TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/07909 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIJT

Jugement du 16 Mai 2025

N°: 25/452

[H] [D]

C/

[G] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FEKRI

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [C]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Ugo FEKRI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [G] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2008, M. [H] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.111,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [C] le 30 juillet 2024.

Par assignation du 29 octobre 2024, M. [H] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la résiliation du bail et les conséquences afférentes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, M. [H] [D] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des articles 1103, 1217, 1224, 1225 et 1227 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, M. [H] [D] sollicite :

— à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement à compter du 30 septembre 2024 ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement grave résultant du défaut de paiement des loyers par la locataire ;

— en tout état :

— d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [C] et tout occupant de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— d’ordonner, que faute pour elle de se faire, il sera procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— de condamner Mme [G] [C] à lui verser la somme de 930,82 euros au titre de sa dette locative ;

— de condamner Mme [G] [C] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer révisé, soit 540,95 euros jusqu’au départ des lieux et remise des clés ;

— de condamner Mme [G] [C] à lui verser la somme 1.500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [D] fait valoir que les difficultés de règlement des loyers sont anciennes, qu’il a déjà dû avoir recours à une procédure judiciaire laquelle n’avait pas abouti, la locataire ayant réglé l’intégralité de la dette. Cependant, il souligne que les difficultés de règlement sont de nouveau apparues et que la situation n’a pas été régularisée malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, Mme [G] [C] a comparu en personne.

Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 192 euros par mois en plus du loyer. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle confirme les éléments du diagnostic social, lequel fait état de son statut d’intermittente du spectacle, statut précaire qui peut fragiliser son budget au moindre imprévu. Elle ajoute avoir demandé un logement social et elle souhaite rester dans son logement actuel le temps d’obtenir une réponse positive.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, l’article 2.12 du contrat prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, malgré les versements effectués dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, la somme de 1.111,62 euros n’a pas été réglée en totalité par la locataire.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée.

1.3 Sur les effets de la résiliation du bail et les demandes reconventionnelles en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoires.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’étude de l’historique de compte permet de constater que la locataire a repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2024. Par suite, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [G] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 192 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la décision, et de faire droit à la demande de Mme [G] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En revanche aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’imposer une astreinte pour le départ des lieux de la locataire, cette demande sera rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [H] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2025, Mme [G] [C] lui devait la somme de 930,82 euros, échéance de février 2025 incluse.

Mme [G] [C] ne conteste pas cette somme et, au surplus, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 540,95 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [G] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juin 2008 entre M. [H] [D], d’une part, et Mme [G] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] est résilié depuis le 30 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [G] [C] à payer à M. [H] [D] la somme de 930,82 euros (neuf cent trente euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2025,

AUTORISE Mme [G] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant quatre mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 192 euros (cent quatre-vingt-douze euros), et une cinquième échéance composée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [G] [C] sera condamnée à verser à M. [H] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE M. [H] [D] de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte,

DÉBOUTE M. [H] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024 et celui de l’assignation du 29 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge