PREMIERE CHAMBRE

10 Mars 2026

N° RG 24/02981 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZ5C

Code NAC : 5BA

[U] [N], [Y] [N]

C/

S.C.I. DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Xavier VAMPARYS, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 janvier 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Xavier VAMPARYS, magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [U] [N], né le 31 décembre 1964 à [Localité 2] (Afghanistan), demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [N], née le 20 novembre 1983 à [Localité 3] (Afghanistan), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Mamadou KONATE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Alexandre KOENIG, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement en date du 19 octobre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré les époux [N] adjudicataires d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à Montmorency et rappelé que le jugement valait titre d’expulsion à l’encontre du saisi, la SCI de Montmorency, et de tout occupant de son chef.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2021, ce jugement a été notifié par les époux [N] à la SCI de Montmorency.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2022, commandement a été fait à la SCI de Montmorency de quitter les lieux et de les libérer de toutes personnes et biens.

Par déclaration du 27 janvier 2022, un pourvoi en cassation a été formé par la SCI DE [Localité 1] contre le jugement d’adjudication du 19 octobre 2021.

Suite à l’échec d’une tentative d’expulsion le 23 mars 2022, les époux [N] ont sollicité le concours de la force publique, ce qui leur a été accordé par le préfet du Val d’Oise le 27 avril 2022. Le 13 juin 2022, les époux [N] ont procédé à l’expulsion de la SCI de Montmorency et des occupants du lieu.

Par assignation en date du 14 décembre 2022, les époux [N] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI de [Localité 1] aux fins de sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de réparation des dégâts constatés dans les lieux.

Par ordonnance du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné un sursis à statuer jusqu’au prononcé de la décision de la Cour de cassation à l’égard du jugement d’orientation ordonnant la vente aux enchères publiques du bien, en date du 6 juillet 2021.

La Cour de cassation ayant déclaré le recours de la SCI de Montmorency irrecevable par un arrêt en date du 2 mai 2024, les époux [N] ont sollicité la reprise de l’instance par conclusions signifiées par voie électronique le 31 mai 2024.

L’ordonnance de clôture du 6 novembre 2025 a fixé l’affaire au 13 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025 les époux [N] demandent au tribunal de :

* condamner la SCI de Montmorency à leur payer les sommes de :

—  25 740 euros à titre d’indemnités d’occupation entre le 19 octobre 2021 et le 13 juin 2022 ;

—  27 988,58 euros à titre de réparation des préjudices liés aux dégâts causés dans les lieux ;

—  8 000 euros à titre de préjudice moral ;

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

* débouter la SCI de Montmorency de toutes ses demandes.

* Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

Au soutien de leur demande d’indemnités d’occupation, les époux [N] constatent notamment que la défenderesse s’est maintenue, sans droit ni titre, dans la propriété située [Adresse 2] à [Localité 1], après son acquisition par les époux [N], et ce jusqu’à ce que ceux-ci obtiennent son expulsion avec le concours de la force publique, le 13 juin 2022.

Par ailleurs, ils font valoir que le bien a été dégradé et de nombreux équipements enlevés à l’occasion du déménagement du mobilier par le neveu de l’associée-gérante de la SCI de Montmorency, le 29 juin 2022, ce qui justifie la demande de réparation à ce titre.

Par conclusions notifiés 16 septembre 2025, la SCI de Montmorency demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes de condamnation formulées par les époux [N] ;

— Condamner M. [N] à verser la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts au profit de la SCI de Montmorency en réparation de la voie de fait commise par ses soins ;

— Condamner les époux [N] aux entiers dépens ;

— Condamner les époux [N] à verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI de Montmorency fait valoir que le bien acquis par les demandeurs étant occupé par des locataires, les époux [Z] et leurs deux enfants, et par conséquent, n’ayant pas été vendu libre de toute occupation, les droits des occupants était opposable aux adjudicataires, et la demande d’indemnités d’occupation est injustifiée.

S’agissant des dégradations, la SCI de Montmorency affirme que le bien doit être livré dans l’état dans lequel il se trouve à la date de son adjudication, le propriétaire saisi n’étant tenu à aucune obligation de rénovation du bien. Elle soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’état dans lequel se trouvait le bien avant l’adjudication. Elle ajoute que les constats de l’état du bien ont été réalisés de façon non contradictoire plus de 15 jours après l’expulsion des occupants. Elle fait valoir qu’une SCI, personne morale, ne peut pas matériellement commettre de dégats.

Elle indique qu’une partie du bien a été endommagée par M. [R] lors de sa visite des lieux accompagné de son avocat et d’un serrurier le 29 décembre 2021 et lequel a par ailleurs violé un domicile qu’il savait occupé.

MOTIVATION

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. L’article 9 du même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue une faute obligeant celui qui occupe l’immeuble à réparer le dommage en résultant par le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’adjudication transmet la propriété à l’adjudicataire, et le débiteur saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

L’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

En outre, l’article R. 322-64 dudit code prévoit que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix

Il est constant que les éventuels droits d’un occupant ne sont opposables à l’adjudicataire que s’ils ont été portés à sa connaissance avant l’adjudication.

En l’espèce, si la SCI de Montmorency soutient que le bien était occupé par les époux [Z] à la date d’adjudication, en vertu d’un contrat de bail opposable aux adjudicataires qui en avaient connaissance. A cette fin, elle affirme que le cahier des charges de l’adjudication, auquel ont eu accès les époux [N], devait nécessairement en faire état et qu’il n’a pas été produit par les demandeurs.

Toutefois, la SCI de Montmorency, sur laquelle repose la charge de la preuve de l’occupation du bien et de la connaissance qu’en avait l’adjudicataire, ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation et n’a pas, dans le cadre de l’instance, sollicité la production aux débats ledit cahier des charges.

En outre, elle ne produit pas le contrat de bail dont elle revendique l’opposabilité aux époux [N].

Enfin, les époux [N] versent aux débats une attestation de Mme [S] [Z], épouse de M. [A] [Z], en date du 7 mai 2022, qui résider [Adresse 3] à Montmorency depuis 2021 dans une maison mise à leur disposition par Mme. [E] [Z], associée gérante de la SCI de Montmorency et tante de M. [A] [Z]. Cette attestation ne mentionne pas l’existence d’un contrat de bail entre la SCI et la famille [Z], mais une occupation temporaire à titre gratuit.

De même, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a, dans son jugement en date du 22 juillet 2022, relevé que Mme [E] [Z] affirme vivre dans les lieux [Adresse 4] à Montmorency et y héberger les époux [Z] et leurs enfants, sans constater l’existence d’un contrat de bail.

Le moyen pris de ce que le bien serait occupé par des preneurs à bail à la date d’adjudication sera donc rejeté.

Les époux [N] sont devenus propriétaires du bien litigieux le 19 octobre 2021, et la SCI de Montmorency est par conséquent devenue occupante sans droit ni titre du bien à compter du 19 octobre 2021 jusqu’au 29 juin 2022, date de fin du déménagement du mobilier se trouvant dans le bien. Une indemnité est donc due pour cette période.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, il est constant que dès lors qu’elle a un caractère indemnitaire, elle n’a pas à être calculée exclusivement sur la valeur du bien. Cependant, la valeur locative du bien constitue un élément de référence sur lequel le juge peut s’appuyer en complément d’autres éléments de l’espèce.

Les époux [N] versent aux débats un avis de valeur locative selon lequel le loyer du bien s’élève à 3 300 euros par mois. Ils produisent également le tableau d’amortissement du prêt contracté pour acquérir la maison qui fait état de mensualités de 3 085,27 euros. Aussi, ils concluent que l’indemnité d’occupation s’élève à 25 740 euros pour la période allant du 12 novembre 2021, date de la notification de l’adjudication, au 13 juin 2022, soit environ 3 217 euros par mois.

En réponse, la SCI de Montmorency produit le loyer mensuel de deux biens mis en location à Montmorency, un premier de 3 pièces, 2 chambres, une surface de 65 mètres carrés et 100 mètres carrés de terrain, avec une valeur locative de 1 350 euros et un second de 5 pièces, 4 chambres et une surface de 121,2 mètres carrés, avec une valeur locative de 1 851 euros par mois.

Il ressort de la description du bien saisi qu’il est situé sur une parcelle de 1 029 mètres carrés et qu’il compte une dizaine de pièces, en ce compris 4 chambres, réparties sur trois niveaux. Le bien vendu par adjudication n’est donc pas similaire aux biens présentés par la défenderesse.

Compte tenu de la précarité du droit d’occupation de la SCI de Montmorency, il convient de retenir une décote sur la valeur du bien.

Aussi, le montant de l’indemnité d’occupation due aux époux [N] s’élève à la somme mensuelle de 2 640 euros, soit au total à 20 917 euros pour la période.

Sur la responsabilité des dégâts causés dans l’immeuble

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il est constant que les personnes morales sont notamment responsables des faits commis par leur représentant légal ou leurs organes.

L’article 1382 du code civil dispose que les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.

Les époux [N] produisent deux procès-verbaux de constat d’état des lieux non contradictoires dressés par des commissaires de justice en date des 4 et 7 juillet 2022. Ces deux états des lieux établissent que de nombreux éléments et équipements ont été dégradés ou enlevés.

Ils affirment qu’entre la date d’expulsion et le premier constat, seul un commissaire de justice était en possession des clés, et seul M. [Z] avait eu accès au bien.

Lors de l’expulsion, le 13 juin 2022, de l’occupant du bien, à l’occasion de laquelle il a fait l’inventaire des biens devant être déménagés ou séquestrés, le commissaire de justice n’a observé aucune dégradation de la maison, de ses équipements ou des biens qui s’y trouvent.

De même, il n’a pas mentionné dans son procès-verbal de constat en date du 4 juillet 2022 l’existence de dégradations lorsqu’il a ouvert ou fermé l’accès des lieux pour que M. [Z] puisse procéder au déménagement le 28 juin 2022. C’est le lendemain, alors qu’il venait refermer les lieux à la fin de la deuxième journée de déménagement, qu’il a découvert ces dégradations.

Les faits rapportés ci-dessus constituent des éléments graves, précis et concordants, permettant de présumer que c’est M. [Z] et, le cas échéant, les personnes qui l’ont aidé à déménager le mobilier, qui ont dégradé le bien et ses équipements.

Aucun élément susceptible de renverser cette présomption n’est versé aux débats.

Il n’est pas démontré que M. [A] [Z], qui n’a pas été attrait dans la présente instance, avait, au moment des faits, un quelconque lien juridique avec la SCI dont il n’est ni le représentant, ni l’associé, ni le commettant.

La responsabilité de la SCI de Montmorency du fait des dégradations commises par un tiers ne peut donc pas être retenue, et la demande de condamnation de la SCI de Montmorency au titre dégâts causés dans le bien litigieux sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral des époux [N]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 789 du même code, les fins de non-recevoir tirées de l’autorité de la chose jugée doit être présentée devant le juge de la mise en état et sont irrecevables devant la juridiction du fond.

Toutefois, en application de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Enfin, l’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité

Dans son arrêt du 23 mars 2023, la cour d’appel de Versailles a alloué aux époux [N] la somme de 4 000 euros, à la charge de la SCI de Montmorency, en relevant que les époux [N] avaient dû attendre plusieurs mois avant de pouvoir prendre possession du bien dont ils avaient réglé le prix et en notant que celle-ci avait illégitimement résisté à une décision qui lui était défavorable.

En l’espèce, les époux [N] justifient leur demande d’indemnisation en soutenant que la SCI de Montmorency les a empêchés, pendant de long mois, de prendre possession de leur bien, ce qui les a obligés à se défendre dans chacune des procédures engagées par la défenderesse. Ils affirment par ailleurs qu’ils ont été victimes de sa mauvaise foi et de ses manœuvres, notamment matérialisées par les dégradations du bien. Ils notent enfin que la défenderesse refuse de modifier l’adresse de son siège social, toujours fixé [Adresse 3] à [Localité 1].

Or, ces préjudices ont déjà fait l’objet d’une indemnisation prononcée par la cour d’appel de Versailles dans l’arrêt susvisé, à l’exception du préjudice lié aux dégradations du bien, lesquelles ne sont pas de la responsabilité de la SCI de Montmorency.

En conséquence, la demande d’indemnisation de leur préjudice moral des époux [N] sera déclarée irrecevable au titre de l’autorité de la chose jugée.

Sur la violation par les époux [N] du domicile de la SCI de Montmorency

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de prouver une telle responsabilité, celui qui l’invoque doit pouvoir établir le dommage dont il est demandé réparation, le fait générateur de responsabilité et le lien de causalité entre ce fait générateur et le dommage.

La violation de domicile est réprimée par l’article 226-4 du code pénal, qui incrimine le fait pour un particulier de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet. La violation de domicile constitue également une faute civile.

Il est constant que le terme de domicile ne désigne pas seulement le lieu où une personne a son principal établissement, mais encore le lieu où, qu’elle y habite ou non, elle a le droit de se dire chez elle quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux.

En l’espèce, il est établi que M. [N], accompagné de son avocat et d’un serrurier, s’est rendu [Adresse 2] à [Localité 1] le 29 décembre 2021 pour prendre possession de son bien. A cette occasion, certains accès ont été ouverts par le serrurier. Dès que M. [Z], qui était présent sur place, s’est présenté à M. [N], celui-ci a quitté les lieux.

Or la SCI de Montmorency n’était plus propriétaire du bien dès le jugement d’adjudication du 19 octobre 2021, de sorte qu’elle ne saurait soutenir une quelconque atteinte à son droit de propriété, déjà transféré aux adjudicataires, et ne disposait à la date de la visite de M. [N], plus aucun droit sur le bien litigieux.

Par conséquent, la demande de la SCI de Montmorency sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI de Montmorency, qui succombe pour partie à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI de Montmorency, condamnée aux dépens, devra payer aux époux [N] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande de Mme [Y] [N] et M. [U] [N] tendant l’indemnisation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI de Montmorency à payer aux époux [N] la somme de 20 917 euros à titre d’indemnités d’occupation entre le 12 novembre 2021 et le 13 juin 2022 ;

REJETTE la demande de Mme [Y] [N] et M. [U] [N] au titre de leur préjudice matériel ;

REJETTE la demande de la SCI de Montmorency tendant à l’indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE la SCI de [Localité 1] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI de [Localité 1] à payer aux époux [N] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 10 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS