PREMIERE CHAMBRE

08 Avril 2026

N° RG 24/06397 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCGB

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[P] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 février 2026 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet BETTI, SARL, ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 1],

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [S], né le 01 Janvier 1961 au PAKISTAN, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Martine OZIEL, avocat au barreau du VAL D’OISE

— -==o0§0o==--

M. [S] est propriétaire des lots 5 et 105 de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5] à [Localité 2] (Val d’Oise).

Par jugement en date du 30 avril 2018, le tribunal d’instance de Gonesse a condamné M. [S] au paiement de la somme de 9 135,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2018 inclus.

Par acte en date du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à Garges-les-Gonesse (ci-après, le SDC Indochine), représenté par son syndic, le cabinet Betti, a fait assigner devant ce tribunal M. [S] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété et frais impayés.

Dans ses conclusions signifiées électroniquement le 14 octobre 2025, le SDC Indochine demande la condamnation de M. [S] à payer :

la somme principale de 14 416,38 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12 381,54 euros à compter de la sommation de payer les charges de copropriété du 2 novembre 2023, sur la somme de 317,27 euros à compter de l’assignation du 31 octobre 2024 et de la signification de ses dernières conclusions pour le surplus ;la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également que M. [S] soit condamné aux dépens, qui comprendront le cas échéant le coût de la sommation de payer du 2 novembre 2023 et les frais d’inscription d’hypothèque légale, et à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le SDC Indochine fait valoir que si M. [S] a versé la somme à laquelle il a été condamné par le tribunal d’instance de Gonesse, il est de nouveau débiteur de charges de copropriété impayées.

Par conclusions signifiés le 21 mai 2025, M. [S] demande à ce tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande de paiement pour les sommes portées au décompte antérieures au 29 novembre 2019, sur le fondement de la prescription quinquennale, soit la somme de 6 143,29 euros.débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande de paiement de la somme de 2 890 euros pour les sommes portées au décompte antérieures au 29 novembre 2019 sur le fondement de la prescription quinquennale ;lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois, sous la forme d’échéances mensuelles de 750 euros en sus des charges de copropriété courantes ;débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande de paiement de la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive ;débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande de paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, M. [S] indique contester les décomptes faits des charges et des frais dus au SDC Indochine, en raison de la prescription de la demande de paiement des charges de copropriété et frais antérieures au 29 novembre 2019.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026 et mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, alinéa 1er, 6°, du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 791 dudit code indique que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du code de procédure civile, sous réserve des dispositions de l’article 1117 du code de procédure civile.

Selon l’article 802, alinéa 4, du code de procédure civile, lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que les fins de non-recevoir dont la cause survient ou est révélée antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, les causes invoquées au soutien de la fin de non-recevoir tenant à la prescription de la demande de paiement des charges de copropriété impayées et des frais antérieurs au 29 novembre 2019 formée par le SDC Indochine ne sont pas survenues et n’ont pas été révélées postérieurement à l’ordonnance de clôture.

La demande de M. [S] tirée de la prescription de l’action en recouvrement des charges impayées et des frais antérieurs au 29 novembre 2019 est donc irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

le relevé cadastral de propriété dont il résulte que M. [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 5 et 105 ;le décompte de la dette au 9 octobre 2025 ;les mises en demeure des 12 septembre 2023, 21 février 2024, 30 mai 2024, 24 septembre 2024, 29 novembre 2024 et 3 mars 2025 ;la sommation de payer les charges de copropriété du 2 novembre 2023 ;les appels de fonds du 2ème au 4ème trimestre de l’exercice 2018 ;les appels de fonds des exercices 2019 à 2025 ;les comptes de charges des exercices clos le 31 décembre 2017, 31 décembre 2018, 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024;les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires qui se sont tenues le 21 juin 2018, le 27 mars 2019, le 13 décembre 2021, le 1er décembre 2022, le 24 mai 2023, le 18 avril 2024, 2 juillet 2025 ;le contrat de syndic ;un extrait du règlement de copropriété ;une copie du jugement du tribunal d’instance de Gonesse.

Ces éléments laissent apparaître un montant des charges impayées de M. [S] de 6 770,84 euros au 9 octobre 2025, hors frais.

M. [S] ne conteste pas ce montant.

Il convient dès lors de condamner M. [S] à verser la somme de 6770,84 euros au titre de l’arriéré de charges, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le SDC Indochine verse aux débats une mise en demeure adressée à M. [S] en date 12 septembre 2023, sans toutefois justifier de la date de son envoi par courrier recommandé avec accusé de réception et de celle de sa présentation à M. [S].

Le SDC Indochine produit également une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à M. [S] le 2 novembre 2023 pour un montant de 12 200,92 euros arrêté au 30 octobre 2023, 4ème appel de charges 2023 compris.

Cette sommation vaut mise en demeure.

Aussi, seuls les frais justifiés postérieurs à cette sommation pourront être mis à la charge de M. [S], soit à partir du 3 novembre 2023.

Les frais suivants seront exclus :

les frais de mise en demeure postérieurs au 2 novembre 2023 ;les honoraires de suivi des impayés 2024 et 2025 ;les honoraires de dossier huissier du 6 novembre 2023 ;les honoraires du 29 octobre 2024 de 1 529 euros, non justifiés ; les frais d’assignation, compris dans les dépens.

Seront donc uniquement mis à sa charge les frais de sommation du 2 novembre 2023, d’un montant de 180,62 euros.

Il convient dès lors de condamner M. [S] à verser la somme de 180,62 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 9 octobre 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, dans sa version applicable à la date des faits, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la sommation de payer du 2 novembre 2023 vaut mise en demeure.

Néanmoins, l’arriéré de charges au 2 novembre 2023, d’un montant de 7906,92 euros, est inférieur à l’arriéré de charges au 9 octobre 2025, d’un montant de 6770,84 euros.

Aussi, l’intérêt courra sur cette somme de 6 770,84 euros à compter du 3 novembre 2023.

La SDC sollicite également que lui soient versés des intérêts sur la somme de 317,23 euros à compter de l’assignation du 31 octobre 2024, sans toutefois justifier de ce montant.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] à verser au SDC Indochine la somme de 6 951,46 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du second trimestre 2018 au 9 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023 sur la somme de 6 770,84 euros, et à compter de la signification de ses dernières conclusions, soit le 14 octobre 2025, pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que M. [S] a fait des versements réguliers, bien qu’inférieurs au montant de ses charges, au SDC Indochine. Il s’est également acquitté des sommes dues au titre de sa condamnation par le tribunal d’instance de Gonesse en date du 30 avril 2018, avec un dernier versement en date du 14 mai 2019.

M. [S] affirme résider dans son bien avec son épouse et deux de ses fils majeurs. Il indique attendre de percevoir sa retraite. Il déclare par ailleurs recevoir une allocation mensuelle de 324 euros de la Caisse d’allocations familiales

Sa bonne foi est établie.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement de M. [S], qui s’acquittera de sa dette en 9 mensualités de 750 euros et une 10ème du solde, à compter du premier jour du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [S] a déjà été condamné par le tribunal d’instance de Gonesse le 30 avril 2018.

Il continue néanmoins de ne pas régler l’intégralité des charges de copropriété.

Ses manquements répétés à son obligation de payer ses charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ces dépens comprendront le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 2 novembre 2023. Ils ne comprendront en revanche pas les frais d’hypothèques, non justifiés par le SDC Indochine.

M. [S] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale pour la présente procédure depuis la décision du bureau de l’aide juridictionnelle en date du 14 janvier 2025, compte tenu d’un revenu fiscal de 136 euros et d’un patrimoine mobilier ou financier nul.

M. [S], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer signifiée le 2 novembre 2023 et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le SDC Indochine s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens.

M. [S], condamné aux dépens, devra payer au SDC Indochine au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 6 951,46 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du second trimestre 2018 au 9 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023 sur la somme de 6 770,84 euros, et à compter de la signification des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à [Localité 2], soit le 14 octobre 2025, pour le surplus, en 9 mensualités de 750 euros et une 10ème mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera dû immédiatement par M. [S] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à [Localité 2], sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les demandes formulées par M. [S] ;

CONDAMNE M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer signifiée à M. [S] le 2 novembre 2023 et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 8 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS