hypothèques font état du droit de jouissance du propriétaire de la parcelle AB n°[Cadastre 6] (anciennement A289) sur la parcelle Section AB n°[Cadastre 7] (anciennement A245), et que la parcelle Section AB n°[Cadastre 7], qui n’a pas de propriétaire unique mais appartient à différents propriétaires de la [Adresse 20], disposant pour chacun d’eux d’un droit de jouissance de ce terrain, relève d’une indivision, peu important que le puits ait été désaffecté dans la mesure où l’acte de vente du 28 septembre 1957 mentionne déjà un droit de jouissance du terrain comportant un puits commun désaffecté, ce droit de jouissance étant repris dans les actes notariés du 26 décembre 1985, du 17 septembre 1987, du 20 novembre 1995, dans l’acte de succession du 8 juin 2011 et dans l’acte de donation du 3 avril 2015, lequel mentionne tout spécialement un droit à la jouissance partagée de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 7] située [Adresse 20].

Il convient donc :

— de juger que Monsieur [D] [E] , propriétaire de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 15], justifie d’un droit de jouissance indivis sur la parcelle Section [Cadastre 16], partagé avec différents propriétaires de la [Adresse 20], disposant pour chacun d’eux d’un droit de jouissance de ce terrain, l’autorisant à l’utiliser et en jouir conformément à sa destination pour accéder à sa parcelle cadastrée Section [Cadastre 15],

— par conséquent d’ordonner à La SCI La Cartoucherie de laisser à Monsieur [D] [E] l’accès à la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16], ainsi qu’à ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit,

sans avoir à statuer sur les demandes de La SCI La Cartoucherie relatives à l’existence ou à la création d’une servitude de passage, et notamment sur sa demande d’indemnisation de son préjudice, sans objet en l’espèce,

— et enfin d’ordonner la publication du présent jugement au fichier immobilier territorialement compétent à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de La SCI La Cartoucherie.

II – Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner La SCI La Cartoucherie aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Julien Auchet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [E] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner La SCI La Cartoucherie à lui payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter du surplus de sa demande de ce chef. En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à La SCI La Cartoucherie l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. en l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :

— Dit que Monsieur [D] [E] , propriétaire de la parcelle cadastrée Section AB numéro [Cadastre 6], justifie d’un droit de jouissance indivis sur la parcelle Section AB numéro [Cadastre 7], partagé avec différents propriétaires de la [Adresse 20], disposant pour chacun d’eux d’un droit de jouissance de ce terrain,

— Autorise Monsieur [D] [E] à utiliser la parcelle Section AB numéro [Cadastre 7] et en jouir conformément à sa destination pour accéder à sa parcelle cadastrée Section AB numéro [Cadastre 6],

— Ordonne à La SCI La Cartoucherie de laisser à Monsieur [D] [E] l’accès à la parcelle cadastrée Section [Cadastre 16], ainsi qu’à ses ayants droits ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ses préposés ou ouvriers, à pied ou en véhicule, de jour comme de nuit,

— Ordonne la publication du présent jugement au fichier immobilier territorialement compétent à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de La SCI La Cartoucherie ,

— Condamne La SCI La Cartoucherie aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Julien Auchet en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne La SCI La Cartoucherie à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute Monsieur [D] [E] du surplus de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute La SCI La Cartoucherie de ses demandes pluis amples ou contraires, et notamment de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 23 mai 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Camille LEAUTIER