DU 24 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01208 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4TA

Code NAC : 30B

S.A.S. PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT

C/

S.A.S. DS DEVELOPPEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B714, et M^e Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246

DÉFENDEUR

S.A.S. DS DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 18 février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 24 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 5 mars 2025, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a consenti un bail commercial à la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT, portant sur des locaux commerciaux sis, [Adresse 3], constituant la cellule n°303 du bâtiment C3 pour une durée de douze années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 43.000 euros, payable trimestriellement.

Le 6 octobre 2025, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT, portant sur la somme de 28.900,29 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait assigner en référé la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Déclarer la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,Et, y faisant droit de :

Constater que le contrat de bail signé le 5 mars 2025 a été résilié de plein droit le 6 novembre 2025,Ordonner l’expulsion de la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT et de tout occupants de son chef de l’ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial situés, [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 6 novembre 2025 à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives,Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à la somme de 4.300 euros par mois, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points,Condamner la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT les provisions suivantes :31 740,95 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 14 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025,3 174,09 euros TTC à titre d’indemnité en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir,25 800 euros à titre de provision sur l’indemnité prévue à l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir,Ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT à titre de première réparation de son préjudice, Ordonner la capitalisation des intérêts échus,Condamner la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2026 à laquelle la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 5 mars 2025 contient une clause résolutoire (page 23/24) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû (…) ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, de ses annexes, (…), et un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 6 octobre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 6 novembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur la dette locative

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 31 740,95 euros au 14 novembre 2025.

En revanche, il apparait que des frais de commandement ont été facturés le 24 juillet 2025 à hauteur de 315,98 euros alors qu’ils relèvent des dépens, de sorte qu’ils seront déduits de la dette locative.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31 424,97 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 novembre 2025 et il convient de condamner la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux en date du 6 octobre 2025 pour la somme de 28.900,29 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 23 : « De la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible, majoré d’un intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France plus six (6) points auquel s’ajoutera la TVA.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 23 « à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cent hors taxes (10% HT) à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable. »

La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT sera condamnée à verser à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 3 142,49 euros, au titre de la clause pénale, correspondant à 10% du montant de la dette locative précédemment retenu.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 10 750 euros, représentant trois mois de loyer annuel hors taxes, tel que prévu contractuellement et stipule dans son article 23 qu’en cas de résiliation du bail autre que contractuelle, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premières réparations de son préjudice, le bailleur se réservant par ailleurs la possibilité de toute autre action et demande.

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse à titre de première réparation de son préjudice d’autant qu’en l’espèce, selon le décompte produit, il n’a jamais été versé par la société preneuse.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’indemnité forfaitaire

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 23 :

« En outre, à titre d’indemnité forfaitaire conventionnelle et irrévocable, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimée forfaitairement à six (6) mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur, il sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur et ce, sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le bailleur. »

Or, compte tenu des sommes déjà allouées provisionnellement à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT au titre de la dette locative et de la clause pénale, le montant réclamée au titre de l’indemnité forfaitaire apparait manifestement excessif.

De plus, la clause contractuelle dont il est demandé de faire application s’analyse en une clause pénale et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. DS DEVELOPPEMENT, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 5 mars 2025 et la résiliation de ce bail à la date du 6 novembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés, [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 31 424,97 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux en date du 6 octobre 2025 pour la somme de 28.900,29 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, à compter du 6 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 3 142,49 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie et à l’indemnité forfaitaire ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.S. DS DEVELOPPEMENT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT