TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 19 Mai 2026

Minute N°

DOSSIER N°RG 24/00661 – N° Portalis DBWS-W-B7I-EDAL

copie executoire

M^e Corinne DASSONVILLE

M^e Frédéric DEMOLY

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. “LES SENIORIALES DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par M^e Frédéric DEMOLY, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de la CLERMONT FERRAND, plaidant.

DÉFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Faiçal LAMANRA, avocat au barreau de la DROME, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Guillaume RENOULT-DJAZIRI, Président

Sonia ZOUAG et Maéva GELINEAU, assesseurs

assistés de Marjorie MOYSSET, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 02 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 21 avril 2026 et au 19 mai 2026.

La présente décision contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Guillaume RENOULT-DJAZIRI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du conseil municipal en date du 28 novembre 2011, la commune de [Localité 1] a :

Décidé à l’unanimité de la cession à titre gratuit au profit de la commune des parcelles A [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une contenance de 866 mètres carrés, constituant la voie d’accès à la résidence de la copropriété « [Adresse 4] » appartenant au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du même nom, en vue de son classement dans le domaine public de la commune ;Décidé que les frais d’actes seront à la charge du « vendeur » ;Autorisé le maire à signer l’acte de cession et toutes les pièces s’y afférant.Courant juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] », représenté par son syndic de copropriété, a sollicité auprès de la commune de [Localité 1] la réitération de la cession à titre gratuit des parcelles concernées.

Par courriel du 27 juillet 2021, la commune de [Localité 1] lui a indiqué qu’elle ne souhaitait pas que cette portion devienne communale.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 06 septembre 2021 et 28 avril 2023, le syndic de copropriété « [Adresse 4] » a mis en demeure la commune de [Localité 1] d’exécuter la délibération du 28 novembre 2011, en réitérant la cession par acte notarié.

A défaut d’accord, le syndic de copropriété « Les Senioriales de Ruoms » a, par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, assigné la commune de Ruoms devant le tribunal judiciaire de Privas afin de voir ordonner la réitération de la cession dans les conditions prévues par la délibération du 28 novembre 2011.

Par délibération du conseil municipal en date du 02 décembre 2024, la commune de [Localité 1] a décidé à l’unanimité du retrait de la délibération du 28 novembre 2011.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par la commune de [Localité 1].

La clôture a été fixée au 16 octobre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 02 décembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, le syndic de copropriété « Les Senioriales de Ruoms » demande au tribunal de :

A titre principal :

Dire que la délibération du 02 décembre 2024 du conseil municipal de la commune [Localité 1] décidant du retrait de la délibération du 28 novembre 2011 est illégale ; Ordonner la réitération de la cession à titre gratuit des parcelles sises sur la commune de [Localité 1] cadastrées section A [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], d’une superficie globale de 866 mètres carrés, conformément à la délibération du 28 novembre 2011 ;

A titre subsidiaire :

Transmettre une question préjudicielle à la juridiction administrative relative à la légalité de la délibération du 02 décembre 2024 du conseil municipal de la commune de [Localité 1] décidant du retrait de la délibération du 28 novembre 2011; Surseoir à statuer dans l’attente de la décision ;En tout état de cause :

Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive ; Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejeter les demandes de la commune de [Localité 1] ; Condamner la commune de [Localité 1] aux dépens.A l’appui de ses demandes principales, le syndic de copropriété « Les Senioriales de [Localité 1] » fait valoir, au visa de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, que la délibération du 28 novembre 2011 est exécutoire et définitive, dès lors qu’elle a été transmise en préfecture qui l’a reçue le 1er décembre 2011 et qu’elle n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il ajoute qu’elle a en outre a bénéficié d’un commencement d’exécution, en ce que le syndicat des copropriétaires a pris attache avec le notaire et lui a versé une provision, que la commune s’est comportée comme propriétaire des parcelles précitées notamment en faisant son affaire de l’éclairage public de la voie d’accès, en délivrant en 2014 des permis de construire à des particuliers le long de cette voie, en considération de la reprise de la voirie par la commune puisqu’à défaut d’accès, les terrains deviendraient enclavés, ou encore en accordant un permis d’aménager pour la réalisation d’un lotissement de 13 lots, dont l’accès principal s’effectue précisément par la voie d’accès objet de la cession.

Il en conclut que la commune de [Localité 1] ne peut s’opposer à l’exécution de cette délibération, la cession à titre gratuit étant ainsi devenue parfaite et ayant créé des droits au profit du syndicat des copropriétaires.

En réponse aux moyens en défense invoqués par la commune de [Localité 1], le syndic de copropriété « Les Senioriales de [Localité 1] » soutient qu’il n’est pas démontré que la délibération du 28 novembre 2011 aurait été prise en application de l’article L. 332-6-1 2° e) du code de l’urbanisme, censuré par le Conseil constitutionnel dans sa décision QPC n° 2010-33 du 22 septembre 2010. Il ajoute que cette censure concerne uniquement le fait pour les communes d’imposer une cession gratuite de terrain au pétitionnaire dans le cadre de la délivrance d’autorisations d’urbanisme, au motif d’une atteinte au droit de propriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il soutient que cette délibération a été prise sur le fondement de l’article L. 143-3 du code de la voirie routière, qui permet, après cession amiable c’est-à-dire avec l’accord des copropriétaires, le classement dans le domaine public des voies privées des lotissements ou autres ensembles d’habitations. Il ajoute qu’il n’est pas contesté que les parcelles objet de la cession ne constituent qu’une voie d’accès aux différents lots composant la copropriété « Les Senioriales de [Localité 1] ».

Cette cession peut selon lui être gratuite puisqu’elle répond au même mécanisme que l’article L. 318- 3 du code de l’urbanisme relatif au transfert d’office (soit accord des copropriétaires, raison pour laquelle il est soumis à enquête publique) et de classement dans le domaine communal des voies privées ouvertes à la circulation publique dans les ensembles d’habitations.

Il précise qu’il justifie bien d’une décision de l’assemblée générale autorisant la cession gratuite des parcelles concernées, ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2009, autorisant ladite cession.

Pour l’ensemble des raisons, le syndic de copropriété « [Adresse 4] » considère que la délibération du conseil municipal du 02 décembre 2024 retirant la délibération du 28 novembre 2011, intervenue en cours de procédure et selon lui pour les besoins de la cause, est entachée d’illégalité car cette dernière constituant une décision administrative créatrice de droit, elle ne peut être retirée que si elle est illégale et si ce retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette délibération, conformément à l’article L. 243-3 du code des relations entre le public et l’administration, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il cite à cet égard la jurisprudence du [Etablissement 1] d’Etat aux termes de laquelle la délibération autorisant, décidant ou approuvant la cession ou l’acquisition d’un bien de son domaine privé ou public constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord inconditionnel sur l’objet et le prix de l’opération et que la réalisation du transfert de propriété n’est soumise à aucune condition.

Il souligne qu’à supposer que la délibération du 28 novembre 2011 soit illégale, il appartient à la commune de diligenter l’action nécessaire devant le juge judiciaire afin que celui-ci détermine les conséquences de l’illégalité de la délibération retirée et, en particulier, s’il y a lieu, en raison de la nature de l’illégalité affectant cet acte détachable du contrat de vente, de remettre en cause le caractère parfait de la vente et d’en constater la nullité.

Le syndic de copropriété « [Adresse 4] » considère enfin que le comportement de la commune de [Localité 1] caractérise une résistance abusive lui ayant causé un préjudice, ayant notamment dû verser un acompte à l’étude notariale qui devait être en charge de la rédaction de l’acte de vente dans la mesure où la délibération prévoyait que les frais d’acte seraient à sa charge.

Subsidiairement, il sollicite la transmission d’une question préjudicielle portant sur la légalité de la délibération du 02 décembre 2024 à la juridiction administrative, en application de l’article 49 du code de procédure civile, et le sursis à statuer dans l’attente de la décision.

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la commune de Ruoms sollicite quant à elle du tribunal de :

Se déclarer incompétent pour statuer sur la légalité de la délibération du 02 décembre 2024 retirant la délibération du 28 novembre 2011 ;Renvoyer le syndic de copropriété « [Adresse 4] » à mieux se pourvoir ;Rejeter les demandes du syndic de copropriété « [Adresse 4] » à mieux se pourvoir ;Condamner le syndic de copropriété « [Adresse 4] » à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le syndic de copropriété « [Adresse 4] aux dépens.La commune de Ruoms fait d’abord valoir, au visa des articles 49 alinéa 1er et 76 du code de procédure civile, que la question de la légalité de la délibération du 02 décembre 2024 relève de la compétence exclusive du tribunal administratif.

Elle ajoute que la demande subsidiaire de transmission d’une question préjudicielle du syndicat de copropriété « [Adresse 4] », qui constitue une exception de procédure dilatoire au sens de l’article 73 du code de procédure civile, est irrecevable pour ne pas avoir être formée devant le juge de la mise en état et avant toute défense au fond, conformément aux articles 789 et 74 du même code.

Sur le fond, elle conteste ensuite l’illégalité de la délibération du 04 décembre 2024, au motif que la délibération du 28 novembre 2011 dont elle prévoit le retrait porte, non pas sur une cession à titre onéreux comme dans les arrêts cités par la partie adverse, mais sur une cession à titre gratuit, sans même avoir fixé un prix d’un euro symbolique.

Elle considère ainsi que la délibération du 28 novembre 2011 constitue une simple proposition de recevoir ne contenant aucun engagement ferme susceptible d’engager la commune, ne constitue dès lors nullement un acte administratif créateur de droits pour les parties.

Partant, elle pouvait être légalement retirée par la délibération du 02 décembre 2024, sans respecter le délai de quatre mois, imposé par l’article L. 243-3 du code des relations entre le public et l’administration.

Elle justifie cette décision de retrait en expliquant que la cession aurait eu comme conséquence pour la commune, qui compte 2300 habitants, de supporter entre autres des dépenses d’entretien et de surveillance sur une voie non structurante.

La commune de [Localité 1] poursuit en indiquant que la délibération du 28 novembre 2011 ayant été régulièrement retirée, elle a disparu de l’ordonnancement juridique et n’est plus susceptible de faire l’objet d’une quelconque exécution forcée.

Elle soutient qu’en tout état de cause, le transfert de propriété n’a pu avoir eu lieu en l’absence d’une réitération par acte notarié prévue par ladite délibération, d’une décision de l’assemblée générale autorisant la cession gratuite de la voirie conformément au règlement de copropriété, d’une réquisition de la commune, ou encore d’un certificat de conformité.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la réitération de la cession des parcelles A [Cadastre 4] et A [Cadastre 6], ce qui conduirait à la cession d’une portion de voirie en contradiction avec la délibération du 28 novembre 2011 portant sur les parcelles A [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

La commune de [Localité 1] considère par ailleurs que l’article L. 141-3 (et non L. 143-3 qui selon elle n’existe pas) du code de la voirie routière est inapplicable en l’espèce, dès lors que la délibération litigieuse ne prévoit aucun classement des parcelles dans le domaine public communal, de même que l’article L. 318-3 du code de l’urbanisme qui a trait au transfert d’office, c’est-à-dire sans l’accord des propriétaires, dans le domaine public, des voies privées ouvertes à la circulation du public dans les ensembles d’habitations.

Elle argue enfin que la délibération du 28 novembre 2011 évoque de prétendus accords antérieurs au moment du dépôt du permis de construire, ce qui vise en réalité les participations au financement de l’aménagement prenant la forme de cession gratuite de terrains, précisément déclarées inconstitutionnelles par la décision QPC du 22 septembre 2010 n° 2010-33 du Conseil constitutionnel, censurant les dispositions de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme.

D’après ses dires, le syndicat des copropriétaires ne peut davantage se prévaloir des autorisations d’urbanisme délivrées par le maire à la lumière des dispositions du plan local d’urbanisme, dès lors que celles-ci le sont toujours sous réserve des droits des tiers comme rappelé à l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme.

La commune de [Localité 1] conteste enfin toute résistance abusive, soulignant que le syndicat de copropriété « [Adresse 4] » a attendu près de 10 années avant de réclamer l’exécution de la délibération contestée, en ajoutant que ce dernier ne justifie d’aucun préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026, prorogée au 21 avril 2026 et au 19 mai 2026.

MOTIFS :

Sur la demande principale du syndic de copropriété « [Adresse 4] » :

En vertu du principe de séparation des pouvoirs posé par la loi des 16 et 24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, à l’exception des matières réservées par nature à l’autorité judiciaire et sauf disposition législative contraire, il n’appartient qu’à la juridiction administrative de connaître des recours contre les décisions prises par l’administration dans l’exercice de ses prérogatives de puissance publique.

Sur le fondement de ces dispositions, il est jugé que si, en cas de contestation sérieuse portant sur la légalité d’un acte administratif, les tribunaux de l’ordre judiciaire statuant en matière civile doivent surseoir à statuer jusqu’à ce que la question préjudicielle de la légalité de cet acte soit tranchée par la juridiction administrative, il en va autrement lorsqu’il apparaît manifestement, au vu d’une jurisprudence établie, que la contestation peut être accueillie par le juge saisi au principal (T. confl., 17 octobre 2011, n° 3828 et 3829, SCEA du Chéneau ; T. confl., 12 déc. 2011, n° 3841, Sté Green Yellow C^ie EDF ; et pour une application par le juge judiciaire Soc. 05 janvier 2022, n° 20-12.471).

Dans cette hypothèse, le juge judiciaire n’est pas saisi d’une exception de procédure mais d’un moyen de défense au fond (1ère Civ., 26 avril 2017, n° 16-10.500).

Aux termes de l’article L. 243-3 du code des relations entre le public et l’administration, l’administration ne peut retirer un acte réglementaire ou un acte non réglementaire non créateur de droits que s’il est illégal et si le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant son édiction.

Il résulte d’une jurisprudence administrative constante que constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord sur l’objet et les conditions financières de l’opération et que la réalisation du transfert de propriété n’est soumise à aucune condition (voir notamment CE 3ème et 8ème chambres réunies, 29 juillet 2020, n° 427738, publié au Lebon).

En application des articles 49, 73, 74 et 789 du code de procédure civile, Lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle.

La demande de question préjudicielle, qui s’analyse en une demande de sursis à statuer, constitue une exception de procédure dilatoire qui doit être soulevée, à peine d’irrecevabilité, in limine litis devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, par délibération du conseil municipal en date du 28 juillet 2011, la commune de [Localité 1] a décidé à l’unanimité de la cession au profit de la commune de parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », sur proposition de ces derniers, à titre gratuit.

Or, ainsi que le relève la commune de [Localité 1], s’il existe bien une jurisprudence établie du Conseil d’Etat en matière de réitération forcée des cessions à titre onéreux, rendue notamment au visa des articles 1582 et 1583 du code civil dès lors qu’il existe un accord des parties sur l’objet de la cession et les conditions financières de l’opération, celle-ci n’est pas automatiquement et par analogie applicable aux cessions à titre gratuit comme en l’espèce, ne serait-ce que parce que les fondements retenus ne s’appliquent pas.

S’il existe également des décisions similaires en matière de cession à titre gratuit notamment de voirie, elles sont relativement anciennes et isolées (voir CE sec., 13 mai 1998, n° 68550, publié au Lebon), et partant insuffisantes à caractériser une jurisprudence établie au sens de la jurisprudence Du Chéneau.

En tout état de cause, les parties s’opposent quant au fondement juridique sur lequel la délibération du 28 juillet 2011 aurait été prise (dispositions du code de la voirie routière ou du code de l’urbanisme), question qu’il n’appartient pas au tribunal judiciaire de trancher.

Il en résulte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la légalité de la délibération du 04 décembre 2024 retirant la délibération du 28 juillet 2011, privant le tribunal de la possibilité de faire application de la jurisprudence Du Chéneau afin de statuer.

Force est de constater que la demande subsidiaire de question préjudicielle du syndic de copropriété « [Adresse 4] » n’a pas été formée par voie de conclusions incidentes devant le juge de la mise en état mais n’a été formée que dans les conclusions au fond du 18 juin 2025. Il n’est pas non plus fait état d’une procédure pendante devant la juridiction administrative qui aurait permis d’envisager d’ordonner, d’office, un sursis à statuer.

En raison du retrait de la délibération du 28 juillet 2011 par la délibération du 04 décembre 2024, qui demeure donc à ce jour, le tribunal ne peut donc statuer sur le fond du litige, à savoir la réitération forcée de la cession des parcelles à titre gratuit.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandes du syndicat de copropriété « [Adresse 4] » seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat de copropriété « [Adresse 4] », qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat de copropriété « [Adresse 4] », partie perdante condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes du syndicat de copropriété « [Adresse 4] » ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété « [Adresse 4] » aux dépens ;

CONDAMNE le syndic de copropriété « [Adresse 4] » à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le greffier Le président