TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 04 Avril 2025

N° RG 24/08211 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJAC

Jugement du 04 Avril 2025

N° : 25/325

Société [Adresse 11]

C/

[T] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GARNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [I]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA HLM LES FOYERS

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2020, la société SA [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [I] sur des locaux situés au [Adresse 7], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 427,83 euros et d’une provision pour charges de 42,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 806,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [I] le 16 avril 2024.

Par assignation du 13 novembre 2024, la société SA D’HLM LES FOYERS a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2733,82 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 7 mars 2025, la société SA [Adresse 10] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élevait désormais à la somme de 5201,15 euros.

Présent à l’audience avec du retard, M. [T] [I] a demandé à rester dans le logement, déclarant avoir repris le paiement de son loyer courant. Il a également précisé que le rétablissement personnel imposé par la Commission de Surendettement a fait l’objet d’un recours.

Par note en date du 13 mars 2025, la société SA d’HLM LES FOYERS a été autorisée à faire des observations sur les informations communiquées par M. [T] [I] à l’audience avant le 21 mars 2025. A cette date, aucune note en ce sens n’a été reçue au Tribunal.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 10] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1806,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2024.

Cependant, en application de l’alinéa 2 du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une contestation est formée contre une décision de rétablissement personnel, le Juge, à condition que le locataire ait repris le paiement de son loyer, doit suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision statuant sur le recours.

Il ressort du décompte produit à l’audience que M. [T] [I] a réglé le loyer du mois de janvier 2025. M. [T] [I] a par ailleurs justifié du versement de la somme de 456€ le 6 mars 2025 et de la perception de l’APL à hauteur de 65€. Il convient, donc, de considérer que le locataire a repris le paiement de son loyer à la date de l’audience.

Un recours a été formé par le bailleur à l’égard de la décision de Commission imposant un rétablissement personnel.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du Juge du surendettement statuant sur le recours de la décision précitée.

Les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoient les règles applicables après la décision du Juge chargé du Surendettement :

* Si le Juge du Surendettement ordonne un renvoi de l’examen du dossier à la Commission de Surendettement des Particuliers, il convient d’appliquer les dispositions prévues au 1° de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VI, à savoir que « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ». Dans ce cas, M. [T] [I] bénéficiera de délais de paiement dans l’attente de la nouvelle décision de la Commission de Surendettement. La mensualité de remboursement sera fixée à la somme mensuelle de 100€, conformément à la proposition du débiteur à l’audience.

* Si le Juge du Surendettement ordonne le rétablissement personnel de M. [T] [I], il contient d’appliquer les dispositions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VIII « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA D’HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mars 2025, M. [T] [I] lui devait la somme de 5 201,15 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [T] [I] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. Il convient, cependant, de rappeler que le locataire bénéficie de mesures de surendettement et que par conséquent les créanciers ne peuvent mettre à exécution le paiement de leur créance tant que le débiteur bénéficie de ces mesures.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SA [Adresse 10] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2020 entre la société SA D’HLM LES FOYERS, d’une part, et M. [T] [I], d’une part, concernant les locaux situés au [Adresse 7], à [Localité 8] est résilié depuis le 12 juin 2024,

CONDAMNE M. [T] [I] à payer à la société SA [Adresse 10] la somme de 5201,15 euros (cinq mille deux cent un euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025,

RAPPELLE que la société SA D’HLM LES FOYERS ne peut solliciter le paiement de cette dette tant que M. [T] [I] bénéficie de mesures de surendettement,

CONSTATE que M. [T] [I] bénéficie d’un dossier de surendettement déclaré recevable et que la décision de la Commission de surendettement des particuliers de rétablissement personnel a fait l’objet d’un recours,

SUSPENDS, en conséquence, les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du Juge du surendettement statuant sur le recours,

* DIT que, si le Juge du Surendettement ordonne un renvoi de l’examen du dossier à la Commission de Surendettement des Particuliers, M. [T] [I] sera autorisé à se libérer de sa dette en réglant chaque mois une somme minimale de 100 euros (cent euros), jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision du Juge du Surendettement en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substitueront aux délais accordés par la présente décision,

DIT qu’après règlement de l’intégralité de la dette, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 12 juin 2024,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [T] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 7], à [Localité 8], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [T] [I] égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et au besoin CONDAMNE M. [T] [I] à verser la société SA [Adresse 10] ladite indemnité mensuelle à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

* DIT que, si le Juge du Surendettement ordonne un rétablissement personnel, la clause résolutoire sera automatiquement suspendue pendant 24 mois et sera réputée ne pas avoir joué si M. [T] [I] s’est acquitté pendant les deux années du loyer et des charges courantes,

DIT qu’en cas de non-paiement d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 30 avril 2024,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [T] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 7], à [Localité 8], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [T] [I] égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et au besoin CONDAMNE M. [T] [I] à verser la société SA D’HLM LES FOYERS ladite indemnité mensuelle à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [I] à payer à la société SA [Adresse 10] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et celui de l’assignation du 13 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge